Achat d'immeubles par des entreprises publiques ou parapubliques. Augmentation des loyers
12.3573 · Interpellation · 2012-06-14
Département des finances
Liquidé
Wortlaut
L'augmentation des loyers est un souci constant pour beaucoup de gens, qui ont de plus en plus de peine à se loger, en particulier en ville.
La presse a récemment rapporté que la CNA a acheté des immeubles à Zurich et augmenté leurs loyers.
1. Que pense le Conseil fédéral de ce cas précis, la CNA étant une entreprise de droit public qui compte des représentants de la Confédération dans son conseil d'administration ?
2. Est-il au courant de cas semblables impliquant des entreprises publiques ou parapubliques ?
3. Si oui, que pense-t-il de ces achats et de leurs répercussions sur le marché immobilier et en particulier sur les loyers ?
4. Existe-t-il des directives concernant l'achat d'immeubles par les entreprises de la Confédération ?
5. Ces entreprises ne devraient-elles pas plutôt investir dans la construction de logements à loyers modérés ?
Stellungnahme des Bundesrates
1. En juin 2011, la CNA a acheté le bâtiment en question à Zurich. Les locataires concernés bénéficient de conditions de location inchangées jusqu'au mois de septembre 2013. À ce moment, les contrats de bail qui, datant de nombreuses années, arrivent à échéance seront renégociés et les loyers, qui sont soumis au marché, seront adaptés en fonction de la valeur locative moyenne des autres logements du quartier. Les loyers seront entre 2 et 2,25 fois plus élevés. Compte tenu de la situation du bâtiment, au centre de Zurich (non loin de la Paradeplatz), ils correspondront toutefois aux loyers applicables dans le quartier.
Le placement repose sur la stratégie immobilière de la CNA, qui a été approuvée pour la dernière fois le 6 avril 2010 par le Comité des placements immobiliers. En vertu de l'article 4 du "Règlement d'organisation CNA" du 14 juin 2002 (RS 832.207), le Conseil d'administration de la CNA est chargé d'édicter des prescriptions sur le placement et la gestion des avoirs. Se fondant sur cette disposition, le Conseil d'administration a établi un règlement en matière de placements, qui comprend tous les types de placements financiers de la CNA, placements immobiliers inclus. Sur cette base, une délégation du Conseil d'administration détermine, pour une période de cinq ans, la stratégie de placement à long terme, qui concerne aussi bien les placements financiers que les placements immobiliers, ainsi qu'un programme annuel d'investissements. La stratégie de développement du portefeuille immobilier doit également être approuvée par le Comité des placements immobiliers.
À la fin de l'année 2011, la valeur marchande des placements atteignait 34 milliards de francs, dont 4 milliards de placements immobiliers directs en Suisse. La CNA pratique l'assurance selon le principe de la mutualité (art. 61 al. 2 LAA). Par conséquent, elle ne peut utiliser ses recettes que pour servir les buts de l'assurance et ne peut pas verser de bénéfices. Le produit de la fortune est attribué presque intégralement, sous la forme d'un intérêt de 3,25 %, au capital de couverture des quelque 100 000 rentes que verse la CNA.
La CNA se doit d'investir aussi sur le marché suisse de l'immobilier, afin d'assurer des placements stables et diversifiés ainsi que de garantir à long terme le capital de couverture des rentes. Pour faire face à la concurrence en tant qu'investisseur institutionnel, elle doit rester en mesure, d'une part, de payer les prix pratiqués sur le marché et, d'autre part, de percevoir des loyers adaptés à la valeur locative usuelle dans le quartier où sont implantés les immeubles.
2.-5. Le Conseil fédéral n'a pas connaissance de cas semblables. Les affaires portant sur des immeubles non destinés à l'exploitation que concluent des entreprises publiques ne sont, de l'avis du Conseil fédéral, pertinentes que dans certains cas particuliers. Le placement de la fortune fait partie du mandat légal de la CNA et de PUBLICA. Contrôlées par des partenaires sociaux, ces entités peuvent aussi, dans la mesure où leur stratégie de placement le permet, investir directement dans des immeubles. Elles sont contraintes d'obtenir un rendement conforme aux conditions du marché, car elles sont tenues de faire fructifier le capital de leurs assurés. Conformément aux objectifs stratégiques du Conseil fédéral, les CFF ont quant à eux pour mandat de continuer à développer de manière ciblée les gares, en collaboration avec les autorités cantonales et communales, tout en réalisant un bénéfice conforme à l'usage dans la branche. Enfin, des raisons relevant de la politique du personnel peuvent également motiver la possession d'immeubles non destinés à l'exploitation (appartements de service).
Le Conseil fédéral estime que les entreprises et les établissements de la Confédération n'ont pas pour tâche de mettre à disposition des logements, que ceux-ci soient à loyers modérés ou non. Il considère donc qu'il n'est pas nécessaire de définir des directives générales. Dans la mesure où les entreprises de la Confédération possèdent des immeubles non destinés à l'exploitation, le Conseil fédéral attend de ces dernières qu'elles respectent leur mandat légal, le droit du bail et le devoir de diligence qui en découle. Rien ne porte à penser que ce n'est pas le cas actuellement.
Réponse du Conseil fédéral.