Wortlaut

Le Conseil fédéral est chargé de déposer un projet d'acte de l'Assemblée fédérale pour permettre aux locataires, dans les régions où sévit la pénurie de logement, de résilier leurs baux de manière anticipée sans être contraint.e.s de proposer un locataire de remplacement.

Begründung

Le droit du bail prévoit que le bail peut être résilié de manière anticipée, soit avant l'échéance du contrat, si la ou le locataire propose un.e remplaçant.e disposé.e à reprendre le bail aux mêmes conditions.

Cette démarche induit une charge de travail pour le locataire en place et fréquemment des incompréhensions auprès des personnes proposées pour la reprise du bail. Le locataire doit publier des annonces, les trier (les réponses peuvent être nombreuses), faire visiter le logement et s'assurer que le candidat a bien communiqué son intention et son dossier au bailleur. Le candidat ne comprend souvent pas pour quel motif sa proposition n'a pas été retenue alors qu'il s'agit d'une reprise. Souvent, le bailleur fait au candidat une offre différente que les conditions du bail en vigueur, ce qui amène le candidat à retirer son dossier. Ceci a pour conséquence que le locataire principal doit ensuite entreprendre des démarches judiciaires pour démontrer que le candidat était malgré tout d'accord de reprendre le bail aux mêmes conditions et ainsi d'être libéré de ses obligations.

Le plus souvent - presque systématiquement dans les régions où sévit la pénurie - le bailleur reloue le logement à un tiers, en général plus cher.

Et quant bien même, en pareilles circonstances, le bailleur peut en général trouver un locataire de remplacement sans efforts particuliers.

Il convient donc d'éviter cette surcharge de travail et de simplifier la loi.

Antrag des Bundesrates

Le Conseil fédéral propose de rejeter la motion.

Stellungnahme des Bundesrates

En vertu de l'art. 266c du code des obligations (CO), une partie peut résilier le bail d'une habitation en observant un délai de congé de trois mois pour un terme fixé par contrat ou pour le terme fixé par l'usage local. L'art. 264 CO permet néanmoins, à titre exceptionnel, au locataire de restituer la chose louée de manière anticipée en le libérant de ses obligations envers le bailleur, à condition que le locataire présente au bailleur un nouveau locataire solvable et disposé à reprendre le bail aux mêmes conditions et que le bailleur ne puisse raisonnablement le refuser.

La disposition en vigueur est dans l'intérêt des deux parties. Le locataire a la possibilité de mettre fin au bail de manière anticipée et sans frais supplémentaires et le bailleur a la garantie que la chose louée est relouée sans interruption et aux mêmes conditions, pour autant qu'il soit disposé à conclure le bail avec le nouveau locataire proposé. La modification proposée pour les zones affichant une pénurie de logements aurait pour effet de briser l'équilibre au détriment des bailleurs.

Même en période de pénurie de logements, qui peut être plus ou moins longue ou marquée selon les régions, les délais et termes de congés habituels doivent en principe être respectés. Avec la réglementation proposée, ils ne seraient plus contraignants pour les locataires. À la place, il faudrait définir des délais plus courts et des termes spéciaux pour permettre au bailleur de chercher un nouveau locataire. Le délai de congé ordinaire serait en pratique annulé, ce qui serait contraire à l'esprit du droit du bail. Il en résulterait une complexification accrue du droit du bail ainsi que des problèmes de délimitation et d'insécurité juridique. Une disposition de ce type entraînerait en outre un risque de vacances temporaires plus élevé que sous le régime en vigueur, puisque le bailleur aurait nettement moins de temps pour sa recherche que le locataire, qui peut voir venir avant de restituer la chose louée de manière anticipée.

Ces inconvénients n'ont en outre pas de raison d'être, puisque dans les régions où l'offre de logements est faible, les locataires souhaitant remettre leur bail de manière anticipée n'ont généralement aucun mal à trouver quelqu'un de solvable pour le reprendre. Les nouveaux locataires sont souvent issus de leur cercle proche. Les bailleurs privés, en particulier, n'ont pas forcément envie de chercher un autre locataire dans le seul but d'augmenter le loyer. Le logement est donc souvent reloué aux mêmes conditions, avec un effet modérateur sur l'évolution des prix, ce qui est tout à fait souhaitable sur un marché tendu.

La réglementation proposée pourrait, quant à elle, avoir pour effet indésirable de rendre plus complexe la reprise des baux à loyer, et entraîner une augmentation plus fréquente du loyer. En effet, si le bailleur est contraint de chercher lui-même un nouveau locataire, il est probable, surtout en cas de pénurie de logements, qu'il adapte le loyer.

Le Conseil fédéral propose de rejeter la motion.