CDAP - GE.2022.0083 - 2023-01-11 - A.________/Département des finances et des relations extérieures, Registre foncier de l'Est vaudois

TRIBUNAL CANTONAL

COUR DE DROIT ADMINISTRATIF ET PUBLIC

Arrêt du 11 janvier 2023

Composition

M. André Jomini, président; M. Serge Segura, juge et M.

Antoine Rochat, assesseur; M. Quentin Ambrosini, greffier.

Recourante

A.________ à ******** représentée

par Me Nicolas SAVIAUX, avocat à Lausanne,

Autorité intimée

Département des finances et des

relations extérieures (DFIRE) [actuellement: Département des finances et

de l'agriculture (DFA)], à Lausanne,

Autorité concernée

Registre foncier de l'Est vaudois,

à Vevey.

Objet

Divers

Recours A.________ c/ décision sur recours du Chef du

Département des finances et des relations extérieures du 22 mars 2022

Vu les faits suivants:

A.

La société A.________ a pour but le commerce de biens de toute nature et

les services y relatifs, notamment la gestion, le développement et les conseils

en commerce international. Son siège est à ********.

En 2016, la société a acquis 19 lots de la propriété

par étages (PPE) "B.________", constituée en 1988 sur la parcelle n° ********

de la commune d'********. Cette PPE comprend au total 103 lots. En tant qu'ils

étaient initialement destinés à l'exploitation hôtelière sous la forme

d'apparthôtel, les lots n° 16 (réception-hôtel), 17 (boutique), 20 (bar et

balcon) et 22 (salon hôtel), détenus en propriété par la société, sont ouverts

sur les parties communes et accessibles aux autres résidents. Les autres lots

de la PPE sont pour la plupart des appartements.

Lors de l'assemblée générale de la PPE "B.________"

du 25 septembre 2021, l'associé-gérant de la société a présenté un projet

tendant à la création d'un cabinet médical dans ses lots. Ce projet a suscité des

critiques de la part des autres copropriétaires d'étages.

Le 12 novembre 2021, l'associé-gérant de A.________

a adressé aux résidents un courrier en trois points, soulignant que la société

avait le droit d'utiliser ses lots pour une activité commerciale médicale et

que lesdits lots, ouverts sur les parties communes de la PPE, devaient, aux

termes de la loi, être fermés par des parois; il a également exposé qu'il

interdirait l'accès aux lots sauna, salle de sport, local à skis et local à

vélos à tous les copropriétaires qui entraveraient l'utilisation, par A.________,

de ses lots à des fins commerciales.

B.

Le 22 novembre 2021, la société a adressé au registre foncier de l'Est

vaudois un courrier dans lequel elle exposait que la PPE "B.________"

se trouvait dans une situation illégale, dans la mesure où certains de ses lots

n'étaient ni fermés ni clairement délimités, en violation des dispositions

topiques du droit privé. Elle a requis du conservateur du registre foncier

qu'il intervienne auprès de la PPE "B.________" pour qu'elle se mette

en conformité.

Par décision du 14 décembre 2021, le conservateur du

registre foncier a rejeté la requête de l'intéressée, au motif que l'acte

constitutif de la PPE de 1982 (recte: 1988) avait été inscrit sans la

mention "PPE avant construction", de sorte que les lots ainsi que les

plans avaient été admis à l'inscription, sans qu'il ne soit besoin de produire

de nouveaux plans. Il a précisé que seule une réquisition à laquelle tous les

copropriétaires ont consenti permettrait, aujourd'hui, la modification de

l'inscription litigieuse.

C.

Le 23 décembre 2021, la société a recouru contre cette décision auprès

du Département des finances et des relations extérieures (DFIRE).

Par décision sur recours du 22 mars 2022, le Chef du

DFIRE a rejeté le recours et confirmé la décision du conservateur du registre

foncier.

D.

Le 21 avril 2022, A.________ a saisi la Cour de droit administratif et

public (CDAP) du Tribunal cantonal d'un recours à l'encontre de la décision du

22 mars 2022, concluant, principalement, à ce qu'elle soit réformée en ce sens

que la demande de A.________ est admise et qu'une sommation de se mettre en

conformité est adressée à la PPE "B.________", l'avisant qu'à défaut

d'action de mise en conformité elle sera dissoute et transformée en copropriété

ordinaire; subsidiairement, elle conclut à l'annulation de la décision attaquée

et au renvoi de la cause à l'autorité précédente pour nouvelle décision dans le

sens des considérants.

Par mémoire responsif du 23 juin 2022, le Chef du

DFIRE s'est déterminé sur le recours en concluant à son rejet dans la mesure de

sa recevabilité.

Le 22 septembre 2022, la recourante a déposé sa

réplique, maintenant implicitement ses conclusions.

E.

Le projet du gérant de la recourante consiste à fermer les lots de la

société pour y aménager des locaux commerciaux et y permettre l'exploitation

d'un cabinet médical, de sorte que la valeur litigieuse dépasse, selon toute

vraisemblance, le montant de 30'000 francs.

Considérant en droit:

1.

L'art. 956a al. 1 1ère phr. du Code civil suisse du 10

décembre 1907 (CC; RS 210) dispose que les décisions de l'office du registre

foncier peuvent faire l'objet d'un recours devant l'autorité désignée par le

canton. Aux termes de l'art. 25 al. 2 de la loi vaudoise du 9 octobre 2012 sur

le registre foncier (LRF; BLV 211.61), toutes les décisions du conservateur

peuvent faire l'objet d'un recours au département (1ère phr.). Les

dispositions de la loi vaudoise du 28 octobre 2008 sur la procédure

administrative (LPA-VD; BLV 173.36) sont applicables (2ème phr.). A

teneur de l'art. 92 al. 1 LPA-VD, le Tribunal cantonal connaît des recours

contre les décisions et décisions sur recours rendues par les autorités

administratives, lorsque la loi ne prévoit, comme en l'espèce, aucune autre

autorité pour en connaître. Par ailleurs, interjeté dans les formes et le délai

prescrits par la loi, le recours est recevable, de sorte qu'il convient

d'entrer en matière sur le fond (art. 79 al. 1, 95 et 99 LPA-VD).

2.

Sous un premier grief, la recourante fait valoir que le conservateur du

registre foncier n'aurait pas dû procéder, en décembre 1988, à l'inscription de

la PPE "B.________": selon elle, les plans qui lui avaient été soumis

montraient que certains lots n'étaient ni fermés, ni délimités, en violation

des art. 712a, 712b CC et 68 de l'ordonnance du 23 septembre 2011 sur le

registre foncier (ORF; RS 211.432.1), de sorte qu'un contrôle diligent desdits

plans aurait dû conduire l'office du registre foncier à rejeter la réquisition

d'inscription. Cette erreur commise à l'époque par le conservateur devrait être

rectifiée d'office au sens de l'art. 87 ORF.

a) aa) Le registre foncier donne l'état des droits

sur les immeubles (art. 942 al. 1 CC). Il comprend le grand livre, les

documents complémentaires (plan, rôle, pièces justificatives, état descriptif)

et le journal (al. 2). Sont immatriculées comme immeubles au registre foncier

notamment les parts de copropriété d'un immeuble (art. 943 al. 1 ch. 4 CC). Le

registre foncier est notamment destiné à l'inscription de la propriété

immobilière (cf. art. 958 al. 1 ch. 1 CC).

Sauf dans certains cas particuliers, l'inscription

au registre foncier est nécessaire pour l'acquisition (constitution ou

transfert) du droit réel visé; on parle de "principe absolu de

l'inscription" (Steinauer, Les droits réels, t. I, 6ème éd.,

Berne 2019, n. 931). Constitutive, l'inscription s'opère en principe sur

déclaration écrite du propriétaire de l'immeuble auquel se rapporte son objet

(art. 963 al. 1 CC; Steinauer, op. cit., nos 947 ss et les

références; Laim, in: Honsell/Vogt/Geiser (éd.), Basler Kommentar,

Zivilgesetzbuch, vol. II , 4ème éd., Bâle 2011, nos 10 ss ad art.

656 CC; cf. ATF 135 III 585 consid. 2.1).

bb) L'office du registre foncier n'opère

d'inscription que sur réquisition (art. 46 al. 1 ORF). Sur la base des autres

pièces justificatives accompagnant la réquisition, l'office du registre foncier

vérifie que les conditions légales de l'inscription au grand livre sont réunies

(art. 83 al. 1 ORF). Il contrôle (al. 2) la forme et le contenu de la

réquisition (let. a), l’identité de la personne qui présente la réquisition

(let. b), le droit de disposer de la personne qui présente la réquisition (art.

84) (let. c), les pouvoirs de représentation en cas de réquisition par un

représentant (let. d), la capacité civile, lorsqu’elle est restreinte d’après

les pièces justificatives déposées ou les écritures du registre foncier (let.

e), l’inscription requise, pour s’assurer qu’elle est susceptible de faire

l’objet d’une inscription au registre foncier (let. f), le justificatif relatif

au titre, en particulier sa forme (let. g), les pièces justificatives

accompagnant la réquisition, pour s’assurer qu’elles sont complètes (let. h), les

autorisations et les consentements nécessaires, pour s’assurer qu’ils ont été

produits (let. i).

Le pouvoir d'examen du conservateur du registre

foncier se limite principalement à un examen formel. Il ne peut procéder à

aucune opération sans légitimation préalable du requérant quant à son droit de

disposition et au titre sur lequel se fonde l'opération (art. 965 al. 1 CC). La

réquisition doit être écartée si la légitimation fait défaut (art. 966 al. 1

CC). Lorsque les conditions de l'inscription au grand livre ne sont pas

remplies, l'office du registre foncier rejette la requête (art. 87 al. 1 ORF).

cc) Selon l'art. 2 let. g ORF, on entend par pièces

justificatives le terme générique pour la réquisition au registre foncier et

pour le justificatif relatif au titre ainsi que ses annexes, notamment les

procurations, les consentements et les autorisations. Les pièces justificatives

sont ainsi les documents qui constatent les faits juridiques sur lesquels

l'office du registre foncier s'est fondé pour porter au registre un droit

(contrat de vente, contrat constitutif de servitude ou de gage, jugement de

faillite, etc.) (Steinauer, op. cit., no 755).

b) En l'occurrence, la recourante soutient que le

conservateur doit rectifier d'office (au sens de l'art. 87 ORF) l'erreur

prétendument commise en décembre 1988. Tel n'est manifestement pas le cas: comme

l'a souligné à juste titre l'autorité intimée dans sa réponse, l'art. 87 ORF

traite du rejet de la réquisition d'inscription dans le cadre de la procédure

d'inscription au registre foncier, de sorte qu'elle ne trouve application qu'en

présence d'une réquisition sur laquelle l'office du registre foncier n'a pas

encore statué. L'art. 87 ORF se rapporte à la procédure d'inscription au

registre foncier, dont le chapitre 3 du Titre 3 de l'ORF, intitulé

"Procédure d'inscription" (art. 81 ss ORF), règle le déroulement et

les modalités. C'est ainsi que l'ORF prescrit notamment le contrôle que doit

exercer le conservateur du registre foncier saisi d'une réquisition

d'inscription (art. 83 ORF), s'agissant en particulier de l'examen du droit de

disposer du requérant (art. 84 ORF), et qu'elle prévoit le rejet des requêtes

imparfaites (art. 87 ORF). Une telle procédure a été lancée et menée à son

terme en 1988: la réquisition d'inscription a été admise et la procédure

ouverte par son dépôt a pris fin par l'inscription, au grand livre, de la PPE

"B.________". Dans ces conditions, la recourante ne peut se prévaloir

de l'art. 87 ORF pour solliciter la rectification d'office de l'inscription, la

procédure administrative gracieuse y relative ayant pris fin.

La recourante expose en outre que la voie

administrative serait le seul moyen de remédier à l'obligation de fermer et de

délimiter les unités d'étages posée par les art. 712a s. CC et 68 ORF. Cet

argument est voué à l'échec: il ressort des écritures de la recourante que

cette dernière conteste la conformité au droit civil des plans soumis au

conservateur en 1988. Ces plans, en tant qu'ils font partie intégrante de

l'acte constitutif de la PPE (cf. art. 4 du règlement d'administration et

d'utilisation), sont les pièces justificatives sur lesquelles l'office du

registre foncier s'est fondé pour admettre la réquisition d'inscription en

1988. En contestant la validité desdites pièces, la recourante remet en cause

la réalisation des conditions matérielles de l'opération à laquelle a procédé

le conservateur en admettant cette réquisition. Un tel objet, soit l'invalidité

de la réquisition d'inscription, relève de la compétence du tribunal civil,

seul compétent pour redresser le registre foncier. En effet, lorsque l'office

du registre foncier a procédé à une opération au grand livre, seule la voie

judiciaire permet, en cas de contestation, d'obtenir la rectification du grand

livre; faute de consentement de tous les intéressés, une modification de

l'opération faite ne peut être effectuée qu'à la suite d'une action en

rectification au sens de l'art. 975 CC (Steinauer, op. cit., nos

1174 et 1192). La CDAP, en tant que juridiction de droit public, n'a dès lors

pas à examiner les griefs matériels en lien avec la prétendue violation des

dispositions topiques du droit privé.

3.

Sous un second grief, la recourante fait valoir que le conservateur du

registre foncier aurait dû rectifier l'erreur prétendument commise en 1988 en

faisant application analogique de l'art. 69 al. 4 ORF.

a) La PPE peut être constituée par contrat ou, ce

qui est largement le plus fréquent, par la volonté unilatérale d’un promoteur,

qui vend ensuite des parts d’étages (cf. art. 712d CC). Elle peut être

constituée après, mais aussi avant la construction du bâtiment. En effet,

l’art. 712e CC prévoit certes que l’acte constitutif indique la délimitation

des unités d’étages, mais il n’exige pas que celles-ci existent déjà

matériellement. Le Conseil fédéral en a conclu, lorsqu'il a édicté

l'ordonnance, qu’il pouvait autoriser la constitution de la propriété par

étages avant la construction du bâtiment, moyennant tout de même certaines

précautions, dont une mention correspondante au registre foncier (art. 69 ORF,

qui reprend en substance l’ancien art. 33c aORF). Cette possibilité a le grand

avantage de pouvoir associer par anticipation les propriétaires au financement

de la construction (Steinauer, 50 ans de propriété par étages – Un bilan, in:

Foëx (éd.), La propriété par étages aujourd'hui, Une alerte cinquantenaire,

Genève/Zurich/Bâle 2016, p. 23).

L'art. 69 ORF a la teneur suivante:

"Art. 69 Inscription de la

propriété par étages avant la construction du bâtiment

1 L’inscription de

propriétés par étages avant la construction du bâtiment ne peut être requise

que si le plan de répartition est joint à la réquisition.

2 L’office du registre

foncier inscrit au feuillet du grand livre de l’immeuble de base et aux

feuillets du grand livre ouverts aux étages la mention «constitution de PPE

avant la construction du bâtiment».

3 Le propriétaire par

étages ou l’administrateur doit communiquer l’achèvement du bâtiment à l’office

du registre foncier dans les trois mois après l’exécution des travaux, le cas

échéant avec remise du plan de répartition rectifié après l’exécution de

ceux-ci. À la demande de l’office du registre foncier, le plan doit être

complété par l’attestation officielle prévue à l’art. 68, al. 2.

4 Lorsque cette

attestation n’est pas produite ou s’il est d’une manière ou d’une autre

constaté que les locaux objet d’un droit exclusif ne sont ni des appartements

ni des locaux commerciaux ou autres formant un tout et disposant d’un accès

propre, l’office du registre foncier fixe un délai à l’expiration duquel, en

l’absence d’une décision judiciaire, la propriété par étages est convertie en

copropriété ordinaire en application par analogie des art. 976a et 976b CC."

L'art. 69 al. 4 ORF renvoie aux art. 976a s. CC,

dispositions qui prévoient, pour le cas où l'attestation officielle fait défaut

ou que les locaux ne forment pas un tout et ne disposent pas d'un accès propre,

une procédure devant l'office du registre foncier au terme de laquelle la

personne intéressée a la possibilité d'introduire une action civile tendant au

redressement du registre foncier (cf. Message du Conseil fédéral, FF 2007 5069

ss).

b) En l'occurrence, la PPE "B.________"

n'est pas une PPE avant construction au sens de l'art. 69 ORF. Ce point n'est

pas contesté par la recourante, qui se prévaut précisément de l'application

analogique et extensive de cette disposition; l'autorité intimée n'a toutefois

pas abusé de son pouvoir d'appréciation en n'étendant pas le champ

d'application de cette règle de droit fédéral et, partant, le champ de

compétence de l'autorité administrative.

D'ailleurs, il n'apparaît pas que la recourante se

trouverait dans la situation particulière de l'art. 69 al. 4 ORF, celle dans

laquelle la conversion de la PPE en copropriété ordinaire s'imposerait, par

exemple, en raison de l'évolution de l'organisation juridique de la PPE après

sa construction en fonction des acquéreurs des lots. En effet, la recourante ne

demande pas que la PPE soit convertie en copropriété ordinaire pour le motif

que le régime de la PPE ne se justifierait plus: en réalité, elle conteste

l'opération faite au grand livre en 1988, estimant qu'elle devrait pouvoir

fermer et délimiter ses lots, conformément aux dispositions topiques du droit

privé, afin de permettre l'exploitation desdits lots à des fins commerciales.

Sachant que sa demande vise un objet différent de la conversion de la PPE en

copropriété ordinaire, la recourante prétend à une application analogique de

l'art. 69 al. 4 ORF. Or, le droit fédéral prescrit une voie d'action spécifique

pour la contestation des opérations effectuées au grand livre, soit l'action en

rectification au sens de l'art. 975 CC, à l'exclusion de la voie du recours

administratif (cf. supra consid. 3b). Dans la mesure où le droit civil

fédéral règle spécifiquement l'objet de la prétention de la recourante,

celle-ci ne peut se prévaloir de l'application analogique de l'art. 69 al. 4

ORF. Le département cantonal était donc fondé, en tant qu'autorité

administrative, à considérer que la requête de la recourante devait être

rejetée.

4.

Les considérants qui précèdent conduisent au rejet du recours et à la

confirmation de la décision attaquée. Les frais de justice sont mis à la charge

de la recourante, qui succombe (art. 49 al. 1 LPA-VD). Il n'est pas alloué de

dépens (art. 55 al. 1 LPA-VD).

Par ces motifs

la Cour de droit administratif et public

du Tribunal cantonal

arrête:

Faits

I.

Le recours est rejeté.

Considérants

II.

La décision rendue le 22 mars 2022 par le Chef du Département des

finances et des relations extérieures (DFIRE) est confirmée.

III.

Un émolument judiciaire de 1'000 (mille) francs est mis à la charge de

la société A.________.

IV.

Il n'est pas alloué de dépens.

Lausanne, le 11 janvier 2023

Le président: Le

greffier:

Le présent arrêt est communiqué aux destinataires de

l'avis d'envoi ci-joint.

Il peut faire l'objet, dans les trente jours suivant sa

notification, d'un recours au Tribunal fédéral. Le recours en matière civile

s'exerce aux conditions des articles 72 ss de la loi du 17 juin 2005 sur le

Tribunal fédéral (LTF - RS 173.110), le recours constitutionnel subsidiaire à

celles des articles 113 ss LTF. Le mémoire de recours doit être rédigé dans une

langue officielle, indiquer les conclusions, les motifs et les moyens de

preuve, et être signé. Les motifs doivent exposer succinctement en quoi l’acte

attaqué viole le droit. Les pièces invoquées comme moyens de preuve doivent

être jointes au mémoire, pour autant qu’elles soient en mains de la partie; il

en va de même de la décision attaquée.