CDAP - FO.2025.0008 - 2026-01-23 - A.________/Commission foncière rurale, Section I

TRIBUNAL CANTONAL

COUR DE DROIT ADMINISTRATIF ET PUBLIC

Arrêt du 23 janvier 2026

Composition

M. Alain Thévenaz, président; Mme Silvia Uehlinger et M.

Jean-Etienne Ducret, assesseurs; M. Quentin Ambrosini, greffier.

Recourant

A.________, à ********,

Autorité intimée

Commission foncière rurale (CFR), à

Lausanne.

Objet

droit foncier

rural

Recours A.________ c/ décision de la Commission foncière

rurale, Section I, du 16 juin 2025 (refus de constater la non-soumission à la

LDFR d'un futur lot de PPE à constituer sur la parcelle n° 238 de Gilly)

Vu les faits suivants:

A.

A.________ est vigneron-encaveur à Gilly. Il exploite, au travers d'une

société anonyme, le domaine de B.________. Il est propriétaire des parcelles nos

1520, 1568 et 1608 (Aubonne), 235, 238, 243-4, 243-5, 243-6, 243-7, 243-8,

243-9, 243-10, 243-11, 289, 367, 476, 623, 734-1, 734-2, 734-3 et 734-4 (Gilly),

474 et 483 (Perroy) et 771 (Rolle) du registre foncier. Il est en outre copropriétaire,

respectivement propriétaire en main commune, des parcelles nos 438 (Féchy),

148 et 150 (Moudon).

D'une surface de 1'289 m2, la parcelle no

238 (Gilly) supporte un bâtiment (ECA no 44), comprenant une

habitation et un rural, et un local technique (ECA no 614): il

s'agit du centre de l'exploitation d'A.________. Le bâtiment ECA no 44

fait partie du noyau villageois de Gilly. Il comprend la maison de

l'exploitant, ainsi que, dans sa partie attenante, un studio et des dortoirs.

Le rural abrite des caves, une salle de dégustation et des entrepôts. La maison

de l'exploitant comprend huit chambres, trois salles de bain, une cuisine, un

salon et un WC/lavabo. Une piscine est aménagée dans le jardin de la parcelle no

238.

La parcelle no 238 est affectée en zone

centrale 15 LAT selon le plan d'affectation communal (PACom) de la commune de Gilly,

adopté par le Conseil communal le 28 juin 2022, approuvé par le Département des

institutions, du territoire et du sport le 12 juillet 2023, et entré en vigueur

le 10 mai 2024.

B.

Le 15 avril 2025, A.________ a déposé par l'intermédiaire de son

notaire, auprès de la Commission foncière rurale (CFR), une requête intitulée

"Demande de constatation selon article 84 LDFR", formulée de

la manière suivante:

"[…] Dans un proche avenir, A.________ a l'intention de

transférer à son fils C.________ l'exploitation du domaine viticole ainsi que

la propriété des parcelles exploitables. A.________ souhaite toutefois rester

propriétaire des parcelles ne faisant pas partie de son entreprise agricole.

Dans cette perspective, A.________

souhaite dans l'immédiat constituer une propriété par étages sur la parcelle

238 de Gilly, afin de constituer deux lots, savoir:

-

Le lot 1 de propriété par étage en nature de logements et de

locaux commerciaux (c'est-à-dire de locaux affectés à l'exploitation agricole);

-

Le lot 2 de propriété par étage en nature d'appartement.

[…]

Il ressort du rapport établi au

mois de juin 2023 par D.________ […] que

l'entreprise agricole de M. A.________ a besoin uniquement du logement de

l'exploitant […].

En d'autres termes, le futur lot 2

n'est pas nécessaire à l'exploitation agricole de M. A.________, n'a

aucune affectation agricole et ne fait pas partie d'une entreprise agricole au

sens de l'article 7 de la loi sur le droit foncier rural (LDFR), si bien que ce

futur lot de propriété par étage n'entre pas dans le champ d'application de la

LDFR.

Au vu de ce qui précède, j'invite

donc votre Commission à constater que le futur lot 2 n'entre pas dans le champ

d'application de la LDFR en application de l'article 84 LDFR."

Le rapport mentionné dans la requête désigne une

expertise privée, établie le 19 juin 2023 par le bureau fiduciaire et

d'ingénieurs-conseils D.________, pour l'analyse du besoin en unités de

logement (UL) du domaine viticole d'A.________. On en extrait ce qui suit:

"2. Description des biens-fonds

[…]

2.1 Les bâtiments

Parcelle no 238 RF

de Gilly

Habitation et rural – ECA 44

La parcelle RF no 238

est située au village et comprend la maison de l'exploitant, un studio et des

dortoirs pour la main-d'œuvre saisonnière. Le rural comprend des caves, une

salle de dégustation et des entrepôts. C'est le centre d'exploitation, où l'on

vinifie et commercialise le vin.

La maison de l'exploitant comprend

8 chambres, 3 salles de bains, 1 cuisine, 1 salon et 1 WC/lavabo. […]

Le bâtiment attenant (également

ECA 44) comprend un studio de 1 chambre, 1 cuisine et une salle de bains, ainsi

que des dortoirs de 3 chambres, 1 cuisine/réfectoire commune, 1 salle de bains

et 1 WC/lavabo. Ces logements n'ont pas été visités. Ils sont utilisés pour la

main d'œuvre du domaine. M. A.________ souhaiterait y aménager son appartement

(après la remise) à la place du studio et des dortoirs. La valeur de rendement

tient compte de l'état actuel du bâtiment, soit comme logements pour employés.

Le rural comporte plusieurs

parties: une 1ère cuverie avec les cuves en inox, une 2ème

avec les cuves en acier (achetées en 1983), une ancienne cave avec des barriques,

une pièce avec le pressoir et plusieurs dépôts. Toutes les caves sont

climatisées. Les dégustations se déroulent dans une belle salle décorée et

agencée d'une cuisine. […]

2.2 Les vignes

[…]

2.3 Les prés-champs

[…]

2.4 Arbres à hautes tiges

[…]

2.5 Les forêts

[…]

3 Analyse des besoins en

logements

3.1 Calcul des UMOS

[…]

L'article 3 de l'OTerm définit le

calcul de l'unité de main-d'œuvre standard (UMOS) qui sert à mesurer la taille

d'une exploitation au moyen de facteurs standardisés basés sur des données

d'économie du travail. […]

Pour l'exploitation d'A.________,

le nombre d'UMOS est le suivant:

[tableau

indiquant un total UMOS de 2,63]

3.2 Logements disponibles

Selon le guide fédéral pour

l'estimation de la valeur de rendement agricole de 2018, les logements offrent

les unités de logements suivants:

[tableau

indiquant un total des UL disponibles de 20,7]

[…]

3.3 Nombre de logements

nécessaires

En automne 2018, la Commission

foncière a adopté une nouvelle méthode pour calculer le nombre de logements

nécessaires à l'exploitation. Le calcul se base sur le rapport d'analyse "Fixation de nouvelles règles et méthodologie pour

l'analyse des demandes d'autorisation de soustraction de logement d'une

entreprise agricole", édité le 13 août 2018.

[Tableau

indiquant le quota d'UL à conserver en fonction du nombre d'UMOS]

Le quota d'UL à conserver est de

14.7 UL (2.63 UMOS).

Le nombre de logements à conserver

est défini comme suit (extrait du document original).

Domaine avec culture spéciale:

Petit

et moyen domaine (< 5 UMOS)

Deux

logements, pour autant que la capacité en UL du second des logements soit

majoritairement incluse dans le quota ci-dessus et les logements simples pour

le personnel temporaire.

Dans notre cas, l'appartement de

l'exploitant suffit, car les 2 autres logements ne seraient pas majoritairement

inclus dans les 14,7 UL.

4. Synthèse

Compte tenu de ce qui précède et

en application du barème admis par la Commission foncière rurale, l'entreprise

agricole de M. A.________ a besoin uniquement du logement de l'exploitant."

Le 13 mai 2025, D.________ a apporté, dans le cadre

de la requête d'A.________ les éléments complémentaires d'analyse suivants:

"Ledit rapport mentionne

l'existence d'un logement (ECA no 44) comprenant un studio de 1

chambre, 1 cuisine et une salle de bains, ainsi que des dortoirs de 3 chambres,

1 cuisine/réfectoire commune, 1 salle de bains et 1 WC/lavabo. Nous n'avons pas

visité ces locaux, mais selon les informations reçues, ils ne sont plus

utilisés pour du personnel.

En effet, l'ensemble des travaux

viticoles nécessaires à l'entretien et à la production sur le domaine sont

entièrement mécanisables, et ce depuis plus de dix ans. Cela inclut les

opérations telles que l'effeuillage, les traitements phytosanitaires et les

vendanges. Seul l'ébourgeonnage continue d'être effectué manuellement. Pour

cette tâche, le vigneron fait appel à environ cinq employés temporaires pendant

une période de 1,5 à 2 mois par an. Ces travailleurs saisonniers ne sont pas

logés sur le domaine.

L'exploitation est de nature

familiale, assurée principalement par M. A.________, son épouse et leur fils.

Deux employés sont engagés à l'année. L'un réside à Lausanne, et le second loue

un appartement de 1.5 pièces à proximité immédiate du domaine. A cela s'ajoute

un collaborateur commercial, domicilié en France, qui n'a pas besoin de

logement sur place.

Compte tenu de cette organisation

stable et adaptée, la présence de logements pour le personnel sur

l'exploitation ne s'avère donc ni justifiée ni indispensable au bon

fonctionnement du domaine."

Par décision prise lors de sa séance du 16 mai 2025,

adressée le 16 juin 2025 au notaire d'A.________, la CFR a rejeté la requête

tendant à faire constater que le futur lot no 2 de la PPE à

constituer sur la parcelle no 238 n'est pas soumis à la LDFR. La CFR

a en substance considéré que la constitution du lot no 2 aurait pour

conséquence de soustraire à l'entreprise agricole du requérant le second

logement de celle-ci (constitué du studio et des dortoirs de la partie

attenante du bâtiment ECA no 44).

C.

Agissant le 14 août 2025 par la voie du recours de droit administratif, A.________

demande à la Cour de droit administratif et public (CDAP) du Tribunal cantonal de

réformer la décision de la CFR en ce sens qu'il soit constaté que le futur lot

no 2 de la PPE à constituer sur sa parcelle no 238 n'est

pas soumis à la LDFR. Le recourant conteste la méthode appliquée par la CFR

pour déterminer les logements nécessaires à une entreprise agricole, celle-ci

ne reposant sur aucune base légale. Il prétend que dans son cas, le seul

logement de l'exploitant (le futur lot no 1), qui comprend 14 UL,

est suffisant pour l'exploitation: un second logement n'est pas nécessaire. Le

recourant relève à cet égard que le studio et les dortoirs destinés à la main

d'œuvre saisonnière ne sont plus utilisés à cette fin depuis vingt ans.

Dans sa réponse du 15 septembre 2025, la CFR demande

la confirmation de sa décision.

Le recourant a répliqué le 30 septembre 2025 en

maintenant ses conclusions.

Le 13 octobre 2025, la CFR s'est déterminée sur la

réplique, en confirmant ses conclusions.

Le 9 décembre 2025, le recourant a produit un pacte

successoral instrumenté le 8 décembre 2025, prévoyant notamment que si une PPE

est constituée sur la parcelle no 238 de Gilly, le lot revenant à A.________

serait attribué à son décès à son fils C.________, à qui il envisage de

remettre prochainement son domaine. Par courrier du 22 décembre 2025, la CFR a

demandé de pouvoir se déterminer à la suite de la dernière écriture du

recourant.

Considérant en droit:

1.

La décision attaquée a été rendue en application de l'art. 84 de la loi

fédérale sur le droit foncier rural (LDFR; RS 211.412.11) qui dispose que

"celui qui y a un intérêt légitime peut en particulier faire constater

par l'autorité compétente en matière d'autorisation si une entreprise ou un

immeuble agricole est soumis à l'interdiction de partage matériel, à

l'interdiction de morcellement, à la procédure d'autorisation ou au régime de

la charge maximale" (let. a). Une telle décision en constatation peut

faire l'objet d'un recours de droit administratif au Tribunal cantonal, selon

les art. 92 ss de la loi sur la procédure administrative (LPA-VD; BLV 173.36).

Il s'agit de la voie de recours prévue par l'art. 88 LDFR (CDAP FO.2021.0013 du

30 juin 2022 consid. 1). Le recours respecte les formes prescrites par la loi

(art. 79 LPA-VD, applicable par renvoi de l'art. 99 LPA-VD) et il a été formé

dans le délai légal (art. 95 LPA-VD). Il y a donc lieu d'entrer en matière.

2.

Le recourant conteste le refus de la CFR de constater que le lot no

2 de la PPE à constituer sur la parcelle de base no 238 n'est pas

soumis à la LDFR.

a) aa) La LDFR s'applique aux immeubles agricoles

isolés ou aux immeubles agricoles faisant partie d'une entreprise agricole qui

sont situés en dehors d'une zone à bâtir au sens de l'art. 15 de la loi

fédérale sur l'aménagement du territoire (LAT; RS 700), et dont l'utilisation

agricole est licite (art. 2 al. 1 LDFR). En présence d'une entreprise agricole,

le régime de la LDFR s'étend également aux immeubles et parties d'immeubles

comprenant des bâtiments et installations agricoles situés dans une zone à bâtir

(art. 2 al. 2 let. a LDFR; cf. Yves Donzallaz, Pratique et jurisprudence

de droit foncier rural [1994-1998], Sion 1999, ch. 20). Par entreprise

agricole, on entend une unité composée d'immeubles, de bâtiments et

d'installations agricoles qui sert de base à la production agricole et qui

exige, dans les conditions d'exploitation usuelles dans le pays, au moins une

unité de main-d'œuvre standard (UMOS) (art. 7 al. 1 1ère phr. LDFR).

Les dispositions de la LDFR ne permettent pas de

déterminer dans quelle mesure une entreprise agricole doit disposer d'un

logement (Streit, Das Wohnhaus bei der Ertragswertschätzung, in: Blätter für

Agrarrecht [BlAR] 2018, p. 113 ss, ch. 2.3). Selon l'art. 34 al. 3 de

l'ordonnance sur l'aménagement du territoire (OAT; RS 700.1), les constructions

qui servent au logement indispensable à l'entreprise agricole sont conformes à

l'affectation de la zone, y compris le logement destiné à la génération qui

prend sa retraite (cf. Ruch/Muggli, in: Aemisegger et al. [éd.],

Commentaire pratique LAT: Construire hors zone à bâtir, Genève/Zurich/Bâle

2017, no 54 ad

art. 16a LAT). Les habitations ne sont

considérées comme des bâtiments agricoles que si elles font partie d'une

entreprise, tant à l'extérieur qu'à l'intérieur de la zone à bâtir. Elles font

alors partie de l'unité composée d'immeubles, de bâtiments et d'installations

agricoles au sens de l'art. 7 al. 1 LDFR (Hofer, in: Das

bäuerliche Bodenrecht, Kommentar zum Bundesgesetz über das bäuerliche

Bodenrecht vom 4. Oktober 1991, 2ème éd., Brugg 2011, no

21 ad art. 6). Les parties non agricoles les plus courantes dans les

entreprises sont les logements qui excèdent les besoins de la famille de

l'exploitant – y compris de la génération qui prend sa retraite et les

éventuels employés. Si elles sont situées sur des immeubles indépendants, elles

constituent des éléments patrimoniaux non agricoles qui ne sont pas soumis à la

LDFR (Hofer, op. cit., no 138 ad

art. 7 LDFR). Sur des

immeubles qui n'appartiennent pas à une entreprise, les habitations ne peuvent

pas non plus être qualifiées d'agricoles, même si un agriculteur ou un employé

agricole y habite (Hofer, op. cit., no 21 ad art. 6

LDFR).

bb) L'art. 58 al. 1 LDFR dispose qu'aucun immeuble

ou partie d'immeuble ne peut être soustrait à une entreprise agricole

(interdiction de partage matériel). L'art. 60 LDFR énumère exhaustivement les

exceptions que l'autorité cantonale peut permettre à cette interdiction: c'est

notamment le cas lorsque l'entreprise ou l'immeuble agricole est divisé en une

partie qui relève du champ d'application de la LDFR et en une autre qui n'en

relève pas (al. 1 let. a). Pour apprécier si un immeuble peut être libéré du champ

d'application de la LDFR, il faut se baser sur les conditions objectives du cas

d'espèce. Sont déterminants les besoins d'une exploitation familiale ordinaire

(extrait de l'arrêt non publié du Tribunal fédéral du 4 septembre 1995, in:

Schweizerische Zeitschrift für Beurkundungs- und Grundbuchrecht [ZBGR] 1997,

pp. 178 ss). Ce n'est pas la surface habitable qui est déterminante, mais le

nombre d'unités de logement (UL) (Streit, op. cit., ch. 2.3). Le

préjudice économique que pourrait subir un propriétaire du fait du maintien

d'un immeuble sous le régime de la LDFR ne saurait influer sur la détermination

du champ d'application de cette loi, même si le but de celle-ci n'est pas de

porter atteinte aux droits des propriétaires non exploitants, mais de protéger

les agriculteurs (Donzallaz, op. cit., ch. 347).

La CFR a appliqué, pour déterminer les logements

nécessaires à une entreprise agricole au sens de l'art. 7 LDFR, une méthode

proposée par l'expert Daniel Millioud, mandaté pour développer, à la suite de

l'introduction, le 1er avril 2018, de la nouvelle version du Guide

fédéral d'estimation pour la valeur de rendement agricole (GFE), des critères

fondés sur la mesure exprimée en UMOS et un échelonnement selon la grandeur et

le type d'exploitation. Dans son rapport d'analyse du 13 août 2018, l'expert a

soumis à la CFR les correspondances suivantes, élaborées sur la base des règles

de l'ancien GFE (de 2004) adaptées au système des UMOS:

"Nombre d'UMOS: Quota

d'UL à conserver

1.0 – 1.4 12.2

1.5 – 1.9 13.4

2.0 – 2.4 14.1

2.5 – 2.9 14.7

3.0 – 3.9 15.6

4.0 – 4.9 16.4

> 5.0 UMOS +

0.7 UL / UMOS"

L'expert préconise la conservation, pour les petits

et moyens domaines (jusqu'à 5 UMOS) avec cultures spéciales, de deux logements,

pour autant que la capacité en UL du second logement soit majoritairement

incluse dans le quota ci-dessus et des logements simples pour le personnel

temporaire.

b) Dans le cas présent, la demande de constatation

de non-assujettissement de l'éventuel futur lot de PPE no 2 présente

la particularité de concerner un immeuble agricole situé en zone à bâtir, la

parcelle no 238 se trouvant au cœur du village de Gilly. Il n'est

pas contesté que cet immeuble, qui abrite le centre d'exploitation du

recourant, fait partie de l'unité composée des immeubles, bâtiments et

installations constituant son entreprise agricole au sens de l'art. 7 LDFR.

Bien qu'établie en zone à bâtir, la parcelle no 238 demeure

ainsi soumise au régime de la LDFR.

Le bâtiment ECA no 44 constitue le centre

d'exploitation de l'entreprise agricole du recourant. Il comprend notamment son

logement, ainsi qu'un studio et des dortoirs situés dans une partie attenante.

Le recourant souhaite aménager dans ces locaux un logement destiné à lui-même

et à son épouse, une fois qu'il aura transmis l'exploitation à son fils. Ce

"second logement" – le logement principal étant celui de l'exploitant

(lot no 238-1) – correspond au lot no 238-2 de la PPE que

le recourant entend constituer sur la parcelle de base no 238.

La CFR a été saisie d'une demande en constatation,

fondée sur l'art. 84 LDFR, du non-assujettissement au droit foncier rural d'un

éventuel lot de PPE à constituer ultérieurement sur la parcelle no

238 de Gilly. Comme cela résulte de ce qui précède, cette parcelle fait

actuellement intégralement partie de l'entreprise du recourant. Le simple fait

de modifier le statut juridique de ce bien-fonds au regard des droits réels, en

constituant une PPE, ne saurait à lui seul permettre de considérer qu'une

partie de cette parcelle ne ferait plus partie de l'entreprise agricole. Pour

pouvoir parvenir éventuellement à ce résultat, une requête de partage matériel

devrait être présentée à la CFR et cette requête devrait être examinée au

regard des exceptions possibles énumérées à l'art. 60 LDFR. Le procédé choisi

par le recourant revient à essayer de contourner les règles relatives à

l'interdiction du partage matériel.

La CFR n'a ainsi pas violé le droit en rejetant la

requête du recourant.

3.

Le considérant qui précède conduit au rejet du recours, mal fondé. Cela

entraîne la confirmation de la décision attaquée, sans qu'il soit nécessaire de

recueillir encore des déterminations complémentaires de la part de l'autorité

intimée. Un émolument judiciaire est mis à la charge du recourant, qui succombe

(art. 49 LPA-VD). Il n'y a pas lieu d'allouer des dépens (art. 55 LPA-VD).

Par ces motifs

la Cour de droit administratif et public

du Tribunal cantonal

arrête:

Faits

I.

Le recours est rejeté.

Considérants

II.

La décision rendue le 16 juin 2025 (séance du 16 mai 2025) par la

Commission foncière rurale est confirmée.

III.

Un émolument de 2'000 (deux mille) francs est mis à la charge du

recourant A.________.

IV.

Il n'est pas alloué de dépens.

Lausanne, le 23 janvier 2026

Le président: Le

greffier:

Le présent arrêt est communiqué aux participants à la

procédure, ainsi qu'à l'Office fédéral de l'agriculture (OFAG).

Il peut faire l'objet, dans les trente jours suivant sa

notification, d'un recours au Tribunal fédéral (Tribunal fédéral suisse, 1000

Lausanne 14). Le recours en matière de droit public s'exerce aux conditions des

articles 82 ss de la loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF - RS

173.110), le recours constitutionnel subsidiaire à celles des articles 113 ss

LTF. Le mémoire de recours doit être rédigé dans une langue officielle,

indiquer les conclusions, les motifs et les moyens de preuve, et être signé.

Les motifs doivent exposer succinctement en quoi l’acte attaqué viole le droit.

Les pièces invoquées comme moyens de preuve doivent être jointes au mémoire,

pour autant qu’elles soient en mains de la partie; il en va de même de la

décision attaquée.