Wortlaut

Une nouvelle étude de l'Institut de recherche pour le développement empirique de l'économie, lequel dépend de l'École des hautes études économiques et sociales de Saint-Gall, étude intitulée "Marktmiete - Studie II", atteste d'une part que la levée des dispositions limitant les prix des loyers n'aura pas pour conséquence de faire monter ces derniers plus qu'ils ne montent sous le régime actuel, d'autre part que le risque de les voir monter est quasiment nul dans la situation actuelle, que vouloir maintenir des règles qui restreignent le droit de bail risque de provoquer le retrait des investisseurs privés du marché du logement, ce qui ne serait pas sans conséquences graves, enfin que seul un marché connaissant le libre jeu de l'offre, de la demande et donc des prix, est capable d'offrir à terme un nombre suffisant de logements.

Ceci étant, je prie le Conseil fédéral de bien vouloir répondre à la question suivante :

Partage-t-il l'avis exposé dans l'étude précitée, selon lequel le moment n'a jamais été aussi propice de libérer le droit de bail de son carcan et que l'heure est venue d'opérer une libéralisation bien sentie, au niveau légal comme au niveau réglementaire ?

Begründung

Depuis la révision du droit de bail de 1990, le marché du logement a totalement changé. L'effectif des logements vacants a doublé voire triplé, atteignant dans bien des endroits le seuil dit critique de 2 %, en moyenne nationale le taux de 1,6 %. Mais comme la statistique ne recense pas toute une série de catégories de logements, il pourrait bien, de fait, avoir dépassé le seuil critique même en moyenne nationale. Il en a résulté une détente sensible sur le marché du logement et une convergence entre les loyers des logements anciens et des logements neufs.

Stellungnahme des Bundesrates

Le Conseil fédéral estime également que, dans la situation actuelle, la suppression des limitations sur les prix liées au droit de bail n'aurait qu'une répercussion relativement faible sur les prix. Il ne peut par contre se rallier à l'opinion qu'une telle démarche ne mènerait pas à des loyers généralement plus élevés. L'étude st-galloise relève ellemême de fortes variations du prix du marché qui résultent notamment de la rigidité de l'offre de logements. Lorsque la demande augmente à court terme, l'offre ne peut réagir rapidement, ce qui est susceptible d'entraîner d'importantes hausses des loyers. C'est pourquoi l'un des objectifs de la protection des locataires consiste à proposer un correctif à de telles hausses des prix. Des situations de pénurie peuvent apparaître à tout moment malgré la présente détente sur le marché.

En principe, il est juste que les mécanismes du marche pourvoient, en règle générale, à un approvisionnement avantageux en biens et à l'utilisation efficiente de moyens précaires. Sur le fond, cela s'applique également à l'approvisionnement en logements. C'est pourquoi le Conseil fédéral considère qu'il est nécessaire de disposer d'une protection suffisante des locataires ainsi que de l'acceptation de rendements convenables. Seul cet équilibre peut garantir de nouveaux investissements et maintenir à long terme la substance à bâtir.

En effet, le logement n'est pas un bien ordinaire. Des tensions sur le marché du logement peuvent rapidement engendrer des conséquences sociales pénibles dont les coûts sont, selon les circonstances, bien plus élevés. La stabilité et la paix sociales ont un prix dont il faut également tenir compte dans une considération d'ensemble en matière de politique économique. Le droit de bail constitue aussi un domaine sensible de la politique du logement et de la politique sociale, raison pour laquelle même les défenseurs du loyer libre plaident en faveur d'une protection contre les abus.

La question de savoir si l'actuelle protection des locataires va trop loin sur ce point et dans quelle mesure il conviendrait d'accentuer les effets de marché dans le domaine locatif reste, il est vrai, controversée. Cependant, la Suisse dispose déjà d'un droit de bail relativement libéral par rapport à l'étranger. Comme l'ont montré les débats au sein de la Commission " Loyer libre ", les avis sur les avantages et les inconvénients d'une plus large libéralisation dans le sens du loyer libre sont nettement partagés.

Le Conseil fédéral reconnaît que l'actuel droit de bail va loin sur certains points, même s'il laisse filtrer des éléments de marché dans divers domaines. C'est pourquoi il examine une modification de l'ordonnance sur le bail à loyer et le bail à ferme d'habitations et de locaux commerciaux, afin de réaliser quelques pas vers la libéralisation. Il n'est cependant pas possible de procéder à de plus amples modifications dans le cadre d'une révision de l'ordonnance étant donné qu'elles concerneraient également le code des obligations et la Constitution. La décision de modifier fondamentalement le droit de bail échoit au Parlement.

Avant d'envisager de nouvelles modifications de la loi, il convient d'abord de donner une chance. à l'instrument, récemment créé par la nouvelle loi fédérale, que représentent les contrats-cadre de baux à loyer.

Réponse du Conseil fédéral.