Wortlaut

Le Conseil fédéral est invité à convoquer dans les meilleurs délais une table ronde sur les rendements abusifs en vue de revenir dans ce domaine à une situation conforme à la Constitution et à la loi ou, pour le dire autrement, de rétablir pour toutes les parties concernées la sécurité du droit et d'imposer une application ordonnée du droit du bail. Il y invitera notamment toutes les associations de locataires et de professionnels de l'immobilier, les partenaires sociaux, les associations économiques telles que GastroSuisse, HotellerieSuisse, le commerce de détail, l'Union suisse des arts et métiers ou encore l'Union suisse des paysans, ainsi que des représentants de l'AVS et des organes compétents en matière de prestations complémentaires.

Begründung

La dernière étude du bureau Bass, datée de février 2022 et commandée par l'Association suisse des locataires, intitulée " Évolution et rendements sur le marché de la location 2006-2021 " (en langue allemande, avec résumé en français), montre que les loyers ont augmenté de 36,2 % de plus que ne le permettraient les dispositions légales. Elle confirme du reste une étude de la banque Raiffeisen datant de 2017, qui concluait même à 40 % de loyers trop élevés. Rien qu'en 2021, 10,5 milliards de francs environ ont été payés en trop. Sur la période 2006 à 2021, ce ne sont pas moins de 78 milliards de francs qui ont ainsi été transférés sans aucune contrepartie des locataires aux propriétaires immobiliers. C'est autant d'argent que les ménages ne peuvent épargner ou dépenser, ce qui est inacceptable tant économiquement que socialement et politiquement.

L'art. 109 de la Constitution en rel. avec l'art. 269 du Code des obligations prévoient un loyer à prix coûtant assorti d'un rendement net maximal autorisé, qui n'a donc rien à voir avec un loyer de marché reflétant le libre jeu de l'offre et de la demande. Pourtant, comme le montre l'étude précitée, nous sommes de facto passés insidieusement, sans changer ne serait-ce qu'une virgule aux textes, à un tel loyer libre, qui est donc illégal de jure. Pendant des décennies, le Tribunal fédéral a considéré que le rendement net maximal possible ne pouvait excéder de 0,5 % le taux d'intérêt de référence, faisant ainsi dépendre le rendement principalement du taux hypothécaire. Or, le Tribunal fédéral a décidé le 26 octobre 2020 de relever ce rendement maximal pour le fixer à 2 % au-dessus du taux d'intérêt de référence. Et il l'a fait alors même qu'était pendante à cette date une initiative parlementaire (17.491) qui visait un objectif similaire (sans aller jusqu'à demander une libéralisation complète des loyers), mais qui a finalement été rejetée le 15 décembre 2020. Le Tribunal fédéral a donc fait passer sa volonté avant celle du législateur. Là encore, il convient de faire la lumière sur cet aspect de la question.

Antrag des Bundesrates

Le Conseil fédéral propose de rejeter la motion.

Stellungnahme des Bundesrates

Pour exécuter le mandat constitutionnel de mise en place d'un cadre légal protégeant des loyers abusifs, le droit du bail se fonde sur plusieurs critères (art. 269 et 269a CO). Ces critères, fondés sur les coûts et les conditions du marché, s'appliquent au cas par cas. Quand bien même une partie des baux en cours ne correspondraient pas à la pratique développée par le Tribunal fédéral en matière de rendement net admissible, on ne peut pas dire que de manière générale, les loyers appliqués en Suisse ne respectent pas la législation. Les locataires peuvent attaquer un loyer qu'ils jugent abusif auprès de l'autorité de conciliation et du tribunal, même si seule une faible minorité d'entre eux font usage de ce droit. Le droit du bail n'offre en revanche pas une protection parfaite contre les loyers abusifs (cf. art. 270, al. 1, CO).

Depuis des décennies déjà, le droit du bail est âprement discuté et marqué par les controverses entre les organisations de locataires et celles de bailleurs. C'est ce qui a conduit le DEFR à lancer, fin 2020, un processus de discussion en matière de droit du bail, dont on espère qu'il rendra possible un débat constructif sur cette thématique.

Le 21 juin 2021, le DEFR a organisé une Table ronde réunissant représentants des groupes d'intérêts et des spécialistes, et consacrée aux résultats de l'étude sur le besoin de révision du droit du bail. Selon cette étude, le taux de satisfaction à l'égard de l'actuel droit du bail est relativement élevé, même si une majorité des répondants estiment qu'il faudrait procéder à des adaptations ponctuelles, en particulier pour ce qui concerne les règles de fixation des loyers. Pour approfondir certaines des questions abordées et exploiter les éventuelles marges de manoeuvre disponibles, l'Office fédéral du logement a été chargé de mener des consultations supplémentaires avec les participants à la table ronde. Les discussions ont aussi porté sur des thèmes ayant trait aux baux à loyer et sur la jurisprudence fédérale en matière de rendements nets.

Le DEFR prévoit de poursuivre le dialogue et ces investigations, et de continuer d'oeuvrer pour lever les incertitudes juridiques pouvant subsister sur la pratique du droit du bail et faciliter l'application de ce dernier. Selon la manière dont ce processus se poursuivra, il est possible qu'une table ronde réunisse à nouveau les représentants des groupes d'intérêts et des spécialistes. Dès lors, mettre en place une table ronde supplémentaire n'aurait qu'une utilité réduite.

Comme exposé précédemment, le Conseil fédéral suit les discussions déclenchées par la décision du Tribunal fédéral. Toutefois, pour des raisons de séparation des pouvoirs, le Conseil fédéral s'abstient de tout commentaire sur les décisions du Tribunal fédéral ou du Parlement.

Le Conseil fédéral propose de rejeter la motion.