CDAP - FO.2021.0007 - 2022-05-25 - A._____ /Commission foncière rurale Section I, B.__, C._____

TRIBUNAL CANTONAL

COUR DE DROIT ADMINISTRATIF ET PUBLIC

Arrêt du 25 mai 2022

Composition

Mme Marie-Pierre Bernel, présidente; Mme

Annick Borda, juge et M. Etienne Poltier, juge suppléant.

Recourante

A.________, à ********, représentée

par Me Sophie VAUTIER DREYER, notaire à Cossonay-Ville,

Autorité intimée

Commission foncière rurale Section

I, à Lausanne,

Tiers intéressés

1.

B.________, à

********,

2.

C.________, à

********,.

Objet

droit foncier

rural

Recours A.________ c/ décision de la Commission foncière

rurale Section I, du 23 avril 2021, refusant l'autorisation pour la société A.________

d'acquérir la parcelle n° 391 de Daillens, propriété de B.________ et C.________

Vu les faits suivants:

A.

a) D.________ – mère de B.________ et de C.________ – était propriétaire,

avant son décès, de divers immeubles situés sur le territoire de la commune de

Daillens. Tel était le cas en particulier de la parcelle n° 88, dénommée "Le

Château", immense bâtisse ayant un long passé historique. Elle détenait

également divers immeubles composés de terrains agricoles; ceux-ci ne constituaient

toutefois pas une entreprise agricole. Quoi qu’il en soit, ces biens-fonds sont

exploités personnellement et à temps partiel par B.________, dont la profession

principale est installateur sanitaire, mais qui est titulaire d’un CFC

agricole.

b) Après le décès de D.________, le certificat d’héritiers

a été inscrit au registre foncier le 3 décembre 2002 en faveur de C.________ et

B.________, ainsi que de leur père E.________. A la suite du décès de ce

dernier, C.________ et B.________ ont été inscrits au registre foncier le 10

avril 2017 en qualité de membres de la communauté héréditaire propriétaire. Ces

derniers ont alors constaté que le bâtiment "Le Château" entraînait

pour eux des charges financières qu’ils n’étaient pas en mesure d’assumer; ils

ont décidé de s’en séparer, au profit de la société A.________.

c) Cette société a émis le souhait de pouvoir

acquérir également la parcelle n° 391 de Daillens, exploitée par B.________.

Dite parcelle présente une surface totale de 17'157 m2, dont 17'057 m2

en nature de pré-champ et 100 m2 de forêt. Il n’est au demeurant pas

contesté que ce dernier bien-fonds, de nature agricole, est soumis à la loi

fédérale du 4 octobre 1991 sur le droit foncier rural (LDFR; RS 211.412.11).

B.

a) Dans le cadre de ce projet d’aliénation, le notaire honoraire Raymond

Ramoni s’est adressé à la Commission foncière rurale section I (ci-après: la CFR

I), en faisant état d’un prix de vente de 60'000 francs; il envisageait de

mandater un expert, afin de faire vérifier s’il s’agissait d’un prix licite

pour ce bien-fonds. Par lettre du 18 mai 2020, la CFR I a indiqué que ce prix, prima

facie, n’était pas considéré comme surfait au sens de l’art. 66 LDFR, ce

qui rendait une expertise superflue.

b) Sophie Vautier Dreyer, notaire successeur du

notaire Ramoni, a repris ce dossier. Afin de réaliser le projet de vente précité,

elle a fait publier, dans les éditions du 25 septembre 2020 de la Feuille des

avis officiels du canton de Vaud (ci-après: FAO) et dans une autre publication

agricole, un appel d’offres fondé sur l’art. 64 al. 1 let. f LDFR. Le texte de

cet appel d’offres public se lit comme suit:

"APPEL D’OFFRES

PUBLIC

destiné exclusivement à des

exploitants agricoles à titre personnel

La présente publication est opérée

en application de l’article 64, al. 1er, lettre f, LDFR.

La parcelle suivante a trouvé un

acquéreur qui n’est pas exploitant agricole, aux conditions ci-dessous:

Daillens, n° 391, pré-champ

17'057 m2 et forêt 100 m2, au lieu dit «Grand-Record», au

prix de Fr. 60'000.—

La parcelle ci-dessus fait l’objet

d’un bail à ferme agricole de longue durée jusqu’à fin 2035, qui doit être

respecté.

Tout exploitant agricole à titre

personnel au sens de l’article 9 LDFR peut présenter, dans le délai imparti de 15

jours dès la présente publication, une offre ferme pour l’acquisition de la

parcelle, au moins égale au prix figurant ci-dessus.

Dans le même délai, tout offrant

devrait justifier, par la production de tout élément probant, de sa qualité d’exploitant

agricole à titre personnel, et en particulier de sa capacité à cultiver lui-même

les terres agricoles.

Les offres, ainsi que les pièces

justificatives, sont à remettre à l’Etude de la notaire Sophie Vautier

Dreyer, chemin du Bosquet 6, case postale 82, 1304 Cossonay.

L’oblitération postale attestera du

respect du délai de 15 jours."

En substance, cet appel d’offres a suscité la

réaction d’un intéressé; par la suite, celui-ci a toutefois retiré son offre. Cela

étant, la notaire Sophie Vautier Dreyer a déposé en date du 26 mars 2021 une

requête à la CFR I, fondée sur l’art. 64 al. 1 let. f LDFR, en vue d’obtenir une

autorisation d’acquérir en faveur d’A.________.

c) Prenant connaissance du dossier, la commission a

invité la notaire précitée à produire le bail à ferme agricole conclu avec B.________,

avec échéance en 2035. En réponse, le notaire honoraire Raymond Ramoni a

précisé que B.________ exploitait actuellement la parcelle n° 391 de

Daillens en qualité de propriétaire commun avec sa sœur, de sorte qu’il n’était

pas en mesure de produire un contrat de bail écrit qui n’existait pas. En

revanche, il a indiqué qu'A.________ et B.________ avaient conclu un bail à

ferme, lequel ne ferait pas l’objet d’un contrat distinct puisqu’il serait

intégré à l’acte de transfert immobilier à intervenir au sujet de la parcelle n° 391,

B.________ continuant à l'avenir à s’occuper, comme jusqu’à ce jour, de la

parcelle n° 391 de Daillens non plus en qualité de propriétaire, mais au

titre de fermier, et ce jusqu’à ce qu’il ne puisse plus prétendre aux paiements

directs, soit jusqu’à la fin de l’année 2035, B.________ étant né en 1970. Le

notaire honoraire Ramoni a encore précisé que les parties étaient convenues que

B.________ ne s’acquitterait d’aucun fermage, A.________ se satisfaisant du

fait que le terrain soit entretenu par un professionnel. Enfin le bail, conclu

à titre strictement personnel, ne pourrait en aucun cas être prolongé au-delà

du 31 décembre 2035.

C.

Par décision prise lors de sa séance du 23 avril 2021 et communiquée à

la notaire Sophie Vautier Dreyer par courrier recommandé reçu par cette

dernière le 25 mai 2021, la CFR I a refusé l’autorisation sollicitée. Elle a

retenu principalement que l’appel d’offres public, paru notamment dans la FAO,

comportait des indications inexactes dans la mesure où, au moment de cette

parution, il n’existait aucun bail à ferme d’une durée courant jusqu’en 2035. Pour

la commission, le montant du prix indiqué, qui doit être licite, importe sans

doute, mais tel est le cas également de "la disponibilité réelle et

dans le temps de dite parcelle". Or, le fait que la parcelle en cause

fasse l’objet d’un bail à ferme de longue durée pouvait être de nature à dissuader

un exploitant à titre personnel de faire une offre, dans la mesure où celui-ci

souhaiterait en principe pouvoir l’exploiter dès l’acquisition. La publication

de l’appel d’offre étant viciée, l’autorisation requise ne pouvait être délivrée.

D.

Dans une lettre adressée à la CFR I le 4 juin 2021, la notaire Sophie

Vautier Dreyer a écrit en substance ce qui suit: "je vous informe que

mes mandants m’ont priée d’interjeter recours contre votre décision du 23 avril

2021 […]". Cette écriture conclut en substance à la réforme de

la décision attaquée en ce sens que l’autorisation sollicitée est accordée. Ce pourvoi

a aussitôt été transmis par la CFR I à la Cour de droit administratif et public

du Tribunal cantonal vaudois (ci-après: la CDAP), laquelle a enregistré ce

recours au nom de "B.________ et consort".

B.________, courant juillet 2021, a protesté auprès

du Tribunal cantonal pour préciser que ni lui-même, ni sa sœur C.________ ne souhaitaient

être considérés comme recourants. B.________ a même ajouté qu'en tant qu’exploitant

à titre personnel, il n’était pas favorable à la démarche correspondant au

recours (cf. aussi le courrier de C.________ du 1er février 2022,

dans lequel elle indique qu’elle ne doit pas non plus être considérée comme l’auteur

du recours).

Ré-interpellée, la notaire Sophie Vautier Dreyer a

précisé en fin de compte que le recours devait être considéré comme déposé par A.________;

elle a joint à sa correspondance une pièce datée du 16 août 2021 émanant d’A.________,

confirmant avoir donné mandat à la notaire précitée pour interjeter recours à l’encontre

de la décision de la CFR I à propos du refus du transfert de la parcelle n° 391

de Daillens. Dès cette date, l’enregistrement du recours a été modifié comme

émanant de cette dernière société.

La CFR I a déposé sa réponse le 20 août 2021; elle a

conclu à la confirmation de sa décision, ainsi qu’au rejet du recours. A ses

yeux, il n’existait, au moment de la publication de la FAO, aucun bail à ferme

sur la parcelle en cause, ce d’autant qu'en l’absence de tout fermage, il ne

saurait y avoir bail à ferme.

Le 27 janvier 2022 toutefois, B.________ a produit

un bail à ferme qui le liait à son père E.________, portant entre autres biens-fonds

sur la parcelle n° 391 de Daillens. Le contrat était conclu avec effet au

1er janvier 2004, pour se terminer le 31 décembre 2012, sous réserve

de prolongation tacite de ce contrat. Le fermage était fixé à 13'600 francs pour

l’ensemble des biens-fonds en cause.

La CFR I a complété sa prise de position le 17 mars

2022, afin de prendre en considération le bail produit par B.________. En substance,

l'autorité intimée retient que ce bail ne modifie pas son appréciation, ce d’autant

qu’il ne correspond pas au bail à ferme évoqué dans l’appel d’offres publié. En

effet le bail produit, conclu en 2004 pour une durée venant à échéance en 2012,

était à chaque fois prolongeable pour une durée de six ans, la prochaine

échéance intervenant le 31 décembre 2024 et non en 2035. Au surplus, pour l’autorité

intimée, le bail à ferme échéant en 2035 n’était de toute manière pas encore

conclu au moment de cette publication.

Invitée à compléter ses déterminations, la

recourante n’a pas réagi.

La CDAP a statué par voie de circulation.

Considérant en droit:

1.

a) La décision attaquée, fondée sur le droit public fédéral – à

savoir les dispositions de la LDFR relatives aux autorisations pour

l'acquisition d'entreprises et d'immeubles agricoles (art. 61 ss LDFR) – peut

faire l'objet d'un recours de droit administratif au Tribunal cantonal, selon

la procédure des art. 92 ss de la loi du 28 octobre 2008 sur la procédure

administrative (LPA-VD; BLV 173.36). Le recours a été formé dans le délai légal

(art. 95 LPA-VD).

b) Le recours a été formé "au nom de

mes mandants". Dans le cas d’espèce, les mandants des notaires

Ramoni/Vautier Dreyer étaient C.________ et B.________, d’une part, A.________,

d’autre part. Il s’avère que l’indication donnée par la notaire était imprécise,

puisqu’aussi bien C.________ et B.________ ont indiqué depuis lors qu’ils ne

devaient pas être considérés comme les auteurs du recours (il y a pu y avoir,

semble-t-il, malentendu à ce sujet entre la notaire et ses clients). En

revanche, la société A.________ a confirmé qu’elle avait donné mandat de recourir

en son nom à la notaire Vautier Dreyer.

En définitive, il faut considérer ce point comme

acquis, malgré un certain flottement initial; on peut d’ailleurs déplorer que l’acte

de recours n’ait pas mentionné expressément le nom de chacun des recourants (on

rappelle qu’il est, en principe, indispensable que le nom des recourants soit

précisé avant l’échéance du délai de recours). Au surplus, il n’y a pas d’exigence

d’action commune des parties à l’acte de transfert projeté pour le dépôt d’un

recours dans le cadre de l’art. 83 al. 3 LDFR. Il y a lieu dès lors d'entrer en

matière.

2.

Avant d’examiner plus en détail les arguments des parties, on rappellera

ici le cadre normatif déterminant, cela à l’aide d’un extrait d’un arrêt du

Tribunal fédéral, qui portait sur l’application de l’art. 64 al. 1 let. f LDFR,

soit la norme ici en cause (ATF 145 II 328):

"[...] 3. Celui qui entend acquérir une entreprise ou un immeuble

agricole doit obtenir une autorisation; l’autorisation est accordée lorsqu’il n’existe

aucun motif de refus (art. 61 al. 1 et 2 LDFR). Selon l’art. 63 al. 1

LDFR, l’acquisition d’une entreprise ou d’un immeuble agricole est refusée

lorsque l’acquéreur n’est pas exploitant à titre personnel (let. a) ou lorsque le

prix convenu est surfait (let. b). L’autorisation peut être accordée à un acquéreur

qui n’est pas personnellement exploitant si celui-ci prouve qu’il existe, pour

ce faire, un juste motif au sens de l’art. 63 al. 1 LDFR. Tel est notamment le

cas lorsque, malgré une offre publique à un prix qui ne soit pas surfait (art.

66 LDFR), aucune demande n’a été faite par un exploitant à titre personnel

(art. 64 al. 1 let. f LDFR).

[…]

3.3

3.3.1. Le but de l’assujettissement

de l’aliénation à autorisation est de garantir que le transfert de propriété

corresponde aux objectifs du droit foncier rural, au premier rang desquels figure

la concrétisation du principe de l’exploitation à titre personnel (ATF 133 III 562 consid. 4.3 p. 564, 132 III 658 consid. 3.3.1 p. 659), Ainsi, comme susmentionné,

l’autorisation doit, en principe, être refusée lorsque l’acquéreur n’est pas

exploitant à titre personnel (art. 63 al. 1 let. a LDFR), sauf si celui-ci prouve

que, malgré une offre publique à un prix qui ne soit pas surfait, aucune demande

n’a été faite par un exploitant à titre personnel (art. 64 al. 1 let. f LDFR):

dans le cadre de la procédure d’autorisation, si le propriétaire qui veut

vendre fournit la preuve qu’à la suite de la publication de l’appel public aucune

offre ou seulement des offres insuffisantes ont été présentées par des exploitants

à titre personnel, l’acquéreur qui n’est pas exploitant à titre personnel obtiendra

l’autorisation d’acquérir, pour autant que le prix convenu ne soit pas surfait

(cf. BANDLI/STADLER, in: Das bäuerliche Bodenrecht, 2e éd., no

38 ad art. 64 LDFR). Dans le cas contraire, l’autorisation devra être refusée

(ce qui est qualifié d’effet «destructeur» en ce sens que ce mécanisme interdit

la vente à un non-exploitant mais ne fonde nullement une obligation [positive]

du propriétaire de conclure avec l’exploitant ayant formulé une offre). Ainsi,

l’art. 64 al. 1 let. f LDFR est en accord avec un des buts essentiels de

la loi sur le droit foncier rural qui consiste à renforcer la position de l’exploitant

à titre personnel en cas d’acquisition d’entreprises et d’immeubles agricoles

(art. 1 al. 1 let. b LDFR). Dans l’ATF 122 III 287, le Tribunal fédéral a posé

le principe selon lequel le but de politique agricole de la loi sur le droit

foncier rural n’est pas simplement de maintenir le statu quo, mais de renforcer

la position des exploitants à titre personnel et de privilégier l’attribution

des immeubles à de tels exploitants lors de chaque transfert de propriété, c’est-à-dire

de réellement promouvoir le principe de l’exploitation à titre personnel (ATF 122 III 287 consid. 3b in initio p. 289). La loi sur le droit foncier rural

cherche, dans cette mesure, à exclure du marché foncier tous ceux qui visent à

acquérir les entreprises et les immeubles agricoles principalement à titre de

placement de capitaux ou dans un but de spéculation (ATF 135 II 123 consid. 4.3

p. 125). On peut conclure, au regard de cette jurisprudence, que l’obligation

de publication d’un appel d’offres public tend à maintenir autant que possible

les immeubles et exploitations agricoles en mains des exploitants à titre

personnel. Dans un second temps, c’est-à-dire lorsque l’offre n’est suivie d’aucune

demande de la part d’un tel exploitant, l’exception de l’art. 64 al. 1 let. f

LDFR tend à sauvegarder, sous l’angle de la garantie de la propriété (art. 26 Cst.),

les intérêts de l’agriculteur désireux de vendre (ATF 135 II consid. 4.2 p. 125).

3.3.2. Il est ensuite relevé que l’art.

64 al. 1 let. f LDFR mentionne que le vendeur doit faire paraître une «offre

publique» («trotz öffentlicher Ausschreibung», «nonostante pubblico bando»).

Or, bien que le Tribunal fédéral n’ait jamais eu à se prononcer formellement

sur ce point, il ressort d’arrêts traitant de droit foncier rural qu’il considère

qu’il ne s’agit pas là d’une offre au sens du droit privé, mais bien plutôt d’un

appel d’offres public (ATF 133 III 562 consid. 4.4.2 p. 565; 132 III 658 consid.

3.3.2 p. 660; 132 III 515 consid 3.3.1 p. 518). La doctrine va dans le

même sens (YVES DONZALLAZ, RVJ, 1993, p. 360; ROLAND NIKLAUS, in Mélanges

publiés par l’Association des notaires vaudois, 2005, p. 309; BANDLI/STADLER,

op. cit. n° 38 ad art. 64 LDRF p. 872). Ainsi, si à la fin de la procédure d’autorisation

le propriétaire refuse de vendre, une responsabilité précontractuelle (culpa in

contrahendo) ne saurait, du seul chef de la mise en application de l’art. 64 al.

1 let. f LDFR, entrer en ligne de compte (MICHEL MOOSER, LDFR: deux cas d’acquisition

par un non-exploitant [art. 64 al. 1 litt. e et f], Jusletter du 16 janvier

2017, p. 9).

La loi ne règle pas la procédure à

suivre dans ce cadre de l’appel d’offres public. Elle ne détermine pas non plus

le contenu de cet appel, si ce n’est qu’elle exige (cf. art. 64 al. 1 let. f

LDFR) «une offre publique à un prix qui ne soit pas surfait (art. 66 LDFR)». A

cet égard, il semble que la loi impose au propriétaire désireux de vendre son

bien de requérir une décision en constatation (art. 84 LDFR) tendant à fixer le

prix d’acquisition licite (cf. art. 63 al. 1 let. b cum art. 1 al. 1 let. c et

66 LDFR) avant de procéder à la publication de l’appel d’offres. Il est

néanmoins vrai qu’il existe des cas où le propriétaire n’aura pas besoin de

requérir une telle décision pour arrêter ce prix, où l’exploitant intéressé

sera aussi à même de facilement l’évaluer et où l’autorité compétente ne devra

pas non plus mandater un expert pour déterminer que le prix figurant dans l’appel

d’offres n’est pas surfait: tel peut être le cas où est en cause un simple

immeuble agricole, sans bâtiment, dont l’estimation du prix ne pose pas de

problème compte tenu de sa situation, son accès, les qualités du sol, etc. Le

prix d’un bien peut aussi être extrêmement modeste, ce qui rendrait l’exigence

d’une décision en constatation du prix licite peu adéquate. Il apparaît, en

outre, que dans la pratique, à tout le moins dans le canton de Vaud, l’autorité

compétente n’exige pas une décision en constatation avant la publication de l’appel

d’offres; elle ordonne elle-même, si besoin est, une expertise pour évaluer

ledit prix, afin de vérifier que le prix de la transaction ne soit pas surfait

(ROLAND NIKLAUS, op. cit., p. 305), comme cela a été le cas dans la présente

affaire.

Le simple fait que l’autorité

compétente n’impose pas que l’appel d’offres public fasse état du prix licite

au sens de l’art. 63 let. b LDFR constaté dans une décision permet de conclure

que la «demande» de l’exploitant à titre personnel de l’art. 64 al. 1 let. f

LDFR ne doit pas être une offre de contracter selon les art. 3 ss CO («Antrag»

et «proposta»). En effet, l’offre au sens du droit privé doit comprendre les

éléments objectivement essentiels du contrat, de façon à ce que son destinataire

puisse décider sans autre s’il l’accepte ou s’il la refuse, en partant de l’idée

que la conclusion du contrat ne dépend que de son éventuel consentement (ARIANE

MORIN, in: Commentaire Romand, Code des obligations I, 2e éd.,

n° 80 ad art. 1 CO). Dans le cas de la vente d’un immeuble ou d’une entreprise

agricole, une telle offre devrait donc comporter le prix proposé par le

pollicitant (auteur de l’offre). Or, dans la plupart des cas, il n’est pas

concevable d’imposer à l’exploitant intéressé de formuler un prix pour un bien

dont il ne connaît même pas le prix licite.

[…]

Il est vrai que le mécanisme de l’appel

d’offres a pour effet de bloquer et, selon son issue, d’annihiler le projet de

vente du propriétaire au potentiel acquéreur qui n’est pas exploitant à titre

personnel. Ce blocage n’est toutefois que temporaire. Il appartient, dans ce

cadre, à la Commission foncière de fixer des délais aux différentes parties, y

compris un délai à l’exploitant pour déposer une offre de contracter une fois

les renseignements nécessaires obtenus, permettant de mener à bien la procédure

d’autorisation d’acquérir dans un laps de temps acceptable. Cette durée peut,

au demeurant, grandement varier en fonction du type de bien en vente. En outre,

il convient de relever que l’on se trouve, certes, dans une procédure d’autorisation

d’acquérir par un tiers qui n’est pas exploitant au terme de laquelle l’exploitant

qui a fait une offre ne détient aucun droit (rien n’oblige le vendeur à céder

son entreprise à l’exploitant ayant formulé une offre si l’autorisation d’acquérir

a été refusée au tiers qui n’est pas exploitant: il peut renoncer à vendre son

bien ou le vendre à un autre exploitant). Toutefois, il ne faut pas oublier que

les restrictions d’acquérir, respectivement d’aliéner contribuent à la

réalisation d’un des objectifs essentiels de la loi sur le droit foncier rural,

à savoir favoriser l’exploitant à titre personnel lors de l’acquisition d’entreprises

agricoles (cf. SCHMID-TSCHIRREN/HOTZ, in Das bäuerliche Bodenrecht, 2e

éd., n° 8 ad art. 1 LDFR).

Au regard de ces éléments, considérer

que l’exploitant doit présenter une offre de contracter au sens des art. 3 ss

CO en réponse à la publication de l’appel d’offres public de l’art. 64 al. 1

let. f LDFR revient à contourner l’un des buts de la loi sur le droit foncier

rural, à savoir renforcer la position de l’exploitant à titre personnel en cas

d’acquisition d’entreprises et d’immeubles agricoles, puisqu’à ce stade, la

personne intéressée n’est pas en mesure d’y procéder faute d’informations suffisantes

sur le bien en vente."

Par ailleurs, la doctrine confirme les exigences de

clarté que doivent offrir les informations fournies lors de l’appel d’offres

public prévu par l’art. 64 al. 1 let. f LDFR. Il convient par exemple de

préciser si la vente porte sur une entreprise agricole ou, au contraire, sur un

immeuble agricole. En outre, lorsque plusieurs immeubles agricoles sont mis en

vente, l’annonce doit indiquer le prix convenu pour chacun de ces immeubles; le

but est ici de permettre à l’autorité de vérifier que ce prix ne présente pas

de caractère surfait, cela pour chacun des biens-fonds concernés. De plus, l’appel

d’offres doit répondre à des exigences de transparence; il doit être rédigé de

manière neutre et ne pas comporter de formulation de nature à dissuader des

exploitants à titre personnel éventuellement intéressés par le dépôt d’une offre

(voir à ce sujet BANDLI/STALDER, op. cit., n° 38 ad art. 64 LDFR).

3.

a) aa) Pour l’autorité intimée, la formulation de l’appel d’offres

public n’est pas conforme à la réalité ou, à tout le moins, est de nature à

dissuader les intéressés de déposer une offre. En effet, un exploitant à titre

personnel souhaite a priori exploiter effectivement la parcelle qu’il acquiert

et ce dès le transfert; un report de cette disponibilité au-delà de 2035 constitue

à cet égard un élément dirimant.

bb) La recourante ne l’entend pas ainsi. Elle estime

que les propriétaires actuels peuvent fort bien souhaiter aliéner leur

bien-fonds, tout en conservant la disposition de ce bien, par le biais d’un

bail à ferme, jusqu’en 2035.

cc) Avant d’aller plus loin dans la discussion de

ces arguments, on procèdera encore à quelques rappels au sujet du bail à ferme

agricole (tel que régi par la loi fédérale du 4 octobre 1985 sur le bail à

ferme agricole – LBFA; RS 221.213.2). L’art. 4 LBFA définit ce contrat comme

suit:

"Le bail à ferme agricole est

un contrat par lequel le bailleur s’oblige à remettre au fermier, moyennant un

fermage, l’usage d’une entreprise ou d’un immeuble à des fins agricoles et à

lui en laisser percevoir les fruits ou les produits."

On note au passage que la vente ne rompt pas le bail

(art. 14 LBFA, sous réserve de quelques exceptions prévues à l’art. 15 LBFA). A

teneur de ce contrat, le fermier a l’obligation d’exploiter la chose affermée

avec soin et notamment de maintenir durablement la productivité du sol (art. 21

al. 1 LBFA); il assume également une obligation d’entretien (qui ne s’étend toutefois

pas aux grosses réparations éventuellement nécessaires durant le bail, art. 22

LBFA). De plus, les art. 35a ss LBFA régissent le fermage. Ainsi, selon l’art.

35a al. 1 LBFA, le fermage peut consister soit en argent, soit en une quote-part

des fruits (métayage), soit en une autre prestation en nature. Selon l’art. 36

LBFA, le fermage est soumis au contrôle de l’autorité et il ne peut dépasser la

mesure licite. Concrètement, le fermage d’une entreprise agricole est soumis à

autorisation, alors que celui d’un immeuble agricole obéit à un régime d’opposition,

susceptible d’être formée par l’autorité compétente (art. 42 ss LBFA).

Autrement dit, le fermage constitue un élément

essentiel du contrat de bail à ferme; celui-ci peut faire l’objet d’un paiement

en argent ou au moyen d’une quote-part des fruits ou, enfin, au moyen d’une

autre prestation; toutefois cette prestation doit être une prestation

supplémentaire, distincte de celles correspondant à l’exécution des obligations

du fermier, tel que l’entretien (voir à ce sujet Claude PAQUIER-BOINAY, Le

contrat de bail à ferme agricole: conclusion et droit de préaffermage, thèse Lausanne

1991, p. 72 ss et 106 ss). En l’absence de fermage, le contrat doit

être considéré comme un prêt à usage ou prêt de jouissance; cette qualification

doit donc être retenue en présence d’un contrat marqué par sa gratuité; il en

va ainsi lorsque la seule prestation attendue de l’emprunteur a trait à l’entretien

du bien-fonds ou au maintien de sa capacité de rendement (PAQUIER-BOINAY, op. cit.,

p. 127 ss).

b) aa) En premier lieu, la CFR I avait fondé son

refus sur l’absence de bail à ferme sur la parcelle considérée. En effet,

malgré les réquisitions de production de l’autorité intimée, la recourante n’avait

produit aucun document à cet égard. Certes, l’instruction a révélé en fin de

compte l’existence d’un contrat portant notamment sur la parcelle n° 391

et obligeant B.________ à l’égard de l’hoirie de E.________. Il demeure que ce

contrat ne correspondait pas à celui mentionné dans l’appel d’offres public, notamment

du fait qu’il ne venait pas à échéance en 2035 comme annoncé. Apparemment, les

notaires qui avaient formulé l’appel d’offres public ignoraient l’existence de

ce bail et visaient de toute manière un autre contrat.

bb) Le contrat évoqué dans cet appel d’offres était

en réalité un contrat (dont on peut se demander s’il était projeté ou conclu)

entre la société recourante et B.________; ce contrat devait être formalisé

ultérieurement, en lien avec l’acte de vente. Pour la recourante, ce contrat

constituait bien une réalité.

Selon l’autorité intimée, il n’y a pas lieu de tenir

compte d’un bail à ferme qui n’est pas en vigueur au moment de la publication de

l’appel d’offres, mais qui doit prendre effet ultérieurement (qu’il soit déjà

conclu ou qu’il ne soit qu’envisagé). Cette question peut en définitive rester indécise.

En effet, un autre aspect apparaît déterminant: la mention de l’existence d’un

contrat de bail pour une durée courant jusqu’en 2035 constitue assez clairement

un élément dissuasif, de nature à décourager le dépôt d’offres d’exploitants à

titre personnel. Au surplus, tel que décrit en procédure par la notaire

mandatée par la recourante, le contrat en question n’est pas un bail à ferme,

mais plutôt un prêt de jouissance, à caractère gratuit; la contrepartie

attendue de B.________ n’est en effet pas un fermage, la prestation évoquée

étant simplement l’entretien de la parcelle. Dépourvu de caractère onéreux, un

tel contrat grevant la parcelle est de nature à réduire la valeur nette du bien-fonds

à aliéner, au point que le prix annoncé ne devrait pas pouvoir être considéré

comme licite, à tout le moins pas sans vérification préalable. Ainsi il

apparaît que, d'emblée, la procédure a été mal engagée puisque la mention du

bail ou du prêt faisait défaut lors de l'annonce du prix à la CFR I, laquelle

n'en a pas tenu compte lorsqu'elle a indiqué le 18 mai 2020 au notaire Ramoni

que, prima facie, le prix de 60'000 fr. ne paraissait pas surfait, ce

qui rendait une expertise superflue.

Au reste, l’appel d’offres publié à forme de l’art. 64

al.1 let. f LDFR invitait encore les intéressés à présenter une "offre

ferme"; on peut relever la difficulté à déposer une telle offre, vu les

incertitudes planant sur le "bail à ferme" mentionné par le même

document. On peut aussi se demander si cette exigence est bien conforme à la

jurisprudence citée plus haut (ATF 145 II 328), selon laquelle l’exploitant à

titre personnel intéressé n’a pas à présenter dans le délai fixé une offre au

sens de l’art. 3 CO; cette dernière question peut toutefois aussi demeurer

indécise.

cc) Il découle des considérations qui précèdent que

les informations données dans l’appel d’offres public ici en cause ne répondent

pas aux exigences de transparence posées par la doctrine (STALDER/BANDLI, n° 38

ad art. 64 LDFR). En outre et surtout, elles sont de nature à renverser le

constat initial de la CFR I, selon lequel le prix de 60'000 fr. pour ce

bien-fonds pouvait être considéré comme licite. Ces considérations conduisent

dès lors au rejet du recours et à la confirmation de la décision attaquée.

4.

Vu l’issue du pourvoi, l’émolument d’arrêt doit être mis à la charge de

la recourante, qui succombe; celle-ci n’a, pour le même motif, pas droit à l’allocation

de dépens (art. 49 et 55 LPA-VD).

Par ces motifs

la Cour de droit administratif et public

du Tribunal cantonal

arrête:

Faits

I.

Le recours est rejeté.

Considérants

II.

La décision rendue le 23 avril 2021 par la Commission foncière rurale,

Section I, relative à une autorisation d’acquérir la parcelle n° 391 de

Daillens par A.________ est confirmée.

III.

L’émolument d’arrêt, par 2'000 (deux mille) francs, est mis à la charge

d'A.________.

IV.

Il n’est pas alloué de dépens.

Lausanne, le 25 mai 2022

La

présidente:

Le présent arrêt est communiqué aux destinataires de

l'avis d'envoi ci-joint.

Il peut faire l'objet, dans les trente jours suivant sa

notification, d'un recours au Tribunal fédéral (Tribunal fédéral suisse, 1000

Lausanne 14). Le recours en matière de droit public s'exerce aux conditions des

articles 82 ss de la loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF - RS 173.110),

le recours constitutionnel subsidiaire à celles des articles 113 ss LTF. Le

mémoire de recours doit être rédigé dans une langue officielle, indiquer les

conclusions, les motifs et les moyens de preuve, et être signé. Les motifs

doivent exposer succinctement en quoi l’acte attaqué viole le droit. Les pièces

invoquées comme moyens de preuve doivent être jointes au mémoire, pour autant

qu’elles soient en mains de la partie; il en va de même de la décision

attaquée.