Wortlaut

Sur le marché immobilier suisse, et en particulier dans les villes et les agglomérations, on constate actuellement la chose suivante : lors d'une hausse du taux hypothécaire de référence, les bailleurs adaptent généralement les loyers peu de temps après ; lors d'une baisse de ce même taux, par contre, le locataire ne bénéficie d'aucune baisse de loyer à moins d'en faire la demande. Cette pratique est injuste vis-à-vis des locataires, d'autant que les jeunes familles notamment ont toujours plus de mal à trouver un logement dans les villes ou dans les agglomérations, du fait de la cherté des loyers. Dans ce contexte, je prie le Conseil fédéral de répondre aux questions suivantes :

1. Existe-t-il dans un autre pays un système prévoyant la répercussion automatique d'une modification du taux hypothécaire de référence sur les loyers ?

2. Le Conseil fédéral est-il lui aussi d'avis qu'il faut contraindre les bailleurs à répercuter, dans un délai raisonnable, toute baisse du taux hypothécaire de référence sur les loyers ? Si oui, comment envisage-t-il d'instaurer cette obligation sans formalités excessives ? Combien cette mesure coûterait-elle ?

3. Si non, quelles autres solutions le Conseil fédéral propose-t-il pour remédier à cette situation défavorable pour les locataires ?

Stellungnahme des Bundesrates

Les dispositions du Code des obligations en matière de bail à loyer autorisent les bailleurs confrontés à une hausse de coût à augmenter le loyer pour le prochain terme. À l'opposé, en cas de baisse du taux hypothécaire, les loyers doivent être réduits en proportion, conformément à l'art. 13, al. 1, de l'ordonnance sur le bail à loyer et le bail à ferme d'habitations et de locaux commerciaux (OBLF). Dans les deux cas, il revient au locataire de faire valoir ses droits devant l'autorité de conciliation, puis devant le tribunal, si les parties ne parviennent pas à se mettre d'accord au sujet de l'adaptation du loyer. Le système actuel est, en soi, praticable pour le locataire, vu que le flux d'information est garanti et que l'effort demandé est relativement faible. Le taux d'intérêt de référence fait l'objet d'une publication trimestrielle, qui précise, le cas échéant, qu'il est possible de demander une adaptation du loyer. Qui plus est, le locataire peut à tout moment demander, par écrit, une diminution de son loyer. Enfin, la procédure devant l'autorité de conciliation est gratuite. Il faut néanmoins relever que, dans les faits, le rapport de forces entre le locataire et le bailleur est souvent inégal. En particulier, lorsque le locataire n'a pas d'autre choix que de rester dans le logement qu'il loue, il peut, dans certaines circonstances, hésiter à faire valoir son droit d'obtenir une baisse de loyer, par crainte de représailles du bailleur.

1. La Suisse est le seul pays d'Europe où les loyers sont liés directement au taux hypothécaire. D'autres pays, comme l'Allemagne, ont connu autrefois une réglementation comparable, mais ils ont révisé les dispositions régissant la fixation des loyers.

2. Le droit en vigueur oblige déjà le bailleur à répercuter les baisses du taux hypothécaire. Cependant, c'est au locataire d'agir et de faire valoir son droit à une diminution du loyer devant l'autorité de conciliation compétente, pour autant que le bailleur n'ait pas adapté le loyer de sa propre initiative. Si le loyer évoluait automatiquement en vertu d'un mécanisme légal, il ne serait plus nécessaire de passer par les voies de droit pour imposer une réduction du loyer. Comme, en plus du taux hypothécaire, d'autres facteurs de coût déterminent le montant du loyer, cette solution constituerait une exigence supplémentaire à l'égard du bailleur, qu'il convient de discuter non pas isolément, mais dans le cadre d'une révision plus large du droit du bail. De même, aux yeux du Conseil fédéral, l'instauration d'un système de contrôle ou de surveillance des loyers par les autorités, similaire à celui qu'a connu la Suisse jusqu'en 1970, n'entre pas en ligne de compte dans un domaine régi par le droit privé. Un tel système entraînerait une charge administrative excessive.

3. Améliorer la position des locataires exigerait de modifier le Code des obligations. Il serait en théorie possible de prévoir un effet rétroactif à l'action en réduction de loyer : les bailleurs peu enclins à baisser les loyers risqueraient de devoir rembourser la différence par la suite, et ce, pour une durée relativement longue. Un tel instrument pourrait en outre être renforcé par une obligation de verser des intérêts. Les bailleurs seraient ainsi incités à faire en sorte d'éviter ces inconvénients et à procéder d'eux-mêmes aux adaptations de loyer. Autre piste envisageable : au lieu du locataire, ce pourrait être au bailleur de saisir l'autorité de conciliation lorsqu'une hausse de loyer annoncée n'est pas acceptée.

Compte tenu du droit à l'information et du droit de procédure dont bénéficient les locataires en vertu de la législation en vigueur, le Conseil fédéral ne juge toutefois pas opportun de procéder à de telles adaptations.

Réponse du Conseil fédéral.