17.492 · Initiative parlementaire · 2017-09-29
Parlement
Liquidé
Wortlaut
Me fondant sur les articles 160 alinéa 1 de la Constitution et 107 de la loi sur le Parlement, je dépose l'initiative parlementaire suivante :
Le Code des obligations est complété par l'article 269abis :
Art. 269abis
Les critères d'examen du caractère abusif des loyers visés aux articles 269 et 269a sont de même rang. Si le loyer n'est pas abusif selon l'un de ces critères, il est exclu de faire valoir le caractère abusif du loyer sur la base d'un autre critère.
Begründung
Depuis la révision du droit du bail entrée en vigueur le 1er juillet 1990, les loyers sont abusifs lorsqu'ils permettent au bailleur d'obtenir un rendement excessif de la chose louée (art. 269 CO). Le législateur a prévu différentes exceptions à cette règle, selon lesquelles les loyers ne sont pas abusifs. En font notamment partie les loyers qui se situent dans les limites des loyers usuels dans la localité ou dans le quartier (let. a), sont justifiés par des hausses de coûts ou par des prestations supplémentaires (améliorations énergétiques ou créant des plus-values) du bailleur (let. b), ou se situent, lorsqu'il s'agit de constructions récentes, dans les limites du rendement brut permettant de couvrir les frais (let. c). Par cette réglementation se fondant sur divers critères, le législateur voulait en particulier faire en sorte que la détermination d'un loyer abusif ne repose pas exclusivement sur le loyer fixé sur la base des coûts, mais qu'il existe également un critère plus proche du marché pour déterminer le loyer, à savoir le caractère usuel des loyers dans la localité ou dans le quartier. Les investissements créant des plus-values, par exemple, devraient en outre pouvoir être rémunérés par une adaptation du loyer appropriée.
Or, dans sa jurisprudence, le Tribunal fédéral a désormais placé le critère du rendement excessif au-dessus de tous les autres. En d'autres termes, même si un loyer s'avère usuel dans la localité ou dans le quartier ou qu'une augmentation de loyer est correctement calculée sur la base d'améliorations énergétiques, le locataire peut faire valoir que le bailleur obtient un rendement excessif et, partant, contester l'adaptation du loyer.
La "hiérarchie" créée par le Tribunal fédéral ne correspond pas à la ratio legis et n'est pas adéquate. Il ne peut pas y avoir d'ordre de priorité entre les règles légales définies puisqu'elles s'excluent en partie les unes les autres. En ce qui concerne les "constructions récentes" par exemple, le calcul du rendement brut permettant de couvrir les frais qui repose sur des suppléments standardisés s'applique (art. 269a let. c CO), étant donné que les coûts d'entretien et d'exploitation effectifs, qui se réfèrent à une période passée et sont nécessaires pour calculer le rendement non excessif, et donc approprié (art. 269 CO), ne sont pas encore du tout connus. Une telle jurisprudence subordonne en outre l'usage de la localité ou du quartier, comme critère proche du marché, au loyer fixé sur la base des coûts. Contrairement à l'intention du législateur, on fait ainsi de facto prévaloir le loyer fixé sur la seule base des coûts.
La "hiérarchie" définie par le Tribunal fédéral pénalise les bailleurs qui investissent dans leurs immeubles locatifs. Ces bailleurs doivent en effet s'attendre à ce qu'une adaptation du loyer correctement calculée sur la base de l'amélioration énergétique ou créant une plus-value soit jugée inadmissible par le tribunal, puisqu'elle se heurte à la preuve du rendement "approprié" qu'il faut apporter en sus.