FO.2024.0013
CDAP - FO.2024.0013 - 2026-04-01 - A._____, B.__, C._____ SA/Commission foncière, Département de l'économie, de l'innovation, de l'emploi et du patrimoine, OFFICE FEDERAL DE LA JUSTICE
1 avril 2026Français46 min
Commission foncière a ordonné le blocage, à titre de mesures provisionnelles, notamment
Source vd.ch
TRIBUNAL CANTONAL
COUR DE DROIT ADMINISTRATIF ET PUBLIC
Arrêt du 1er avril 2026
Composition
Mme Marie-Pierre Bernel, présidente; M. Pascal Langone, juge; Mme
Karen Henry, assesseure; Mme Shayna Häusler, greffière.
Recourants
1.
A.________, à ********,
représentée par Me Serge DEMIERRE, avocat
à Moudon,
2.
B.________, à ********,
3.
C.________ SA, à ********,
tous deux représentés par Me Delphine ZARB,
avocate à Genève,
Autorité intimée
Commission foncière,
Section
II, à Lausanne,
Autorités concernées
1.
Département de l'économie, de
l'innovation, de l'emploi et
du patrimoine, à Lausanne,
2.
Office fédéral de la justice, à
Berne.
Objet
Acquisition
d'immeubles par des personnes à l'étranger
Recours A.________ et consorts c/ décision de la
Commission foncière du 8 novembre 2024 constatant la nullité des
transferts immobiliers et des actes hypothécaires portant sur l'immeuble n°
553 de Payerne - Dossiers joints: FO.2024.0016 et FO.2024.0017.
Vu les faits suivants:
A.
Par acte de vente daté du 24 septembre 2013 établi par le notaire J.________
(minute n° 2'490) à Lausanne, D.________ et E.________ ont vendu, pour un
montant de 830'000 fr., la parcelle n° 553 du registre foncier sur le
territoire de la commune de Payerne à F.________, ressortissante portugaise
titulaire d'un permis d'établissement. Cette parcelle, d'une surface totale de
1'383 m2, supporte un bâtiment d'habitation ECA n° 639
(154 m2) faisant l'objet de trois baux à loyer et un bâtiment
agricole ECA n° 638 (8 m2), le solde de la surface étant en nature
de place‑jardin (1'221 m2). Dans le cadre de cette
transaction, F.________ était représentée par son époux B.________,
ressortissant kosovar titulaire d'un permis de séjour, en vertu d'une
procuration établie le 31 juillet 2013 dont il ressortait que le précité
était autorisé à signer tout acte hypothécaire en relation avec l'achat de la
parcelle désignée ci-avant.
La parcelle n° 553 était grevée de deux cédules
hypothécaires sur papier au porteur, la première depuis le 9 mars 1966 pour un
montant de 55'000 fr., la seconde depuis le 12 novembre 1980 pour un montant de
200'000 francs. L'acte de vente précisait que ces cédules hypothécaires étaient
remises gratuitement libres de gage et de tout engagement à l'acheteur, qui
s'en reconnaissait débiteur, à l'entière décharge et libération des vendeurs.
Par acte de transformation et augmentation de gage
immobilier du 24 septembre 2013, également établi par le notaire J.________
(minute n° 2'491) à Lausanne, conclu entre B.________ et la A.________
(ci-après: la banque), les cédules hypothécaires précitées ont été transformées
en une nouvelle cédule de registre, en premier rang, en faveur de la banque, le
nouveau montant de cette cédule étant porté à 664'000 fr. (ID.011-2013/000589).
Le transfert de propriété de la parcelle n° 553
ainsi que la transformation et l'augmentation du gage immobilier ont été
inscrits au registre foncier le 11 octobre 2013, sans autorisation de la
Commission foncière, section II (ci-après: la Commission foncière).
La banque et F.________, avec l'accord de son époux B.________,
avaient conclu au préalable un contrat de transfert de propriété aux fins de
garantie, signé respectivement les 17 et 20 septembre 2013. Le contrat
portait sur l'acquisition en propriété par la banque de la cédule hypothécaire
de registre en premier rang de 664'000 fr. à constituer, grevant la
parcelle n° 553 du cadastre de la commune de Payerne. Ce transfert
garantissait, selon le chiffre 2 du contrat, l'ensemble des créances actuelles
et futures de la banque envers le garant, soit F.________, ainsi que la créance
de la banque envers B.________, selon le contrat de base pour prêt hypothécaire
de 664'000 fr. conclu le 13 septembre 2013.
B.
B.________ et F.________ sont désormais séparés de fait. B.________ vit
en ménage commun avec G.________, ressortissante kosovare titulaire d'un permis
d'établissement. Le couple a trois enfants communs (nés respectivement en 2018,
2021 et 2024) et loge dans l'un des appartements du bâtiment d'habitation situé
sur la parcelle n° 553.
C.
La société H.________ Sàrl a été inscrite au registre du commerce le 12 septembre
2011 et radiée le 21 octobre 2022. Elle avait pour but tous travaux de
charpente, couverture et rénovation. Son associé gérant unique était B.________.
Depuis le 2 février 2022, B.________ est employé
auprès d'I.________ Sàrl en qualité de chef d'équipe à plein temps. Cette
société, inscrite au registre du commerce depuis le 2 février 2022, a pour
but tous travaux de charpente, couverture et rénovation. Elle peut créer des
succursales en Suisse et à l'étranger, participer à d'autres entreprises,
acquérir ou fonder des entreprises visant un but identique ou analogue,
effectuer toutes opérations mobilières et immobilières, mettre à disposition
des garanties, se porter caution, effectuer des prêts aux associés ou à des
tiers et conclure tous contrats propres à développer son but ou s'y rapportant
directement ou indirectement. G.________ en est l'associée gérante unique.
Depuis le 1er janvier 2023, B.________
est également employé auprès d'C.________ SA en qualité de gestionnaire
immobilier pour une durée indéterminée, à un taux de 20%. Cette société est
inscrite au registre du commerce depuis le 1er avril 2020. Elle a
son siège à Payerne et a pour but l'achat, la vente, la gérance de biens
immobiliers et toutes autres activités liées à l'immobilier, à l'exclusion des
opérations prohibées par la loi fédérale du 16 décembre 1983 sur l’acquisition
d’immeubles par des personnes à l’étranger (LFAIE; RS 211.412.41), ainsi
que l'exploitation d'une entreprise générale de construction et de rénovation. G.________
est l'administratrice de cette société depuis sa création; de plus, elle en est
l'actionnaire unique.
D.
Le 26 août 2020, le notaire K.________ a établi une attestation
"LFAIE" par laquelle, agissant sur requête d'C.________ SA, il a notamment
attesté, en vue de l'inscription au registre foncier de la Gruyère, à Bulle, du
"Contrat de vente à terme et cession et transformation d'une servitude
personnelle passé entre, d'une part, la Société « L.________ SA
», en qualité de venderesse et cédante, et d'autre
part, la société « C.________
SA », en qualité
d'acquéresse et cessionnaire, portant sur l'immeuble PPE art. 5587-20 du RF
Bulle pour le prix de CHF 425'000.- (quatre cent vingt-cinq mille francs),
droit d'usage du garage G6 inclus", que la totalité du capital-actions
d'C.________ SA était détenu par des personnes domiciliées en Suisse et
titulaires d'un permis d'établissement, soit des personnes non soumises à la
LFAIE et qu'aucun créancier ayant son domicile ou son siège à l'étranger
n'existait dans les comptes de la société. Il a certifié qu'il n'existait
aucune dépendance directe ou indirecte de personnes à l'étranger au sens de
l'art. 5 LFAIE dans la société C.________ SA et que celle-ci n'était en
conséquence pas assujettie au régime de l'autorisation prévue par cette loi.
E.
La banque et B.________, en qualité d'unique débiteur, avec l'accord de
son épouse F.________ dont il était déjà séparé, ont conclu un contrat de base
pour un prêt hypothécaire de 620'840 fr. portant sur la parcelle n° 553,
signé respectivement le 25 juin 2020 et le 6 juillet 2021.
Par acte authentique du 11 août 2021 de complément
hypothécaire de cédule de registre (minute n° 3786) entre M.________ AG et B.________,
ce dernier s'est reconnu seul débiteur de la cédule ID.011-2013/000589 d'un montant
de 1'650'000 fr. grevant l'immeuble sis sur la parcelle n° 553.
Le 26 octobre 2021, le registre foncier de la Broye-Nord
vaudois a rejeté cet acte hypothécaire.
F.
Le 26 janvier 2022, la Commission foncière a interpellé le notaire J.________
au sujet de l'acte de vente et de l'acte de transformation et augmentation de
gage immobilier établis le 24 septembre 2013 (cf. supra let. A) ainsi
que l'acte de complément de cédule de registre établi le 11 août 2021 (cf. supra
let. E). La Commission foncière a indiqué se questionner sur l'ayant-droit
effectif de la parcelle n° 553, F.________, seule propriétaire, semblant
intervenir à titre fiduciaire uniquement. La Commission foncière se demandait
par conséquent si l'ayant-droit économique n'était pas en réalité B.________,
ce qui aurait pour effet que les opérations effectuées par le biais des actes
précités seraient soumises à la LFAIE.
Le 7 février 2022, Me J.________ a répondu que
l'acte du 11 août 2021 avait été rejeté par le registre foncier de la Broye-Nord
vaudois au motif que la propriétaire, F.________, avait consenti à l'acte, mais
n'avait pas comparu. Il a ajouté avoir essayé depuis lors de joindre B.________
sans succès, de sorte qu'il n'était pas en mesure de répondre aux questions de
la Commission foncière.
Par courriers du 21 février 2022, la Commission
foncière a soumis, respectivement, à B.________ et F.________ les mêmes questions
que celles posées à Me J.________. Elle a ajouté qu'elle s'interrogeait sur la
mise à disposition des fonds propres lors de l'achat effectué par F.________ en
septembre 2013. Ces correspondances sont demeurées sans réponse.
G.
Par contrats signés le 12 octobre 2022 par la banque et le 18 octobre
2022 par G.________, pour le compte d'C.________ SA, la banque a accordé à la
société précitée deux prêts hypothécaires, l'un de 575'000 fr. et l'autre
de 1'022'000 fr., sur l'immeuble locatif sis sur la parcelle n° 553 du registre
foncier de Payerne.
Aux mêmes dates, les parties précitées ont signé un
contrat de transfert de propriété aux fins de garantie portant sur
l'acquisition en propriété par la banque de la cédule hypothécaire de registre
en premier rang de 1'650'000 fr. grevant l'immeuble locatif sis sur la parcelle
n° 553. Ce transfert garantissait l'ensemble des créances actuelles et
futures de la banque envers le donneur de garantie, soit C.________ SA (chiffre
2 du contrat).
Toujours les 12 et 18 octobre 2022, la banque et G.________
pour le compte d'C.________ SA ont signé une cession de créance par laquelle cette
dernière société cédait à la banque le produit des loyers de l'immeuble sis sur
la parcelle n° 553.
H.
Par acte de vente daté du 19 décembre 2022 établi par le notaire J.________
(minute n° 3'974) à Lausanne, F.________ a vendu à C.________ SA, représentée
par G.________, pour un montant de 1'321'137 fr. 33, la parcelle n°
553 du registre foncier sur le territoire de la commune de Payerne. Le contrat
prévoyait en substance ce qui suit:
"[…] 5. […] le prix de
vente est payé par reprise par l’acheteuse de la dette hypothécaire, à
l’entière libération de la venderesse. Par déclaration du 15 décembre 2022
ci-annexé, M.________ AG, à Olten, a consenti à la reprise de la dette
précitée, en sa qualité de créancière de la cédule hypothécaire ID.
011-2013/000589 grevant la parcelle précitée. Elle cède également ses droits à
ladite cédule à F.________ qui les cède à C.________ SA. […]
14. Sur la base des pièces qui lui
ont été soumises, le notaire atteste que des personnes de nationalité suisse,
avec ou sans domicile en Suisse, ou titulaire de permis C ou B UE/AELE avec
domicile légal et effectif en Suisse:
-
détiennent le 100% des actions;
-
constituent la totalité des membres du conseil d'administration,
et
-
sont créancières des fonds remboursables pour plus de 70%.
La société C.________ SA certifie
qu'elle agit pour son propre compte, à l'exclusion de tout mandat pour une
personne à l'étranger. […]".
Le 19 décembre 2022 également, un acte hypothécaire
reprenant les mêmes conditions que l'acte du 6 juillet 2021 rejeté par le
registre foncier de la Broye-Nord vaudois, à savoir une augmentation du capital
et du montant de la cédule ID.011-2013/000589 à 1'650'000 fr., a été établi.
Le transfert de propriété de la parcelle n° 553
ainsi que l'acte hypothécaire précité ont été inscrits au registre foncier le 22
décembre 2022, sans autorisation de la Commission foncière.
Faits
I.
Par acte de vente établi par le notaire N.________ (minute n° 6'732)
à Avenches, daté du 23 décembre 2022, O.________ a vendu à C.________ SA,
représentée par B.________ en vertu d'une procuration établie le 22 décembre
2022, trois lots de PPE (5822/1375, 5822/1376, 5822/1377) du bâtiment
d'habitation ECA n° 132, sis sur la parcelle n° 100 du registre foncier du
territoire de la commune de Payerne.
J.
Le 4 juillet 2023, la Commission foncière a convoqué B.________, G.________
et J.________ pour être entendus le 4 août 2023 au sujet de l'acquisition de la
parcelle n° 553.
Le 4 août 2023, la Commission foncière a entendu le
notaire J.________. Il est extrait ce qui suit du procès-verbal de la séance:
"[…] Le Président résume la situation. M. B.________, considéré
comme une personne à l'étranger au sens de la LFAIE, a permis le financement de
l'achat de l'immeuble. Selon Me J.________, dès lors que le propriétaire
actuel est C.________ SA, société suisse, la situation est régularisée. Il ne
peut toutefois pas renseigner la Commission sur le mode de financement de cette
transaction. […]
Pour Me J.________, les seuls
éléments pertinents sont que la société est suisse, la banque créancière
également et qu'avec le transfert de propriété, la situation est selon lui
régularisée. […]"
K.
Par contrat de vente du 22 septembre 2023 (minute n° 6'880),
au nom d'C.________ SA, B.________ a acquis les parcelles nos 3610
et 3637 du registre foncier, sur le territoire de la commune de
Corcelles-près-Payerne.
Par décision exécutoire du 29 septembre 2023, la
Commission foncière a ordonné le blocage, à titre de mesures provisionnelles, notamment
des lots de PPE 5822/1375, 5822/1376 et 5822/1377 du bâtiment d'habitation ECA
n° 132, sis sur la parcelle n° 100 du registre foncier de Payerne, et
l'inscription de la mention du blocage au registre foncier de la Broye-Nord
vaudois, conformément aux art. 56 de l'ordonnance fédérale du 23 septembre 2011
sur le registre foncier (ORF; RS 211.432.1) et 23 LFAIE.
En raison de l'acquisition des parcelles nos 3610
et 3637 précitées, la Commission foncière a ordonné, par décision exécutoire du
10 janvier 2024, le blocage de ces parcelles, à titre de mesures provisionnelles,
et l'inscription de la mention du blocage au registre foncier de la Broye-Nord
vaudois.
Le 15 janvier 2024, la Commission foncière a informé
le registre foncier de la Broye-Nord vaudois que, compte tenu des circonstances
ayant conduit aux décisions des 29 septembre 2023 et 10 janvier 2024, l'examen
du caractère suisse de la société C.________ SA était en cours, dès lors que ce
caractère n'était pas avéré. La Commission foncière a ainsi prié le registre foncier
précité de prononcer un suspens "LFAIE" lors de toutes nouvelles
acquisitions par B.________ directement ou par le biais d'C.________ SA.
L.
Entre les mois de juillet 2023 et mars 2024, la Commission foncière a
envoyé plusieurs convocations, lesquelles sont restées sans réponse ou n'ont pas
abouti, à B.________, G.________ et F.________ afin de les entendre au sujet de
la parcelle n° 553. B.________ a finalement été entendu lors de la séance de la
Commission foncière du 12 avril 2024, assisté de son avocate. Il est
extrait ce qui suit du procès-verbal de la séance:
"[…] M. B.________ informe la Commission que Mme F.________ a
acquis l'immeuble à l'âge de 23 ans grâce aux économies du couple. Il ne peut
pas dire ce que représente sa part aux fonds propres. Mme F.________ était
étudiante lors de l'acquisition.
L'acte hypothécaire de
constitution de cédule hypothécaire de 2013 le mentionne comme débiteur. Il ne
s'en souvient pas. […] Selon M. B.________,
[…] la banque voulait qu'il soit garant.
Selon lui, il n'a pas compris la portée de l'acte ou l'acte contient des
erreurs. Les intérêts de la dette étaient payés par le compte immeuble, grâce
aux revenus locatifs.
Concernant la société C.________
SA, M. B.________ considère ne pas être concerné. C'est la société de sa
compagne. Il ne comprend pas pourquoi il est indiqué débiteur de la dette
hypothécaire lors de l'acte de 2021.
S'agissant de la vente immobilière
à C.________ SA, celle-ci est intervenue par reprise de la dette hypothécaire.
Au vu des montants en cause, la Commission s'interroge sur les autres garanties
qui ont été offertes à la banque. Selon M. B.________, c'est [sic] les autres parcelles qui ont servi de
garantie et les projets en cours sur celles-ci. […]"
A la suite de cette audition, la Commission foncière
a requis d'B.________ qu'il lui fournisse certains documents et renseignements
en lien avec l'acquisition des immeubles sur le territoire des communes de
Payerne et de Corcelles-près-Payerne.
M.
Le 17 juillet 2024, sous la plume de sa nouvelle avocate, B.________ a
déposé des déterminations ainsi que produit les pièces requises par la
Commission foncière. Il a tout d'abord précisé que les immeubles faisant
l'objet des investigations de la Commission foncière appartenaient à la société
de G.________, C.________ SA; il ne faisait quant à lui que mettre à
disposition de sa compagne son savoir-faire afin de l'aider à développer ses
sociétés. Il a ajouté, s'agissant de la parcelle n° 553 de la commune de
Payerne, que les fonds propres nécessaires à son acquisition provenaient des économies
du couple qu'il formait alors avec F.________, dont 111'000 fr. issus du compte
d'H.________ Sàrl. Le versement qu'il avait effectué depuis son compte sur le
compte de l'Association des notaires vaudois, au nom de F.________, n'avait par
ailleurs suscité aucune remarque. En ce qui concerne les parcelles nos 3610
et 3637 de la commune de Corcelles-près-Payerne, il a précisé que le projet mis
à l'enquête publique portait sur la construction d'une halle avec bureaux et
atelier, financé par un prêt hypothécaire accordé par la Banque P.________, de
sorte qu'il s'agissait d'un établissement stable au sens de l'art. 2 al. 2
LFAIE. Il a enfin exposé que les trois lots de PPE (5822/1375, 5822/1376,
5822/1377) du bâtiment d'habitation ECA n° 132, sis sur la parcelle n° 100
du registre foncier de Payerne avaient été acquis pour un montant de 360'000
fr. provenant du compte d'C.________ SA. A l'appui des explications fournies,
il s'est prévalu de sa bonne foi et de la licéité des opérations en lien avec
les parcelles précitées.
Le 17 septembre 2024, la
Commission foncière a informé B.________ de son intention de rendre une
décision constatant la nullité des actes suivants:
-
Le transfert immobilier et l'acte hypothécaire portant sur la parcelle
n° 553 et inscrits au registre foncier le 11 octobre 2013;
- Le
transfert immobilier et l'acte hypothécaire portant sur la parcelle n° 553 et
inscrits au registre foncier le 22 décembre 2022.
Elle a imparti un délai au 31 octobre 2024 à B.________
afin qu'il puisse se déterminer sur ce préavis.
Dans ses déterminations du 31 octobre 2024, B.________
a fait valoir qu'à supposer que la nullité soit retenue, la transaction
relative à la parcelle n° 553 étant intervenue depuis plus de dix ans, la
prescription absolue de la prestation au sens de l'art. 26 al. 4 let. b
LFAIE était de toute façon acquise. Il a ainsi soutenu que l'acte n'était pas
nul et que l'action en cessation de l'état illicite au sens de l'art. 27
LFAIE ne pouvait pas être intentée par la Commission foncière. Il a ajouté qu'C.________
SA, par laquelle il était employé, détenait légitimement la parcelle n° 553.
N.
Par décision du 8 novembre 2024, la Commission foncière a constaté que
le transfert immobilier et l'acte hypothécaire inscrits au registre foncier le
11 octobre 2013 (ch. 1 et 2) ainsi que le transfert immobilier et l'acte
hypothécaire inscrits au registre foncier le 22 décembre 2022 (ch. 3 et 4) portant
sur la parcelle n° 553 étaient nuls. A l'appui de sa décision, elle a retenu
que l'acquisition de la parcelle concernée avait été possible grâce aux fonds
propres fournis par B.________ par le biais de sa société et au prêt
hypothécaire accordé exclusivement au précité sur la base de sa situation
économique. Elle a en outre relevé qu'il n'avait pas été démontré que F.________,
ne percevant alors pas de revenus issus d'une activité lucrative, avait
contribué d'une manière ou d'une autre à la constitution des fonds propres
nécessaires à l'acquisition litigeuse. Quant à la vente de la parcelle n° 553
à C.________ SA, elle a relevé que celle-là était intervenue par reprise de la
dette hypothécaire dont B.________ s'était reconnu seul débiteur. En
définitive, elle a considéré que ces éléments conféraient à B.________ une
position analogue à celle d'un propriétaire (art. 4 al. 1 let. g LFAIE), que le
régime de l'autorisation était applicable à l'acquisition en cause et que les
actes précités étaient nuls dès lors qu'ils avaient été inscrits au registre
foncier sans son autorisation.
O.
Par acte du 12 décembre 2024, sous la plume de son conseil, la banque
(ci‑après aussi: la recourante 1) a recouru contre la décision du 8
novembre 2024 rendue par la Commission foncière (ci‑après: l'autorité
intimée) devant la Cour de droit administratif et public du Tribunal cantonal
(ci-après: la CDAP), concluant à ce que les chiffres 3 et 4 du dispositif de
cette décision soient annulés et à ce qu'il soit constaté que la vente de la
parcelle n° 553 de la commune de Payerne à C.________ SA n'est pas soumise à
une autorisation au sens de la LFAIE. La recourante 1 a également requis des
mesures d'instruction, à savoir l'audition des notaires J.________ et K.________.
La cause a été enregistrée sous la référence FO.2024.0013.
Par actes du 16 décembre 2024, B.________ (ci‑après
aussi: le recourant 2) et C.________ SA (ci-après aussi: la recourante 3), représentés
par la même avocate, ont recouru séparément devant la CDAP contre la décision
du 8 novembre 2024, concluant tous deux principalement à son annulation et,
subsidiairement, au renvoi de la cause à l'autorité intimée pour nouvelle
décision dans le sens des considérants. Les causes ont été enregistrées
respectivement sous les références FO.2024.0017 et FO.2024.0016.
F.________ a également recouru par acte du 16
décembre 2024. Son recours a été déclaré irrecevable par arrêt du 14 janvier
2025 (FO.2024.0014), l’avance de frais requise n’ayant pas été effectuée.
Par avis du 14 janvier 2025, la juge instructrice a
joint les causes FO.2024.0013, FO.2024.0016 et FO.2024.0017, l'instruction se
poursuivant sous la référence FO.2024.0013.
Dans sa réponse du 21 février 2025, l'autorité
intimée a conclu au rejet des recours.
Le 21 mars 2025, B.________ et C.________ SA ont
déposé séparément leur réplique respective, ces écritures étant en tout point
identiques. Les recourants 2 et 3 ont confirmé leurs conclusions.
Intégré à la procédure en qualité d'autorité
concernée, l'Office fédéral de la justice, dans ses déterminations du 24 mars
2025, a exprimé être d'avis que les recours devaient être rejetés et la
décision du 8 novembre 2024 confirmée.
Le 11 avril 2025, le Département de l'économie, de
l'innovation, de l'emploi et du patrimoine (ci-après: le DEIEP), également
intégré à la procédure en qualité d'autorité concernée, a conclu, avec suite de
frais, au rejet des trois recours déposés et au maintien de la décision
attaquée, se référant au contenu de cette dernière et aux écritures déposées
par l'Office fédéral de la justice.
Dans sa réplique du 24 avril 2025, la banque a confirmé
ses conclusions.
Par avis du 14 juillet 2025, la juge instructrice a
informé les parties qu'elle ne prévoyait pas d'entendre le notaire J.________,
tout en réservant l'avis contraire des membres de la section appelée à juger.
Considérant en droit:
Considérants
1.
Selon l'art. 20 LFAIE, les décisions des autorités de première instance,
soit, dans le canton de Vaud, la Commission foncière, section II (art. 6 al. 1 de
la loi cantonale du 19 novembre 1986 sur l'acquisition d'immeubles par des
personnes à l'étranger [LVLFAIE; BLV 211.51]), sont sujettes à recours devant
l'autorité cantonale de recours, à savoir la CDAP (art. 20 LVLFAIE en relation
avec l'art. 5 de la loi vaudoise du 28 octobre 2008 sur la procédure
administrative [LPA-VD; BLV 173.36]).
Interjetés dans le délai de trente jours fixé par
l'art. 20 al. 3 LFAIE, les recours sont intervenus en temps utile. Déposés par
des personnes disposant manifestement d'un intérêt digne de protection (art. 75
LPA-VD), ils respectent au surplus les conditions formelles énoncées à l'art.
79.
LPA-VD (applicable par renvoi de l'art. 99 LPA-VD), de sorte qu'il y a lieu
d'entrer en matière sur le fond.
2.
La Cour s'estime suffisamment renseignée sur la base du dossier, qui
comprend notamment un double échange d'écritures des parties et le dossier original
et complet de l'autorité intimée, pour pouvoir statuer en connaissance de
cause, sans qu'il n'y ait lieu de donner suite à la mesure d'instruction
requise par la recourante 1, à savoir l'audition des notaires J.________ et K.________.
3.
Le litige porte sur l'assujettissement au régime de l'autorisation de la
LFAIE des transferts de propriété de la parcelle n° 553 et des actes
hypothécaires y relatifs, inscrits au registre foncier les 11 novembre 2013 et
22.
décembre 2022.
4.
Les recourants se plaignent d'une violation de leur droit d'être
entendus ainsi que d'une constatation inexacte des faits, soutenant que la
décision attaquée ne serait pas suffisamment motivée et que l'autorité intimée
aurait versé dans l'arbitraire. Ils reprochent en particulier à l'autorité
intimée de ne pas avoir exposé les raisons pour lesquelles elle considère qu'C.________
SA n'est pas une société suisse au sens de la LFAIE, malgré les pièces au
dossier qui démontreraient le contraire, à savoir notamment l'attestation
"LFAIE" du 26 août 2020, l'acte de vente du 19 décembre 2022 et
le procès‑verbal de l'audition de Me J.________ du 4 août 2023.
Les recourants 2 et 3 soutiennent en outre que l'autorité intimée n'aurait pas
procédé à une analyse des conditions des art. 4 al. 1 let. g LFAIE et
1.
al. 2 let. b OFAIE en lien avec l'acquisition de la parcelle n° 553 par C.________
SA.
L'autorité intimée considère quant à elle qu'B.________,
F.________ et G.________ ont violé leur obligation de lui fournir les
renseignements nécessaires (art. 22 al. 3 LFAIE), de sorte qu'elle pouvait
statuer au détriment de ceux-ci (art. 22 al. 4 LFAIE) sans procéder à une
constatation inexacte des faits, ni violer leur droit d'être entendus. Elle
conteste en outre avoir versé dans l'arbitraire en retenant que, sur la base
des pièces du dossier, B.________ avait participé de manière prépondérante à
l'acquisition de la parcelle n° 553 et que la cession de cette dernière à C.________
SA ne permettait pas d'exclure que le précité demeurait le détenteur économique
réel de la parcelle.
a) Le droit d'être entendu, tel qu'il est garanti
par l'art. 29 al. 2 de la Constitution fédérale de la Confédération suisse du
18.
avril 1999 (Cst.; RS 101) implique, pour l'autorité, l'obligation de motiver
sa décision (cf. art. 42 let. c LPA-VD). Cette garantie tend à éviter que
l'autorité ne se laisse guider par des considérations subjectives ou dépourvues
de pertinence; elle contribue ainsi à prévenir une décision arbitraire. L'objet
et la précision des indications à fournir dépendent de la nature de l'affaire
et des circonstances particulières du cas (ATF 112 Ia 107 consid. 2b). Il
suffit que l'autorité mentionne, au moins brièvement, les motifs qui l'ont
guidée et sur lesquels elle a fondé sa décision, de manière que l'intéressé
puisse se rendre compte de la portée de celle-ci et l'attaquer en connaissance
de cause. Elle n'a toutefois pas l'obligation d'exposer et de discuter tous les
faits, moyens de preuve et griefs invoqués par les parties, mais peut au
contraire se limiter à l'examen des questions décisives pour l'issue du litige
(ATF 139 IV 179 consid. 2.2, 134 I 83 consid. 4.1 et les références,
traduit et résumé in RDAF 2009 I, p. 417). Dès lors que l'on peut
discerner les motifs qui ont guidé la décision de l'autorité, le droit à une
décision motivée est respecté même si la motivation présentée est erronée (ATF 141 V 557 consid. 3.2.1; TF 1B_145/2016 du 1er juillet
2016.
consid. 2). La motivation peut en outre être implicite et résulter des
différents considérants de la décision (ATF 141 V 557 consid. 3.2.1 et la
référence; TF 2C_382/2017 du 13 décembre 2018 consid. 4.1).
b) Le principe inquisitorial, qui domine la
procédure administrative (ATF 111 II 281 consid. 3 p. 284; Pierre Moor/Etienne
Poltier, Droit administratif, vol. II, 3ème éd., Berne, 2011,
ch. 2.2.6.3. p. 292 et ss), impose à l'autorité d'établir d'office
l'ensemble des faits déterminants avant de rendre sa décision (ATF 110 V 48
consid. 4a p. 52 et la référence); elle doit entreprendre elle-même les
investigations nécessaires (en requérant au besoin la collaboration des
intéressés) pour établir ces faits (Max Imboden/René A. Rhinow,
Schweizerische Verwaltungsrechtungsprechung, Bâle, 1986, n° 88 Vol. I, p. 550).
Lorsque la loi se réfère à des circonstances concrètes précises, l'autorité ne
saurait se satisfaire d'une évaluation schématique (ATF 112 Ib 8, 110 V 229).
Elle doit au contraire déterminer en droit et en équité tout ce qui doit être
élucidé; elle doit pourvoir à l'administration des preuves nécessaires et
ensuite apprécier consciencieusement le résultat de la procédure probatoire
(ATF 104 V 211; Jean-Christophe Perrig, L'acquisition d'immeubles en Suisse par
des personnes à l'étranger, le cas particulier des établissements stables,
thèse Lausanne 1990, p. 103 ss). L'étendue de l'obligation dépend des
particularités du cas d'espèce (cf. ATF 113 Ib 289 consid. 1, traduit in JT
1989.
I p. 319).
Dans la LFAIE, le principe inquisitorial est
mentionné expressément à l'art. 22 al. 1, qui prévoit que l'autorité
de première instance et l'autorité cantonale de recours constatent d'office les
faits; celles-ci ne peuvent se fonder que sur des allégués qu'elles ont
vérifiés et sur lesquels elles ont, le cas échéant, réuni les preuves. Les
autorités amenées à intervenir dans une telle cause peuvent exiger des
informations sur tous les faits dont pourrait dépendre l'assujettissement au
régime de l'autorisation ou l'octroi de celle-ci (art. 22 al. 2 LFAIE). L'obligation
de fournir ces renseignements incombe à celui qui participe par le financement
ou de toute autre manière à la préparation, à la conclusion ou à l'exécution
d'un acte juridique ayant pour objet l'acquisition d'un immeuble (art. 22 al. 3 LFAIE).
Selon l'art. 22 al. 4 LFAIE, l'autorité peut statuer au détriment de
l'acquéreur lorsqu'une personne tenue de fournir des renseignements refuse de
prêter le concours nécessaire qu'on peut attendre d'elle. Ainsi, la procédure
en matière d'acquisition d'immeubles par des personnes à l'étranger est régie
par la maxime d'office, comme de manière générale la procédure administrative
(cf. art. 12 de la loi fédérale du 20 décembre 1968 sur la procédure
administrative [PA; RS 172.021]). La maxime d'office doit cependant être
relativisée par son corollaire, soit le devoir de collaboration des parties à
l'établissement des faits, ainsi que par le droit des parties, compris dans le
droit d'être entendu, de participer à la procédure et d'influencer la prise de
décision (ATF 128 II 139 consid.
2b p. 142; 120 V 357 consid. 1a
p. 360). La jurisprudence a établi qu'en cas d'acquisition par une société
anonyme, les autorités devaient vérifier, d'une part, l'identité des
actionnaires ainsi que la provenance des fonds ayant permis d'acquérir ou de
libérer leurs actions et, d'autre part, l'origine des moyens financiers
nécessaires à l'acquisition immobilière, pour s'assurer qu'ils ne proviennent
pas de personnes assujetties au régime d'autorisation de la LFAIE (ATF 113 Ib 289
consid. 4b p. 293 s. et la jurisprudence citée).
Au surplus, l'art. 18 al. 3 de
l'ordonnance du 1er novembre 1984 sur l'acquisition d'immeubles par
des personnes à l'étranger (OAIE; RS 211.412.411) dispose que des déclarations
générales qui contestent uniquement l'existence des conditions de
l'assujettissement au régime de l'autorisation ou qui affirment que les
conditions pour obtenir l'autorisation sont remplies, n'ont aucune valeur
probante.
c) Une décision ne peut être qualifiée d'arbitraire
(art. 9 Cst.) que si elle est manifestement insoutenable, méconnaît
gravement une norme ou un principe juridique clair et indiscuté, ou heurte de
manière choquante le sentiment de la justice et de l'équité; il ne suffit pas
qu'une autre solution paraisse concevable, voire préférable; pour que cette
décision soit annulée, encore faut-il qu'elle se révèle arbitraire non
seulement dans ses motifs, mais aussi dans son résultat (ATF 148 II 121 consid. 5.2;
142.
II 369 consid. 4.3).
d) aa) En l'espèce, la décision attaquée retient que
le financement de l'acquisition de la parcelle n° 553 n'a été possible que
grâce aux revenus d'B.________ et que la vente ultérieure de cette parcelle par
reprise de la dette hypothécaire par C.________ SA, appartenant à la compagne
d'B.________, n'a pas pu être expliquée, de sorte que celui-ci dispose d'une
position analogue à celle d'un propriétaire au sens des art. 4 al. 1 let.
g LFAIE et 1 al. 2 let. b OAIE dans le cadre de ces deux transactions. Dans sa
réponse, l'autorité intimée précise, s'agissant du transfert de propriété à C.________
SA, qu'en raison de l'absence de collaboration des parties concernées, elle n'a
pas été en mesure d'examiner si une personne à l'étranger détenait une position
dominante au sein de la société précitée et qu'elle n'a ainsi pas pu constater l'absence
d'assujettissement de cette société à la LFAIE. Les recourants disposaient donc
de toutes les explications utiles à la compréhension de la décision attaquée
afin de la contester utilement devant la CDAP, en exerçant leur droit de
recours de manière ciblée. Au regard des exigences déduites de la garantie du
droit d'être entendu, la décision attaquée apparaît donc suffisamment motivée
en ce qui concerne l'application des art. 4 al. 1 let. g LFAIE et 1 al. 2 let.
b OAIE au cas d'espèce. En effet, on comprend par le raisonnement de l'autorité
intimée qu'elle a considéré que la participation financière déterminante d'B.________
dans l'acquisition de la parcelle n° 553, de même que le prêt hypothécaire qui
lui a été octroyé, étaient de nature à placer F.________ dans un rapport de
dépendance particulière au sens de l'art. 1 al. 2 let. b OAIE.
bb) Comme l'a relevé l'autorité intimée, nombre de
ses courriers et interpellations adressés sur une période de plus de deux ans à
B.________, F.________ et G.________ sont restés sans réponse. Lors de
l'audition d'B.________ du 14 avril 2024, celui-ci n'a en outre pas été en
mesure de transmettre des informations concrètes et claires quant au
financement de la parcelle n° 553 par son épouse, tandis que celle-ci était
étudiante et sans revenus provenant d'une activité lucrative, ni quant à la
cession gratuite de cette parcelle, sous réserve de la reprise de la dette
hypothécaire, à la société C.________ SA appartenant à sa nouvelle compagne. F.________
et G.________ n'ont quant à elle jamais donné suite aux interpellations de
l'autorité intimée, ni ne l'ont renseignée sur les circonstances relatives à
leur acquisition respective de la parcelle n° 553. Dans ces conditions, l'autorité
était fondée à retenir une violation de l'obligation de fournir des
renseignements par les précités et de statuer à leur détriment sur la base des
pièces du dossier et des déclarations récoltées, étant rappelé à cet égard que les
déclarations générales qui contestent uniquement l'existence des conditions de
l'assujettissement au régime d'autorisation n'ont aucune valeur probante.
cc) Dans sa réponse, l'autorité intimée a précisé
s'être fondée sur les pièces du dossier pour retenir que F.________ ne
disposait pas de revenus ni de fortune personnelle lui permettant d'acquérir la
parcelle n° 553. Il s'agit notamment de la preuve du versement des fonds
propres par B.________, provenant en partie de sa société H.________ Sàrl, et
de l'acte authentique du 24 septembre 2013 relatif à l'octroi d'un prêt
hypothécaire dont B.________ s'est reconnu seul débiteur.
Il est en outre à relever que l'autorité intimée a
bien tenu compte des pièces relatives à la situation financière de G.________
et de sa société C.________ SA, à savoir notamment les comptes de la société,
le registre des actionnaires de la société ainsi que les déclarations fiscales
de la société et de G.________. Elle a toutefois considéré que ces pièces ne
permettaient pas de déterminer que les moyens financiers nécessaires à
l'acquisition de la parcelle n° 553 par C.________ SA ne provenaient pas d'une
personne assujettie au régime d'autorisation de la LFAIE, respectivement d'établir
avec certitude le caractère suisse de la société.
En particulier, les déclarations d'B.________ en
lien avec ces acquisitions, de même que l'absence de renseignements fournis par
F.________ et G.________, n'ont pas permis à l'autorité intimée de s'écarter de
cette appréciation. Par conséquent, se fondant sur les pièces versées au
dossier ainsi que les déclarations qu'elle a pu obtenir, l'autorité intimée n'a
pas procédé à une constatation inexacte des faits en retenant que le caractère
suisse d'C.________ SA n'était pas démontré à satisfaction et que les
circonstances des deux acquisitions conféraient à B.________ une position
analogue à celle d'un propriétaire au sens de la LFAIE.
dd) Les recourants se prévalent notamment de l'art.
14.
de l'acte de vente du 19 décembre 2022 pour fonder le caractère
suisse de la société C.________ SA. Or, le Tribunal fédéral a eu l'occasion de
relever que, dans un acte public de transfert de propriété immobilière, la
preuve complète visée à l'art. 18 al. 2 OAIE, selon lequel les titres
authentiques font foi des faits qu’ils constatent dans la mesure où l’officier
public y certifie qu’il a lui-même vérifié les faits et lorsque rien ne permet
de mettre en doute leur exactitude (art. 9 CC), se limite aux éléments
essentiels du contrat et aux éventuelles clauses accessoires pertinentes pour
déterminer la volonté des parties; même si elle est contenue dans un acte
public, une déclaration notariée qui ne se réfère pas à la volonté des parties,
mais qui concerne d'autres faits et porte en particulier sur la question de
l'assujettissement au régime d'autorisation, ne bénéficie donc pas de la force
probante accrue conférée à l'acte public par l'art. 9 CC (ATF 113 Ib 289
consid. 4c et la référence).
L'autorité intimée n'a par conséquent pas commis
d'arbitraire en considérant que cet article de l'acte de vente ne suffisait pas
à établir qu'C.________ SA est une société suisse non soumise au régime
d'autorisation de la LFAIE. Pour le surplus, et pour les mêmes raisons que
celles exposées en lien avec la constatation inexacte des faits (supra consid.
4d/cc), l'autorité intimée n'a pas non plus versé dans l'arbitraire en considérant
que le caractère suisse d'C.________ SA n'était pas établi sur la base des
autres pièces du dossier.
ee) Partant, le grief des recourants est rejeté.
5.
Les recourants ne contestent pas qu'aucune autorisation n'a été demandée
pour les inscriptions qui font l'objet du litige. Ils soutiennent toutefois que
la vente de la parcelle n° 553 ainsi que l'acte portant sur l'augmentation du
capital et du montant de la cédule hypothécaire grevant cette parcelle, inscrits
le 22 décembre 2022, ne sont pas soumis à l'octroi d'une autorisation de la
Commission foncière II. Ils invoquent une violation des art. 2 et 4 al. 1
let. g LFAIE, considérant que la société C.________ SA, détenue par une
titulaire d'un permis d'établissement en Suisse, est la seule débitrice des
prêts hypothécaires octroyés pour l'acquisition de la parcelle n° 553 et que
les garanties de ces prêts lui appartiennent entièrement.
L'autorité intimée fait valoir quant à elle que
l'acquisition de la parcelle n° 553 par F.________ a été possible grâce à la
participation financière déterminante d'B.________, de sorte que ce dernier a
acquis une position analogue à celle d'un propriétaire au sens des art. 4 al. 1
let. g LFAIE et 1 al. 2 let. b OAIE. Elle retient en outre que les circonstances
ayant entouré l'acquisition ultérieure de la parcelle n° 553 par C.________ SA n'étaient
pas propres à modifier la réalité de la détention économique réelle de cette
parcelle par B.________ et donc à constater une absence d'assujettissement à la
LFAIE.
a) La LFAIE limite, à
son art. 1er, l'acquisition d'immeubles par des personnes à
l'étranger dans le but de prévenir l'emprise étrangère sur le sol suisse. Aux
termes de l’art. 2 LFAIE, l’acquisition d’immeubles par des personnes
à l’étranger est subordonnée à une autorisation de l’autorité cantonale
compétente (al. 1). Des exceptions sont prévues (al. 2).
La notion d’acquisition d’immeubles comprend l’acquisition
de droits qui confèrent à leur titulaire une position analogue à celle du
propriétaire d’un immeuble (art. 4 al. 1 let. g LFAIE). Selon l’art.
1.
al. 2 OAIE, il s'agit notamment du "financement de l'achat d'un
immeuble ou de sa construction, si les accords intervenus, le montant des
crédits octroyés ou la situation financière du débiteur placent l'acquéreur ou
le maître d'ouvrage dans un rapport de dépendance particulière à l'égard du
créancier" (let. b). En application de ces règles, il y a donc
acquisition d’immeubles au sens de la LFAIE, condition objective de
l’assujettissement, en cas de constitution d’un droit de gage immobilier (par
exemple une cédule hypothécaire) pour couvrir des prêts, si le montant des
crédits octroyés place le débiteur, le propriétaire, l’acquéreur ou le maître
de l’ouvrage, vu sa situation financière, dans un rapport de dépendance
particulière à l’égard du créancier. La liste figurant à l'art. 1 al. 2 OAIE
n'est pas exhaustive. Il n'est en outre pas nécessaire que les parties
concernées contournent délibérément les règles de la LFAIE. A cet égard, seul
est déterminant ce qui peut être obtenu économiquement grâce aux relations
juridiques établies par les parties (TF 2C_854/2012 du 12 mars 2013 consid.
5.2).
Selon la jurisprudence, le financement de
l’acquisition grâce à un crédit étranger, garanti par gage immobilier, ne tombe
en principe pas sous le coup de l’art. 4 al. 1 let. g
LFAIE, pour autant que le crédit reste dans une limite usuelle des deux tiers
de la valeur vénale de l'immeuble (TF 2C_2019/2015 du 20 novembre 2015 consid. 7.5.3).
Cette limite est dépassée lorsque le financement étranger est égal ou supérieur
aux 80% de la valeur vénale de l’immeuble. Dans ce cas, le Tribunal fédéral
considère que le créancier se voit octroyer une position similaire à celle d’un
propriétaire au sens de l’art. 4 al. 1 let. g LFAIE (TF 2C_1093/2015 du 4
novembre 2016 consid. 3.3 et les références).
Par personnes à l'étranger, l'art. 5 al. 1 LFAIE
entend notamment les ressortissants des autres Etats étrangers qui n'ont pas le
droit de s'établir en Suisse (let. abis); l'art. 2 al. 3 OAIE
précise qu'il s'agit des étrangers dépourvus d'une autorisation valable
d'établissement au sens de l'art. 34 de la loi fédérale du 16 décembre 2005 sur
les étrangers et l'intégration (LEI; RS 142.20). L'art. 5 al. 1 LFAIE
considère également comme personnes à l'étranger les personnes morales ou les
sociétés sans personnalité juridique, mais ayant la capacité économique
d'acquérir, qui ont leur siège statutaire et réel en Suisse et dans lesquelles
des personnes à l'étranger ont une position dominante (let. c); l'art. 6 al. 1 LFAIE
précise qu'une personne à l’étranger a une position dominante lorsque, en
raison de l’importance de sa participation financière, de l’étendue de son
droit de vote ou pour d’autres raisons, elle peut exercer, seule ou avec
d’autres personnes à l’étranger, une influence prépondérante sur l’administration
ou la gestion.
b) En ce qui concerne la procédure
d'autorisation, l'art. 17 al. 1 LFAIE prévoit que sitôt après la conclusion de
l’acte juridique ou, à défaut d’un tel acte, sitôt après l’acquisition, toute
personne dont l’assujettissement au régime de l’autorisation n’est pas d’emblée
exclu doit requérir l’autorisation d’acquérir l’immeuble ou faire constater
qu’elle n’est pas assujettie.
c) L'art. 26 LFAIE prévoit ce qui suit:
"1 Les actes
juridiques concernant une acquisition pour laquelle l’intéressé doit être au
bénéfice d’une autorisation restent sans effets en l’absence d’autorisation
passée en force.
2.
Ils sont nuls
lorsque:
a. l’acquéreur exécute l’acte
juridique sans demander une autorisation ou avant que celle-ci ne passe en
force;
b. l’autorité a refusé
l’autorisation ou l’a révoquée par une décision passée en force;
c. le conservateur du registre
foncier ou le préposé au registre du commerce écarte la réquisition, sans que
l’autorité de première instance ait préalablement refusé l’autorisation;
d. l’autorité chargée des enchères
annule l’adjudication, sans que l’autorité de première instance ait
préalablement refusé l’autorisation.
3.
L’inefficacité et la
nullité sont prises en considération d’office.
4.
Elles ont les
conséquences suivantes:
a. les prestations promises ne
sont pas exigibles;
b. les prestations fournies
peuvent être répétées dans le délai d’une année dès la connaissance du droit de
répétition ou, en cas de procédure pénale, dès la clôture de cette procédure,
mais au plus tard dans les dix ans qui suivent l’exécution de ces prestations;
c. l’action en cessation de l’état
illicite est intentée d’office."
d) La Cour relève d'emblée que l'analyse de
l'assujettissement à la LFAIE des actes relatifs à la parcelle n° 553 inscrits
au registre foncier le 22 décembre 2022 ne peut se faire indépendamment de la
même analyse concernant les actes inscrits le 11 novembre 2013, ces
transactions étant intrinsèquement liées pour les raisons exposées ci-après.
aa) En ce qui concerne tout d'abord l'acquisition de
la parcelle n° 553 par F.________, il ressort sans équivoque du dossier qu'elle
a été possible grâce à la participation financière à tout le moins prépondérante
d'B.________, époux de l'acquéreuse. En effet, celui-ci a fourni les fonds
propres nécessaires, lesquels provenaient de la société H.________ Sàrl dont il
était l'associé gérant unique. Le fait que le versement ait été effectué au nom
de F.________ n'y change rien. En outre, le prêt hypothécaire en lien avec
l'acquisition de la parcelle n° 553 a été octroyé sur la base des revenus
d'B.________ et exclusivement à ce dernier, qui s'en est reconnu seul débiteur.
A cela s'ajoute qu'entendu à ce sujet, B.________ n'a pas été en mesure de démontrer
que F.________ ‑ qui était alors étudiante ‑ aurait
disposé d'un revenu ou d'une fortune personnelle permettant sa participation
financière à l'acquisition de la parcelle. F.________ quant à elle ne s'est
jamais déterminée à ce sujet malgré les nombreuses interpellations de
l'autorité intimée. Il est encore à relever que seul B.________ a comparu à
l'acte de vente, en représentation de son épouse, ainsi qu'à l'acte de
transformation et d'augmentation du gage immobilier portant sur la parcelle
acquise, puis à l'acte de complément hypothécaire de la cédule de registre, agissant
ainsi comme le véritable propriétaire de la parcelle n° 553.
Au surplus, la volonté d'éluder les règles de la
LFAIE importe peu, de sorte que c'est en vain que le recourant 2 se prévaut de sa
bonne foi et du fait que, ni l'Association des notaires vaudois, ni le notaire J.________,
ni le registre foncier, n'ont formulé de remarque au sujet du versement
effectué au nom de F.________.
Il y a donc lieu de retenir que, sans l'aide d'B.________,
tant sous l'angle de l'argent directement investi par celui-ci que du point de
vue de sa participation déterminante dans la relation contractuelle avec la
banque pour l'octroi du prêt hypothécaire, F.________ n'aurait pas été en
mesure d'acquérir seule la parcelle n° 553 (cf. cas similaire: TF 2C_1093/2015
précité, consid. 3.4). L'autorité intimée a donc retenu à juste titre que ces circonstances
étaient propres à conférer à B.________ une position analogue à celle d'un
propriétaire au sens des art. 4 al. 1 let. g LFAIE et 1 al. 2 let. b OAIE. En
outre, en tant que ressortissant du Kosovo au bénéfice d'une autorisation de
séjour en Suisse, B.________ doit être considéré comme une personne à
l'étranger au sens de l'art. 5 al. 1 let. abis
LFAIE, de sorte que l'acquisition de la parcelle n° 553 le 24 septembre 2013
était soumise au régime de l'autorisation prescrit par l'art. 2 LFAIE.
bb) La parcelle n° 553 a ensuite été acquise
par C.________ SA, dont l'administratrice unique est la compagne d'B.________. Comme
exposé précédemment, l'autorité intimée n'a pas été en mesure d'établir que les
moyens financiers nécessaires au financement de l'acquisition de la parcelle n°
553.
avaient été fournis par une personne non assujettie au régime de
l'autorisation (consid. 4d/cc). Elle s'est en outre fondée sur les éléments
suivants, à savoir que G.________ était l'associée gérante unique de plusieurs
sociétés qui présentaient également un lien avec B.________, qu'C.________ SA
détenait plusieurs biens immobiliers, que la cession de la parcelle n° 553 à C.________
SA était intervenue par la seule reprise de la dette hypothécaire dont B.________
était le débiteur et que la cession de la parcelle n° 553 à la société de G.________
était survenue quelques mois après l'ouverture de l'instruction au sujet du
financement de l'acquisition de la parcelle n° 553 par F.________. Or, il y a
lieu d'admettre que ces éléments plaident pour le maintien d'B.________ dans
une position analogue à celle d'un propriétaire au sens de l'art. 4 al. 1 let.
g LFAIE dans le cadre de la deuxième transaction concernant la parcelle n° 553.
Dans ces conditions et en l'absence de collaboration
des parties concernées (cf. supra consid. 4d/bb), l'autorité intimée n'a
à juste titre pas pu écarter l'hypothèse qu'une personne à l'étranger détenait
une position dominante au sein d'C.________ SA ni retenir le caractère suisse
de cette société.
Par conséquent, c'est à juste titre que l'autorité
intimée a retenu que les circonstances de l'acquisition de la parcelle n° 553 par
C.________ SA n'étaient pas de nature à modifier la réalité de la détention
économique de cette parcelle par B.________, de sorte qu'elle est, de même que
la constitution du gage y relatif, soumise au régime de l'autorisation de la
LFAIE. Au demeurant, aucun motif d'exemption de l'art. 2 al. 2 LFAIE
n'est réalisé, ce que les recourants ne soutiennent d'ailleurs pas.
cc) Partant, l'autorité intimée n'a pas violé les
art. 2 et 4 al. 1 let. g LFAIE en considérant qu'B.________
avait une position analogue à celle du propriétaire dans le cadre des
transferts de propriété de la parcelle n° 553, d'abord à F.________ puis à
C.________ SA, ainsi que les actes hypothécaires y relatifs, qui étaient par
conséquent assujettis au régime de l'autorisation de la LFAIE.
Le grief des recourants est par conséquent rejeté.
e) Il ressort de ce qui précède que
l'assujettissement des transactions litigieuses au régime de l'autorisation
n'était pas d'emblée exclu et qu'il ne pouvait au surplus pas bénéficier d'un
motif d'exemption au régime de l'autorisation. Cette dernière n'a toutefois ni
été requise ni octroyée, de sorte que l'autorité intimée a constaté à juste
titre la nullité des actes de transfert de propriété et hypothécaires y
relatifs. En outre, dans le cas présent, les deux transactions portant sur la
parcelle n° 553 objet du litige étant intrinsèquement liées, la nullité de la
première entraîne celle de la seconde, le vice n'ayant pas été réparé dans
l'intervalle.
6.
Sur le fond, la recourante 1 soutient que les chiffres 3 et 4 du
dispositif de la décision attaquée violeraient l'art. 27 al. 3 LFAIE. Elle
expose à l'appui de ce grief que la société C.________ SA aurait acquis la
parcelle n° 553 de bonne foi.
Les recourants 2 et 3, qui contestent que le
transfert de propriété de la parcelle n° 553 inscrit au registre foncier
le 11 octobre 2013 soit assujetti au régime de l'autorisation prescrit par la
LFAIE, soutiennent toutefois que, si l'inverse devait être retenu, l'action en
cessation de l'état illicite prévue à l'art. 27 LFAIE serait en tout état de
cause prescrite, subsidiairement, que l'action en rétablissement de l'état
antérieur (art. 27 al. 3 LFAIE) ne pourrait être intentée dès lors que la
parcelle n° 553 a été acquise par la société C.________ SA, laquelle
serait habilitée à acquérir des immeubles en Suisse sans autorisation au sens
de la LFAIE.
a) Comme exposé ci-avant, un acte juridique
assujetti au régime de l'autorisation reste inefficace en l'absence
d'autorisation et aussi longtemps que celle-ci n'est pas entrée en force (art.
26.
al. 1 LFAIE). Il est frappé de nullité lorsque l'acquéreur l'exécute sans
solliciter une autorisation ou avant que celle-ci ne passe en force (art. 26 al. 2 LFAIE).
En cas de nullité, les prestations promises ne sont pas exigibles, mais les
prestations fournies peuvent être répétées dans le délai d'une année (art. 26 al. 4 LFAIE).
Si les parties n'agissent pas d'elles-mêmes, l'autorité cantonale habilitée à
recourir ou l'Office fédéral de la justice peuvent notamment intenter une
action en rétablissement de l'état antérieur (art. 27 LFAIE). A teneur de
l'art. 27 al. 3 LFAIE, l'action en rétablissement de l'état antérieur ne peut
plus être intentée lorsque les parties ont rétabli cet état ou qu'un tiers de
bonne foi a acquis l'immeuble. Conformément à l'art. 27 al. 4 LFAIE,
cette action doit être intentée dans l'année qui suit l'entrée en force d'une
décision entraînant la nullité (let. a) ou, dans les autres cas, mais sous
réserve de la suspension pendant une procédure administrative, dans les dix ans
qui suivent l'acquisition (let. b).
b) En l'espèce, l'autorité intimée a rendu une
décision constatant la nullité des actes de transfert de propriété et des actes
hypothécaires concernant la parcelle n° 553. Toutefois, la question de savoir
si l'action en cessation de l'état illicite au sens de l'art. 27 LFAIE
peut encore être intentée ou si la prescription est acquise intéresse le seul
juge civil, mais non le juge administratif appelé à statuer sur la légalité
d'une autorisation ou d'un refus d'autorisation (TF 2A_416/2002 du 21 mai 2003
consid. 8; ATF 110 Ib 105 consid. 3a). En tout état de cause, l'autorité
intimée n'est pas habilitée à intenter l'action prévue à l'art. 27 LFAIE,
laquelle ne peut intervenir qu'après l'entrée en force d'une décision
constatant la nullité d'un acte juridique au sens de l'art. 26 LFAIE.
Partant, mal fondé, le grief de violation de l'art.
27.
al. 3 LFAIE soulevé par les recourants est rejeté.
7.
Il résulte des considérants qui précèdent que le recours doit être
rejeté et la décision attaquée confirmée. Les frais du présent arrêt sont mis à
la charge des recourants qui succombent (art. 49 LPA-VD), solidairement entre
eux. L'allocation de dépens n'entre pas en considération (art. 55 LPA-VD
a
contrario).
Dispositif
Par ces motifs
la Cour de droit administratif et public
du Tribunal cantonal
arrête:
I.
Le recours est rejeté.
II.
La décision de la Commission foncière, section II, du 8 novembre 2024
est confirmée.
III.
Un émolument de 2'500 (deux mille cinq cents) francs est mis à la charge
des recourants, solidairement entre eux.
IV.
Il n'est pas alloué de dépens.
Lausanne, le 1er avril 2026
La présidente: La greffière:
Le présent arrêt est communiqué aux participants à la
procédure.
Il peut faire l'objet, dans les trente jours suivant sa
notification, d'un recours au Tribunal fédéral (Tribunal fédéral suisse, 1000
Lausanne 14). Le recours en matière de droit public s'exerce aux conditions des
articles 82 ss de la loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF - RS
173.110), le recours constitutionnel subsidiaire à celles des articles 113 ss
LTF. Le mémoire de recours doit être rédigé dans une langue officielle,
indiquer les conclusions, les motifs et les moyens de preuve, et être signé.
Les motifs doivent exposer succinctement en quoi l’acte attaqué viole le droit.
Les pièces invoquées comme moyens de preuve doivent être jointes au mémoire,
pour autant qu’elles soient en mains de la partie; il en va de même de la
décision attaquée.