Wortlaut

Le Conseil fédéral est chargé de modifier les bases légales ou réglementaires de manière à ce que la température excessive qui règne dans les logements soit clairement réglementée en tant que défaut au sens du code des obligations.

Begründung

La hausse des températures liée au changement climatique influe de plus en plus sur le confort de l’habitat. Durant l’été, elle affecte particulièrement les bâtiments situés dans les centres densément bâtis des villages et des villes. En l’absence de végétalisation ou de pare-soleil efficaces, le soleil peut faire pénétrer dans un bâtiment jusqu’à 800 watt par mètre carré d’énergie. Il en résulte une surchauffe rapide des locaux, qui deviennent inconfortables, avec à la clé de potentielles atteintes à la santé.

En Allemagne, une étude réalisée par l’Institut für Bauforschung (Hauser, 2023) a estimé que les espaces intérieurs pourraient atteindre des températures supérieures à 30° C jusqu’à six fois plus souvent qu’aujourd’hui d’ici à 2045, faute de mesures de prévention. En droit du bail, une température trop élevée ou trop basse est en principe considérée comme un défaut. Cependant, s’il existe des prescriptions claires en matière de réduction du loyer en cas de restriction d’usage due à des bruits de chantier (art. 259a du code des obligations), il n’en va pas de même pour les nuisances liées à la chaleur.

Le Tribunal fédéral a arrêté qu’une température intérieure excessive, dépassant la température normale de 3 à 5° C, peut être considérée comme un défaut à condition que la cause relève de la construction (isolation insuffisante ou absence de stores, p. ex.). Les juges n’ont pas précisé comment le défaut devait être reconnu selon les normes adoptées, l’ancienneté et le loyer de l’objet loué.

La situation juridique est donc incertaine tant pour les locataires que pour les bailleurs. Il convient donc de modifier les bases légales de manière à réglementer clairement la température excessive qui règne dans un objet loué en tant que défaut au sens du code des obligations, en définissant notamment des critères uniformes pour mesurer le défaut (seuil de température, durée et ampleur du réchauffement), un barème pour les réductions de loyer et des mesures de prévention sur le plan de la construction (pare-soleil, végétalisation, etc.). Cela permettra de garantir la sécurité juridique pour les locataires et les bailleurs et d’adapter le droit du bail au changement climatique.

Antrag des Bundesrates

Rejet

Stellungnahme des Bundesrates

Lorsque apparaissent des défauts de la chose louée qui empêchent d’en user conformément au contrat, les dispositions de l’art. 259a ss. du code des obligation (CO ; RS 220) sont applicables. Le locataire peut en particulier exiger la remise en état de la chose et une réduction proportionnelle du loyer. La réduction de loyer est due à partir du moment où le bailleur a eu connaissance du défaut et jusqu’à l’élimination de ce dernier. La notion de défaut présuppose la comparaison de l’état convenu avec l’état effectif de la chose. Selon la jurisprudence du Tribunal fédéral (4A_581/2016) est considérée comme normale une température de 20 à 21 degrés pour un logement, ou de 19 à 20 degrés pour un logement Minergie. En général, un écart de 3 à 5 degrés constitue un défaut justifiant une réduction de loyer.Néanmoins, l’appréciation de la présence d’un défaut et de l’ampleur de la réduction de loyer admissible se fonde toujours sur un cas de figure concret. Il en va de même pour ce qui est des mesures à prendre le cas échéant pour y remédier. L’évaluation étant la plupart du temps établie sur la base d’une expertise de professionnels de la construction appelés à se prononcer sur l’objet en question. Ce faisant, il convient de tenir également compte de l’âge du bâtiment, sachant qu’un vieux bâtiment n’atteindra sans doute pas le même niveau d’isolation thermique qu’un nouveau, ce qui peut aussi se traduire par des loyers plus bas. De plus, le problème de chaleur évoqué dans des centres urbains densément bâtis n’est souvent pas dû à l’état du bâtiment qui abrite les logements, mais à d’autres facteurs tels que la taille de la localité, la densité de construction, l’aération, la part d’espaces verts ou la proportion de surface imperméabilisée. Enfin, l’adoption de dispositions en vue de l’amélioration de la protection thermique du bâtiment par le biais de règles de construction n’est pas du ressort de la Confédération, mais relève de la compétence générale de légiférer donnée aux cantons en vertu de l’art. 3 de la constitution fédérale. Au vu de ce qui précède, il ne paraît ni nécessaire, ni réaliste d’adapter les dispositions du code des obligations ou de l’ordonnance pour clarifier les cas dans lesquels une température excessive du logement constitue un défaut de la chose louée, s’ils donnent droit à une réduction de loyer et comment il peut être remédié à ce défaut.

Le Conseil fédéral propose de rejeter la motion.