Spetta ai proprietari assorbire la bolla immobiliare. Gli inquilini hanno già dato!

Wortlaut

Il Consiglio federale è incaricato di adottare o proporre misure urgenti per evitare che la bolla immobiliare si aggravi e per garantire che i prezzi elevati degli immobili non si ripercuotano sugli inquilini attuali e futuri (di abitazioni e di locali commerciali).

Begründung

I prezzi degli immobili a scopo di investimento sono aumentati vertiginosamente nei principali agglomerati urbani, creando una bolla immobiliare. Le istituzioni (banche, assicurazioni, fondi immobiliari, ecc.) hanno acquistato immobili per importi mai visti prima in Svizzera.

Le bolle immobiliari rappresentano un grave rischio economico e sociale che va ridotto e scongiurato.

In particolare, è importante evitare che le bolle si sgonfino a scapito degli inquilini e che abbiano un impatto sulle condizioni di vita e sulle condizioni economiche dei residenti e delle imprese per diversi anni.

Attualmente la legge non permette di contrastare l'aumento degli affitti legato alla bolla immobiliare. L'articolo 269 CO e l'articolo 10 OLAL presentano due problemi che devono essere superati:

a. queste disposizioni coprono solo casi eccezionali ("manifestamente", "chiaramente superiore") e potrebbero escludere i casi che non si discostano in maniera significativa dall'impennata dei prezzi;

b. queste disposizioni non sono una misura anticiclica, ma uno strumento di difesa a disposizione dei singoli inquilini.

Antrag des Bundesrates

Il Consiglio federale propone di respingere la mozione.

Stellungnahme des Bundesrates

Sebbene persista una forte dinamicità dei prezzi nel mercato immobiliare di alcune regioni come quelle del lago Lemano, del lago di Zurigo e del lago di Zugo, nonché delle zone turistiche, non ci sono ancora segnali di una sopravvalutazione generale che potrebbe provocare una bolla immobiliare in Svizzera. La situazione potrebbe però peggiorare rapidamente, soprattutto considerando il perdurare di tassi di interesse relativamente bassi.

Di recente però i tassi sono nuovamente aumentati, determinando un aumento dei costi di finanziamento e un indebolimento tendenziale della domanda che può innescare un effetto frenante sui prezzi degli immobili. Negli ultimi mesi gli importi delle transazioni e i valori di mercato degli immobili a scopo di investimento sono infatti diminuiti. La domanda di abitazioni in affitto, invece, rimane elevata.

Intervenire direttamente nel mercato immobiliare nel momento in cui l'andamento dei prezzi rischia di generare un surriscaldamento della situazione non rientra nelle competenze della Confederazione. Tuttavia, le norme di autoregolamentazione per gli immobili a reddito elaborate dall'Associazione svizzera dei banchieri sono state riconosciute come standard minimo dalla FINMA nell'agosto 2019. Nel gennaio 2022 il Consiglio federale ha inoltre approvato la richiesta della Banca nazionale svizzera (BNS) di riattivare il cuscinetto anticiclico di capitale. Infine, per contrastare i crescenti rischi sul mercato ipotecario e immobiliare, dal 30 settembre 2022 le banche devono detenere fondi propri supplementari per crediti ipotecari sugli immobili abitativi pari al 2,5%.

Per quanto riguarda l'impatto degli aumenti dei prezzi degli immobili sul mercato della locazione, va sottolineato che non è possibile un trasferimento illimitato sugli affitti. Secondo l'articolo 269 del Codice delle obbligazioni (CO; RS 220), le pigioni sono abusive se generano un reddito sproporzionato dalla cosa locata o se sono fondate su un prezzo d'acquisto manifestamente eccessivo. Questa norma esercita un effetto regolatore sul mercato immobiliare, dato che se si acquista un immobile a prezzo elevato sussiste il rischio che non sia possibile rifinanziarlo attraverso i redditi da locazione.

Va inoltre ricordato che la Confederazione, in base alla legge sulla promozione dell'alloggio (LPrA; RS 842), promuove le attività delle organizzazioni di utilità pubblica nella costruzione di abitazioni garantendo i prestiti della Centrale di emissione per la costruzione di abitazioni (CCA) e alimentando con mutui un fondo di rotazione gestito dalle due organizzazioni mantello dei committenti di abitazioni di utilità pubblica (Wohnen Schweiz e Cooperative d'abitazione svizzera). Entrambi gli strumenti servono a realizzare e mantenere alloggi di utilità pubblica, che non risentono dell'andamento generale dei prezzi del mercato immobiliare e contribuiscono quindi nel lungo periodo all'offerta di alloggi a prezzi accessibili.

Il Consiglio federale propone di respingere la mozione.