CDAP - FO.2021.0005 - 2022-03-23 - Office fédéral de la justice/Commission foncière, A._____, B.__, C._____, Département de l'économie, de l'innovation et du sport (DEIS)

TRIBUNAL CANTONAL

COUR DE DROIT ADMINISTRATIF ET PUBLIC

Arrêt du 23 mars 2022

Composition

M. André Jomini, président; M. Antoine Rochat et

Mme Bénédicte Tornay Schaller, assesseurs;

Mme Marlène Antonioli, greffière.

Recourant

Office fédéral de la

justice, à Berne,

Autorité intimée

Commission foncière,

Section II, à Lausanne,

Autorité concernée

Département de

l'économie, de l'innovation et du sport (DEIS), à Lausanne,

Tiers intéressés

1.

A._______, à ********, représentée par Me Youri WIDMER, avocat à Lutry,

2.

B._______, à ********,

3.

C._______, à ********,

tous les deux représentés par Me Jean-Jacques DE LUZE, notaire à Morges.

Objet

Acquisition d'immeubles par des personnes à

l'étranger

Recours Office fédéral de la justice c/

décision de la Commission foncière du 15 février 2021 constatant que la

société A._______ n'est pas assujettie au régime de la LFAIE, et peut ainsi

acquérir la parcelle no 369 de la Commune de Coppet.

Vu les faits suivants:

A.

A._______ est inscrite au registre du commerce du

canton de Vaud depuis le 20 février 2020. Elle a pour but les promotions

immobilières et mobilières, ainsi que des investissements dans toutes autres

sociétés, à l'exclusion de la prise de participations dans des sociétés

immobilières.

B.

Le 29 septembre 2020, A._______ a signé, en qualité

d'acheteuse, un acte de vente à terme conditionnelle, avec droit d'emption valable

jusqu'au 31 décembre 2021, portant sur la parcelle no 369 du registre

foncier, sur le territoire de la commune de Coppet. Le prix de vente a été fixé

à 3'400'000 francs. Il est précisé que l'exécution de cette vente est subordonnée

à l'obtention par l'acheteuse d'un permis de construire définitif et exécutoire

permettant de réaliser sur la parcelle vendue deux bâtiments. Il est également indiqué

que le droit d'emption pourra être inscrit au registre foncier dès que

l'autorisation d'acquérir délivrée par la Commission foncière, section II (ci-après:

la Commission foncière) aura été délivrée et que la validité de la vente est

subordonnée à l'autorisation d'aliéner qui doit être délivrée par cette Commission.

C.

Le 3 novembre 2020, A._______, représentée par son notaire,

a saisi la Commission foncière d'une requête afin qu'elle rende une décision

constatant que ladite société n'est pas assujettie à la loi fédérale du 16

décembre 1983 sur l'acquisition d'immeubles par des personnes à l'étranger (LFAIE;

RS 211.412.41), respectivement que l'acquisition par elle-même de la parcelle no

369 n'est pas assujettie au régime de l'autorisation. Sous la rubrique "motifs

allégués pour échapper au régime de l'autorisation", elle a indiqué ce qui

suit:

"La société acheteuse n'est pas, d'une façon ou d'une autre, sous l'emprise

de personnes domiciliées à l'étranger. La société n'a pas de prêteurs étrangers

ayant une position dominante.

Les deux actionnaires de nationalité étrangère,

Monsieur B._______ et, pour partie, la société C._______, n'ont aucune position

dominante dans la société.

L'acquisition de cette parcelle s'inscrit dans

le cadre des activités de la société."

Elle a produit une liste des

actionnaires établie le 27 octobre 2020, de laquelle il ressort qu'à cette

date, les 100 actions de 1'000 francs (libérées à hauteur de 50% chacune) étaient

détenues par les fondateurs de la société de la façon suivante:

-

D._______, de nationalité ********, domicilié au ********,

45 actions ;

-

E._______, originaire de ********, domicilié à ********,

35 actions ;

-

B._______, de nationalité française, domicilié en France,

11 actions ;

-

C._______, avec siège à ********, 3 actions ;

-

F._______, de nationalité ********, domicilié à ********,

3 actions ;

-

G._______, de nationalité ********, domicilié à ********,

3 actions.

C._______ est inscrite au registre du

commerce depuis le 6 juillet 2017. Elle a pour but toute activité de pose, agencement

et menuiserie intérieure et extérieure, notamment de cuisines, salles de bains

et terrasses. Elle a pour associés gérants H._______, de nationalité ********,

domicilié à ********, et I._______, de nationalité française, domicilié en France

(ils détiennent chacun la moitié des parts).

D.

Le 18 novembre 2020, A._______ a indiqué à la Commission

foncière ce qui suit:

"A._______ a l'intention de construire sur

la parcelle 369 de Coppet deux bâtiments qui permettront de réaliser 4 unités

de logements destinés à l'habitation. Ces logements seront constitués en

propriété par étages et vendus à des tiers, cela dans le cadre du but principal

de A._______. Il ne s'agit pas d'une construction pour les propres besoins de

la société."

E.

Sur requête de la Commission foncière, A._______

lui a transmis, le 15 décembre 2020, une copie du permis de séjour de F._______

et une copie de l'acte constitutif de la société, lequel comprend notamment une

"déclaration I (attestation générale de non reprise)" et une "déclaration

II (attestation de non reprise au regard de la Lex Friedrich)" signées

le 10 février 2020 par l'ensemble des fondateurs.

La déclaration II est formulée ainsi :

"La constitution d'une société ou l'augmentation de son capital

nécessite une autorisation de l'autorité cantonale compétente si une personne y

participe qui doit être considérée comme personne à l'étranger au sens des dispositions

de la "Lex Friedrich" (art. 5 LFAIE et 2 OFAIE) et si, en outre, il y

a acquisition d'un immeuble qui n'est pas destiné à un établissement stable

(art. 4 LFAIE et 1 OFAIE, art. 2 al. 2 let. a LFAIE).

[…]

Ayant pris connaissance des mises en garde qui

précèdent, les soussignés déclarent qu'en relation avec la constitution,

l'augmentation du capital ou, pour une société anonyme, la libération

ultérieure du capital, aucun fait n'entraîne une violation de la "Lex

Friedrich".

En particulier, les soussignés déclarent que la

société n'acquiert ni n'a l'intention d'acquérir des immeubles en Suisse ou des

parts ou droits sur ceux-ci, au sens de l'art. 4 LFAIE, ni d'autres immeubles

que ceux énoncés dans la réquisition.

Ce dernier paragraphe ne concerne pas les sociétés

à but purement immobilier."

F.

Dans sa séance du 18 décembre 2020, la Commission

foncière a admis la requête de non-assujettissement déposée par A._______. La

Commission foncière a toutefois précisé qu'elle refusait d'autoriser, a posteriori,

B._______, ainsi que la société C._______, à acquérir une participation minoritaire

dans la société A._______.

G.

Le 15 février 2021, la Commission foncière – s'étant

vue renvoyer cette décision par le Département de l'économie, de l'innovation

et du sport (DEIS) – a notifié aux parties une nouvelle décision laquelle annule

et remplace la décision précédente. Le dispositif de cette nouvelle décision

est le suivant:

" 1. La requête est admise.

2. La Commission

foncière, section II, constate, sur la base des éléments produits, que la

société A._______, dont le siège est à Lutry, n'est pas assujettie au régime de

la Loi fédérale sur l'acquisition d'immeubles par des personnes à l'étranger,

et peut ainsi acquérir la parcelle 369 de la Commune de Coppet."

La Commission foncière a considéré en substance

qu'au regard des art. 5 et 6 LFAIE, A._______ n'était pas assujettie au régime

de l'autorisation, dans la mesure où les actionnaires B._______ et C._______

n'occupaient pas une position dominante; par conséquent l'acquisition d'un

immeuble résidentiel par A._______ n'était pas assujettie au régime de

l'autorisation. La Commission foncière a ensuite exposé que la participation de

B._______ et de C._______, soit de deux personnes à l'étranger, dans A._______ contrevenait

à l'art. 4 al. 1 let. e LFAIE, qui exclut toute prise de participation par des

personnes à l'étranger, même minime, lorsque cette société est immobilière.

Elle a relevé qu'en l'absence de règle légale spécifique prévoyant

l'impossibilité de nouvelles acquisitions, il ne paraissait pas possible de pénaliser

l'activité de A._______, et à travers elle, tous ses autres actionnaires, s'il

devait s'avérer que l'un ou l'autre d'entre eux était considéré comme personne

à l'étranger et avait acquis ses actions de façon douteuse. Elle a ajouté, en se

référant à l'art. 25 al. 1bis LFAIE, que A._______ avait fourni au registre

du commerce les indications exactes lors de sa constitution et que B._______ et

C._______ n'avaient pas acquis leurs actions de façon douteuse, même s'ils n'étaient

pas autorisés à les acquérir, de sorte que le constat d'assujettissement opéré a

posteriori ne pouvait que rester sans effet.

Le 1er mars 2021, le DEIS a

indiqué qu'il ne recourrait pas contre cette décision et a transmis le dossier

à l'Office fédéral de la justice (OFJ).

H.

Le 8 avril 2021, l'OFJ a recouru contre la décision

de la Commission foncière du 15 février 2021 devant la Cour de droit administratif

et public du Tribunal cantonal. Il conclut à l'annulation de la décision attaquée

et principalement à ce qu'il soit constaté que l'acquisition de la parcelle no

369 par A._______ est soumise au régime de l'autorisation prévue par la LFAIE

et à ce que cette autorisation lui soit refusée, et subsidiairement à ce qu'il

soit constaté que l'acquisition par B._______ et C._______ des parts du capital

de A._______ est soumise au régime de l'autorisation prévu par la LFAIE et à ce

que cette autorisation soit refusée. L'Office recourant requiert que soit ordonnée

la fourniture par les vendeurs et la société requérante de "tous renseignements,

témoignages, documents, esquisses, plans financiers, avant-projets et projets

d'architecture, procès-verbaux, notes de téléphone, correspondance échangée pour

la période comprise entre la constitution de A._______ et la signature de l'acte

de vente, permettant de déterminer l'activité de cette société durant cette

période".

Le 13 avril 2021, A._______ a fait

valoir que la cause n'avait plus d'objet car depuis le mois de mars 2021, la

totalité de ses actionnaires étaient des personnes de nationalité suisse, avec

ou sans domicile en Suisse, ou titulaires d'un permis B ou C avec domicile légal

effectif en Suisse. Elle a transmis une attestation établie le 3 mars 2021 par un

notaire certifiant ces faits. Le 9 mars 2021, l'administratrice unique de la société

a précisé que ni la société ni les actionnaires n'agissaient à titre fiduciaire

pour le compte de personnes domiciliées à l'étranger.

Le juge instructeur a alors invité

l'OFJ à se déterminer sur la question de savoir si le recours conservait un

objet après la modification de l'actionnariat de A._______. L'OFJ a exposé que l'attestation

établie par le notaire ne suffisait pas à exclure que les personnes à

l'étranger ayant participé à la fondation de la société requérante fussent

encore actionnaires ou que des personnes à l'étranger puissent, au moment de

l'acquisition de la parcelle, acquérir des droits qui leur confèrent une position

analogue à celle du propriétaire d'un immeuble. Selon l'OFJ, la décision

attaquée doit être examinée au regard de l'état de fait existant au moment où

elle a été rendue et, si des faits nouveaux étaient allégués et admis, cette décision

devrait être annulée ou révoquée, de sorte que son recours conservait un objet.

Le 19 mai 2021, le DEIS a indiqué qu'il

s'en remettait à la justice.

Le 26 mai 2021, A._______ a précisé que

B._______ avait cédé, par donation, ses onze actions à son épouse, de nationalité

suisse, selon acte du 2 mars 2021, et que C._______ avait vendu ses trois actions

à H._______ domicilié à ********, selon acte du 24 février 2021.

Le 4 juin 2021, la Commission foncière

a relevé que compte tenu des éléments produits par la société requérante, le

recours formé par l'OFJ n'avait, selon elle, plus d'objet.

Le 17 juin 2021, l'OFJ a indiqué qu'il

n'avait pas trouvé de preuve que le domicile en Suisse de H._______ était

effectif au sens de l'art. 5 al. 1 let. a ch. 1 LFAIE et 2 al. 1 let. a

OAIE, mais que, dans l'hypothèse où tel serait le cas, il pourrait être considéré

que la société requérante n'a plus d'actionnaires étrangers. L'Office recourant

estime toutefois que son recours conserve toujours un intérêt, dans la mesure où,

d'une part, les transferts des actions ont eu lieu postérieurement à la décision

attaquée, et, d'autre part, le dossier est lacunaire s'agissant du financement

de l'acquisition de la parcelle et de la réalisation du projet immobilier.

Dans sa réponse du 2 juillet 2021, la Commission

foncière conclut principalement à ce qu'il soit constaté que le recours est

sans objet, et, subsidiairement, à ce qu'il soit rejeté.

Le 29 juillet 2021, A._______ (la

société requérante) a indiqué qu'elle partageait l'avis de la Commission foncière.

Elle a également transmis au tribunal une copie de l'autorisation d'établissement

de H._______.

L'OFJ a répliqué le 26 août 2021.

Considérant en droit:

1.

a) Selon l'art. 20 al. 1 LFAIE, les décisions des

autorités de première instance, soit, dans le canton de Vaud, la Commission

foncière, section II (art. 6 al. 1 de la loi du 19 novembre 1986 d'application

de la LFAIE [LVLFAIE]; BLV 211.51), sont sujettes à recours devant l'autorité

cantonale de recours, soit la CDAP (art. 20 LVLFAIE en relation avec l'art. 5

de la loi du 28 octobre 2008 sur la procédure administrative [LPA-VD]; BLV

173.36).

b) Selon l'art. 75 LPA-VD (applicable

par renvoi de l'art. 99 LPA-VD), a qualité pour former recours toute personne

physique ou morale ayant pris part à la procédure devant l'autorité précédente

ou ayant été privée de la possibilité de le faire, qui est atteinte par la

décision attaquée et qui dispose d'un intérêt digne de protection à ce qu'elle

soit annulée ou modifiée (let. a) ou toute autre personne ou autorité qu'une

loi autorise à recourir (let. b).

L'art. 20 al. 2 LFAIE énumère les

personnes ayant qualité pour recourir; il s'agit en particulier de "l’autorité

cantonale habilitée à cet effet ou, si celle-ci renonce à recourir ou retire

son recours, l’Office fédéral de la justice" (let. b). Cet Office dispose

donc d'un droit de recours, au sens de l'art. 75 let. b LPA-VD, puisque l'autorité

cantonale habilitée à recourir (dans le canton de Vaud le DEIS; art. 7 al. 1

LVLFAIE) a renoncé à le faire. Le présent recours est recevable, ayant été déposé

en temps utile (art. 20 al. 3 LFAIE; art. 96 al. 1 let. a LPA-VD) et selon les formes

prescrites par la loi (art. 79, 95 et 99 LPA-VD).

2.

L'autorité intimée fait valoir que dans la mesure

où depuis le 2 mars 2021 (quelques semaines après la décision attaquée), plus aucun

des actionnaires de la société requérante n'est étranger au sens de la LFAIE, la

question de l'assujettissement de cette société à cette loi ne se pose plus.

Selon elle, le recours est ainsi sans objet.

Le droit de recours de l'OFJ, fondé

sur l'art. 20 al. 2 let. b LFAIE, est un droit de recours dit "abstrait",

parce que la qualité pour recourir ne dépend pas d’un intérêt propre à

l’annulation ou à la modification de l’acte attaqué. Ce recours sert avant tout

à garantir la bonne application du droit fédéral. Néanmoins, l’exigence d’un

intérêt actuel au recours subsiste (cf. notamment Florence Aubry-Girardin, Commentaire de la LTF, 2e éd., 2014, n. 43 ad art. 89

LTF, p. 1029). L'intérêt actuel est déterminé en fonction du but poursuivi par

le recours et des conséquences et de la portée d'une éventuelle admission de

celui-ci (cf. ATF 131 I 153 consid. 1.2; 118 Ia 488 consid. 2a). Il fait défaut en particulier lorsque la décision attaquée

a été exécutée ou est devenue sans objet (ATF 125 II 86 consid. 5b).

Dans le cas particulier, la Commission

foncière estime que le recours a perdu son objet, mais elle n'a pas annulé ni rapporté

la décision attaquée (ce que l'art. 83 LPA-VD permet, à certaines conditions).

Cette décision subsiste.

L'OFJ a été interpellé sur la question

de savoir s'il estimait que son recours conservait un objet. Il reconnaît que

la société requérante n'a désormais plus d'actionnaires étrangers et il expose qu'une

nouvelle décision constatant le non- assujettissement de l'acquisition par cette

société de la parcelle no 369 au régime de l'autorisation prévue par

la LFAIE pourrait être considérée comme conforme au droit, pour autant que le

financement non étranger de l'acquisition dudit immeuble et de sa construction

soit prouvé. Il relève que la décision attaquée n'ayant pas été rapportée, il

existe un intérêt à en empêcher l'entrée en force puisqu'elle constate, selon

lui à tort, le non-assujettissement à la LFAIE de la société requérante alors

que deux de ses actionnaires étaient à l'époque des personnes à l'étranger au

sens de la LFAIE. Cette argumentation est convaincante. Le recours de

l'autorité fédérale de surveillance tend au contrôle de la bonne application du

droit fédéral au moment où la décision attaquée a été rendue, et en fonction de

la situation de fait pertinente lorsque la Commission foncière a statué. Une

évolution postérieure de la situation – en l'occurrence de l'actionnariat de la

société, composé dorénavant uniquement de personnes de nationalité suisse ou domiciliées

en Suisse, parce qu'un actionnaire étranger a donné ses actions à son épouse et

un autre les a vendues à un associé – n'a pas pour conséquence qu'il n'y aurait

plus d'intérêt au contrôle judiciaire de la décision du 15 février 2021. Le

présent recours n'est donc pas devenu sans objet.

3.

L'Office recourant fait valoir que la société requérante

a caché, lors de son inscription au registre foncier, son but réel, à savoir acquérir

des immeubles soumis au régime de la LFAIE, ceci afin de permettre à deux de

ses actionnaires, personnes à l'étranger au sens de la LFAIE, de participer à sa

fondation et d'en acquérir des parts. Il estime que l'autorité intimée aurait dès

lors dû constater que l'acquisition d'immeubles par cette société constituée

frauduleusement ne pouvait pas être autorisée ou alternativement constater que

l'acquisition des participations par des personnes à l'étranger au moment de la

constitution de la société était soumise à autorisation, ce qui, en cas de refus,

devait conduire, soit à la dissolution de la société conformément à l'art. 27 al.

1 let. b LFAIE, avec ses conséquences en droit civil, soit, au moins à

l'obligation d'aliéner ces parts à des personnes non assujetties au régime de

l'autorisation.

a) La LFAIE

limite, à son art. 1er, l'acquisition d'immeubles par des personnes

à l'étranger dans le but de prévenir l'emprise étrangère sur le sol suisse. Aux

termes de l’art. 2 LFAIE, l’acquisition d’immeubles par des personnes à l’étranger

est subordonnée à une autorisation de l’autorité cantonale compétente (al. 1), sauf

dans les cas prévus de manière exhaustive aux art. 2 al. 2

et 7 LFAIE (TF 2C_639/2019 du 10 juillet 2020

consid. 4).

b) Par acquisition d’immeubles, la loi

entend (art. 4 al. 1 LFAIE) notamment l’acquisition d’un droit de propriété, de

superficie, d’habitation ou d’usufruit sur un immeuble (let. a) ou la constitution

et l’exercice d’un droit d’emption, de préemption ou de réméré sur un immeuble

(let. f). Cette notion comprend également l’acquisition d’un droit de propriété

ou d’usufruit sur une part d’une personne morale dont le but réel est l’acquisition

d’immeubles, si les parts de cette personne morale ne sont pas cotées auprès

d’une bourse en Suisse (let. e). L'art. 1 al. 1 let. a de l'ordonnance du 1er

octobre 1984 sur l'acquisition d'immeubles par des personnes à l'étranger (OAIE;

RS 211.412.411) précise qu'est considérée comme acquisition d'immeuble la

participation à la constitution ou, si par ceci l’acquéreur renforce sa posi­tion,

à l’augmentation du capital de personnes morales dont le but réel est l’acquisi­tion

d’immeubles (art. 4 al. 1 let. e LFAIE) qui n’est pas sous­traite au régime de l’autorisation

au sens de l’art. 2 al. 2 let. a LFAIE. Selon cette disposition, l'autorisation

n'est pas nécessaire si l’immeuble sert d’établissement stable pour faire le

commerce, exploiter une fabrique ou exercer en la forme commerciale quelqu’autre

industrie ainsi que pour exercer une activité artisanale ou une profession libérale.

A teneur de l’art. 5 al. 1 LFAIE, par

personnes à l'étranger on entend, notamment: les ressortissants des Etats membres

de l'Union européenne ou de l'association européenne de libre-échange qui n'ont

pas leur domicile légalement constitué et effectif en Suisse (let. a ch. 1); les

personnes morales ou les sociétés sans personnalité juridique, mais ayant la

capacité d'acquérir, qui ont leur siège statutaire et réel en Suisse, et dans lesquelles

des personnes à l'étranger ont une position dominante (let. c); les personnes

physiques ainsi que, les personnes morales ou les sociétés sans personnalité

juridique, mais ayant la capacité d'acquérir, qui ne sont pas des personnes à l'étranger

au sens des let. a, abis et c, lorsqu'elles acquièrent un immeuble

pour le compte de personnes à l'étranger (let. d). A teneur de l'art. 6 al. 1 LFAIE, une

personne à l'étranger a une position dominante lorsque, en raison de l'importance

de sa participation financière, de l'étendue de son droit de vote ou pour

d'autres raisons, elle peut exercer, seule ou avec d'autres personnes à l'étranger,

une influence prépondérante sur l'administration ou la gestion. Ainsi, notamment,

une personne morale est présumée être dominée par des personnes à l'étranger

lorsque celles-ci possèdent plus d'un tiers du capital-actions ou du capital

social (art. 6 al. 2 let. a LFAIE).

La jurisprudence a précisé que l'acquisition

d'un bien immobilier par une société immobilière dont l’actionnariat étranger

n’occupe pas une position dominante n’est pas assujettie au régime de l’autorisation,

alors que l'acquisition d'une petite participation sur une société immobilière

suisse non cotée en bourse demeure soumise à ce régime (ATF 106 Ib 83 consid. 1

in fine;

FO.2017.0016 du 8 mai 2018 consid. 2b).

c) Aux termes de l'art. 17 al. 1 LFAIE,

sitôt après la conclusion de l’acte juridique ou, à défaut d’un tel acte, sitôt

après l’acquisition, toute personne dont l’assujettissement au régime de l’autorisation

n’est pas d’emblée exclu doit requérir l’autorisation d’acquérir l’immeuble ou

faire constater qu’elle n’est pas assujettie. Conformément à l’art. 15 al. 1 OAIE,

l’acquéreur requiert une décision en constatation de l’autorité de première instance

lorsque l’assujettissement au régime de l’autorisation (art. 2 et 4 à 7 LFAIE)

n’est pas d’emblée exclu (art. 17 al. 1 LFAIE).

L'art. 18 al. 1 OAIE dispose que sous

réserve des art. 18a

et 18b, l’office du registre foncier, l’office du

registre du commerce et l’autorité chargée des enchères laissent à l’autorité

de première ins­tance, à laquelle ils renvoient le requérant (art. 18 al. 1 et

2 et 19 al. 2 LFAIE; art. 15 al. 3 let. a), le soin de procéder

à un examen approfondi de l’assu­jettissement au régime de l’autorisation et,

le cas échéant, d’administrer les preu­ves. Selon l'art. 18b OAIE, l’office du

registre du commerce, en règle générale, ne renvoie le requérant à l’autorité

de première instance (art. 18 al. 1) que si l’inscription au registre du com­merce

est en rapport avec la participation d’une personne à l’étranger à une société sans

personnalité juridique mais ayant la capacité d’acquérir ou à une personne

morale qui ont pour but réel l’acquisition d’immeubles (art. 4 al. 1 let. b et

e LFAIE; art. 1 al. 1 let. a et b) qui n’est pas soustraite au régime de

l’autorisation au sens de l’art. 2 al. 2 let. a LFAIE.

L'art. 25 al. 1bis LFAIE dispose que l’assujettissement

au régime de l’autorisation est constaté d’office ultérieure­ment lorsque l’acquéreur

a fourni à l’autorité compétente, au conservateur du regis­tre foncier ou au préposé

au registre du commerce des indications inexactes ou incom­plètes sur des faits

dont pourrait dépendre cet assujettissement.

d) La question de savoir si une transaction

immobilière est soumise à autorisation en vertu de la LFAIE doit être examinée en

fonction des circonstances existant au moment de l'acquisition de l'immeuble ou

des droits conférant à l'acheteur une situation analogue à celle du

propriétaire de l'immeuble (ATF 107 Ib 12 consid. 2; TF 2A.465/2002 du 20 novembre

2002). En principe, on entend par acquisition non pas l'acte juridique générateur

de l'obligation de transférer l'immeuble, mais le transfert du droit de

propriété ou d'un droit semblable à l'immeuble. Un tel transfert s'opère en général

par l'inscription au registre foncier, nécessaire à la naissance du droit (art.

656 al. 1 CC). La seule constitution d'un droit d'emption, de préemption ou de

réméré est déjà assujettie (art. 4 al. 1 let. f LFAIE), bien que cela ne corresponde

pas à une acquisition d'immeuble, tant du point de vue juridique qu'économique (Jean-Christophe

Perrig, L'acquisition d'immeubles en Suisse par des personnes à l'étranger, Lausanne

1990, p. 58 et s et p.132 et s.). Le pacte d'emption est soumis à la forme

authentique (art. 216 al. 2 CO).

Au moment où elle rend sa décision, l'autorité

administrative peut prendre en compte des changements dans la situation de fait

intervenus depuis l'acquisition de l'immeuble (Perrig, op.cit., p. 62). Elle ne

doit toutefois pas tenir compte de ces derniers si la personne assujettie est

de mauvaise foi et a essayé de contourner la loi (ATF 107 Ib 12).

e) En l'espèce, la société requérante a

signé le 29 septembre 2020 un acte de vente à terme, avec droit d'emption,

portant sur la parcelle no 369 en vue d'y construire deux bâtiments

comprenant chacun deux logements, qui devaient être vendus à des tiers sous

forme de lots de PPE. Ces bâtiments ne devaient ainsi pas servir d'établissements

stables, mais constituer des bâtiments résidentiels pour l'acquisition desquels

une autorisation est nécessaire si elle est faite par des personnes à l'étranger

au sens de l'art. 5 LFAIE. Au moment où la société requérante a signé cet

acte de vente et donc acquis un droit d'emption, deux de ses actionnaires étaient

des personnes à l'étranger au sens de l'art. 5 LFAIE. Aucun élément n'indique

que ces deux personnes à l'étranger, détenant 11, respectivement 3 actions, occupaient

une position dominante dans la société, de sorte que le seul fait qu'ils étaient

tous deux actionnaires de la société requérante n'entraînait pas l'assujettissement

de cette acquisition au régime de l'autorisation.

S'agissant de l'acquisition d'un

immeuble par une société immobilière dont certains actionnaires sont des

personnes à l'étranger, il faut toutefois examiner les circonstances dans

lesquelles cette société a été créée. En l'occurrence, la société requérante a été

inscrite au registre du commerce en février 2020, soit quelques mois seulement avant

la signature de l'acte de vente avec droit d'emption, avec comme but social: "les

promotions immobilières et mobilières, ainsi que des investissements dans toutes

autres sociétés, à l'exclusion de la prise de participations dans des sociétés immobilières."

L'autorité intimée estime que l'activité de "promotions immobilières"

est large et comprend l'acquisition de terrain, la construction d'un ou

plusieurs bâtiments et la recherche de son financement, ainsi que la vente sur

plans de différents lots, de sorte qu'on ne saurait retenir que la société

requérante aurait donné de fausses indications au préposé du registre du commerce.

Or, ce raisonnement ne peut être entièrement suivi. En effet, les fondateurs ont

tous signé la "déclaration II Lex Friedrich" garantissant que leurs

activités ne seraient pas soumises à la LFAIE. Ils ont donc bien donné de

fausses indications, que ce soit intentionnellement ou par négligence, au préposé

du registre du commerce. Il n'existe aucune raison de douter que si le préposé

du registre du commerce avait été mieux renseigné par les fondateurs de la société

sur son but, à savoir acquérir un immeuble en Suisse, il aurait renvoyé la société

requérante à saisir la Commission foncière pour qu'elle rende une décision, et celle-ci

aurait vraisemblablement dû refuser d'autoriser la constitution de cette société

avec deux actionnaires étrangers, même si ces derniers n'occupaient pas une

position dominante (cf. supra, consid. 3b in fine).

Il est vrai que le 24 février 2021, respectivement

le 2 mars 2021, soit entre le moment où la décision attaquée a été rendue et

celui du dépôt du recours de l'Office fédéral, les deux actionnaires à

l'étranger ont vendu, respectivement donné, leurs actions à une personne domiciliée

en Suisse, respectivement à une personne de nationalité suisse. Il n'en demeure

pas moins que non seulement au moment de la signature de l'acte de vente, mais également

au moment où la Commission foncière a statué, ces deux personnes à l'étranger

faisaient partie des actionnaires. L'autorité intimée aurait donc dû constater

d'office l'assujettissement au régime de l'autorisation de l'acquisition des actions

de la société requérante par ces deux personnes à l'étranger, et partant,

également celui de l'acquisition de cette parcelle par la société requérante. La

Commission foncière a dès lors violé la législation fédérale en rendant la

décision attaquée.

L'argumentation de l'Office fédéral

est donc fondée, dans cette mesure et en fonction de la situation prévalant à

la date de la décision de la Commission foncière; le recours doit partant être

admis. L'admission du recours entraîne l'annulation de la décision attaquée et

le renvoi de la cause à l'autorité intimée, pour nouvelle décision (cf. art.

90 al. 2 LPA-VD). Il incombera ainsi à la Commission foncière de réexaminer la

question de l'assujettissement et, le cas échéant de l'autorisation, en tenant compte

de l'évolution des circonstances depuis fin février 2021 (cf. supra, consid. 3d

in fine); c'est en effet cette autorité qui est la mieux à même

d'interpeller les intéressés et d'analyser la situation actuelle du projet

immobilier. Elle procédera aux constatations de fait pertinentes, à propos de

l'actuel ou des actuels propriétaires de la parcelle n° 369. Au cas où le projet

aurait évolué avec la constitution d'une propriété par étages, la Commission

foncière pourra examiner si le transfert aux nouveaux propriétaires est

compatible avec la LFAIE, ou en d'autres termes si le résultat de l'opération

immobilière est conforme au but de cette loi (réserver la propriété foncière en

premier lieu aux habitants de la Suisse – cf. ATF 147 II 281 consid. 4.2).

L'admission du présent recours n'entraîne donc pas, pour la Commission

foncière, l'obligation de considérer que les transferts de propriété envisagés

ou convenus après la décision du 15 février 2021, le cas échéant, ne seraient

pas valables à cause de l'annulation de cette décision. C'est bien la situation

actuelle, au moment de la nouvelle décision, qui sera déterminante.

Il s'ensuit

qu'il n'y a pas lieu de compléter le dossier à ce stade, la requête de l'Office

fédéral tendant à ce que différents documents soient produits devant le tribunal

pouvant être écartée.

4.

Vu l'issue de la cause, la société requérante, qui s'est

ralliée à l'argumentation de l'autorité intimée, supportera l'émolument de justice

(art. 49 LPA-VD et art. 4 du tarif du 28 avril 2015 des frais judiciaires et

des dépens en matière administrative - TFJDA; BLV 173.36.5.1). La

Commission foncière ne peut pas être astreinte à supporter des frais (art. 52

al. 1 LPA-VD). Il n'est pas alloué de dépens (art. 55 LPA-VD).

Par ces motifs

la Cour de droit administratif et public

du Tribunal cantonal

arrête:

Faits

I.

Le recours est admis.

Considérants

II.

La décision de la Commission foncière, section II,

du 15 février 2021 est annulée et la cause est renvoyée à cette autorité pour

nouvelle décision, au sens des considérants.

III.

Un émolument judiciaire de 1'000 (mille) francs est

mis à la charge de A._______.

IV.

Il n'est pas alloué de dépens.

Lausanne, le 23 mars 2022

Le président: La

greffière:

Le présent arrêt est communiqué aux

destinataires de l'avis d'envoi ci-joint.

Il peut faire l'objet, dans les trente

jours suivant sa notification, d'un recours au Tribunal fédéral (Tribunal fédéral

suisse, 1000 Lausanne 14). Le recours en matière de droit public s'exerce aux conditions

des articles 82 ss de la loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF - RS

173.110), le recours constitutionnel subsidiaire à celles des articles 113 ss

LTF. Le mémoire de recours doit être rédigé dans une

langue officielle, indiquer les conclusions, les motifs et les moyens de

preuve, et être signé. Les motifs doivent exposer succinctement en quoi l’acte

attaqué viole le droit. Les pièces invoquées comme moyens de preuve doivent être

jointes au mémoire, pour autant qu’elles soient en mains de la partie; il en va

de même de la décision attaquée.