Wortlaut

Le droit du bail sera modifié de sorte que les loyers soient soumis à un examen périodique automatique, comme c’est le cas pour l’AVS, la TVA et l’impôt sur le bénéfice.

Begründung

Ces dernières années, les loyers ont littéralement explosé dans la plupart des régions de notre pays, en dépit des prescriptions légales. Le droit en vigueur veut en effet que le loyer soit calculé sur la base des coûts et que le taux de rendement des fonds propres ne puisse se situer plus de 2 % au-dessus du taux d’intérêt de référence (actuellement, il ne devrait donc pas excéder 3,25 %). D’après ces principes, les loyers actuels s’avèrent trop élevés d’au moins 34 %. En tenant compte des investissements entraînant une plus-value, ce sont plus de 10 milliards de francs que les locataires doivent débourser en trop chaque année, soit 370 francs par mois. Ce phénomène est nuisible tant pour l’économie que pour le commerce, puisque cet argent, qui représente tout de même 1,3 % de notre PIB, est soustrait à la consommation et à l’épargne.

Notre Constitution, le droit du bail et plusieurs décennies de jurisprudence du Tribunal fédéral interdisent expressément la fixation des loyers selon la loi de l’offre et la demande, en considération du fait que les bailleurs sont en position de force sur le marché du logement. On constate par exemple que les loyers ont tendance à augmenter lorsque le taux de vacance est élevé, alors qu’on s’attendrait à l’effet inverse. On peut en conclure que la loi de l’offre et de la demande ne permet pas d’équilibrer les prix et les quantités, comme cela serait le cas sur un marché traditionnel. Autrement dit, nous avons là la preuve empirique que le marché du logement est économiquement faussé et que les bailleurs y font la loi. Ainsi, bien que le taux de vacance ait été exceptionnellement élevé en 2020 (celui-ci ayant doublé depuis 2008 jusqu’à atteindre en 2020 son deuxième niveau le plus élevé de l’histoire, du fait d’une activité de construction intense favorisée par le faible niveau des taux d’intérêt), cela n’a pas empêché les loyers de prendre l’ascenseur, alors même qu’ils auraient dû chuter étant donné le niveau historiquement bas des taux (lesquels sont même restés négatifs pendant près de huit ans). Conclusion : les loyers abusifs sont le résultat de la non-application d’un droit du bail pourtant bien conçu.

Les bailleurs ont ainsi de facto pris le pouvoir sur le marché, alors que la législation l’interdisant n’a pas été modifiée d’un iota. Le secteur immobilier n’est pourtant pas au-dessus des lois. Il importe donc de modifier le droit du bail dans le sens évoqué ci-dessus.

Antrag des Bundesrates

Rejet

Stellungnahme des Bundesrates

Le Conseil fédéral est conscient que la situation tendue sur le marché du logement et le faible taux de vacance, de 1,00 % actuellement, peuvent avoir des conséquences sur la formation des prix. Il est également exact que les loyers ont augmenté même pendant les phases où le taux de logements vacants était relativement élevé. Selon l’indice des loyers calculé par l’Office fédéral de la statistique dans le cadre de l’enquête sur l’indice des prix à la consommation (IPC), les loyers ont augmenté en Suisse de plus de 33 % entre 2000 et 2023, alors que les salaires nominaux progressaient d’environ 28 %. Toutefois, l’évolution des loyers ne dépend pas uniquement du taux d’intérêt de référence, mais de l’interaction de plusieurs facteurs, parmi lesquels l’augmentation du coût des taxes, des impôts immobiliers, des rentes du droit de superficie, des primes d’assurance ou encore des frais d’entretien, ainsi que le renchérissement des coûts de construction et l’évolution des prix de l’immobilier.En vertu de l’art. 109, al. 1, de la Constitution (Cst. ; RS 101), la Confédération est tenue de légiférer contre les abus en matière de bail à loyer. Les art. 269 ss. du code des obligations (CO ; RS 220) concrétisent ce mandat : les loyers sont abusifs lorsqu’ils permettent au bailleur d’obtenir un rendement excessif de la chose louée ou lorsqu’ils résultent d’un prix d’achat manifestement exagéré. L’art. 270 CO précise qu’à certaines conditions, le loyer initial peut être contesté devant l’autorité de conciliation dans les 30 jours qui suivent la réception de la chose. Enfin, en cas de pénurie de logements, les cantons peuvent rendre obligatoire, sur tout ou partie de leur territoire, l’usage de la formule officielle mentionnée à l’article 269d CO pour la conclusion de tout nouveau bail. L’obligation d’une formule officielle est actuellement en vigueur dans neuf cantons (ZH, ZG, LU, BS, BE, GE et FR ainsi qu’en partie NE et VD).Le recours à la formule officielle pour la communication du loyer initial permet de garantir que, lors de la conclusion d’un bail, tant le loyer et les charges accessoires payés par le locataire précédent que les nouveaux montants appliqués sont communiqués. La formule contient également le niveau du taux d’intérêt de référence et celui de l’IPC déterminants pour le loyer précédent. Toute augmentation de loyer doit en outre être clairement motivée, et les conditions légales de contestation ainsi que l’autorité de conciliation compétente doivent figurer dans le formulaire. La partie locataire dispose ainsi des informations pertinentes pour vérifier si le loyer initial revêt un caractère abusif.Dans le cadre de son mandat légal et de la publication trimestrielle du taux d’intérêt de référence, l’Office fédéral du logement informe régulièrement le public des possibilités d’adaptation de loyer et des droits des parties contractantes, et ce, que le taux d’intérêt de référence ait changé ou non. Les parties au bail sont ainsi périodiquement rendues attentives à un éventuel potentiel d’adaptation. De plus, le site de la Confédération www.ch.ch fournit des informations sur la marche à suivre pour demander une diminution de loyer. Par ailleurs, en vertu de l’art. 21, al. 2, de l’ordonnance sur le droit du bail (OBLF ; RS 221.213.11), l’autorité de conciliation a l’obligation de conseiller locataires et bailleurs, même indépendamment d’une procédure de contestation. Elle doit notamment aider locataires et bailleurs à déterminer si un loyer est abusif. Enfin, le code de procédure civile (CPC ; RS 272) prévoit une procédure de conciliation gratuite pour les litiges relatifs aux baux à loyer et à ferme. Comme le Conseil fédéral l’a indiqué dans sa réponse à l’interpellation 25.4272, il est d’avis que les informations et instruments à disposition sont suffisants.En outre, il convient de noter que, malgré les dispositions contraignantes de protection des locataires prévues dans le CO, un bail est un rapport de droit civil et que la procédure en cas de litige est régie par le CPC. En revanche, l’AVS, la TVA et l’impôt sur le bénéfice évoqués dans la motion relèvent du droit public, et l’obligation d’examen les concernant est appliquée par les organes administratifs compétents dans le cadre de leurs tâches relevant de la souveraineté de l’État. Contrairement à la construction de logements subventionnés, pour laquelle les aides financières versées peuvent justifier un contrôle des loyers par les autorités, le Conseil fédéral estime qu’il est inapproprié d’introduire d’un contrôle général des loyers par l’État dans le domaine du droit civil.

Le Conseil fédéral propose de rejeter la motion.