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Décision

GE.2008.0170

CDAP - GE.2008.0170 - 2009-03-03 - X._____ c/Chambre des notaires, Y._____

3 mars 2009Français18 min

Source vd.ch

Faits

Vu les faits suivants

A.

Le 8 octobre 2004, Y.________, notaire à 2********,

a instrumenté un acte de vente à terme avec droit d’emption, selon lequel X.________

a vendu à Z.________, née le ********, la parcelle no ******** du Registre

foncier de St-Prex, pour le prix de 9'200'000 fr. Il était convenu que ce prix

serait payé en deux fois, soit un acompte de 460'000 fr. à verser jusqu’au 20

octobre 2004, le solde (soit 8'740'000 fr.) devant être payé le jour de

l’exécution de l’acte, fixé au 1er décembre 2004, terme qui a été

prolongé au 10 décembre suivant par acte notarié du 1er décembre

2004, signé par les parties à l’acte de vente du 8 octobre précédent. En effet,

ni le montant du prix de vente, ni le montant de l’acompte n’avaient été versés

à cette date. Le 24 novembre 2004, le notaire s’est adressé par courrier à

l’acheteuse pour lui demander des précisions à cet égard ainsi que pour lui

rappeler que l’intégralité du montant prévu dans l’acte devait lui être versé

pour le 1er décembre suivant. Il n’a pas adressé de copie de cette

correspondance au vendeur.

Le 10 décembre 2004, Y.________ a

dressé un constat de carence dans lequel il a relevé que le prix de vente prévu

dans l’acte de vente n’avait pas été payé, et qu’il avait été informé par les

autorités zurichoises que l’acheteuse était sous tutelle; partant, elle n’était

pas en mesure d’agir valablement sans l’intermédiaire de sa tutrice.

B.

Le 31 août 2005, X.________ a dénoncé le notaire

Y.________ à la Chambre des notaires (ci-après la Chambre), et requis

l’ouverture d’une enquête disciplinaire à son encontre ainsi que sa

condamnation.

Le 29 mai 2006, la Chambre a décidé

de classer sans suite la dénonciation en tant qu’elle concernait la

vérification de la capacité active de l’acheteuse et d’ouvrir une enquête

disciplinaire contre le notaire précité en raison d’un éventuel retard excessif

pour avertir X.________ du non versement de l’acompte prévu par l’acte de vente

du 8 octobre 2004. La Chambre a chargé le notaire A.________ d’instruire ce

volet de l’affaire.

X.________ a recouru contre cette

décision devant le Tribunal administratif, lequel a rejeté son pourvoi par

arrêt du 30 mai 2007, aux considérants duquel il est renvoyé pour le surplus

(arrêt GE.2006.0100). X.________ s’est pourvu contre cet arrêt devant le

Tribunal fédéral, lequel a déclaré son recours irrecevable le 19 octobre 2007

(ATF 2C_315/2007).

C.

A.________ a rendu son rapport le 12 janvier

2008, après avoir entendu X.________, Y.________ et B.________, le courtier qui

était intervenu principalement dans la vente. Celui-ci a notamment déclaré qu’il

avait eu des contacts entre la signature de l’acte de vente à terme le 8

octobre 2004 et la prolongation dudit acte intervenue le 1er

décembre suivant, en précisant que Mme Z.________ et X.________ se voyaient

souvent. Il a encore indiqué que lors de la signature de l’acte de

prolongation, ce dernier n’avait pas paru étonné. Selon lui, toutes les parties

étaient au courant du fait que l’acompte n’avait pas été versé.

Le rapport d’enquête a retienu les

éléments suivants :

« 1. Me Y.________ n’a pas eu de

contact avec M. X.________ entre le 8 octobre 2004 et le 1er

décembre 2004.

2. Le secrétariat de Me Y.________ a reçu un

téléphone de Mme Z.________, à fin octobre 2004 pour indiquer que l’acompte

n’avait pas été versé.

3. Le secrétariat de Me Y.________ a avisé

le courtier M. B.________ de ce fait.

4. M. B.________ a vu à plusieurs reprises

vendeur et acheteur – soit ensemble, soit séparément – entre le 8 octobre et le

1er décembre 2004.

5. M B.________ a constaté à ces occasions

que les rapports entre vendeur et acheteur étaient cordiaux, voire familiers.

6. Le 1er décembre 2004, M. X.________a

appris que l’acompte n’avait pas été versé et que l’acte du 8 octobre 2004

devait être prolongé.

7. Une telle prolongation a été signée le 1er

décembre 2004.

8. Le premier décembre 2004, la prolongation

de l’acte a été signée, avec une clause disant ceci : « Contrairement

à l’article six dudit acte, l’acompte de quatre cent soixante mille francs (fr.

460'000.-) que devait verser l’acquéreur n’a pas été encaissé. »

9. Aucune réserve ni remarque sur ce non

paiement ne figurent dans l’acte. »

Et l’enquêteur d’arriver à la

conclusion suivante :

« Dans ces conditions, je ne vois pas

quelle faute Me Y.________ aurait commise et je propose à la Chambre des

Notaires de classer sans suite la plainte de M. X.________. »

La Chambre a tenu une audience le

13 mai 2008 en présence des parties. A cette occasion, le conseil de Y.________

a produit une copie d’un bail à loyer signé par le dénonçant le 12 octobre 2004

et portant sur un appartement qu’il a pris à bail dès le 15 décembre 2004 à 1********,

ainsi qu’un «bon de travail» de C.________SA portant sur un déménagement

effectué pour le compte de X.________ entre le 10 novembre et le 2 décembre

2004.

Le15 juillet 2008, la Chambre a

classé sans suite l’enquête ouverte contre Y.________.

D.

X.________ a recouru contre cette décision. Il a

conclu à l’annulation de la décision entreprise et au prononcé d’une peine

disciplinaire à l’encontre de Y.________.

L’autorité intimée s’est déterminée

en proposant le rejet du recours.

Y.________ a conclu à

l’irrecevabilité du recours, subsidiairement à son rejet, avec dépens.

X.________ a répliqué et produit

deux pièces, soit une copie d’une correspondance de la régie D.________,

confirmant qu’il avait signé son contrat de bail à loyer le 21 octobre 2004,

ainsi qu’une copie de la demande qu’il a adressée au Tribunal d’arrondissement

de la Côte, au pied de laquelle il conclut notamment à ce que Y.________ soit

reconnu comme son débiteur de la somme de 98'013.10 fr. avec intérêt à 5% l’an

dès le 11 décembre 2004.

E.

Le Tribunal a statué par voie de circulation.

Considérants

1.

a) Le recours est dirigé contre une décision de

la Chambre rendue à l’issue d’une procédure disciplinaire instruite contre le

notaire Y.________.

b) A moins que le nouveau droit ne

contienne des dispositions transitoires contraires, les prescriptions

matérielles de l’ancien droit continuent à s’appliquer aux faits survenus sous

son empire ; en revanche – sous réserve de dispositions contraires qu’il

prévoirait – le nouveau droit s’applique aux procédures en cours au moment de

son entrée en vigueur (ATF 126 III 431 consid. 2a et b et références citées).

La loi du 29 juin 2004 sur le

notariat (ci-après : LNo ; RSV 178.11) a abrogé la loi homonyme du 10

décembre 1956 (aLNo ; cf. art. 124 LNo) ; elle est entrée en vigueur

le 1er janvier 2005. En l’absence de dispositions transitoire

spéciales (cf. art. 123 LNo), les faits litigieux, survenus en 2004, restent

régis par l’ancien droit, du moins d’un point de vue matériel. La procédure est

en revanche gouvernée par le nouveau droit, dès son entrée en vigueur (ATF 126

III 431 consid. 2a et b et références citées).

c) Est passible d’une peine

disciplinaire le notaire qui enfreint le LNo ou ses dispositions d’application,

ou qui a violé ses devoirs professionnels ou sa promesse (art. 98 LNo). Hormis

les cas spéciaux visés à l’art. 102 LNo, la Chambre est seule compétente pour

prononcer les mesures disciplinaires (art. 103 LNo). A teneur de l’art. 104

LNo, celle-ci ou son président décide de l’ouverture de l’enquête

disciplinaire, d’office ou sur dénonciation (al. 1) ; elle peut refuser

d’ouvrir une enquête si elle tient la dénonciation pour manifestement mal

fondée ; sa décision est attaquable (al. 2). Si l’ouverture de l’enquête a

été décidée après dénonciation, le dénonciateur a, sur requête, les droits et

les obligations d’une partie s’il a subi un préjudice du fait de l’activité

reprochée au notaire ; il en est de même des personnes lésées intervenant

en cours d’instruction (al. 3). Cette dernière disposition est une norme

spéciale au sens de l’art. 75 al. 1 let. b de la loi du 28 octobre 2008 sur la

procédure administrative (ci-après LPA-VD ; RSV 173.36), en vigueur dès le

1er janvier 2009 (art. 117 LPA-VD).

d) La question de la qualité pour recourir

de X.________ se pose. En effet, l’art. 104 al. 3 LNo subordonne la qualité de

partie à la procédure du dénonciateur à l’existence d’un préjudice du fait de

l’activité du notaire. A ce propos, le recourant a produit en procédure une copie

de la demande en paiement qu’il a adressée au Tribunal d’arrondissement de la

Côte. Il ressort de ce document que l’intégralité du dommage invoqué est en

relation avec la location d’un appartement à 1******** et au déménagement intervenu

début décembre.

Y.________ soutient qu’il n’y

aurait pas de lien de causalité entre le dommage invoqué par le recourant et

les faits qui lui sont reprochés du fait que le bail en question a été signé

avant la date prévue pour le versement de l’acompte.

A l’appui de sa réplique, le

recourant a produit une correspondance de la gérance D.________ qui atteste

qu’il a signé ledit bail à loyer le 21 octobre 2004 à 11heures 30.

Le bail a été signé après la date

prévue pour le paiement de l’acompte sur la vente de la propriété du recourant.

Toutefois, à supposer que le versement ait été effectué par l’acheteuse le 20

octobre 2004, comme cela était convenu dans le contrat de vente à terme signé

par le recourant, il aurait été impossible à Y.________ d’une part d’avoir la

certitude du fait que le montant n’avait pas été payé, compte tenu notamment

des délais de transferts interbancaires et du temps nécessaire à la banque pour

remettre au détenteur du compte un avis de crédit, et d’autre part d’informer à

temps le recourant du fait que l’acompte n’avait pas été payé, avant que

celui-ci ne signe le bail à loyer.

La qualité pour recourir de X.________

apparaît ainsi douteuse. Toutefois, cette question reste indécise dans le cas

d’espèce, compte tenu de l'issue du litige au fond.

e) Le recourant a pris une

conclusion tendant à ce qu’une peine disciplinaire soit prononcée à l’encontre

de Y.________. Comme le relève à juste titre l’autorité intimée, la

recevabilité d’une telle conclusion est sujette à caution. En effet, quand bien

même le Tribunal de céans est compétent pour réformer sur recours une décision

de la Chambre au besoin au détriment du recourant (art. 89 al. 2 et 90 LPA-VD,

applicables par renvoi de l’art. 99 LPA-VD), cette faculté n’est offerte que

contre ce dernier, qui se voit dès lors offrir la possibilité de retirer son

recours (art. 89 al. 3 LPA-VD). En d’autres termes, la loi ne permet pas de

réformer une décision au détriment de l’intimé. A cela s’ajoute encore le fait

que l’art. 103 al. 1 LNo confère expressément et exclusivement la compétence de

prononcer des mesures disciplinaires contre un notaire à la Chambre, sous

réserve de la compétence du département définie à l’art. 102 LNo. Enfin, le Tribunal

de céans ne jouit pas d’un pouvoir d’examen étendu à l’opportunité (art. 98 LPA-VD).

Or, un tel pouvoir d’appréciation apparaît être indispensable pour prononcer

une sanction disciplinaire. La conclusion du recourant tendant au prononcé

d’une sanction disciplinaire est ainsi irrecevable.

2.

a) Conformément à l’art. 58 aLno, après s’être

fait instruire par les parties de leurs véritables intentions, le notaire les

exprime dans l’acte avec clarté et précision (al. 1); il éclaire les parties

sur la portée et les conséquences de leurs engagements (al. 2); il s’efforce de

sauvegarder les intérêts de chacune des parties (al. 3). Par ailleurs, le

notaire est tenu d’accomplir tous les procédés, opérations et formalités

préalables et consécutifs à l’instrumentation des actes authentiques qu’il

reçoit, tels que radiation des gages immobiliers grevant les immeubles

transférés, garantie du rang stipulé dans les actes et constitution de gages

immobiliers, répartition des deniers, inscriptions d’hypothèques légales (art.

59.

aLno). Enfin, le notaire voue tous ses soins à la prompte exécution du

mandat qui lui est confié (art. 60 aLno). En ce qui concerne cette dernière

obligation, quand bien même la disposition légale fait usage du terme de

«mandat», elle ne s’applique qu’aux activités ministérielles du notaire (Sylvie

d’Aumeries, La responsabilité civile du notaire et son assurance, thèse,

Lausanne, 1980, p. 119).

Le devoir de conseil du notaire se

décompose en deux obligations : celle de veiller à la validité de l’acte

et celle d’éclairer les parties. Pour la doctrine, l’étendue de l’obligation de

conseil comporte plusieurs facettes : d’une part veiller à la validité

juridique de l’acte, soit le respect des conditions intrinsèques nécessaires à

sa validité, d’autre part veiller à la bonne compréhension de l’acte par les

parties et enfin guider les parties pour l’accomplissement des formalités

nécessaires, soit informer les parties sur les mesures nécessaires pour assurer

l’efficacité de l’acte (d’Aumeries, op. cit., p. 85ss).

Le notaire n’est en revanche pas le

conseil alternatif de l’une et de l’autre partie. Il doit en effet sauvegarder

impartialement leurs intérêts, en toute honnêteté (Michel Mooser, Le droit

notarial en Suisse, Berne, 2005, p. 109). Le législateur vaudois a d’ailleurs

concrétisé cette obligation par l’adjonction du mot « chacun » à

l’art. 58 al. 2 aLno (d’Aumeries, op. cit., p. 94). Le devoir

d’impartialité postule que le notaire renseigne toutes les parties de la même

façon et instrumente les actes authentiques sans chercher à défendre plus

particulièrement les intérêts de l’une des parties. Il n’a notamment pas à

sauvegarder les intérêts réciproques des parties, lorsque des considérations

économiques sont en jeu, par exemple lorsqu’il estime que le prix obtenu par le

vendeur est trop élevé. Par ailleurs, si le notaire a l’obligation de

collaborer à l’exécution des actes authentique, il n’a en revanche pas

l’obligation de tenir un échéancier, soit d’informer les parties de l’échéance

d’un délai d’exercice d’un droit.

b) Il ressort de ce qui précède que

si le notaire a bien l’obligation de collaborer à l’exécution des actes

authentiques, soit entreprendre toutes les démarches utiles pour parfaire

l’acte (formuler les réquisitions au registre foncier, par exemple), il ne doit

pas assurer le suivi des modalités d’accomplissement de l’acte qui dépendent

des parties, soit vérifier que les délais impartis à chaque partie dans l’acte

de vente à terme ont bien été respectés. Il appartient en effet à chacune des

parties de préserver ses propres intérêts en s’assurant que l’autre partie a

respecté les obligations stipulées dans l’acte de vente. Ainsi, dans le cas

d’espèce, il n’incombait pas au notaire de vérifier que la partie acheteuse

avait effectué le payement de l’acompte prévu dans le contrat de vente à terme

et d’en informer la partie venderesse avant la date prévue pour la signature de

la réquisition de transfert au registre foncier.

3.

Y.________ relève à juste titre dans ses

déterminations qu’à supposer qu’il avait eu l’obligation d’avertir le recourant

du fait que l’acompte n’avait pas été payé, cette obligation aurait de toute

manière été satisfaite. Le recourant a mandaté E.________ en qualité de

courtier indicateur ou négociateur dans le but de vendre sa villa résidentielle

à 3********. Ce dernier a également mandaté B.________ selon la note qu’il a

adressé à Y.________ le 29 novembre 2004. Entendu dans le cadre de l’enquête

disciplinaire, B.________ a confirmé qu’il avait eu des contacts réguliers avec

X.________ entre la signature de la vente à terme et le prolongation du 1er

décembre 2004. De même, il a déclaré avoir eu des contacts réguliers avec Y.________.

Ce dernier a déclaré que c’est à la demande de B.________ que le notaire a

établi une prolongation de dix jours du terme de la vente. Le notaire encore

d’ajouter que pour lui, le répondant de ce dossier était B.________. Ces

déclarations concordantes démontrent que ce dernier était au courant du fait

que l’acompte n’avait pas été versé. Agissant en qualité de courtier ou

d’auxiliaire du courtier mandaté par le recourant, il lui appartenait de

renseigner son client. On doit en effet admettre, avec l’autorité intimée, que B.________

agissait à tout le moins en qualité de représentant de fait du recourant envers

le notaire. C’est en effet celui-là qui a pris contact avec l’officier public

pour lui demander d’instrumenter la vente. Il a également précisé qu’il avait

été contacté par un autre courtier [savoir E.________], qui lui avait mandat de

vendre cette maison. On peut dès lors en déduire qu’il a lui-même été mandaté

par le courtier E.________. Cet élément est d’ailleurs corroboré par le fait que

ce dernier a déduit de ses propres honoraires ceux du courtier B.________.

Ainsi, il existait bien un contrat de mandat entre le vendeur et ce dernier,

certes peut-être dans le cadre d’une relation contractuelle indirecte. Quoi

qu’il en soit, Y.________ pouvait, de bonne foi, considérer que B.________

représentait valablement l’acheteur et ainsi s’acquitter auprès de ce dernier

de son obligation d’information, pour autant que celle-ci existât.

A cela s’ajoute encore le fait que

lors de la séance du 1er décembre 2004, X.________ a signé une

prolongation du terme du contrat de vente dans laquelle il est expressément

mentionné que l’acompte prévu n’avait pas été versé et que l’intégralité du

prix serait dû au terme du contrat. En agissant ainsi, X.________ a à tout le

moins pris connaissance à cette date et admis que l’acompte n’avait pas été

versé et s’est accommodé de ce fait. Il ne saurait dès lors reprocher après

coup au notaire le défaut d’annonce d’une situation qu’il a admise.

4.

Il ressort de ces considérants que c’est à juste

titre que l’autorité intimée n’a pas prononcé de sanction à l’encontre de Y.________,

aucun manquement ne pouvant lui être reproché. La décision entreprise doit dès

lors être confirmée et le recours rejeté, aux frais de son auteur. Obtenant

gain de cause par l’intermédiaire d’un mandataire professionnel, Y.________ a

droit à des dépens.

Dispositif

Par ces motifs

la Cour de droit administratif et public

du Tribunal cantonal

arrête:

I.

Le recours est rejeté, dans la mesure où il est

recevable.

II.

La décision de la Chambre des notaires du 15

juillet 2008 est confirmée.

III.

Un émolument de 2'000 (deux mille) francs est

mis à la charge du recourant.

IV.

X.________ versera à Y.________ une indemnité de

1'000 (mille) francs à titre de dépens.

Lausanne, le 3 mars 2009

Le président: Le

greffier :

Le présent arrêt est communiqué aux

destinataires de l'avis d'envoi ci-joint.

Il peut faire l'objet, dans les trente

jours suivant sa notification, d'un recours au Tribunal fédéral. Le recours en

matière de droit public s'exerce aux conditions des articles 82 ss de la loi du

17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF - RS 173.110), le recours constitutionnel

subsidiaire à celles des articles 113 ss LTF. Le

mémoire de recours doit être rédigé dans une langue officielle, indiquer les

conclusions, les motifs et les moyens de preuve, et être signé. Les motifs

doivent exposer succinctement en quoi l’acte attaqué viole le droit. Les pièces

invoquées comme moyens de preuve doivent être jointes au mémoire, pour autant

qu’elles soient en mains de la partie; il en va de même de la décision

attaquée.