Wortlaut

Le Conseil fédéral est chargé d’examiner si des mesures doivent être prises - et, dans l’affirmative, lesquelles - pour que les coûts du logement à la charge des ménages locataires et ceux à la charge des ménages propriétaires ne divergent pas toujours plus.

Begründung

En Suisse, les coûts du logement pour les ménages propriétaires et les ménages locataires divergent de plus en plus. Alors que les ménages locataires doivent payer chaque année un montant plus élevé pour se loger et qu’ils dépensent toujours la même part élevée par rapport à leur revenu, les coûts du logement et de l’énergie des ménages propriétaires n’ont cessé de baisser.

Ainsi, en 2020 / 2021, les locataires dépensaient près de 200 francs de plus par mois qu’en 2006 / 2008. En revanche, pour les ménages propriétaires, ces dépenses ont diminué de près de 400 francs. Le pourcentage que représente le coût des hypothèques et de l’énergie des ménages propriétaires est passé de 11 à 6,8 % des dépenses totales de ces ménages.

Il est évident que la baisse des taux d’intérêt hypothécaires a soulagé directement les ménages propriétaires à partir de 2009. Et il est tout aussi évident que la baisse des taux d’intérêt hypothécaires n’a guère soulagé les locataires. Le loyer fixé sur la base des coûts, décrit dans la loi et précisé dans l’ordonnance, ne se reflète pas dans ces chiffres.

Conclusion : quiconque franchit le grand obstacle que constitue l’acquisition d’un logement vit ensuite à un prix très avantageux. Les locataires qui ne peuvent ou ne veulent pas franchir cet obstacle doivent dépenser, en chiffres absolus, deux fois plus pour se loger que les ménages propriétaires.

Le Conseil fédéral établira un rapport dans lequel, dans un premier temps, il expliquera, évaluera et commentera les chiffres de l’enquête sur le budget des ménages, et, dans un deuxième temps, il proposera des mesures pour que les coûts du logement des ménages locataires ne s’éloignent pas toujours plus du principe du loyer fixé sur la base des coûts qui figure dans le droit du bail.

Antrag des Bundesrates

Rejet

Stellungnahme des Bundesrates

La part moyenne du coût du logement dans les revenus des ménages locataires est légèrement supérieure à 20 %. Si l’on observe la répartition par catégorie de revenus, il apparaît que les ménages aux revenus les plus faibles ont une charge nettement plus élevée à supporter. L’impact de la double hausse du taux d’intérêt de référence en 2023 ne peut pas encore être vérifié, car les dernières données disponibles de l’enquête sur le budget des ménages datent de 2022. On peut toutefois s’attendre à une légère augmentation de la charge moyenne.Les comparatifs réguliers fournis par les banques (UBS, Raiffeisen) concernant les coûts incombant aux locataires et aux propriétaires pour des logements comparables montrent que, depuis 2003, les coûts à la charge des nouveaux propriétaires sont dans l’ensemble légèrement voire nettement inférieurs à ceux supportés par les nouveaux locataires. En 2022, ce rapport s’est inversé, avant de se rétablir à la faveur des baisses de taux intervenues ces derniers mois.Le coût du logement varie aussi en fonction de la durée d’occupation, et ce, aussi bien pour la location que la propriété. Les locataires déjà logés paient des loyers nettement plus abordables que ceux qui sont proposés aux ménages à la recherche d’un logement locatif. De même, en raison de la forte augmentation du prix des logements en propriété, les nouveaux propriétaires sont moins bien lotis que les propriétaires de longue date. Cet écart est aussi visible dans le monitorage du marché du logement de l’OFL, qui est régulièrement actualisé et qui présente sous une forme synthétique la situation prévalant pour le logement locatif et le logement en propriété (https://www.bwo.admin.ch/fr/monitorage-du-marche-du-logement).Lorsqu’on compare les coûts de la location et de la propriété, il convient par ailleurs de tenir compte du coût d’opportunité lié au capital propre immobilisé. Si les propriétaires profitent bien souvent de la revalorisation de leurs biens, ils assument également les risques de dévalorisation ou de hausse importante des taux d’intérêt. De surcroît, les frais d’administration et d’entretien des biens immobiliers ne sont généralement pas pris en considération, ou alors en partie seulement.Comme le montre également le monitorage du marché du logement, les variations de taux se répercutent davantage sur le segment de la propriété que sur celui de la location. Ce phénomène, qui est dû à l’effet lissant du modèle de loyers dans un environnement de taux bas, explique en partie le fait que les coûts des logements en propriété soient restés pendant de nombreuses années inférieurs à ceux des logements locatifs. Les relèvements et les abaissements de taux sont des instruments de politique monétaire étant du ressort de la Banque nationale suisse.Le Conseil fédéral tient compte depuis longtemps déjà des difficultés rencontrées par les ménages modestes sur le marché du logement. La Confédération soutient les maîtres d’ouvrage d’utilité publique qui proposent des logements dont les loyers sont fixés sur la base des coûts au moyen de deux instruments principaux. Premièrement, elle alimente depuis plusieurs années un fonds de roulement permettant d’accorder des prêts à taux favorable. À titre de mesure d’accompagnement dans le contexte du rejet de l’initiative populaire « Pas de Suisse à 10 millions ! (initiative pour la durabilité) », le Conseil fédéral propose d’ailleurs, dans son message du 21 mars 2025, de maintenir la dotation du fonds pendant cinq années supplémentaires après 2029 et de la relever d’un montant total de 150 millions de francs. Le message relatif au crédit d’engagement correspondant est en préparation. Deuxièmement, la Confédération cautionne les emprunts de la Centrale d’émission pour la construction de logements (CCL). Il est prévu qu’un message relatif à un nouveau crédit d’engagement soit soumis au Parlement à l’hiver 2025/2026. Les emprunts actuellement cautionnés se montent à un peu plus de 4 milliards de francs. Les locataires bénéficient intégralement de l’allègement des coûts de financement qui en résulte. Il convient également de mentionner enfin les mesures du plan d’action sur la pénurie de logements, qui sont déployées à tous les niveaux étatiques (https://www.bwo.admin.ch/fr/plan-d-action-sur-la-penurie-du-logement).De nombreuses études rendent compte de la situation économique des différents segments de la population, comme le rapport en réponse au postulat 10.4023, qui dresse un tableau de la situation de la classe moyenne en distinguant entre locataires et propriétaires, ou le rapport en réponse au postulat 11.3810, qui traite des mesures de redistribution et de l’encouragement de la construction de logements d’utilité publique. Les informations présentées dans ces études restent d’actualité, raison pour laquelle un rapport supplémentaire n’apporterait rien de plus.

Le Conseil fédéral propose de rejeter le postulat.