Transformations – Architecture Les travaux de transformation modifiant l’architecture d’un bâtiment sont ceux portant soit sur le style ou le caractère du bâtiment, sa destination, ses structures, sa conception, son aspect, ses éléments constitutifs intérieurs ou extérieurs, son équipement.
L 5 20.01
Règlement d’application de la loi sur les démolitions, transformations et rénovations de maisons d’habitation
RDTR
Préambule
rsGE L 5 20.01: Règlement d’application de la loi sur les démolitions, transformations et ...
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Dernières modifications au 22 janvier 2025
Règlement d’application de la loi
sur les démolitions,
transformations et rénovations
de maisons d’habitation
(RDTR)
du 29 avril 1996
(Entrée en vigueur : 9 mai 1996)
Le CONSEIL D’ÉTAT de la République et canton de Genève,
vu la loi sur les démolitions, transformations et rénovations de maisons d’habitation (mesures de soutien en
faveur des locataires et de l’emploi), du 25 janvier 1996 (ci-après : la loi),(12)
arrête :
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Réaffectation en logements de locaux à usage commercial, administratif,
artisanal ou industriel
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des appartements destinés à la location
Chapitre I Transformations, changements d’affectations et démolitions
Section 1 Définitions
Art. 1
Art. 2
Distribution intérieure Les travaux de transformation modifiant la distribution intérieure d’un bâtiment sont ceux portant sur les éléments de maçonnerie, de charpente, de galandages ou de menuiserie intérieure du bâtiment et modifiant la typologie des appartements.
Art. 3
(18) Ouverture de chantier article 3 En règle générale, l’exécution des travaux visés à l’ , alinéa 2, de la loi nécessite une déclaration article 6 d’ouverture de chantier au sens de l’ du règlement sur les chantiers, du 15 janvier 2025.
Art. 4 Résidences meublées
A l’exclusion des chambres meublées isolées, la résidence meublée est un logement qui est loué meublé à des fins commerciales dans une maison d’habitation.
Les appartements meublés loués par un employeur au profit de ses employés ne sont pas assimilés à des résidences meublées dans la mesure où cette location n’implique pas de prise de bénéfice.
L’autorisation de remplacer des locaux à destination de logements par une résidence meublée est limitée à la durée maximum de 10 ans. Elle est renouvelable.
Art. 4
A(16) Plates-formes de location La location de la totalité d'un logement au travers de plates-formes de location est considérée comme un changement d'affectation au sens de la loi si elle excède 90 jours par an.
Art. 4
B(17) Revenu brut fiscal médian des contribuables personnes physiques Le revenu brut fiscal médian des contribuables personnes physiques est constitué du revenu brut fiscal médian des contribuables célibataires additionné du revenu brut fiscal médian des contribuables couples mariés, chacun de ces revenus étant pondéré par le nombre de personnes présentes dans chaque catégorie.
Section 2 Procédure
Art. 5
(2) Pièces à fournir
Lors du dépôt d'une demande d'autorisation portant sur des travaux de démolition, de transformation ou de rénovation, le requérant communique au département du territoire(15) (ci-après : département), en cas de démolition, un rapport technique sur l'état de l'immeuble et, en cas de transformation, la liste complète des travaux projetés. Dans les deux cas, les pièces justificatives relatives, d'une part, à la performance énergétique avant travaux des installations techniques et des éléments de l'enveloppe thermique du bâtiment (composition et caractéristiques thermiques des éléments opaques et translucides, photographies du détail des fenêtres types et de chacune des façades, etc.) et, d'autre part, à la baisse prévisible des consommations énergétiques sont fournies. Les indications et les documents relatifs aux montants des loyers, aux charges énergétiques avant travaux (avec la clé de répartition entre logements), au coût des travaux et à leur incidence sur les loyers, et au calcul de la baisse prévisible des charges sont également remis. Une distinction est faite entre les coûts liés à l'amélioration énergétique de l'immeuble et ceux qui ne le sont pas.(6)
En règle générale, la part des travaux d’amélioration énergétique qui constitue des prestations article 14 supplémentaires au sens de l’ d’habitations et de locaux co , alinéa 3, de l’ordonnance sur le bail à loyer et le bail à ferme mmerciaux, du 9 mai 1990, s’élève à 50% du coût total des travaux d’amélioration énergétique considéré.(6)
article 14 Le solde constitue d’importantes réparations au sens de l’ être considéré, en règle générale, à raison de 50 à 70%, c , alinéa 1, de l’ordonnance précitée et doit omme des investissements créant des plus-values.(6)
article 11 Dans la situation décrite à l’ pièces utiles, que le propriét majoration de loyer. Par pièce de l’immeuble. Subsidiairement ceux résultant des statistique égale, la limite au-delà de la travaux sans majoration de loy quartile. Le département tient son appréciation, des autres f 269 et suivants du code des ob , alinéa 3, de la loi, il appartient au requérant de démontrer, par toutes aire n’est pas en mesure de supporter économiquement le coût des travaux sans s utiles, le département fait prioritairement référence à un calcul de rendement , il peut être recouru à une étude comparative entre les loyers de l’immeuble et s publiées chaque année par le canton, étant précisé qu’à année de construction quelle le propriétaire est présumé pouvoir supporter économiquement le coût des er est fixée, sauf exception, au 3e compte, dans acteurs de hausse et de baisse à prendre en considération au sens des articles ligations.(6)
Art. 5
A(2) Travaux pris en compte article 11 Par l’ensemble des travaux à effectuer tel que mentionné à l’ l’intégralité des travaux faisant l’objet de la requête en au , alinéa 1, de la loi, il convient d’entendre torisation de construire déposée.
Art. 6 Information et consultation des locataires
article 43 L’information et la consultation préalables des locataires, au sens de l’ communications écrites adressées personnellement à chaque locataire avant d’autorisation au département. L’information aux locataires comprend le r de la loi, font l’objet de le dépôt de la demande appel de l’octroi d’une allocation de logement.
Les locataires sont les personnes titulaires d’un logement dans l’immeuble, à l’exclusion de celles qui occupent article 186 des lieux de manière illicite au regard de l’ du code pénal suisse, du 21 décembre 1937 (violation de domicile).
Le département veille à ce que les travaux dont l’autorisation est sollicitée correspondent à ceux qui ont fait article 43 l’objet de la consultation auprès des locataires, conformément à l’ de la loi.
Art. 7 Compensation en cas de changement d’affectation
article 8 En cas d’opération de compensation à un changement d’affectation au sens de l’ la requête en changement d’affectation doit être déposée simultanément à celle , alinéa 2, de la loi, portant sur la compensation projetée. Les 2 requêtes et les 2 autorisations sont publiées simultanément.
Les requêtes en changement d’affectation portant sur un seul appartement peuvent être traitées par voie de procédure accélérée.
Section 3(2)
Art. 7
A(2) Définitions
article 15 La notion de pénurie prévue à l’ , alinéa 6, de la loi est identique à celle définie par l’article 11, alinéa
, du présent règlement.
Les locaux à usage commercial, administratif, artisanal ou industriel réaffectés en logements doivent correspondre, après travaux, par leur genre aux besoins prépondérants de la population.
Art. 7
B(2) Demande de renseignements rsGE L 5 20.01: Règlement d’application de la loi sur les démolitions, transformations et ... Source SILGENEVE PUBLIC, 3 Lorsqu’il constate que des locaux à usage commercial, administratif, artisanal ou industriel précédemment affectés au logement sont vides, le département interpelle le propriétaire. Il attire son attention sur la teneur de article 15 l’ le , alinéa 6, de la loi et l’invite, aux fins de respecter son droit d’être entendu, à indiquer par écrit dans s 15 jours les motifs et la date depuis laquelle les locaux en cause sont vides.
Art. 7
C(2) Sommation article 7B A l’expiration du délai fixé à l’ ou s’il n’apporte pas la preuve d département peut lui adresser une mois à un loyer correspondant à c , si le propriétaire ne donne pas suite à la demande de renseignements ’un motif légitime quant au maintien de locaux vides depuis plus de 24 mois, le sommation, en l’invitant à relouer lesdits locaux vides dans un délai de 3 elui du marché.
Art. 7
D(2) Décision article 7C A l’échéance du délai prévu à l’ , le département peut ordonner au propriétaire de réaffecter en logements les locaux vides.
Chapitre II Bonus conjoncturel à la rénovation
Section 1 Commission d’attribution
Art. 8 Composition de la commission
La commission d’attribution est composée de 6 membres, 2 représentants de l'Etat et 4 représentant chacune article 19 des autres entités énoncées à l' , alinéa 2, de la loi.(11)
Après consultation des milieux intéressés, le Conseil d'Etat nomme les 6 membres titulaires de la commission.(9)
La commission est présidée par le représentant du département. Elle dispose d'un secrétariat permanent mis à disposition par le département.(6) Frais
Les frais d’administration et de fonctionnement de la commission, ainsi que la rétribution des fonctions de ses membres, sont supportés par le budget du département. Les membres de la commission sont rémunérés selon les modalités prévues par le règlement sur les commissions officielles, du 10 mars 2010.(5) Fonctionnement
La commission se réunit aussi souvent que nécessaire mais au minimum une fois par mois.
Section 2 Procédure
Art. 9 Demande de subvention
Les demandes de subvention sont adressées au département simultanément au dépôt de la requête en autorisation de construire portant sur des travaux de rénovation ou en cours d’instruction de ladite requête.
Les demandes de subvention sont motivées et accompagnées de toutes pièces utiles et complémentaires à celles déjà fournies dans le cadre de la requête en autorisation de construire.
Les demandes de subvention sont présentées avec deux plans financiers après travaux, l’un sans subventionnement et l’autre avec le subventionnement demandé.
Art. 10 Procédure
Le département enregistre les demandes de subvention et les transmet dans les 30 jours à la commission d’attribution pour préavis.
La décision du département est notifiée au requérant. Elle n’est pas publiée.
L’autorisation de construire portant sur les travaux bénéficiant d’une subvention n’est délivrée que si la décision relative à l’octroi de la subvention est définitive.
Si les travaux ne sont pas engagés dans un délai de 3 mois suivant l’entrée en force de l’autorisation de construire, la décision d’octroi d’une subvention devient caduque. Lorsque des circonstances objectives le justifient, le département peut, sur demande du requérant et à titre exceptionnel, prolonger ce délai de 3 mois supplémentaires.(1)
Art. 10
A(6) Bonus conjoncturel à l'énergie Les conditions d'attribution du bonus conjoncturel à l'énergie et la procédure qui y est liée sont fixées dans le règlement d'application de la loi sur l'énergie, du 31 août 1988.
Chapitre III Mesures visant à lutter contre la pénurie d’appartements locatifs
Section 1 Appartements assujettis
Art. 11 Pénurie
Les catégories de logements où sévit la pénurie sont déterminées chaque année par arrêté du Conseil d’Etat en fonction du nombre de pièces par appartement. Attestations notariales
Les notaires peuvent attester qu’une aliénation immobilière porte sur une maison individuelle, sur un appartement ne faisant pas partie d’une catégorie de logements où sévit la pénurie ou sur un appartement neuf, destiné à la vente et qui n’a jamais été loué ni offert en location. Ils engagent leur responsabilité à cet égard. Appartements assujettis
article 39 Par appartement jusqu’alors offert en location, au sens de l’ a) l’appartement loué lors du dépôt de la requête en autorisa b) l’appartement vide ou vacant lors du dépôt de la requête e , alinéa 1, de la loi, il faut entendre, soit : tion d’aliéner; n autorisation d’aliéner, mais qui a précédemment été loué par son propriétaire actuel;
- l’appartement occupé, lors du dépôt de la requête en autorisation d’aliéner, par son propriétaire, si celui-ci a précédemment loué l’appartement considéré.(2)
Nonobstant la teneur de l’alinéa 3, une autorisation d’aliéner doit impérativement être requise en cas de vente d’un ou plusieurs appartement(s) acquis par voie d’adjudication.(2)
Section 2 Procédure relative à l’aliénation
Art. 12 Requête
article 39 Le vendeur, qui a l’obligation de solliciter l’autorisation prévue à l’ du formulaire ad hoc et avant la conclusion de l’aliénation, une requêt , alinéa 1, de la loi, adresse, à l’aide e au département.(2)
Le formulaire ad hoc a pour but notamment de localiser l’appartement mis en vente, de connaître son statut, la désignation du propriétaire, de l’acquéreur, du locataire éventuel, le descriptif de l’appartement et ses conditions de vente.
Art. 12
A(12) Exception
article 39 En application de l' immobilière porte su individualisée du dé , alinéa 4, lettre d, de la loi, les notaires peuvent attester qu’une aliénation r un appartement individualisé qui a déjà fait par le passé l'objet d'une autorisation d'aliéner partement et requérir de ce fait l'inscription d'une mention au registre foncier.
Une copie de l'autorisation délivrée par le passé doit impérativement accompagner l'attestation considérée.
article 12 Dans ces circonstances, le dépôt de la requête visée à l' du présent règlement n'est pas nécessaire.
L'existence préalable d'une mention inscrite au registre foncier en application de l'alinéa 1 vaut attestation.
Art. 13 Pesée des intérêts
Dans le cadre de l’examen de la requête en autorisation, le département procède à la pesée des intérêts publics et privés en présence. Acquisition par le locataire en place
article 39 En cas de projet d’acquisition au sens de l’ désireux de se porter acquéreur de son logem transaction envisagée. Les locataires qui ac , alinéa 3, de la loi, le vendeur et le locataire en place ent informent par écrit les autres locataires de l’immeuble de la ceptent l’acquisition doivent le faire par écrit.(2) Intérêt privé prépondérant
L’intérêt privé est présumé l’emporter sur l’intérêt public lorsque le propriétaire doit vendre l’appartement pour l’un des motifs suivants :
- nécessité de liquider un régime matrimonial ou une succession;
- nécessité de satisfaire aux exigences d’un plan de désendettement;
- prise d’un nouveau domicile en dehors du canton.(12)
Art. 14 Conditions de l’autorisation(12)
L’autorisation d’aliéner délivrée par le département comporte la désignation exacte de l’appartement ainsi que celle du vendeur et de l’acquéreur, de même que le prix de vente convenu par eux.
L’autorisation peut être subordonnée au relogement, à des conditions économiques et sociales satisfaisantes, du locataire de l’appartement.
L’autorisation n’est valable qu’à l’égard des personnes nommément désignées par celle-ci; l’acquisition à titre fiduciaire n’est pas admise. rsGE L 5 20.01: Règlement d’application de la loi sur les démolitions, transformations et ... Source SILGENEVE PUBLIC, 5
Art. 15
(2) Caducité de l’autorisation L’autorisation est caduque si l’aliénation envisagée n’est pas conclue dans un délai de 6 mois à compter de son entrée en force.
Art. 16
Concours des mandataires Les agents immobiliers, les notaires ou autres mandataires professionnels, dont le concours est sollicité en vue de la passation d’un acte de vente d’un appartement jusqu’alors offert en location, ont l’obligation de s’assurer préalablement de la délivrance par le département de l’autorisation d’aliéner.
Art. 17
(8) Registre foncier
Toute réquisition à l'office du registre foncier(15) de constitution d’une copropriété par étages ou de mutation d’une part de copropriété par étages déjà existante portant sur un appartement jusque-là offert en location doit être communiquée sans délai par l'office du registre foncier(15) au département.
Le conservateur du registre foncier écarte toute réquisition d’inscription d’une aliénation d’une part de copropriété par étages portant sur un appartement qui n’est pas assortie d’une autorisation du département au article 39 sens de l’ de la loi, ou d’une attestation du notaire établie conformément à l'article 11, alinéa 2, ou à article 12A l' rè du présent règlement, ou encore d'une mention au sens de l'article 12A, alinéa 1, du présent glement.(12)
Art. 18
(4) Emoluments Le département perçoit un émolument de 220 francs à 1 100 francs pour toute décision rendue en application article 39 de l' Chapi de la loi. tre IV Dispositions finales et transitoires
Art. 19
Clause abrogatoire Le règlement d’application de la loi sur les démolitions, transformations et rénovations de maisons d’habitation, du 27 juillet 1983, est abrogé. RSG Intitulé Date d'adoption Entrée en vigueur L 5 20.01 R d’application de la loi sur les démolitions, transformations et rénovations de maisons d’habitation
.04.1996 09.05.1996 Modifications :
. n. : 10/4 phr. 2; n.t. : 8/4 25.03.1998 02.04.1998
. n. : 5A, section 3 du chap. I, 7A, 7B, 7C,
D, 11/3, 11/3 (sous-note), 11/4; n.t. : 3, 5, 12/1, 13/2, 15;
- : 4/4
.04.2000 27.04.2000
. n.t. : rectification selon 7C/1, B 2 05 (5/1) 28.02.2006 28.02.2006
. n.t. : 18 21.02.2007 01.03.2007
. n.t. : 8/4; a. : 8/6 10.03.2010 01.06.2010
. n. : (d. : 5/2 >> 5/4) 5/2, 5/3, 10A; n.t. : 5/1, 8/1, 8/2, 8/3
.07.2010 05.08.2010
. n.t. : rectification selon 7C/1, B 2 05 (5/1) 03.09.2012 03.09.2012
. n.t. : 17 29.05.2013 05.06.2013
. n.t. : 8/2 30.04.2014 01.06.2014
. n.t. : rectification selon 7C/1, B 2 05 (5/1,
/1, 17/2)
.05.2014 15.05.2014
. n.t. : 8/1 25.06.2014 02.07.2014
. n. : cons., 12A, 14 (note); n.t. : 3, 13/3, 17/2
.11.2017 01.12.2017
. n. : 4A 07.03.2018 01.04.2018
. n.t. : 4A 13.06.2018 20.06.2018
. n.t. : rectification selon 7C/1, B 2 05 (5/1,
/1)
.09.2018 04.09.2018 rsGE L 5 20.01: Règlement d’application de la loi sur les démolitions, transformations et ... Source SILGENEVE PUBLIC, 6
. n.t. : 4A (Arrêt TF 1C_472/2018) 25.03.2019 25.03.2019
. n. : 4B 12.01.2022 19.01.2022
. n.t. : 3 15.01.2025 22.01.2025