CDAP - FO.2022.0013 - 2023-06-30 - A._____, B._____/Commission foncière rurale Section I

TRIBUNAL CANTONAL

COUR DE DROIT ADMINISTRATIF ET PUBLIC

Arrêt du 30 juin 2023

Composition

M. André Jomini, président;

M. Etienne Poltier, juge suppléant; Mme Bénédicte Tornay Schaller, assesseure;

M. Quentin Ambrosini, greffier.

Recourants

1.

A.________, à ********,

2.

B.________, à ********,

tous les deux représentés par Me Luc

DEL RIZZO, avocat à Monthey,

Autorité intimée

Commission foncière rurale, Section

I, à Lausanne.

Objet

droit foncier rural

Recours A._______ et B._______ c/ décision de la

Commission foncière rurale, Section I, du 23 juin 2022 fixant le prix licite

des parcelles des recourants.

Vu les faits suivants:

A.

B._______ et A._______ sont propriétaires d'un domaine viticole (surface

totale de 42'854 m²) qui comprend les parcelles n° ******** (16'873 m² de

vignes), n° ******** (949 m² de vignes), n° ******** (315 m² de vignes),

n° ******** (393 m² de vignes), n° ******** (6'510 m², dont bâtiment: 300 m²;

vignes: 5'578 m²; accès, place privée: 549 m²; champ, pré, pâturage: 83 m²) et

n° ******** (5'063 m² de vignes) du registre foncier, sur le territoire de la

commune de Féchy. Ils sont également propriétaires des parcelles n° ********

(surface totale 5'916 m², dont 5'295 m² de vignes et 621 m² de forêt) et n° ********

(6'835 m² de vignes) sur le territoire de la commune de Saint-Livres.

B.

Selon le registre du commerce, B._______ et A._______ sont directeurs

adjoints de la société C._______, constituée le 13 septembre 2019, dont le but

est notamment l'exploitation d'un domaine viticole, la production, la

transformation et la commercialisation de vins suisses ainsi que l'exportation

et l'importation de vins suisses et étrangers ou autres boissons alcoolisées.

Ils sont également administrateurs, avec D._______, de la société E._______

(auparavant F._______), qui a pour but l'administration et la gestion de la

parcelle n° ******** de Féchy.

C.

Le 12 septembre 2019, B._______ et A._______, représentés par le notaire

G._______, à ********, ont adressé à la Commission foncière rurale, Section I

(ci-après: la CFR), une requête en constatation du prix licite en demandant à

ce que ladite commission ordonne une expertise du prix licite de leur

entreprise viticole, constituée des parcelles nos ******** et

******** de Féchy et nos ******** et ******** de Saint-Livres, et de

confier dite expertise à la société H._______, à ********.

Le 23 septembre 2019, la CFR a demandé à la société H._______

si elle acceptait le mandat d'expert et, dans l'affirmative, de préciser si

elle disposait de toute l'indépendance requise envers les propriétaires B._______

et A._______.

H._______ a répondu le 23 septembre 2019 qu'elle

acceptait le mandat d'expert confié par la CFR, en précisant qu'elle n'avait

pas de relation d'affaires avec B._______ et A._______.

D.

Le 27 septembre 2019, la CFR s'est adressée à B._______ et A._______

dans ces termes:

"Décision

en constatation – B._______ et A._______ – Prix licite LDFR

[...]

La Commission foncière rurale a bien reçu votre demande du 12 septembre 2019 et

l'a examinée lors de sa séance du 27 septembre 2019.

Afin de pouvoir rendre une

décision et suivant votre demande la Commission a décidé d'ordonner une

expertise en la confiant à la fiduciaire H._______ à ********. La question à

l'expert est la suivante:

"Déterminer le prix licite

des parcelles nos ********et ******** RF de Féchy et ********* et ********

de Saint-Livres."

En annexe à sa décision, la CFR a joint une

déclaration qui a été remplie et signée par Me G._______ le 30 septembre 2019,

aux termes de laquelle B._______ et A._______ acceptaient le principe d'une

expertise et la désignation de la société H._______, en qualité d'expert.

Dans le cadre du mandat d'expertise, I._______, de

la société H._______, s'est adressée à la CFR le 14 novembre 2019 pour savoir

si ladite commission disposait de références de prix de vente licites

concernant des parcelles de vignes portant l'appellation Féchy.

Le 18 novembre 2019, la CFR a répondu en ces termes:

"Concernant

le lieu de production Féchy, la CFR a autorisé récemment en 2019 l'achat d'une

parcelle de 9'590 m² de vignes à CHF 37.50 par m² (Aut 1896). Antérieurement,

une expertise du 1er octobre 2018 (J._______), dans le cadre d'une

décision en constatation DC 118, avait déterminé un prix licite pour 9'268 m²

de vignes à CHF 40.89 par m² (suppl. de 5% compris), sur la base de 2

références atypiques, soit un prix licite pondéré moyen de CHF 40.15 par m²,

inclus le supplément de 5%."

Le rapport d'expertise a été établi par I._______,

le 13 décembre 2019. L'experte indique qu'elle s'est rendue le 8 octobre 2019

sur le domaine viticole et qu'elle a visité les parcelles concernées et

recueilli les informations nécessaires. Le rapport comporte notamment une

description des vignes (p. 6-9). A propos du prix licite des vignes,

"appellation Féchy" (prix non surfait; art. 66 LDFR), le rapport

d'expertise mentionne ce qui suit (p. 11 à 13):

"Mention

Féchy: depuis les références situées dans le lieu de production «La Côte», les

ventes de vignes avec l'appellation «Féchy» ont été extraites. Il y a eu 2

ventes ces 5 dernières années. L'experte soussignée renonce à élargir le

périmètre à d'autres lieux de production limitrophes difficilement comparables

à la renommée du lieu de production «Féchy». La liste comprend donc 2 dossiers

à Fr. 32.- et Fr. 59.81 par m², ce qui donne un prix moyen pondéré [...] de Fr. 43.88/m²; le prix licite régional

avec supplément de 5% selon l'art. 66 LDFR est de Fr. 46.07/m², arrondi à Fr.

46.10/m².

L'experte soussignée estime que 2

références ne sont pas suffisantes. Elle interpelle la Commission foncière

rurale I afin de savoir s'il y avait d'autres références disponibles. Ainsi, en

2019, la Commission foncière a autorisé l'achat d'une parcelle de 9'590 m² au

prix de Fr. 37.50/m² (AUT 1896). Lors d'une décision en constatation en 2018

(DC118), le prix licite d'une vigne de 9'268 m² avait été fixé à Fr. 40.89/m².

En ajoutant ces 2 références, le prix moyen pondéré est de Fr. 39.98/m², le

prix licite régional avec supplément de 5% selon l'art. 66 LDFR est de Fr.

41.97/m², arrondi à Fr. 42.-/m².

Il y a très peu de vente de vignes

avec la mention «Féchy». Le vignoble de Féchy est petit et protégé par la

«protection des monuments et des sites ACCE». La mention Féchy a une bonne

renommée. La recherche des références de vente remontant à plus de 5 ans ne

correspond pas au principe de la LDFR. Toutefois, à titre d'information, 3

ventes, avec la mention Féchy, ont été faites en 2008, avec des prix de Fr. 58.35,

Fr. 51.- et Fr. 26.55 par m². Les vignes vendues à Fr. 51/m² étaient en fin de

vie. Le prix moyen pondéré est de Fr. 41.89/m²; le prix licite régional avec

supplément de 5% selon l'art. 66 LDFR est de Fr. 43.99/m², arrondi à Fr.

44.-/m²

Le prix convenu entre les parties

est de Fr. 54.-/m².

[...]

4 Conclusions

Les biens-fonds représentent une

entreprise agricole au sens de la LDFR. Ils sont actuellement exploités par F._______.

Les vignes sont sur la Côte avec les mentions «Féchy» et «Morges». Le capital

plantes est bien entretenu et les vignes ont été régulièrement renouvelées. [...].

Le prix licite calculé selon les

directives de la Commission foncière, avec les références des 5 dernières

années est, pour la mention Féchy, de Fr. 46.10/m². Il n'y a que 2 références.

A compter que les vignes sont en bon état, qu'elles sont en grande partie

mécanisables, que le vignoble de Féchy profite d'une renommée particulière et

que le vignoble est protégé, l'experte soussignée estime que le prix convenu

entre les parties n'est pas surfait."

Le rapport d'expertise conclut que le prix total

convenu pour la vente des parcelles nos ******** et ******** (Féchy)

et nos ******** et ******** (Saint-Livres), de 2'181'000 fr. n'est

pas surfait.

Le 16 janvier 2020, la CFR a transmis à B._______ et

A._______ le rapport d'expertise du 13 décembre 2019 en indiquant qu'après un

examen attentif du contenu de ce rapport, elle ne serait pas en mesure de

suivre les conclusions de l'experte I._______, compte tenu du fait qu'elle

"se ralliait sans justification pertinente au prix de vente convenu entre

les parties tout en s'écartant des estimations techniques qu'elle avait été à

même d'effectuer selon le mandat reçu".

B._______ et A._______ se sont déterminés le 4 mars

2020. Ils se ralliaient aux conclusions du rapport d'expertise.

E.

Par décision du 6 mars 2020, la CFR a fixé le prix licite des parcelles

nos ******** et ******** (Féchy) et nos ******** et ********

(Saint-Livres) à 1'890'000 fr. (chiffre arrondi). Elle a en particulier retenu

que le prix licite pour les parcelles de vignes, appellation Féchy, devait être

fixé à 44 fr./m² et non à 54 fr./m², comme retenu par l'experte. Elle a motivé

sa décision comme il suit:

"Appellation

«FECHY» (parcelles ******** et ******** de FECHY): en stricte application de la

méthode comparative, l'expert a, à juste titre, constaté que les opérations

comparables, dans les 5 dernières années, étaient insuffisantes. L'expert a alors

correctement élargi la durée pendant laquelle les opérations concernant des

vignes appellation «FECHY» ont été réalisées. Ainsi, en tenant compte des

opérations depuis 2008, l'expert fixe le prix licite en se fondant sur 5

opérations comparables à CHF 44.-/m². Or, ceci fait, l'expert s'écarte ensuite

de ce prix au m² dans ses conclusions pour se rallier au prix convenu par les

parties à CHF 54.-/m². Cela représente une augmentation de plus de 29% du prix

au m². Or, la seule justification donnée par l'expert est que les vignes sont

en bon état, en grande partie mécanisable et que le vignoble de FECHY est

protégé et profite d'une renommée particulière.

[...].

En l'espèce, les motifs exposés par l'expert pour admettre une majoration de

29% du prix au m² de vignes appellation «FECHY» n'emportent pas la conviction

de la Commission. En effet, le fait que les vignes soient en partie

mécanisables, ne constitue pas un élément exceptionnel dans la région de la

Côte. De même, si les vignes sont en bon état, l'entreprise ou les immeubles

des requérants ne jouissent pas d'une appellation particulière, par exemple

«Château», ni ne constitue une exploitation d'un seul tenant. Enfin, le fait

que l'appellation «FECHY» jouisse d'une AOC est précisément déjà pris en compte

dans les opérations prises en considération pour fixer le prix licite à CHF

44.-/m². Dès lors, la Commission s'écarte du rapport d'expertise et fixe le

prix licite des surfaces de vignes des parcelles ********* et ******** de FECHY

à CHF 44.-/m²."

F.

Par acte du 4 mai 2020, B._______ et A._______ ont recouru contre cette

décision devant la Cour de droit administratif et public du Tribunal cantonal

(ci-après: la CDAP) en concluant à ce que le prix licite des parcelles nos

******** et ******** de Féchy et nos ******** et ******** de

Saint-Livres est fixé à 2'181'000 fr.

La CFR a conclu au rejet du recours, dans sa réponse

du 9 juin 2020 ; elle s’est en outre référée à plusieurs décisions

concernant des prix de vente autorisés ou la constatation de prix licites pour

des parcelles de vignes portant l’appellation Féchy, décisions qu’elle a

ensuite produites au dossier de la Cour sur requête du magistrat instructeur

(dossiers AUT 8296, 2086, 1978 et 1009 ; DC 118).

Par arrêt du 30 octobre 2020, la CDAP a accueilli le

pourvoi ; en substance, elle a retenu que la CFR ne pouvait pas s’écarter

sans autre de l’expertise versée au dossier, qu’elle avait elle-même ordonnée

(consid. 2d) ; elle a donc annulé la décision attaquée et renvoyé le

dossier à l’autorité intimée "afin qu’elle procède à un complément

d’expertise ou ordonne une nouvelle expertise",

puis qu’elle rende une nouvelle décision.

G.

a) Malgré l'intervention de l'avocat des recourants Luc del Rizzo, en

date du 19 janvier 2021, la CFR, en reprenant l'instruction, a confié une

nouvelle expertise à J._______, à ********, afin que celle-ci détermine le prix

licite des parcelles ici en cause.

aa) J._______ a déposé un premier rapport en

date du 24 août 2021; on extrait de ce rapport le passage ci-après :

"Pour

les vignes bénéficiant de la mention « Féchy », une seule référence était

disponible avant 2021. L'experte a donc interpellé la Commission foncière pour

savoir si des ventes de biens-fonds avaient été autorisées dernièrement. Ce

sont finalement deux dossiers qui ont été autorisés au cours du 1er

semestre 2021 et qui ont donc pu être pris en compte pour atteindre un total de

sept références comparables pour cette région.

Les parcelles concernées par le

présent rapport forment un tout représentatif de la région, notamment en termes

d'accès, de déclivité, de cépage et de possibilités de mécanisation. Nous avons

considéré que la moyenne d'âge des actifs-plantes avoisinait les 20 ans et que

cela correspondait à un âge moyen de pleine production.

Les

biens-fonds dont les prix de vente ont été retenus pour nos calculs ont tous

été visités par l'experte. Cela a permis de s'assurer qu'ils étaient bien

comparables au niveau de leurs caractéristiques avec les biens-fonds concernés

par le présent rapport. Il ressort de la visite que ces parcelles sont

comparables en termes d'accès, d'appellation d'origine contrôlée, de cépage, de

situation, de possibilité de mécanisation et d'âge moyen. Nous constatons

également que les prix de vente de tous ces biens-fonds sont compris dans une

fourchette restreinte allant de CHF 34.67 à CHF 41.20/m2.

Lors

de nos recherches, nous n'avons pas constaté de variations dans les prix

lorsque les parcelles étaient de petite taille ou que le capital-plante était

en mauvais état. Nous avons donc estimé que toutes les parcelles concernées

dans ce rapport étaient mises sur, le même pied d'égalité et que l'ensemble

formait une moyenne représentative de la région concernée."

Ce rapport comprend en outre le tableau des dossiers

de référence, ayant servi de base de comparaison. Les données suivantes sont

extraites de ce tableau :

No de dossier

Surface

Prix

Prix par m2

Date de la décision

1896

9590

359625

37.50

15.11.2019

1928

4748

195618

41.20

24.02.2021

1928

3597

148196

41.20

24.02.2021

1928

6456

265987

41.20

24.02.2021

2387

868

31949.65

36.81

26.02.2021

2387

567

19660

34.67

26.02.2021

2387

1628

57318

35.21

26.02.2021

bb) A réception de ces documents, le conseil

des recourants a présenté diverses déterminations, dans un courrier du 19 octobre

2021, complété les 2 et 8 novembre suivant, ainsi que diverses réquisitions.

Dans ce contexte, la CFR a notamment refusé de transmettre à l'avocat précité

les décisions et rapports d'expertise correspondant aux références utilisées à

titre de comparaison. Toutefois, dans une correspondance du 10 novembre

2021, elle lui a transmis un tableau, correspondant pour l'essentiel à celui

déjà cité sous lettre aa) ci-dessus, mais comportant en outre les numéros de

parcelles; il se présente ainsi :

No de dossier No(s) de parcelle(s) Commune Surface

1896 ********

et ******** Féchy 9'590 m2

1928 ******** Aubonne 4'748

m2

1928 ******** Aubonne 3'597

m2

1928 ******** Aubonne 6'456

m2

2387 ******** Féchy 868

m2

2387 ******** Féchy 567

m2

2387 ******** Féchy 1'628

m2

Sur la base de ces nouveaux éléments, l'avocat del

Rizzo a produit des déterminations complémentaires le 9 décembre 2021, dans la

perspective du complément d'expertise.

cc) J._______ a déposé un second rapport,

complémentaire, en date du 6 avril 2022. Il était notamment demandé à

l'expert d'indiquer les éléments l'ayant conduit à éliminer les références non

comparables à celles des biens-fonds à estimer; le rapport s'exprime comme suit

à ce sujet :

"La

procédure d'expertise en vue de définir le prix licite est expliquée par la

Commission foncière rurale (CFR) dans une circulaire qu'elle remet aux experts

de droit foncier rural. Il y est notamment inscrit que «l'expert pourra ensuite

retenir ou pondérer les transactions servant de références […] en fonction de leurs caractéristiques

propres (relief, forme, accès, nature du sol, etc.). S'agissant de vignes, il y

a lieu de tenir compte des différentes appellations viticoles ».

Ce faisant, l'experte, lors de son

rapport du 24 août 2021, a sélectionné les caractéristiques principales

suivantes concernant les biens-fonds en propriété de l'exploitation A._______

et B.________ :

Un chemin bétonné (ou correctement

carrossable) permettant l'accès à la parcelle à au moins un bout de ligne de ceps,

Système de plantation de la vigne

et déclivité permettant la mécanisation au tracteur vigneron (au moins

partielle) des travaux viticoles,

Raisins bénéficiant de

l'appellation d'origine contrôlée « La Côte » avec mention du lieu de

production « Féchy », respectivement « Morges » pour les deux biens-fonds sis à

Saint-Livres.

Lorsqu'elle a dû sélectionner ou

écarter les biens-fonds obtenus en référence, l'experte a utilisé les mêmes

critères et ainsi pouvoir les comparer."

Par ailleurs, le rapport explique pour quelles

raisons les références prises en compte sont comparables à celles des parcelles

des recourants. Le rapport comporte encore des explications sur la comparabilité des biens-fonds dont les prix de

vente ont été retenus à titre de comparaison.

L'avocat del Rizzo a eu l'occasion de se

déterminer sur ce dernier rapport le 10 juin 2022; il y reprend d'ailleurs

des réquisitions formulées auparavant.

b) Néanmoins, par décision du 23 juin 2022, la

CFR a fait siennes les conclusions de l'expertise, soit un prix licite total de

1'782'173 fr, arrondi à 1'782'200 fr; on reproduit ci-après le tableau arrêtant

le prix licite pour les différentes parcelles concernées :

parcelle

nature

prix licite (CHF)

détail

********

vignes : 16'689 m2

688'421.-

(16'689 x CHF 41.25.-)

Chemin : 184 m2

460.-

(184 x CHF 2.50)

Total

688'881.-

********

vignes : 949 m2

39'146.-

(949 x CHF 41.25.-)

********

vignes : 315 m2

12'994.-

(315 x CHF 41.25.-)

********

vignes : 393 m2

16'211.-

(393 x CHF 41.25.-)

********

vignes : 5'579 m2

230'134.-

(5'579 x CHF 41.25.-)

Bâtiment, pl. jardin

330'000.-

(valeur

intrinsèque)

Total

560'134.-

********

vignes : 5'063 m2

208'849.-

(5'063 x CHF 41.25.-)

********

vignes : 5'295 m2

111'460.-

(5'295 x CHF 21.05)

St-L.

forêt : 621

621.-

(621 x CHF 1.-)

Total

112'081.-

********

vignes : 6'835 m2

143'877.-

(6'835 x CHF 21.05)

St-L.

Total

CHF 1'782'173.-

H.

Agissant toujours par l'intermédiaire de l'avocat del Rizzo, B._______ et

A._______ ont recouru contre cette décision auprès de la CDAP, par acte du

3 octobre 2022; ils concluent en substance, avec dépens, à ce que le prix

licite des parcelles en cause soit fixé à 2'181'000 fr. A titre subsidiaire,

ils concluent à l'annulation de la décision et au renvoi de la cause à

l'autorité intimée pour nouvelle décision dans le sens des considérants de

l'arrêt à rendre. Dans le cadre de leur contestation, ils ne remettent plus en

question les parcelles de l’appellation Morges (soit celles situées sur la

Commune de Saint-Livres) ; on n'en traitera donc pas ci-après.

La CFR a déposé sa réponse en date du 16

janvier 2023; elle conclut en substance au rejet du recours.

Dans une écriture du 10 mars 2023, les

recourants ont complété leurs moyens et confirmé leurs conclusions. Quant à la

CFR, elle a produit diverses circulaires dont celle du 30 septembre 2016

intitulée "Procédure d’expertise en vue de définir le prix non-surfait des

immeubles agricoles non-bâti en nature de pré-champ ou de vigne".

Le 19 juin 2023, les recourants se sont déterminés au

sujet de cette circulaire.

Considérant en droit:

1.

Un recours peut être formé dans les 30 jours devant l'autorité cantonale

de recours contre les décisions prises en vertu de la loi fédérale sur le droit

foncier rural (cf. art. 88 et art. 90 al. 1 let. f de la loi fédérale

du 4 octobre 1991 sur le droit foncier rural [LDFR; RS 211.412.11]), en

particulier celles relatives à la constatation du prix licite rendues en vertu

des art. 66, 80 al. 1 et 84 let. b LDFR. Dans le canton de Vaud, l'autorité

cantonale de recours est la Cour de droit administratif et public du Tribunal

cantonal (cf. art. 92 al. 1 de la loi du 28 octobre 2008 sur la

procédure administrative [LPA-VD; BLV 173.36]). Comme il ressort du dossier de

l’autorité intimée que la décision du 23 juin 2022 n’a été notifiée à l’avocat

des recourants que le 31 août 2022, ce dernier ne l’a donc reçu au plus tôt que

le 1er septembre suivant. Le pourvoi formé le lundi 3 octobre 2022 a

ainsi été formé dans le délai de trente jours précité, soit en temps utile.

Les recourants, propriétaires d'une entreprise

viticole, qui disposent d'un intérêt légitime à ce qu'une décision en constatation

du prix licite soit rendue (art. 84 let. b LDFR), ont au surplus qualité pour

recourir (art. 75 let. a LPA-VD, par renvoi de l'art. 99 LPA-VD).

2.

Le litige a trait au prix licite fixé par la CFR dans sa décision ;

plus précisément, les recourants contestent ce prix, en tant qu’il concerne les

parcelles dont ils sont propriétaires sur le territoire de la commune de Féchy

(à l’exclusion de celles se trouvant sur la commune de Saint-Livres; les

considérants qui suivent n'en traitent donc pas). Avant de traiter en détail

les griefs des recourants, on procédera à un bref rappel du cadre légal.

a) Il n'est pas contesté que les recourants sont

propriétaires d'une entreprise agricole (viticole) qui est soumise à la LDFR

(art. 7 et art. 2 al. 3 LDFR

a contrario).

Cette loi a pour but d’encourager la propriété

foncière rurale, de renforcer la position de l’exploitant à titre personnel en

cas d’acquisition d’entreprises et d’immeubles agricoles et de lutter contre

les prix surfaits des terrains agricoles (art. 1 al. 1 LDFR). A cet effet, elle

soumet l'acquisition d’entreprises et d’immeubles agricoles au régime de

l’autorisation (art. 61 al. 1 LDFR), celle-ci n’étant accordée que si les

motifs de refus prévus par la loi ne sont pas réalisés (art. 61 al. 2 LDFR). A teneur

de l'art. 63 al. 1 LDFR, l'autorisation d'acquérir une entreprise ou un

immeuble agricole est refusée lorsque le prix convenu est surfait (let. b).

Conformément à l'art. 66 al. 1 LDFR, le prix d'acquisition est surfait quand il

dépasse de plus de 5% le prix payé en moyenne pour des entreprises ou des

immeubles agricoles comparables de la même région au cours des cinq dernières

années. Les cantons peuvent augmenter ce pourcentage jusqu'à 15 % dans leur

législation (art. 66 al. 2 LDFR). Le canton de Vaud n'a pas fait usage de cette

possibilité.

b) L'art. 66 al. 1 LDFR s'est révélé compliqué à

appliquer et les cantons ont mis en place des pratiques variées (Yves

Donzallaz, Traité de droit agraire suisse: droit public et droit privé, Tome

II, 2006, n° 3503 ss, p. 688; cf. aussi arrêt TF 2C_999/2015 du 29 mai 2017

consid. 5.2 et les références).

aa) Selon la jurisprudence du Tribunal cantonal, la

détermination du prix licite (non-surfait) doit être effectuée par comparaison

avec des transactions portant sur des immeubles présentant des caractéristiques

semblables, eu égard notamment à la déclivité du terrain, la qualité du sol, le

motif de l'aliénation et les possibilités d'utilisation future (FO.2010.0027 du

19 août 2011 consid. 2b; FO.2008.0025 du 26 février 2010 consid. 4b;

FO.2006.0014 du 30 novembre 2007 et références citées). Il n’est pas admissible

d’inclure globalement dans le calcul de la moyenne tous les prix des immeubles

aliénés dans la région durant les cinq années écoulées, sans tenir compte de leur

situation. Il y a lieu d'écarter de cette comparaison notamment les

transactions effectuées à bas prix dans le cadre de la famille ou à prix élevé

dans un but spéculatif lorsque le terrain en cause est susceptible d'être

transféré en zone à bâtir ou affecté à l'usage de carrière (FO.2010.0027 du 19

août 2011 consid. 2b; FO.2008.0025 du 26 février 2010 consid. 4b; FO.2006.0014

du 30 novembre 2007 et références citées; Donzallaz, op. cit., p. 690, n° 3506

et ss). Il faut en définitive que seuls soient comparés des objets comparables.

bb) On rappelle au surplus que la CFR a fixé un

certain nombre de principes dans la circulaire qu’elle a adoptée en 2016, en

relation avec l’estimation des biens-fonds agricoles non-bâtis (pré-champs et

vignes). On retire de ce document le passage suivant :

"5.

La méthode comparative statistique

Par comparaison avec les données

disponibles, l'expert pourra ensuite retenir ou pondérer les transactions

servant de référence pour le calcul au sens de l'art. 66 LDFR, en fonction de

leurs caractéristiques propres (relief, forme, accès, nature du sol, etc.).

S'agissant des vignes, il y a lieu de tenir compte des différentes appellations

viticoles. Dans la mesure où insuffisamment de données sont disponibles dans la

région environnante pour les champs, respectivement au sein de l'appellation

viticole pour les vignes, l'expert élargira le cercle des transactions à des

immeubles plus éloignés mais aux caractéristiques analogues vérifiées, en

respectant le principe légal de la comparaison régionale."

Cette

circulaire comporte également des indications relatives à la récolte des

données de comparaison par les experts; en substance, ceux-ci peuvent requérir

auprès de la CFR les décisions prises par cette dernière portant sur les

transactions qu’elle a autorisées (tout en prenant soin d'éliminer les

transactions "hors agriculture", les valeurs extraites non

représentatives de transactions usuelles, découlant par exemple de donations ou

de ventes à prix d'amis) ou encore les prix non soumis à autorisation, parce

que relatifs à des transactions dans le cadre familial ou à la suite d'une

vente forcée. Des exigences de confidentialité sont posées, les experts ne

pouvant pas transmettre les données fournies par la CFR à des tiers.

3.

Les recourants, au titre de la garantie du droit d’être entendu, font

valoir deux griefs principaux : ils contestent tout d’abord le fait que la

CFR ait décidé de désigner un nouvel expert au lieu d’inviter le premier expert

à déposer un complément ; ils déplorent au surplus que la CFR ne leur

ait pas remis diverses pièces complémentaires de nature à leur permettre

d’apprécier les transactions ayant servi de base à la comparaison avec leurs

biens-fonds en vue de la fixation du prix licite.

a) Tel que garanti par l'art. 29 al. 2 de la

Constitution fédérale de la Confédération suisse du 18 avril 1999 (Cst.; RS

101), le droit d'être entendu comprend notamment le droit pour chaque intéressé

de s’expliquer avant qu’une décision ne soit prise à son détriment, celui de

fournir des preuves quant aux faits de nature à influer sur le sort de la

décision, celui d’avoir accès au dossier, de participer à l’administration des preuves

essentielles et de se déterminer sur son résultat lorsque cela est de nature à

influer sur la décision à rendre (ATF 145 I 167 consid. 4.1; 137 II 266 consid.

3.2 et 137 IV 33 consid. 9.2). Le droit de faire administrer les preuves

suppose notamment que le fait à prouver soit pertinent et que le moyen de

preuve proposé soit apte et nécessaire à prouver ce fait; il ne comprend en

revanche pas le droit d'être entendu oralement, ni celui d'obtenir l'audition

de témoins. L’autorité peut par conséquent mettre un terme à l’instruction

lorsque les preuves administrées lui ont permis de forger sa conviction et que,

procédant d’une manière non arbitraire à une appréciation anticipée des preuves

proposées, elle a acquis la certitude qu’elles ne pourraient pas l’amener à

modifier sa décision (ATF 140 I 285 consid. 6.3.1; 136 I 229 consid. 5.3 et

134 I 140 consid. 5.3).

b) On se souvient tout d’abord que l’arrêt de la

Cour de céans du 30 octobre 2020 (FO.2020.0003) a annulé la décision initiale

de l’autorité intimée, en l’invitant à compléter l’instruction, plus

précisément à procéder à un complément d’expertise ou à ordonner une nouvelle

expertise. La CFR est a priori partie de l’idée qu’elle pouvait choisir

librement entre l’une ou l’autre solution. Toutefois, selon les principes

généraux régissant les expertises, l’autorité qui a ordonné une telle mesure,

peut donner la préférence à un complément d’expertise, confié au même

expert ; elle peut cependant, en cas de doute fondé sur les résultats de

la première expertise, désigner un nouvel expert chargé de reprendre le dossier

ab ovo pour établir un nouveau rapport (voir

Bohnet/Haldy/Jeandin/Schweizer/Tappy, édit., Commentaire romand du CPC, N 7 et

11 ad art. 188 CPC, même en l’absence d’une négligence du premier expert). En

l’espèce, il ressort du dossier que la CFR, même si elle n’a pas dénié toute

valeur à la première expertise confiée au bureau H._______, s’est néanmoins

interrogée sur la validité des considérations de ce premier rapport ; en

substance, celui-ci tablait sur deux transactions seulement pour opérer la

comparaison nécessaire au titre de l’art. 66 LDFR, pour enfin se rallier, sans

motivation détaillée, au prix convenu de quelque 54 francs par mètre carré, ce

qui apparaissait très élevé. Un autre motif, surtout, justifie le changement

d’expert : en effet, il s’est passé plusieurs années depuis la requête

initiale en fixation du prix licite ; or, cela n’est pas sans incidence

sur la base temporelle à prendre en considération et cela conduit, comme on va

le voir plus bas (consid. 4) à prendre en compte des transactions plus

nombreuses, d’ailleurs distinctes de celles retenues dans la première

expertise.

c) On se réfère ensuite au tableau des transactions

prises comme base de comparaison transmis au recourant par la CFR en cours de

procédure (voir ci-dessus partie Faits G a) bb)). Les recourants ont demandé

diverses informations complémentaires relatives à ces transactions, de manière

à pouvoir vérifier qu’il s’agit d’opérations portant sur des parcelles

comparables à leurs propriétés, aliénées de surcroît dans des circonstances

normales, soit à des prix qui ne soient pas des prix de faveur. La CFR a refusé

de leur remettre plus d’informations en les invitant à examiner eux-mêmes sur

place les biens-fonds considérés, notamment. Les recourants y voient une

violation de leur droit d'être entendus.

Quoiqu’en disent les recourants à ce propos, la

jurisprudence du Tribunal fédéral a toutefois admis cette manière de faire et a

considéré que le fait de ne pas rendre accessibles les données relatives aux

objets ayant été retenus à titre de comparaison ne violait pas le droit d’être

entendu des personnes impliquées (TF 2C_999/2015 du 29 mai 2017, consid. 8.5 ;

voir aussi TF 2C_234/2015 du 19 août 2015, consid. 4.2 et 5.6). On note que les

recourants, avec les références fournies par l’autorité intimée, étaient de

toute manière en mesure de vérifier les données fournies (dans le corps des

expertises notamment), tant sur place, ce qu’ils ont d’ailleurs fait, qu’au

registre foncier.

d) Les recourants ont demandé également, à titre de

mesures d'instruction complémentaires, que la Cour procède à une inspection

locale, ainsi qu'à leur interrogatoire. A cet égard, on constate la présence,

parmi les pièces produites, de dossiers photographiques étoffés provenant des

experts successifs, ainsi que des recourants. Sur cette base, la Cour est en

mesure de procéder à une appréciation anticipée des preuves, qui permet de

considérer qu'une inspection locale des parcelles des recourants ou des

biens-fonds servant de comparaison apparaît comme superflue. La réquisition

formée dans ce sens doit ainsi être écartée.

e) Il résulte des considérations qui précèdent que

la décision attaquée ne viole pas la garantie du droit d’être entendu des

recourants. Il convient ainsi d’examiner les griefs d’ordre matériel (violation

de l'art. 66 LDFR) et le grief de constatation inexacte des faits formulé en

lien avec ceux-ci.

4. a) Pour

apprécier le prix non-surfait, l'art. 66 al. 1 LDFR se réfère à un prix moyen;

plus précisément, cette disposition commande de déterminer ce prix en

s'appuyant sur les prix payés pour des transactions comparables de la même

région au cours des cinq dernières années. A ce propos, les recourants font

valoir que la base temporelle pour établir cette statistique est déterminée par

le moment de la demande, en l'occurrence la demande de constatation d'un prix

licite. Indépendamment des positions défendues en doctrine, le Tribunal fédéral

a jugé au contraire que cette base temporelle était déterminée par la date de

la décision en cause; en d'autres termes, la date de cette décision permet de

définir une période de cinq ans antérieure au prononcé de celle-ci (dans ce

sens, TF 2C_999/2015 du 29 mai 2017, consid. 6.2; voir aussi TF 2C_46/2015 du 9

juillet 2015, consid. 6.1). Certes, cette solution rend dans une certaine

mesure plus difficile la détermination du prix licite dans le cas de procédures

qui se prolongent (par exemple en raison de contestations, comme en l'espèce);

il n'en demeure pas moins qu'elle apparaît plus adéquate et mieux en prise avec

l'évolution de la situation économique. Ce premier moyen des recourants doit

ainsi être écarté et la période prise en considération par l'autorité intimée

confirmée.

b)

Dans son second rapport du 6 avril 2022, l'expert a décrit sa méthode. En

substance, il a retenu que les biens-fonds propriété des recourants

présentaient trois caractéristiques principales : l'existence d'un accès à la

parcelle à au moins un bout de ligne de ceps, un système de plantation de la

vigne et une déclivité permettant la mécanisation au tracteur vigneron, au

moins partielle, des travaux viticoles, et enfin l'appellation d'origine

contrôlée "La Côte", avec mention du lieu de production

"Féchy". Au vu du dossier, la Cour estime que le choix de ces

différents critères est adéquat et qu'il permet une sélection adéquate des

biens-fonds examinés à titre de comparaison. Il en découle, notamment, que

l’état du capital-plante, variable selon les parchets considérés, n'apparaît

pas déterminant pour procéder à une telle sélection et il est plausible que cet

élément ne soit pas décisif non plus dans la fixation des prix des transactions

servant de base de comparaison. Sur une base statistique donnée, on peut

considérer en effet, sauf situation particulière, que les variations de l’âge

des ceps tendent à se compenser, de sorte qu’elles influent peu sur le prix

moyen des biens-fonds. Par conséquent, les spécificités des parcelles, ainsi

que l'âge de la vigne, tels qu'ils sont mis en avant par les recourants, ne

sont pas pertinents.

On relève encore que la démarche suivie ici par

l'expert apparaît à la fois conforme à l'art. 66 LDFR, à la circulaire du 30

septembre 2016 de la CFR déjà citée, ainsi qu'à la jurisprudence de la Cour de

céans (voir, outre les arrêts cités plus haut au consid. 2b, l'arrêt

FO.2016.008 du 30 décembre 2019, consid. 5, qui concerne spécifiquement le prix

des vignes).

c) L'expert a ensuite appliqué la méthode

esquissée plus haut (sous lettre b). Il a ainsi écarté les transactions portant

sur diverses parcelles qui n'étaient pas dotées d'un accès aux fins

d'exploitation; il a de ce fait écarté de la comparaison les parcelles nos

******** et ******** d'Aubonne. L'expert a également écarté les parcelles nos

******** et ******** de Perroy, en raison de la renommée particulière dans la

région du domaine du ********. Les recourants critiquent l'approche sur ce

point de l'expert; l'autorité intimée souligne cependant à ce propos, une fois

les bâtiments pris séparément en considération, que les surfaces de vignes de

ce domaine, même réputé, ont été transférées à des prix tout à fait

comparables, voire inférieurs à ceux retenus en fin de compte par l'expert (la

transaction est en effet intervenue à un prix inférieur à 40 fr/m2,

soit le prix licite retenu par la CFR). Sur cet aspect, la sélection opérée par

l'expert n'apparaît donc pas critiquable (ou, s’agissant des parcelles de ********,

défavorable aux recourants). De même, l’expert explique de manière

circonstanciée et convaincante (point e du rapport du 6 avril 2022) les

différents motifs qui l’ont amené à écarter de la sélection diverses parcelles

concernées par les dossiers produits par la CFR au tribunal lors de la

procédure précédente (voir supra, partie Faits F/b) ; la Cour peut donc

s’y référer. De même, il n’y a pas lieu de tenir compte dans la comparaison de

la parcelle n° ******** de Perroy, la transaction projetée n’ayant pas été

autorisée en raison d’un prix surfait.

L'expert a ensuite pris en considération

diverses références jugées comparables; pour l'appellation "Féchy",

les transactions prises en compte sont au nombre de 7, ce qui apparaît comme

une base statistique suffisante (contrairement, à première vue, au nombre de

transactions évoquées par l'expertise préalable à la première décision de la

CFR). On pourrait certes objecter encore que la CFR a autorisé la vente des

parcelles nos ******** et ******** de Féchy, au total 9590 m2,

pour un prix de 37.50 fr par m2, mais que la transaction ne s’est

pas faite ; ce prix n’a donc pas été "payé", pour reprendre le

texte de l’art. 66 al. 1 LDFR. En conséquence, ce prix pourrait ne pas être

pris en considération ; néanmoins, au vu du nombre de références retenues

en comparaison, ce dossier doit pouvoir être pris en considération comme indice

à tout le moins pour la détermination du prix moyen. Au surplus, quoi qu'en

disent les recourants, les autres transactions ont été retenues à juste titre

pour la comparaison, puisqu'elles réunissent les critères posés par l'expert

(critères d'accès, de mécanisation partielle possible et d'appellation). A

l'examen, ces transactions ne paraissent pas non plus s'être déroulées dans des

conditions exorbitantes (par exemple dans un cadre familial).

d) Les recourants font encore valoir (notamment

dans leur réplique du 10 mars 2023) le fait que leurs parcelles bénéficient de

la mention "Protection des monuments et des sites ACCE du 29 novembre

1971"; ils déplorent également le fait que l'expert, comme l'autorité

intimée, n'ont procédé à aucune pondération, ni pour l'appréciation de leurs

parcelles, ni dans la prise en compte des transactions de référence.

aa) S'agissant de la mention relative à la

protection des sites selon l'ancienne loi sur la protection des monuments, de

la nature et des sites (LPNMS) – il s'agit d'un arrêté de classement du paysage

viticole, agricole et forestier de la Côte, sur plusieurs communes de cette

région -, l'autorité intimée indique que cet élément peut être utile sous

l’angle de la réputation, mais qu'il constitue un désavantage en termes

d'aménagement du territoire. La Cour ne voit pas de motif de s'écarter de cette

appréciation; en tous les cas, l'approche de l'autorité intimée sur ce point ne

saurait être qualifiée d'abus ou d'excès de son pouvoir d'appréciation.

bb) La question de la pondération à appliquer

tant à l'évaluation des parcelles des recourants, qu’à l'appréciation du prix

des transactions de référence n'appelle pas une autre réponse. En effet,

l'acheteur d'une parcelle peut bien sûr être amené à évaluer les qualités d'une

parcelle sous de nombreux aspects, avant de consentir à l'acheter; il n'en

demeure pas moins que, sur le plan statistique, certains aspects peuvent

apparaître secondaires et n'influer que de manière non significative sur le

prix moyen résultant de la statistique. Cela étant, le fait que l'autorité

intimée n'ait pas pris en compte l'état du capital-plantes, ni pour les

parcelles des recourants, ni pour celles des transactions de référence

n'apparaît en l'occurrence pas critiquable; elle ne consacre en tous les cas

pas un abus ou un excès du pouvoir d'appréciation de la CFR. Il en va de même

s’agissant des possibilités de mécanisation (en tout ou partie) de ces divers

biens-fonds ; l’autorité intimée, suivant sur ce point l’expert, a estimé,

certes, de manière schématique, que des possibilités de mécanisation partielle

étaient suffisantes pour la sélection d’une parcelle dans les biens-fonds pris

à titre de comparaison et que des nuances supplémentaires n’étaient pas

pertinentes (ni pour les parcelles des recourants, ni pour celles prises pour

comparaison). Là aussi, cette conclusion n’apparaît pas constitutive d’un excès

ou d’un abus de son pouvoir d’appréciation

cc) On note enfin que, contrairement à ce que

soutiennent les recourants, l'ajout de 5 %, commandé par l'art. 66 al. 1 LDFR,

au prix moyen découlant de la statistique a bien été opéré dans le rapport de

l'expert J._______.

5.

Il découle des considérations qui précèdent que le pourvoi est infondé;

la décision querellée du 23 juin 2022 doit ainsi être confirmée.

Les recourants, qui succombent, doivent payer

les frais de justice (art. 49 LPA-VD). Ils n'ont pas droit à l'allocation de

dépens. La Commission foncière n'a pas non plus droit à des dépens (art. 55

LPA-VD).

Par ces motifs

la Cour de droit administratif et public

du Tribunal cantonal

arrête:

Faits

I.

Le recours est rejeté.

Considérants

II.

La décision rendue le 23 juin 2022 par la Commission foncière rurale,

Section I, relative à la détermination du prix licite des parcelles nos

******** et ******** du registre foncier, sur le territoire de la commune de Féchy,

ainsi que nos ******** et ******** du registre foncier, sur le

territoire de la commune de Saint-Livres, propriété de A._______ et B._______,

est confirmée.

III.

Un émolument judiciaire de 3'000 (trois mille) francs est mis à la

charge de A._______ et B._______.

IV.

Il n'est pas alloué de dépens.

Lausanne, le 30 juin 2023

Le

président: Le

greffier:

Le présent arrêt est communiqué aux destinataires de

l'avis d'envoi ci-joint, ainsi qu’à l’Office fédéral de la justice (OFJ).

Il peut faire l'objet, dans les trente jours suivant sa

notification, d'un recours au Tribunal fédéral (Tribunal fédéral suisse, 1000

Lausanne 14). Le recours en matière de droit public s'exerce aux conditions des

articles 82 ss de la loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF - RS

173.110), le recours constitutionnel subsidiaire à celles des articles 113 ss

LTF. Le mémoire de recours doit être rédigé dans une langue officielle,

indiquer les conclusions, les motifs et les moyens de preuve, et être signé.

Les motifs doivent exposer succinctement en quoi l’acte attaqué viole le droit.

Les pièces invoquées comme moyens de preuve doivent être jointes au mémoire,

pour autant qu’elles soient en mains de la partie; il en va de même de la

décision attaquée.