Wortlaut

Le 1er janvier 1994, date de l'entrée en vigueur de la révision du Code civil suisse (CC) portant sur les "droits réels immobiliers", la publicité générale de données essentielles sur les acquisitions de propriétés immobilières a été inscrite à l'article 970a CC. Il s'agissait d'accroître la transparence du marché immobilier. Après presque sept ans, ce devoir de publicité soulève plusieurs questions :

1. Le Conseil fédéral pense-t-il que la publicité des acquisitions immobilières a effectivement permis d'accroître la transparence du marché immobilier ou permettra de le faire à l'avenir ? Juge-t-il la mesure efficace ?

2. Le rapport coût-utilité est-il raisonnable, notamment en ce qui concerne les coûts de publication et le travail supplémentaire qu'occasionne pour les services compétents la publication des données prescrites ?

3. La publication de données détaillées sert-elle la transparence ? Ne vaudrait-il pas mieux, à cet égard, réduire les renseignements publiés à quelques indications synthétiques ? À quoi pourrait ressembler, le cas échéant, ce "modèle synthétique"?

4. La publication de données en cas de partage successoral, d'avancement d'hoirie, de contrat de mariage ou de liquidation de biens sert-elle la transparence du marché immobilier alors que dans ces cas-là, les tiers sont de toute façon exclus de la vente ?

5. Le Conseil fédéral est-il disposé à adapter le devoir de publication, dans un souci de transparence, et notamment à en exclure les cas mentionnés au chiffre 4 ? Dans quel délai cette adaptation pourrait-elle avoir lieu ?

Stellungnahme des Bundesrates

1. Les règles concernant la publication des acquisitions de propriété immobilière ont été introduites dans le Code civil suisse (CC) dans le cadre de la révision partielle des dispositions relatives aux droits réels immobiliers du 4 octobre 1991. D'une part, cette publication a été proposée, selon la volonté claire du législateur, dans le but de rendre le marché plus transparent. Étant donné que la situation économique sur le marché immobilier est considérablement différente de celle ayant existé lors des discussions du Parlement concernant cette disposition, une analyse de l'efficacité de cette mesure serait aujourd'hui extrêmement difficile. D'autre part, l'introduction de cette obligation de publication devait aussi permettre - comme cela apparaît dans le message du Conseil fédéral concernant la révision partielle susmentionnée du CC - de publier à nouveau les transferts de propriété, pratique qui était usuelle dans maints endroits depuis de longues années et qu'un arrêt du Tribunal fédéral avait déclarée inadmissible. Des raisons de dogmatique juridique plaident essentiellement en faveur de cette pratique. Le droit de propriété sur un immeuble constitue un droit absolu qui peut être invoqué contre tout un chacun. L'une des conséquences en est que, selon l'art. 970, al. 1er, CC, chacun a le droit d'apprendre qui est inscrit comme propriétaire d'un immeuble au registre foncier ; l'autre conséquence est que l'acquisition de ce droit de propriété doit dès lors pouvoir être rendue publique.

2. Le droit fédéral ne dit pas comment, c'est-à-dire dans quel laps de temps et avec quels moyens, ces publications doivent avoir lieu. Les cantons demeurent ainsi libres de publier les acquisitions de propriété par semaine, par mois ou sur plusieurs mois. Les cantons sont également libres de choisir le mode de publication. Outre la publication usuelle dans la feuille officielle du canton ou dans l'organe de publication de l'arrondissement considéré, les cantons ont la possibilité d'afficher ces transactions au pilier public de l'administration communale ou cantonale ; désormais, ils disposent également d'Internet. Le rapport coûts-bénéfices de cette mesure dépend dès lors essentiellement des modalités de la publication ainsi que du système cantonal utilisé pour tenir le registre foncier. En effet, chaque canton détermine si le registre foncier doit être tenu sur papier ou par voie informatique. Il n'est dès lors pas possible de faire de déclarations probantes sans efforts de recherche considérables.

3. Un catalogue des données essentielles devant être publiées est nécessaire pour que la publication soit intelligible et puisse atteindre ses objectifs. Lorsque plusieurs immeubles sont acquis simultanément (p. ex. une entreprise agricole ou un complexe hôtelier), un condensé sommaire des données importantes est, dans la pratique, aujourd'hui déjà publié, afin de simplifier la tâche. L'objectif de cette loi est ainsi sauvegardé dans son esprit.

4./5. Il n'est pas facile de répondre à la question de savoir dans quelle mesure la publication des acquisitions de propriété immobilière basées sur des actes juridiques du droit de la famille ou des successions (contrats de mariage, contrats de partage successoral, transfert entre vifs à un héritier à titre d'avancement d'hoirie) contribue à la transparence du marché immobilier. Une question similaire se pose également s'agissant des transferts de propriété reposant sur une opération du droit des sociétés, ainsi que de la fusion ou de la division de sociétés, dans le cadre de laquelle a lieu le transfert de propriété d'une masse de biens (immobiliers, mobiliers, droits). On ne peut cependant considérer ces questions pour elles-mêmes ; elles sont, en effet, en connexité étroite avec la question de savoir dans quelle mesure on peut accéder au registre foncier directement sans apporter la preuve d'un intérêt, à l'instar du registre du commerce, par exemple par le biais d'Internet. Ces questions sont en cours d'examen, et les réponses qui auront été trouvées seront soumises au Parlement dans un message relatif à une nouvelle révision partielle du droit de la propriété immobilière, prévu pour la prochaine législature. Le Conseil fédéral est disposé à inclure la demande de l'interpellateur dans ce cadre.

Réponse du Conseil fédéral.