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631.022

Règlement concernant la détermination de l'estimation cadastrale des immeubles (bâtiments et terrains non agricoles)

REI

Préambule

1er

novembre

Règlement

concernant la détermination de l'estimation cadastrale des

immeubles (bâtiments et terrains non agricoles) (REI)

Etat au

27 mai 2025

Le Conseil d'Etat de la République et Canton de Neuchâtel,

vu la loi sur les contributions directes (LCdir), du 21 mars 20001)

;

sur la proposition du conseiller d'Etat, chef du Département des finances et des

affaires sociales,

arrête:

Bâtiments

Dispositions générales

Valeur intrinsèque

Valeur de rendement

Taux de

capitalisation

a) base

b) majoration

Rendement brut

des bâtiments

occupés par leur

propriétaire

a) principe

dans la même situation. Il doit correspondre pour le moins à la valeur déterminée

selon les règles d'estimation prévues aux articles suivants.

Adaptation des estimations cadastrales

TITRE PREMIER

CHAPITRE PREMIER

Art. 1 Art. 284)

L'estimation cadastrale (EC) correspond à la moyenne entre la valeur intrinsèque et la valeur de rendement.

La valeur de rendement est prise en compte N fois lors du calcul de l'estimation cadastrale. N varie en fonction de l'écart entre la valeur de rendement et la valeur intrinsèque: Ecart de 0 à 10% N = 2 EC = (2x la valeur de rendement + 1x la valeur intrinsèque)/3 Ecart de + 10% à 20% N = 3 EC = (3x la valeur de rendement + 1x la valeur intrinsèque)/4 Ecart de + 20% à 30% N = 4 EC = (4x la valeur de rendement + 1x la valeur intrinsèque)/5 Ecart de + 30% à 40% N = 5 EC = (5x la valeur de rendement + 1x la valeur intrinsèque)/6 Ecart de + 40% N = 6 EC = (6x la valeur de rendement + 1x la valeur intrinsèque)/7

L'estimation cadastrale doit correspondre au moins à la valeur du terrain non bâti (valeur du terrain affecté à un but étranger à l'économie rurale). FO 2000 No

CHAPITRE 2

Art. 2

La valeur intrinsèque est obtenue en additionnant la valeur au mètre cube des bâtiments et la valeur au mètre carré du terrain.

Art. 3

La valeur au mètre cube des bâtiments se détermine à partir du cube effectif.

Elle est fonction de la nature du bâtiment, des aménagements existants et de l'état d'entretien.

Art. 4

Les bâtiments se répartissent selon les catégories suivantes:

. Maisons familiales et villas

. Maisons comprenant deux ou trois appartements

. Maisons locatives

. Appartements en propriété par étage

. Magasins

. Grandes surfaces commerciales

. Bureaux

. Bâtiments destinés à l'industrie fine

. Bâtiments destinés à l'industrie moyenne

. Bâtiments destinés à l'industrie lourde

. Salles de spectacle ou de réunion

. Hôtels, cafés, restaurants

. Bâtiments ruraux qui ne sont plus affectés à l'agriculture ou à la viticulture

. Entrepôts

. Bâtiments destinés à l'enseignement

. Hôpitaux, homes médicalisés

. Garages indépendants

. Garages collectifs

. Autres bâtiments

Si le bâtiment est de nature mixte, chaque partie est estimée séparément.

Si un ou plusieurs garages sont incorporés dans un bâtiment, les normes prévues pour la partie principale sont applicables au tout.

Art. 5 , alinéa 1; transformations, si le bâtiment figure dans les catégories

Les bâtiments se répartissent dans les catégories suivantes:

. Primitif pas d'eau ni d'électricité, pas de chauffage, W.-C. communs ou à l'extérieur; Principe Valeur au mètre cube

  1. principe
  2. nature de la construction
  3. aménagements

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. Simple eau et électricité, isolation insuffisante, chauffage par fourneaux, boiler ou chauffe-eau, W.-C. à l'intérieur;

. Moyen eau et électricité, isolation satisfaisante, chauffage central général, eau chaude générale, W.-C. et bains simples, cuisine non agencée ou agencement de cuisine simple;

. Bon eau et électricité, bonne isolation thermique et phonique, chauffage central général, eau chaude générale, W.-C. et bains, agencement de cuisine bon;

. Soigné eau et électricité, isolation thermique et phonique parfaite, chauffage central général, eau chaude générale, W.-C. et bains séparés, douches, agencement de cuisine de qualité, cheminée de salon, agencements et revêtements de qualité, bonne disposition des locaux;

. Très soigné eau et électricité, isolation thermique et phonique parfaite, chauffage central général, eau chaude générale, W.-C. et bains séparés, douches, agencement de cuisine de qualité, cheminée de salon, agencements et revêtements de grande qualité, matériaux de grande qualité, très bonne disposition des locaux.

Art. 6

Les bâtiments se répartissent dans les catégories suivantes:

. Mauvais bâtiments laissés à l'abandon, dont la quasi-totalité des parties et des installations sont défectueuses;

. Moyen bâtiments maintenus dans un état d'entretien suffisant;

. Bon bâtiments régulièrement entretenus ou restaurés partiellement;

. Neuf ou très bon bâtiments construits ou entièrement rénovés au cours des cinq dernières années.

Art. 7

La valeur au mètre cube des bâtiments se détermine selon le barème I annexé au présent règlement.

La valeur au mètre cube peut être réduite ou, au contraire, augmentée au maximum de 20% selon l'aménagement, les matériaux utilisés, l'état d'entretien et les conditions locales.

Si plus de 10% du cube effectif représente des combles ou surcombles inutilisables, le volume total est réduit dans la même proportion.

Art. 8

Le terrain servant d'assise et de dégagement à un bâtiment est estimé de la manière suivante: Lieu Valeur au m2 Fr. Auvernier 300.- Bevaix 110.- Bôle 110.-

  1. état d'entretien
  2. normes Valeur du terrain

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Boudevilliers 85.- Boudry 125.- Boveresse 35.- Brot-Dessous 50.- Brot-Plamboz 40.- Buttes 35.- Cernier 90.- Chézard-Saint-Martin 90.- Coffrane 85.- Colombier 125.- Corcelles-Cormondrèche 150.- Cornaux 110.- Cortaillod 125.- Couvet 40.- Cressier 110.- Dombresson 90.- Enges 50.- Engollon 50.- Fenin-Vilars-Saules 85.- Fleurier 40.- Fontainemelon 90.- Fontaines 90.- Fresens 50.- Gorgier 110.- Hauterive 200.- La Brévine 40.- La Chaux-de-Fonds, avenue Léopold–Robert (délimitée comme suit: jusqu’à la rue de l’Arsenal à l’est et jusqu’à la rue des Armes-Réunies à l’ouest)

.- La Chaux-de-Fonds, avenue Léopold-Robert (délimitée comme suit: au-delà de la rue de l’Arsenal à l’est et au- delà de la rue des Armes-Réunies à l’ouest)

.- La Chaux-de-Fonds, centre-ville (délimité comme suit: rue des Armes-Réunies, rue de la Serre, rue de la Balance, rue Jaquet-Droz, Gare CFF)

.- La Chaux-de-Fonds, autres quartiers 150.- La Chaux-du-Milieu 40.- La Côte-aux-Fées 35.- La Sagne 40.- Le Cerneux-Péquignot 40.- Le Landeron 110.- Le Locle, centre-ville (place du 1er Août, place du 29- février, rue Andrié, rue Bournot, rue Henry Grandjean)

.- Le Locle, autres quartiers 60.- Le Pâquier 50.- Les Bayards 35.-

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Les Brenets 60.- Les Geneveys-sur-Coffrane 90.- Les Hauts-Geneveys 90.- Les Planchettes 40.- Les Ponts-de-Martel 40.- Les Verrières 35.- Lignières 50.- Marin-Epagnier 150.- Montalchez 50.- Montmollin 85.- Môtiers 40.- Neuchâtel, centre (délimité comme suit: Lac, Université, Gare CFF, Château, Petit-Pontarlier, entrepôt des tramways)

.- Neuchâtel zone d’ancienne localité (délimitée comme suit: quai Philippe-Godet, rue du Pommier, rue des Moulins, rue des Bercles, rue des Terreaux, rue de l’Hôtel-de-Ville, quai Osterwald)

.- Neuchâtel, autres quartiers 350.- Noiraigue 35.- Peseux 150.- Rochefort 110.- St-Aubin-Sauges 110.- Savagnier 85.- St-Blaise 300.- St-Sulpice 35.- Thielle-Wavre 110.- Valangin 85.- Vaumarcus 110.- Villiers 85.-

Les valeurs au mètre carré peuvent être réduites ou au contraire augmentées selon les conditions locales.

CHAPITRE 3

Art. 9

La valeur de rendement correspond à la capitalisation du rendement brut du bâtiment.

Le rendement brut comprend les loyers, fermages, autres redevances et toutes les charges versées au propriétaire par des tiers occupant le bâtiment en contrepartie de la valeur d'usage de ce dernier. Les montants versés en échange de la fourniture du chauffage et de l'eau chaude ne sont pas compris dans le rendement brut.

Lorsque le bâtiment est occupé par une personne à laquelle le propriétaire fait des conditions de faveur, notamment en raison d'une aide des pouvoirs publics, des liens de parenté, d'amitié ou de rapport de service les unissant, le rendement brut est adapté au prix du marché. Principe

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Le rendement brut des locaux temporairement inoccupés est estimé sur la base des prix du marché.

Art. 10

Le taux de base pour la capitalisation du rendement brut d'un bâtiment correspond au taux hypothécaire de référence de la Banque cantonale neuchâteloise applicable lors de l'entrée en vigueur du présent règlement, soit

,5%.

Art. 11

Le taux de base de 4,5% pour la capitalisation du rendement brut est majoré des pourcentages suivants selon le genre de bâtiments: Villas et maisons mitoyennes ........................................................................................................ + 2,0% Maisons comprenant deux ou trois appartements ........................................................................................................ + 3,0% Appartements en propriété par étage ........................................................................................................ + 3,5% Maisons locatives ........................................................................................................ + 4,0% Magasins et grandes surfaces commerciales ........................................................................................................ + 4,5% Bureaux ........................................................................................................ + 4,5% Bâtiments industriels ........................................................................................................ + 5,0% Salles de spectacle ou de réunion ........................................................................................................ + 4,5% Hôtels, cafés, restaurants ........................................................................................................ + 4,5% Bâtiments ruraux qui ne sont plus affectés à l'agriculture ou à la viticulture ........................................................................................................ + 2,0% Entrepôts ........................................................................................................ + 5,0% Bâtiments destinés à l'enseignement, hôpitaux, homes médicalisés ........................................................................................................ voir al. 2

La valeur de rendement des bâtiments destinés àl'enseignement, des hôpitaux, homes médicalisés et salles polyvalentes propriétés des collectivités publiques correspond aux 70% de la valeur intrinsèque.

Le taux pour la capitalisation du rendement brut des garages correspond à celui pris en compte pour le bâtiment principal; pour les garages indépendants ou les garages collectifs isolés, le taux correspond à celui qui est applicable pour les immeubles locatifs.

Art. 12

Le rendement brut d'un bâtiment ou d'une partie de bâtiment occupé par son propriétaire correspond aux prestations que ce dernier devrait verser à

titre de loyer ou de fermage pour des locaux de même nature et se trouvant

Art. 13

Le rendement brut d'une maison familiale, d'une villa, d'une propriété par étage ou d'une maison de vacances est déterminé en fonction de la surface habitable, de l'aménagement et de l'état d'entretien du bâtiment.

La salle de bains, la douche, les W.-C., la cave, le galetas, la buanderie et le réduit ne sont pas considérés comme des pièces habitables.

Le rendement brut annuel au mètre carré des pièces habitables est déterminé selon les barèmes suivants:

  1. Maisons familiales, villas et maisons de vacances Etat d'entretien Aménagement Mauvais Fr. Moyen Fr. Bon Fr. Neuf ou très bon Fr. Primitif 55.– 80.– 105.– 145.– Simple 75.– 105.– 145.– 190.– Moyen 100.– 135.– 185.– 250.– Bon 120.– 170.– 240.– 300.– Soigné 140.– 190.– 265.– 350.– Très soigné 175.– 245.– 330.– 440.–
  2. Appartements en propriété par étage Etat d'entretien Aménagement Mauvais Fr. Moyen Fr. Bon Fr. Neuf ou très bon Fr. Primitif 50.– 65.– 90.– 120.– Simple 65.– 90.– 125.– 165.– Moyen 85.– 115.– 160.– 210.– Bon 105.– 140.– 190.– 255.– Soigné 120.– 165.– 225.– 300.– Très soigné 150.– 205.– 280.– 375.–

Les normes de rendement brut annuel au mètre carré peuvent être réduites jusqu'à 35% ou, au contraire, augmentées au maximum de 20% selon l'aménagement, les matériaux utilisés, l'état d'entretien et les conditions locales.

Pour les maisons comprenant deux ou trois appartements et dont un appartement est utilisé par le propriétaire, le rendement brut annuel est calculé en fonction de la location demandée pour les autres appartements.

Art. 14

Le rendement brut annuel d'un garage indépendant se détermine selon le barème suivant:

  1. maisons familiales, villas, appartements en propriété par étage et maisons de vacances
  2. garages indépendants

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Etat d'entretien Aménagement Place pour Mauvais Fr. Moyen Fr. Bon Fr. Neuf ou très bon Fr. Garage primitif ou couvert

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voitures

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.– Garage simple: isolation simple, pas de chauffage

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voitures

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.– 1150.– 1055.– 1440.– Garage moyen: avec eau et électricité, bonne isolation

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voitures

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.– 1010.–

.– 1250.– 1150.– 1535.– Garage soigné: avec eau et électricité, chauffage, installations annexes, bonne isolation

voiture

voitures

.– 1150.–

.– 1295.– 1150.– 1535.– 1440.– 1920.–

Le rendement brut ainsi obtenu peut être réduit ou, au contraire, augmenté jusqu'à 480 francs selon les conditions locales ou l'état d'entretien du bâtiment.

Art. 15

Le rendement brut annuel d'une place de parc ou d'un box dans un garage collectif se détermine selon le barème suivant: Etat d'entretien Garages collectifs Mauvais Fr. Moyen Fr. Bon Fr. Neuf ou très bon Fr. Place de parc 670.– 770.– 910.– 1150.– Box fermé 770.– 865.– 1055.– 1340.–

Le rendement brut ainsi obtenu peut être réduit ou, au contraire, augmenté jusqu'à 480 francs selon les conditions locales ou l'état d'entretien du bâtiment.

Art. 16

Le rendement brut des locaux utilisés pour l'exercice d'une profession se détermine en fonction de leur surface, de la qualité de leur aménagement et de la situation du bâtiment.

Lors de la détermination de la surface, l'emprise des murs et la superficie occupée par des installations communes telles que cage d'escalier et d'ascenseur, chaufferie, système de climatisation, ne sont pas prises en considération.

En cas de données insuffisantes, la surface déterminante correspond aux 90% de la surface totale du bâtiment (y compris les murs et les installations communes).

Le rendement brut annuel par mètre carré de surface déterminante est fixé selon le barème II annexé au présent règlement, sous réserve d'une réduction éventuelle de 10% lorsque l'état d'entretien du bâtiment laisse à désirer.

  1. garages collectifs
  2. locaux professionnels

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CHAPITRE 4

Art. 17

Les estimations cadastrales des bâtiments sont adaptées lorsque l'augmentation ou la diminution des facteurs d'évaluation mentionnés à l'alinéa

entraîne une variation d'au moins 10% des estimations cadastrales déterminées sur la base du présent règlement, lors de son entrée en vigueur ou lors d'une adaptation ultérieure.

La modification des facteurs d'évaluation concerne: