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863.10

Loi sur la préservation et l’assurance des bâtiments

LAB

Préambule

août

Loi

sur la préservation et l’assurance des bâtiments (LAB)

État au

1er

janvier 2026

Le Grand Conseil de la République et Canton de Neuchâtel,

vu les articles 5, alinéa 1, lettres b et j, et 55 de la Constitution de la République

et Canton de Neuchâtel (Cst. NE), du 24 septembre 20001)

;

vu le préavis de la Chambre d'assurance immobilière ;

sur la proposition du Conseil d'État, du 23 mai 2016,

décrète :

Dispositions générales

But, institution et missions

Organisation

Assurance

Étendue

Couverture

Valeurs d'assurance

Procédure d'estimation

TITRE PREMIER

CHAPITRE PREMIER

Art. 1 Art.

La présente loi a pour but de préserver le patrimoine construit du canton au moyen de l'assurance obligatoire des bâtiments, fondée sur le principe de la mutualité, tout en contribuant à la protection de ses habitant-e-s.

Art. 2 Art. 99, al. 1, ch.

Pour atteindre ce but, la présente loi institue un établissement cantonal de prévention et d'assurance des dommages dus à l’incendie et aux éléments naturels dénommé Établissement cantonal d'assurance et de prévention (ECAP), (ci-après : l'établissement).

Cet établissement autonome de droit public, doté de la personnalité juridique et financièrement indépendant, est placé sous la haute surveillance du Conseil d'État.

Son siège est à Neuchâtel.

Art. 3

L'établissement a pour missions essentielles de :

  1. gérer l'assurance des bâtiments ;
  2. promouvoir les mesures visant à réduire et prévenir les risques dus au feu et aux éléments naturels ;
  3. participer à l'organisation, au financement et au contrôle de la défense contre l'incendie du canton et exécuter à cet effet les missions qui lui sont confiées par la législation cantonale et le Conseil d'État ;
  4. former les sapeuses-pompières et les sapeurs-pompiers volontaires.

Pour accomplir ses tâches, l'établissement peut participer à des pools de réassurance ou de couverture de risques, ainsi qu'à d'autres organisations. FO 2016 No

. Statut et siège

. Missions

.10

Art. 4

Les dispositions de la loi sur la procédure administrative (LPA), du 18 mars 20252) , sont applicables aux décisions prises en application de la présente loi.

Un recours contre les décisions de l'établissement peut être formé dans les 30 jours auprès de la Chambre d'assurance immobilière, puis contre la décision de cette dernière auprès du Tribunal cantonal.

La Chambre perçoit du recourant une avance de frais équivalente aux frais de procédure présumés. Les articles 65 à 71 LPA sont applicables par analogie.

CHAPITRE 2

Art. 5 FO 2003 N°

La haute surveillance, la direction stratégique, la direction opérationnelle ainsi que le contrôle, sont assumés respectivement par :

  1. le Conseil d'État ;
  2. la Chambre d'assurance immobilière (désignée ci-après : la Chambre) ;
  3. la direction ;
  4. l'organe de révision.

Art. 6

Le Conseil d'État exerce la haute surveillance de l'établissement ; il reçoit chaque année, pour information, les comptes et le rapport de gestion qui est publié.

Il sanctionne les règlements nécessaires à l’exécution de la présente loi.

Il désigne parmi ses membres son représentant ou sa représentante à la Chambre et nomme, au début de chaque législature, les six autres membres en les choisissant parmi les propriétaires de bâtiments du canton, en principe au moins un par région de défense et de secours ; il désigne le ou la président-e. La composition de la Chambre est représentative de la population, notamment quant à l’âge et au genre.

À l’exception du représentant ou de la représentante du Conseil d’État, la durée totale des mandats est limitée à douze années consécutives.

Art. 7

La Chambre a les attributions suivantes :

  1. elle établit les règlements nécessaires à l'exécution de la présente loi en vue de leur sanction par le Conseil d'État ;
  2. elle arrête le taux des primes et de la contribution aux frais de prévention et de défense contre les dommages, le montant desfranchises pour les sinistres incendie et éléments naturels, ainsi que la participation éventuelle des assurés aux résultats ;
  3. elle se prononce sur la gestion, le budget et les comptes ;
  4. elle détermine la politique de placement des réserves ;
  5. elle approuve les contrats de réassurance et les conventions similaires ;
  6. elle statue sur les recours formés contre les décisions de l'établissement ;

. Principe

. Le Conseil d'État

. La Chambre

.10

  1. elle engage le directeur ou la directrice, et sur sa proposition, les membres de la direction ;
  2. elle définit les compétences de la direction et du personnel en matière de signature ;
  3. elle désigne l'organe de révision ;
  4. elle désigne ses représentant-e-s au sein des organisations dont l'établissement est membre ;
  5. elle approuve les règlements de subventions ;
  6. elle désigne les expert-e-s externes chargé-e-s des estimations ; m)elle désigne les membres du comité de placement présidé par le directeur ou la directrice.

La Chambre est convoquée chaque fois que cela est nécessaire dans l'intérêt de l'établissement ou si deux membres au moins en font la demande.

À l'exception de la présidence, la Chambre s'organise elle-même.

Art. 8

Le directeur ou la directrice est responsable de la gestion de l'établissement et le représente à l'égard des tiers.

Le directeur ou la directrice participe aux séances de la Chambre avec voix consultative.

Le directeur ou la directrice préside le comité de direction chargé de la gestion opérationnelle.

Le directeur ou la directrice statue sur les réclamations.

Si le directeur ou la directrice est empêché-e ou doit se récuser, le ou la président-e de la Chambre désigne un-e suppléant-e.

Art. 9

Il contrôle la conformité des comptes annuels aux dispositions légales et au cadre de référence choisi.

Il vérifie l'existence du système de contrôle interne.

Il établit un rapport à l'attention de la Chambre et formule une recommandation quant à l'approbation des comptes.

Art. 10

Le Conseil d'État détermine par arrêté dans quelle mesure les dispositions de la loi sur le statut de la fonction publique (LSt), du 28 juin 1995, s'appliquent au personnel de l'établissement.

Art. 11

Les expert-e-s externes :

  1. procèdent à l'estimation de la valeur d'assurance des bâtiments ;
  2. participent à l'estimation des dommages ;
  3. contribuent au contrôle des mesures de prévention.

. La direction

. L’organe de révision Statut du personnel Experts externes

.10

TITRE II

CHAPITRE PREMIER

Art. 12

Tous les bâtiments situés dans le canton sont obligatoirement assurés auprès de l'établissement pour les risques qu'il assure, à l'exception :

  1. des bâtiments dont la valeur d'assurance est inférieure au minimum fixé dans le règlement d'exécution et qui ne peuvent pas être assurés avec le bâtiment principal ;
  2. des bâtiments construits pour un usage passager ;
  3. des constructions mobiles ou posées sur le sol sans fondement ;
  4. des bâtiments propriété de la Confédération.

Art. 13

À la demande des propriétaires, l'établissement peut assurer, à titre facultatif, des constructions attenantes au bâtiment ou éléments de bâtiments non soumis à l'assurance obligatoire.

Art. 14

Sont exclus de l'assurance :

  1. la valeur du sol ;
  2. la valeur des ouvrages spéciaux de consolidation au-dessous du sol qui ne peuvent en aucune manière être endommagés par le feu, les éléments naturels ou par les interventions d'extinction ;
  3. les travaux faits pour la construction, pour la transformation ou pour l'entretien d'un bâtiment qui ne sont pas représentés d'une manière tangible ;
  4. les droits qui sont attachés au bâtiment ;
  5. les avantages résultant de la situation du bâtiment.

Art. 15

L'assurance multiple, complémentaire ou supplémentaire d'un risque assuré par l'établissement auprès d'assureurs tiers est interdite.

Les propriétaires dont tout ou partie du bâtiment est assuré en double emploi et qui touchent une indemnité d'un tiers assureur sont déchus du droit d'être indemnisés par l'établissement, sans pouvoir prétendre au remboursement des article 84 primes versées; l' est réservé.

En outre, l'assuré-e est tenu-e de rembourser toute indemnité que l'établissement lui a payée.

Art. 16

Les constructions nouvelles et les transformations importantes de bâtiments existants doivent être assurées depuis le début des travaux; les propriétaires ont l'obligation de les annoncer avant le début de ceux-ci.

Pour les transformations dont la valeur est de peu d'importance par rapport à la valeur d'assurance du bâtiment, le début de l'obligation d'assurance commence à partir de la fin des travaux; les propriétaires ont l'obligation d'annoncer la fin de ceux-ci.

Les articles 53, alinéa 2 et 83, alinéa 1, lettre h, sont réservés. Assurance obligatoire Assurance facultative Éléments exclus de l'assurance Double assurance (assurance cumulative) Début de l'obligation d'assurance

.10

Art. 17

L'assurance débute au moment où le formulaire de demande d'assurance, dûment complété, est parvenu à l'établissement.

Toute demande d'assurance relative à une construction ou à une transformation illicite restera sans effet; aucune indemnité n’est due en cas de sinistre.

Art. 18

L'établissement peut suspendre l'assurance, partiellement ou totalement :

  1. s'il est avisé par l'autorité compétente en matière de police du feu que les propriétaires n'exécutent pas dans le délai fixé les mesures qu'elle leur a ordonnées ;
  2. tant qu'il constate que des bâtiments présentent des risques particuliers dus à leur construction, à leur affectation ou à leur emplacement et que les propriétaires refusent d'y remédier ;
  3. si les exigences relatives à la protection contre l'incendie et les éléments naturels, fixées dans le cadre de l'octroi du permis de construire ou de transformer, ne sont pas respectées.

Art. 19

L'établissement n'est pas tenu d'indemniser les propriétaires pour un dommage survenu pendant la suspension de l'assurance, à moins que les propriétaires ne prouvent que le dommage n'est pas dû aux défectuosités qui ont motivé la suspension; l'alinéa 3 est réservé.

En cas de suspension partielle, la prime entière est due; en cas de suspension totale, elle est due tant que les droits des créanciers hypothécaires sont sauvegardés.

En cas de suspension, partielle ou totale, les droits des créanciers hypothécaires sont sauvegardés durant deux ans, à compter du jour où la décision de suspension est devenue définitive. L'établissement en informe, par écrit, les créanciers hypothécaires connus.

Art. 20

L'obligation d'assurance et la couverture d'assurance prennent fin lorsque le bâtiment est démoli.

Les effets de l'assurance cessent de plein droit, en tout ou partie :

  1. pour les bâtiments dont la décision de démolition, totale ou partielle, est entrée en force ;
  2. pour les bâtiments déplacés d'un endroit à un autre, pendant la période de démontage et de transport.

La perte du droit aux prestations d'assurance en raison d'une suspension de l'assurance demeure réservée.

CHAPITRE 2

Art. 21

Les bâtiments sont assurés contre les dommages causés par :

  1. l’incendie ;
  2. les fumées soudaines et accidentelles ; Début de l'assurance Suspension de l'assurance :

. Principe

. Conséquences Fin de l'obligation d'assurance et de la couverture Risques incendie couverts

.10

  1. la foudre, qu'il y ait eu ou non inflammation ;
  2. les explosions ;
  3. les chutes d'aéronefs ou de leur fret, dans la mesure où aucun tiers n'est tenu ou à même de les réparer.

Art. 22

Ne sont pas couverts les dommages dus à d’autres causes que celles article 21 expressément mentionnées à l' a) les dommages dus à l'usure bâtiment, ainsi que ceux dus b) les dommages de roussissem c) les dommages causés à des tension et dus à un incident , notamment : ou à l'utilisation normale des installations d’un aux effets normaux des activités d’exploitation ; ent dus à l’effet de la chaleur sans ignition ; appareils ou installations électriques sous extraordinaire tel qu'un court-circuit ou une surtension ;

  1. les dommages causés par des coups de bélier, quelle qu'en soit la cause.

Art. 23

Les bâtiments sont assurés contre les dommages causés par :

  1. l'ouragan ;
  2. la grêle ;
  3. les crues et les inondations ;
  4. les avalanches ;
  5. le poids et le glissement de la neige sur les toits ;
  6. les glissements de terrains ;
  7. les chutes de pierre et les éboulements de rocher ;
  8. les dolines.

Art. 24

Ne sont pas des dommages dus aux éléments naturels et ne sont pas article 23 couverts les risques qui ne sont pas expressément mentionnés à l' notamment :

  1. les dommages qui ne sont pas dus à une action d'une violence extraordinaire ou qui résultent d'une action continue, tels que, par exemple, la pression du terrain, l'affaissement, l'érosion, les effets du gel, de l'humidité ou de la sécheresse ;
  2. les dommages prévisibles qui auraient pu être évités par des mesures appropriées, tels que ceux dus, par exemple, à la nature défavorable du terrain ou de l’emplacement ;
  3. les dommages dus à des défauts de construction ou d'entretien ainsi qu'au non-respect des normes techniques en vigueur et des exigences légales en matière de prévention éléments naturels ;
  4. les dommages causés à des bâtiments construits en dessous des cotes de référence des lacs;
  5. les dommages dus à l'abaissement des eaux souterraines ou du sol et aux fluctuations de la nappe phréatique ;
  6. les dommages dus à la rupture ou aux reflux de canalisations ;
  7. les dommages dus à des travaux exécutés sur le fonds du bâtiment assuré ou à proximité, tels que terrassements ou fouilles ; Risques incendie non couverts Risques éléments naturels couverts Risques éléments naturels non couverts

.10

  1. les dommages dus à une construction ou un entretien défectueux d’ouvrages sis sur le fonds du bâtiment ou à proximité ;
  2. les dommages causés par des animaux (en particulier des insectes), article 26 végétaux ou champignons; l' , lettre c, est réservé.

Art. 25

Sont exclus de l'assurance les dommages, qui résultent directement ou indirectement d'un tremblement de terre, d'une éruption volcanique, de la chute de météorites, de l'eau des lacs artificiels et des installations hydrauliques, de modifications de la structure nucléaire, d'événements de guerre, y compris d'infractions à la neutralité, de troubles intérieurs, de mesures prises par l'armée, la police ou la protection civile, de bangs supersoniques et de contaminations dues à des objets non assurés.

Art. 26

Les dispositions d’exécution précisent :

  1. l’étendue des risques incendie et éléments naturels, couverts et non couverts ;
  2. l’étendue des risques exclus ;
  3. les risques dont la couverture d'assurance peut éventuellement être limitée ou, au contraire, étendue par convention spéciale.

CHAPITRE 3

Art. 27

En principe, les bâtiments sont assurés à la valeur à neuf. Cette valeur doit permettre de couvrir les dépenses qu'exigerait la reconstruction, en exécution contemporaine, d'un bâtiment de même affectation, de même volume, de structure et de qualité similaires et élevé au même emplacement.

La valeur à neuf s'établit sur la base des prix de construction pratiqués dans la région.

Elle est estimée systématiquement pour tous les bâtiments.

La valeur à neuf peut être réduite en cas de défaut d'entretien de certains éléments du bâtiment.

Art. 28

Une valeur d'assurance inférieure à la valeur à neuf peut être retenue lorsque le bâtiment est fortement déprécié dans sa globalité ou dans quelques- unes de ses parties.

Art. 29

Lorsque les circonstances le justifient, l'établissement et l'assuré-e peuvent convenir d'une valeur d'assurance inférieure à la valeur à neuf, notamment s'il apparaît probable que le bâtiment ne sera pas rétabli tel qu'il était avant le sinistre.

La valeur convenue peut être supérieure à la valeur à neuf, notamment lorsqu'elle comprend les frais supplémentaires occasionnés par des travaux de restauration à l'ancienne.

En cas de réduction de la valeur initiale d'assurance, l'établissement en informe, par écrit, les créanciers hypothécaires connus. Risques exclus Étendue Valeur à neuf Valeur actuelle Valeur convenue

.10

Art. 30

Les bâtiments voués à la démolition ou qui ne sont plus utilisés pour cause de délabrement sont assurés à la valeur de démolition.

Cette valeur s'établit sur la base du volume du bâtiment et prend en compte les frais de démolition, les frais d'enlèvement, de tri et d'élimination des matériaux.

Art. 31

Pour les immeubles en construction, la valeur d'assurance provisoire est fondée sur les coûts de construction communiqués par les propriétaires.

En cas de transformation importante d'un bâtiment, la valeur d'assurance provisoire correspond à la plus-value apportée au bâtiment.

CHAPITRE 4

Art. 32

L'estimation définitive de la valeur d'assurance des nouveaux bâtiments et de ceux qui ont subi des transformations importantes se fait dès la fin des travaux.

La vérification périodique des estimations est effectuée systématiquement en fonction de l'affectation, de l'âge et de l'état d'entretien des bâtiments.

L'établissement peut, en tout temps, procéder à une nouvelle estimation s'il article 53 l'estime nécessaire; l' , alinéa 1, est réservé.

Art. 33

Les propriétaires peuvent, en tout temps, demander à l'établissement de procéder à une nouvelle estimation si des raisons susceptibles de modifier la valeur d'assurance sont invoquées; les articles 16 et 39 demeurent réservés.

Art. 34

Les propriétaires ont l'obligation :

  1. d'assister à l'estimation à laquelle ils sont convoqués ou de s'y faire représenter ;
  2. de permettre l'accès à tous les locaux ;
  3. de donner tous les renseignements nécessaires à l'estimation ;
  4. de produire, à la demande des expert-e-s, les plans, devis, récapitulations des frais de construction, factures et autres documents utiles à l'estimation.

Art. 35

L'estimation du bâtiment est effectuée par la ou les personnes chargées par l'établissement de l'expertise, en présence des propriétaires ou de leur représentant-e.

L'estimation est effectuée et réputée valable malgré l'absence des propriétaires, ou de leur représentant-e, régulièrement convoqué-es.

Art. 36

L'établissement peut fixer la valeur d'assurance de petites bâtisses ou de bâtiments ayant subi de petites transformations sur la base uniquement de pièces justificatives.

Art. 37

L'estimation du bâtiment, son récapitulatif ainsi que la police d'assurance sont notifiés, par écrit aux propriétaires.

Sauf exception, l'estimation entre en force à la date à laquelle elle a été effectuée. Valeur de démolition Valeur provisoire Estimation :

. d'office

. à la demande des propriétaires Obligations des propriétaires Procédure d'estimation Estimation sans visite Notification de l'estimation

.10

La police d'assurance, accompagnée de ses éventuelles annexes, constitue le justificatif du contrat liant les deux parties.

Art. 38

Les propriétaires peuvent former auprès de l'établissement une réclamation, écrite et motivée, contre l'estimation dans les trente jours, dès la notification de la police.

Un-e expert-e désigné-e par la direction entend les propriétaires sur place, accompagné-e, si possible, de l'expert ou de l'experte qui a procédé à l'estimation.

En cas de maintien de la réclamation, le directeur ou la directrice statue.

Art. 39

Les propriétaires ont l'obligation d'annoncer à l'établissement, par écrit, tous les changements de construction ou d'affectation du bâtiment ainsi que les événements susceptibles de modifier la valeur d'assurance ou d'accroître les risques assurés, dans les trente jours dès leur survenance; les articles 53, alinéa 2, et 83, alinéa 1, lettre h, sont réservés.

Le cas échéant, la prime est adaptée à partir de la date de réception de l'avis écrit donné à l'établissement par les propriétaires.