Zusammenfassung

Message du 27 mai 2015 relatif à la modification du code des obligations (Protection contre les loyers abusifs)

Ausgangslage

Communiqué de presse du Conseil fédéral du 27.05.2015

Transparence des loyers en cas de changement de locataire

Le Conseil fédéral a adopté un message relatif à la révision partielle du droit du bail dans le code des obligations, qui sera soumis au Parlement. Le point central du projet est l'amélioration de la transparence des loyers en cas de changement de locataire.

Le Conseil fédéral propose que, en cas de changement de locataire, le loyer précédent soit communiqué au moyen d'une formule utilisée à l'échelle nationale et que les éventuelles augmentations de loyer soient justifiées. Les cantons ont déjà la compétence d'exiger que le bailleur communique au nouveau locataire le loyer précédent et, le cas échéant, son augmentation au moyen d'une formule.

Sept cantons (Nidwald, Zoug, Fribourg, Vaud, Neuchâtel, Genève et Zurich) ont fait usage de cette possibilité à ce jour. La formule standard apporte de la transparence et améliore la sécurité du droit, dans l'intérêt du locataire comme du bailleur. Cette mesure a aussi sans doute un certain effet modérateur sur les loyers, sans intervention dans la fixation des prix sur le marché du logement. Fort de ce constat, le Conseil fédéral a décidé de se prononcer pour l'utilisation de la formule dans tout le pays. La possibilité pour le locataire de contester le loyer initial demeure inchangée. Le droit actuel permet en effet déjà au locataire de demander un réexamen du loyer initial s'il s'est trouvé contraint de conclure le bail par nécessité ou en raison de la situation sur le marché local ou si le bailleur a augmenté considérablement le loyer par rapport à celui du locataire précédent.

Le projet du Conseil fédéral prévoit en outre de transférer des cantons à la Confédération la compétence d'établir et d'adopter les formules de droit du bail (notamment concernant les augmentations de loyer en cours de bail ou les résiliations). L'utilisation des formules s'en trouvera facilitée, en particulier pour les bailleurs actifs dans plusieurs régions.

Par ailleurs, en cas d'augmentation de loyer et de modification des acomptes pour frais accessoires, il sera désormais possible de recourir à la signature reproduite par un moyen mécanique (fac-similé). Lorsque le loyer est augmenté selon un échelonnement convenu, l'utilisation d'une formule ne sera plus nécessaire ; la simple forme écrite suffira. Les hausses de loyer fondées sur des améliorations entraînant une plus-value pourront prendre effet dans l'année qui suit le début de la location uniquement si les locataires en ont été informés à la conclusion du contrat. Cette disposition vise à protéger ces derniers d'augmentations de loyer inattendues peu après le début du bail.

La révision du droit du bail proposée fait partie des mesures étudiées par le Conseil fédéral dans le contexte de la discussion de mai 2013 sur la libre circulation et le marché du logement. Le message se fonde sur les résultats de la procédure de consultation menée en 2014 et sur les recommandations issues du dialogue entre la Confédération, les cantons et les villes au sujet de la politique du logement.

Verhandlungen

Délibérations au Conseil national, 08.06.2016

Droit du bail - Le National contre davantage de transparence

(ats) Les locataires ne devraient pas connaître facilement dans toute la Suisse le loyer payé par leur prédécesseur. Le National a refusé mercredi par 106 voix contre 86 d'entrer en matière sur une révision du droit de bail proposée par le Conseil fédéral.

Le Conseil des États doit encore se prononcer. À la Chambre du peuple, l'UDC et le PLR ont fait bloc pour barrer la route au projet. L'opposition s'est cristallisée sur la nouvelle obligation pour les propriétaires de communiquer à tout nouveau locataire le loyer payé par son prédécesseur via un formulaire fédéral.

Chaque locataire a déjà le droit de demander cette information à son nouveau propriétaire. Un formulaire n'apportera rien, si ce n'est une guerre de papier. Il vaut mieux davantage de marché et moins de bureaucratie, a critiqué Hans Egloff (UDC/ZH), président de l'Association alémanique des propriétaires fonciers (HEV).

Pour le PLR, c'est surtout une question de fédéralisme, a affirmé sa présidente Petra Gössi (SZ). Les cantons ont déjà la possibilité d'imposer une formule, il n'y a pas lieu d'en introduire une à l'échelle nationale. Les locataires sont généralement satisfaits, il vaut mieux favoriser les investissements dans l'immobilier. Pas question non plus de bloquer les loyers durant un an, cela freinerait les assainissements énergétiques.

La situation des biens immobiliers est généralement bonne car la Suisse est attractive pour les investissements, a constaté le ministre de l'économie Johann Schneider-Ammann. Le formulaire n'a eu aucun effet négatif sur les investissements dans les cantons qui le pratiquent. La liberté de contrat n'est pas limitée, c'est une "mesure assez modeste" en faveur de la transparence des prix.

Système en panne

Depuis 2008, les taux hypothécaires sont historiquement bas, or il reste difficile de trouver des logements bon marché surtout en ville. Les loyers ont augmenté de 20 à 30 % alors qu'ils auraient dû reculer de 20 % environ. Le système ne fonctionne pas du tout, a critiqué Evi Allemann (PS/BE), présidente de la section bernoise de l'Association suisse des locataires. Il faut prévenir les abus.

Pour le moment, seuls Genève, Vaud, Neuchâtel, Fribourg, Nidwald, Zoug et Zurich prévoient la communication du loyer précédent. La révision proposée par le Conseil fédéral doit atténuer les effets de la libre circulation sur le marché locatif. Pour la gauche, c'est un instrument efficace pour modérer les loyers sans interférer sur la fixation des prix.

Contrairement à ce que disent les opposants, la formule ne freine pas les constructions et n'induit pas de bureaucratie. En 2015, seuls 0,3 % des 300'000 locataires ayant déménagé ont contesté le loyer initial auprès des instances de conciliation, les parties s'entendent avant généralement, ont expliqué le PS et les Verts.

Droite divisée

Opposé à la formule nationale, le PDC a toutefois soutenu l'entrée en matière. Il faut discuter des autres éléments valables du projet. Parmi eux, l'idée que la signature reproduite par moyen mécanique (fac-similé) sera admise pour les hausses de loyer et les modifications des acomptes pour frais accessoires.

Tous les conseillers nationaux ont reçu des courriers les invitant à refuser le projet en référence à la formule fédérale, a relevé Bernard Guhl (PBD/AG). "Le PBD refuse ces petits jeux" et aurait voulu discuter de toute la réforme.

M. Egloff s'est montré plutôt ouvert au reste du projet. Interpellé sur l'intelligence de le balayer alors sans discussion, il a estimé qu'il valait mieux reprendre les points non contestés via des initiatives parlementaires.

Délibérations au Conseil des États, 13.09.2016

Le Conseil des États enterre la transparence des loyers

(ats) Les locataires ne pourront pas connaître dans toute la Suisse le loyer payé par leur prédécesseur. Suivant le National, le Conseil des États a enterré mardi cette révision du droit de bail.

Le projet du Conseil fédéral prévoyait que le loyer précédent soit systématiquement communiqué, dans toute la Suisse, au moyen d'un formulaire lors d'un changement de locataire. Si le loyer est augmenté, la hausse devrait en outre être justifiée. À la Chambre du peuple, l'UDC et le PLR ont fait bloc contre cette révision.

La majorité bourgeoise du Conseil des États a elle aussi considéré qu'il n'est pas nécessaire d'introduire une obligation de communiquer à l'échelle nationale.

Les cantons ont déjà la possibilité d'imposer un formulaire. Il faut s'en tenir au fédéralisme et laisser le choix aux cantons. Pour le moment, seuls Genève, Vaud, Neuchâtel, Fribourg, Nidwald, Zoug et Zurich prévoient la communication du loyer précédent.

"Ces dernières années, un logement à un prix abordable est devenu une denrée rare, notamment dans les villes. Les premières victimes sont les jeunes", a plaidé en vain Robert Cramer (Verts/GE). Il faut prévenir les abus et améliorer la transparence sur le marché.

Mesure modeste

De plus, en 2015, seuls 0,3 % des 300'000 locataires ayant déménagé ont contesté le loyer initial auprès des instances de conciliation. Les parties s'entendent généralement avant.

Le formulaire n'a eu aucun effet négatif sur les investissements dans les cantons qui le pratiquent, a aussi relevé le ministre de l'économie Johann Schneider-Ammann. La liberté de contrat n'est pas limitée, c'est une "mesure assez modeste" en faveur de la transparence des prix.