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Décision

GE.1997.0023

TA - GE.1997.0023 - 2000-02-22 - CREDIT SUISSE c/Service du cadastre

22 février 2000Français18 min

Source vd.ch

Faits

Vu les faits suivants:

A. CREDIT SUISSE FIRST

BOSTON a acquis le 12 décembre 1996 le feuillet n°201 du cadastre de la commune

de Treycovagnes, représentant 26/1000 de la parcelle de base n°133, divisée en

propriété par étages (ci-après PPE). L'estimation fiscale du feuillet 201

effectuée en 1989 a été fixée à 308'000 francs.

B. Un nouveau plan

cadastral (entreprise 380 Treycovagnes III) a été mis à l'enquête du 1er au 30

septembre 1994. Une fois la nouvelle mensuration effectuée, le compte de

répartition des frais a été approuvé en date du 29 mai 1996 par le Département

des travaux publics, de l'aménagement et des transports.

C. Le 29 janvier 1997, le

Service du cadastre a adressé à CREDIT SUISSE FIRST BOSTON une décision dont la

teneur est la suivante:

"La nouvelle

mensuration cadastrale exécutée selon les prescriptions fédérales et cantonales

est terminée.

Le nouveau plan

cadastral a été mis à l'enquête du 01.09.94 au 30.09.94.

Les observations présentées à cette enquête ayant été liquidées, le compte de

répartition des frais a été établi sur la base de l'art. 39 de la loi du 23 mai

1972 sur le Registre foncier, définissant la part des propriétaires fonciers.

La reconnaissance

officielle a pris effet au 11.11.94.

Le compte de

répartition des frais a été approuvé par l'autorité compétente. Votre

Considérants

participation se présente comme suit pour la parcelle n° 201

A. Nouvelle mensuration

(au maximum 2 ‰ valeur d'estimation fiscale,

mais au minimum Fr. 100.-)

Fr. 229.00

B. Matérialisation des points limites

(entièrement à la charge des propriétaires)

Fr. 3.00

C. Total TVA 6.5%

Fr. 0.00

Total à payer dans les trente jours

Fr. 232.00

D. Contre cette décision,

CREDIT SUISSE FIRST BOSTON a déposé un recours en date du 18 février 1997.

Relevant que la mensuration a été effectuée en 1994 et qu'elle n'est

propriétaire de la parcelle mensurée que depuis 1996, la recourante soutient

que la facture du 29 janvier 1997 ne doit pas lui être imputée et conclut à ce

que la décision attaquée soit réformée en ce sens qu'elle n'ait pas à supporter

les frais de mensuration.

La recourante a

effectué une avance de frais de 500 francs.

Le Service du cadastre

s'est déterminé en date du 25 mars 1997. Il fait valoir que, "vu la

teneur de l'art. 43 LRF, la quote-part des frais de mensuration est toujours

facturée à la personne physique ou morale propriétaire au moment de la répartition

des frais" et que "l'art. 42 LRF offre au propriétaire actuel

la possibilité de se retourner contre le propriétaire inscrit au RF au moment

de l'inscription des nouvelles surfaces sur les feuillets".

Le tribunal a versé au

dossier un extrait du Registre Foncier, duquel il ressort que les nouvelles

surfaces ont été inscrites sur les feuillets en date du 14 juillet 1994.

Les parties ayant

Dispositif

renoncé à la tenue d'une audience, le tribunal a délibéré à huis clos et décidé

de rendre le présent arrêt.

1. a) La loi vaudoise sur

le Registre foncier du 23 mai 1972 (ci-après LVRF), dans sa teneur en vigueur

au moment de la décision attaquée, contient notamment les dispositions

suivantes:

Frais

b)

de mensuration ou de rénovation

Art. 39 .- Les frais relatifs à la nouvelle

mensuration, après déduction des subsides de la Confédération, sont à la

charge de l'Etat pour un tiers, de la commune territoriale pour un tiers, et

des propriétaires des parcelles mesurées pour un tiers. Ces derniers supportent

la totalité des frais de matérialisation des points-limite.

(...)

(...)

(...)

Avance des frais

Art. 42 .- (...)

L'Etat fait l'avance des frais pour les propriétaires

privés intéressés à une nouvelle mensuration. La quote-part de chaque

propriétaire est exigible dès l'approbation du compte de répartition par le

Département des finances. Les retards entraînent le paiement d'un intérêt

moratoire. Le compte approuvé par le Département des finances vaut titre

exécutoire au sens de la loi fédérale sur la poursuite pour dettes et la

faillite.

Pour les propriétés aliénées en cours de travaux, le

débiteur de la quote-part des frais est, sauf convention contraire, le

propriétaire inscrit au registre foncier au moment de l'inscription des

nouvelles surfaces sur les feuillets.

Garantie des frais

Art. 43 .- En garantie du recouvrement des

frais prévus aux articles 24, 37, 39 ,41 et 44 de la présente loi, l'Etat

jouit d'une charge foncière de droit public d'une durée de deux ans,

dispensée de l'inscription au registre foncier. Cette charge prime toutes les

autres charges dont les immeubles peuvent être grevés. La durée de deux ans

est comptée dès le jour de l'exigibilité de la créance".

b) On relèvera que les

dispositions précitées n'ont subi que des modifications mineures à la suite des

lois des 18 décembre 1995 et 20 mai 1997 modifiant la LVRF, à savoir que le

compte de répartition des frais est désormais approuvé par le Département des

infrastructures (cette appellation correspondant au nouveau nom de l'ancien

Département des travaux publics, de l'aménagement et des transports), alors que

le compte de répartition était jusqu'alors approuvé par le Département des

finances. Par ailleurs, l'art. 39 al. 5 LVRF règle désormais la répartition des

frais relatifs à la numérisation définitive des plans cadastraux.

c) Le code civil prévoit

notamment ce qui suit:

Art. 782

A. Objet de la charge foncière

1

La charge foncière assujettit envers un tiers le

propriétaire actuel d'un fonds à certaines prestations pour lesquelles il

n'est tenu que sur son immeuble.

2

(...)

3

Sous réserve des lettres de rente et des charges

foncières de droit public, les prestations doivent être en corrélation avec

l'économie du fonds grevé ou se rattacher aux besoins de l'exploitation du

fonds dominant.

Art. 785

Charge foncières à fin de garantie

Les règles concernant la

lettre de rente s'appliquent aux charges foncières établies pour sûreté d'une

créance.

Art. 791

Effets

Droit du créancier

1

La charge foncière ne donne aucune créance personnelle

contre le débiteur, mais seulement le droit d'être payé sur le prix de

l'immeuble grevé.

2

Chaque prestation devient dette personnelle trois

ans après l'époque

de son exigibilité et cesse alors d'être garantie par l'immeuble.

Art. 847

De la lettre de rente

I. But et nature

1

La lettre de rente est une créance constituée en

charge foncière sur un immeuble.

2 (...)

3 La lettre de rente est exclusive de toute obligation personnelle et

n'exprime pas la cause de la créance.

d) En l'espèce,

l'inscription des nouvelles surfaces a été opérée le 14 juillet 1994, alors que

la vente au recourant est intervenue le 12 décembre 1996: le vendeur était donc

"un débiteur légal" (BGC automne 1989, p. 1624) des frais de

mensuration, à teneur de l'art. 42 al. 3 LVRF.

Plutôt que de s'en

prendre à ce vendeur, l'autorité intimée a réclamé un paiement au recourant, en

se fondant sur l'art. 43 LVRF. Selon cette disposition, l'Etat jouit d'une

charge foncière de droit public d'une durée de deux ans, dispensée de

l'inscription au registre foncier "en garantie du recouvrement des

frais", notamment ceux de l'art. 39 LVRF. La question est donc de

savoir quel lien existe entre les art. 42 et 43 LVRF. Cette question de

principe a déjà été tranchée par un arrêt du Tribunal administratif du 13 mai

1998 (GE 97/201), dont on se bornera à reprendre ci-dessous le considérant 2.

2. Survivance du Moyen-Age

(Simonius/Sutter, Schweizerisches Immobiliarsachenrecht, vol. II, p. 290, n. 1

ss) et vestige de la féodalité (Steinauer, Les droits réels, tome III, n.

2598), la charge foncière procure à son titulaire la faculté d'exiger du

propriétaire actuel d'un immeuble certaines prestations, dont ce dernier ne

répond que sur cet immeuble (art. 782 CC). Elle est composée d'une part d'une

obligation propter rem, d'autre part d'une charge réelle assujettissant

l'immeuble à la garantie de cette dette (Steinauer, op. cit., n. 2578 ss). En

cas d'inexécution de la prestation prévue, le bénéficiaire de la charge ne peut

pas agir en exécution : il n'a que le droit d'être payé sur le prix de

l'immeuble grevé, c'est-à-dire le droit d'en demander la réalisation forcée

selon les règles applicables aux droits de gage (Steinauer, op. cit., n. 2603

ss).

En droit public,

l'institution de la charge foncière est utilisée notamment pour certaines

créances fiscales et les primes d'assurance-incendie (Simonius-Sutter, op.

cit., p. 307, n. 48).

Le législateur vaudois

a introduit la charge foncière de l'art. 43 en 1941 de façon à remplacer

l'hypothèque légale qui garantissait auparavant le paiement des frais de

mensuration cadastrale (R. 1941 p. 206, spéc. 223); cela se justifiait pour lui

"par le fait que lorsque l'immeuble change de propriétaire, l'acquéreur

est de plein droit débiteur des prestations qui font l'objet de la charge

foncière". Cette modification s'imposait ainsi "pour éviter de

nombreuses difficultés et pour permettre d'atteindre celui qui est le

propriétaire de l'immeuble au moment de la perception des frais de la

mensuration" (BGC printemps 1941, p. 151).

On comprend qu'il

s'agissait pour le législateur de ne désigner à l'administration qu'un seul

interlocuteur en matière de frais, qui soit à la fois le débiteur de ceux-ci et

le propriétaire de l'immeuble les garantissant; cela paraissait préférable à la

situation dans laquelle l'administration devait s'en prendre soit à un débiteur

ayant aliéné son immeuble et n'étant plus concerné par les frais y relatifs,

soit à un acquéreur n'ayant qu'une fonction de gagiste : en confondant en

quelque sorte ces deux parties en la personne du propriétaire actuel du fonds,

on comptait éviter toute opposition au paiement. Cela étant, la loi de 1941 ne

prévoyait comme débiteur des frais que le propriétaire actuel de l'immeuble et

non pas son aliénateur. C'était pour "le recouvrement des frais"

qu'une charge foncière était instituée (cf. art. 93 de la loi du 28 mai 1941

sur le registre foncier).

Il semble que ce

système n'a pas donné satisfaction en pratique puisque le législateur de 1972 a

jugé nécessaire d'introduire "quelques précisions relatives (notamment)

à la détermination du débiteur en cas de vente de la propriété mesurée"

(BGC, printemps 1972, p. 458). C'est ainsi qu'une première teneur de l'art. 42

al. 3 LVRF a été adoptée, désignant comme débiteur le propriétaire inscrit au

moment de l'approbation du compte de répartition des frais (art. 42 al. 3 de la

loi du 23 mai 1972 sur le registre foncier; R. 1972, p. 148). En 1989, on a

avancé ce moment à l'inscription des nouvelles surfaces au registre foncier

(loi du 11 décembre 1989 modifiant celle du 23 mai 1972 sur le registre

foncier; R. 1989, p. 485). Dans ces deux teneurs, le but recherché par l'art.

42 al. 3 LVRF était d'éviter des réclamations, "l'ancien propriétaire

ne se souciant plus guère de sa participation légale aux frais tandis que le

nouveau propriétaire ignore bien souvent qu'une entreprise est en cours"

(BGC printemps 1989, p. 1624). Il fallait donc désigner le débiteur en fonction

du moment le plus approprié. Ce faisant, le législateur ne tenait pas compte de

la charge foncière, qui instituait comme seul débiteur le propriétaire actuel.

Une telle bizarrerie pourrait s'expliquer par une survivance en pratique du

système ayant cours sous l'empire de la loi de 1911 : malgré l'institution de

la charge foncière, on aurait continué à s'en prendre à l'ancien propriétaire,

en considérant, à tort, que cette charge avait la même portée que l'hypothèque

légale; pour les mêmes motifs qui avaient conduit le législateur de 1941 à

introduire la charge foncière, il serait devenu nécessaire d'instituer une

règle de choix entre l'aliénateur et l'acquéreur. Que cette opération ait

constitué une répétition n'a pas dû échapper entièrement au législateur de

1972, puisqu'il a jugé nécessaire à l'art. 43 LVRF de remplacer les mots "Pour

le recouvrement" par les mots "En garantie du

recouvrement" (R. 1972, p. 148); il a donc cru pouvoir faire de la

charge foncière une sorte d'accessoire de l'obligation et non plus l'obligation

elle-même.

Quoi qu'il en soit, on

se trouve aujourd'hui en présence d'une double désignation de débiteur : ont

cette qualité tant le propriétaire de l'immeuble avant la mensuration, lorsque

celle-ci est inscrite avant l'aliénation (art. 42 al. 3 LVRF), que le

propriétaire actuel, en vertu de la charge foncière, même si celle-ci est

conçue à titre de "garantie" (art. 43 LVRF). Il s'agit en

somme d'une figure de responsabilité solidaire particulière, dans le cadre de

laquelle seul le propriétaire actuel dispose d'une action récursoire contre son

vendeur, fondée sur l'art. 42 al. 3 LVRF. Que la charge foncière de l'art. 43

LVRF ne soit instituée qu'à titre de "garantie" n'ôte pas à

son bénéficiaire la faculté d'en demander l'exécution de préférence à une

action contre l'aliénateur : il n'existe en effet ici pas de règle semblable à

l'art. 495 CO qui contraint le créancier à poursuivre le débiteur avant de s'en

prendre à la caution.

L'autorité peut ainsi

choisir de réclamer les frais au propriétaire actuel, par exemple si l'ancien

propriétaire est inatteignable ou insolvable; elle sera alors contrainte d'agir

par la voie de la poursuite en réalisation de gage sans pouvoir en appeler à la

responsabilité personnelle du propriétaire actuel.

3. Au vu de cette

jurisprudence, dont il n'y a pas lieu de s'écarter (voir dans le même sens

l'arrêt GE 94/085 de ce jour),, la recourante ne peut pas se prévaloir de la

date de son acquisition pour échapper à son obligation de payer les frais en

cause, instituée par une charge foncière de droit public. Tout au plus

pourrait-elle le cas échéant, si aucune convention contraire n'avait été passée

à ce sujet lors de l'aliénation, invoquer à l'égard du vendeur sa qualité de

débiteur légal au sens de l'art. 42 al. 3 LVRF et lui réclamer le paiement de

ce qu'il aurait dû payer lui-même au titre de garantie, en arguant du caractère

semble-t-il subsidiaire de son obligation.

4. Quand bien même la

recourante ne conteste pas expressément les calculs effectués par le Service du

cadastre pour parvenir aux montants facturés, il reste néanmoins au tribunal de

céans à contrôler si les principes dégagés de l'art. 39 LVRF ont été

correctement appliqués par l'autorité intimée. En application de l'art. 39 al.

3 LVRF, la répartition des frais de mensuration cadastrales incombant aux

propriétaires privés s'effectue selon un barème édicté par le Département le 2

mai 1996 dont on extrait le passage suivant:

1. Nouvelle

mensuration

Les propriétaires

intéressés participent en fonction de la valeur d'estimation fiscale comme

suit:

1. Minimum

Fr. 100.- par parcelle

2. Maximum

2 ‰ de la valeur d'estimation fiscale

3. Le

barème est dégressif, les valeurs d'estimation fiscale étant réduites à partir

de Fr. 200'000.-, selon le tableau suivant

Valeurs réelles

Valeurs réduites

Montant du max. 2‰

200'000.-- à 400'000.--

400'000.-- à 600'000.--

600'000.-- à 800'000.--

800'000.-- à 1 M

1 M à 5 M

5 M à 20 M

20 M à 50 M

50 M à 100 M et plus

200'000.-- à 350'000.--

350'000.-- à 475'000.--

475'000.-- à 600'000.--

600'000.-- à 750'000.--

750'000.-- à 2 M

2 M à 4 M

4 M à 6 M

6 M à 8 M

400.-- à 700.--

700.-- à 950.--

950.-- à 1'200.--

1'200.-- à 1'500.--

1'500.-- à 4'000.--

4'000.-- à 8'000.--

8'000.-- à 12'000.--

12'000.-- à 16'000.--

Ce barème ne contient

aucune disposition concernant la répartition des frais de mensuration lorsque

l'on se trouve en présence d'une PPE. En l'espèce, l'autorité intimée a calculé

les frais de participation pour chaque feuillet séparément en se fondant sur

l'estimation fiscale réelle de chaque part de PPE (308'000.- pour le feuillet

n°201), puis en la réduisant selon le barème pour obtenir l'estimation fiscale

réduite (281'000.- pour le feuillet n° 201), ce montant servant de base au

calcul des frais de participation à la mensuration (229.- de frais, soit 0,81 ‰

du montant de l'EF réduite). L'autorité a procédé de la sorte pour chaque

feuillet, de sorte qu'il ressort du tableau de la répartition des frais établi

le 24 mai 1996 que le total des estimations fiscales réelles de toutes les

parts de PPE s'élève à 9'922'000.-, tandis que le total des estimations

fiscales réduites de ces mêmes parts s'élève à 9'203'375.-.

Il s'agit dès lors

d'examiner si cette manière de calculer les frais de mensuration pour les PPE

est conforme à l'art. 39 al. 1 LVRF qui prescrit, entre autres, que les frais

relatifs à la nouvelle mensuration sont à la charge des propriétaires des

parcelles mensurées pour un tiers. Or, comme le Tribunal de céans a déjà eu

l'occasion de le relever (arrêt GE 97/0068 du 17 décembre 1997, confirmé par GE

97/0126 du 19 janvier 1998), "la mensuration ne concerne pas les parts

de propriété par étages, mais seulement la parcelle de base, puisqu'il s'agit

en substance de lever les points permettant de délimiter la périphérie et la

surface du terrain, ainsi que l'implantation du bâtiment. Que celui-ci soit une

villa d'un étage ou une tour de dix-huit étages ne change absolument rien aux

opérations, qui sont les mêmes dans l'un et l'autre cas. L'application correcte

de la disposition impose dès lors (...) la perception des frais en fonction des

estimations fiscales additionnées des parts de PPE (puisque la parcelle de base

n'a pas d'estimation fiscale), le montant mis à charge des copropriétaires étant réparti entre ces

derniers conformément à l'art. 712 h CCS", soit

proportionnellement à la valeur de leurs parts (art. 712 h al. 1 CCS).

Autrement dit, afin de

calculer la participation aux frais de mensuration conformément à l'art. 39 al.

1 LVRF, il convient d'additionner les montants des estimations fiscales de

toutes les parts de PPE, puis de réduire ce montant selon le barème pour

obtenir l'estimation fiscale réduite et enfin de calculer la participation aux

frais de mensuration en fonction de l'estimation fiscale réduite ainsi obtenue.

En l'espèce, on constate qu'en procédant de la sorte, on arrive à une

estimation fiscale totale de 9'922'000.-, qui, une fois réduite selon le

barème, correspond à une estimation fiscale d'environ 3'000'000.-, ce montant

servant de base au calcul de la participation aux frais à répartir entre les

copropriétaires, comme expliqué ci-dessus.

A cet égard, on

pourrait d'ailleurs se demander s'il ne serait pas plus expédient pour

l'autorité intimée d'effectuer le calcul de répartition des frais pour la

parcelle de base uniquement, puis de notifier cette décision à l'administrateur

de la PPE, à charge pour ce dernier de répartir les frais entre les

copropriétaires en fonction des parts de copropriété.

Il résulte des

considérants ci-dessus que la décision attaquée est erronée et que le recours

doit être admis pour les raisons qui précèdent. La décision litigieuse sera par

conséquent annulée et le dossier renvoyé à l'autorité intimée pour nouvelle

décision sur la participation de la recourante dans le sens des considérants.

Les frais doivent être laissés à la charge de l'Etat et l'avance effectuée par

la recourante lui sera restituée.

Par ces motifs

le Tribunal administratif

arrête:

I. Le recours est

admis.

II. La décision du

Département des infrastructures, (anciennement Département des travaux publics,

de l'aménagement et des transports), Service du cadastre du 24 août 1994 est

annulée, le dossier lui étant retourné pour nouvelle décision au sens des

considérants.

III. Le présent

arrêt est rendu sans frais.

Lausanne, le 22 février 2000/gz

Le président: La

greffière:

Le présent arrêt est communiqué aux

destinataires de l'avis d'envoi ci-joint.