Levrat Christian · Ständerat · 2014-06-02

Wortprotokoll

Je remercie le rapporteur, car je craignais d'être un peu long dans mes explications. A [PAGE 394] l'évidence, il a balayé mes derniers scrupules à ce propos. Cependant, compte tenu de l'heure avancée, je vais malgré tout essayer d'être synthétique.

Longtemps, la lex Koller a été considérée comme l'expression de la volonté du peuple suisse de garder le contrôle sur son sol. Cette loi a été assouplie en 1997, cela a été rappelé, dans le cadre d'un programme conjoncturel, afin de permettre l'acquisition de biens commerciaux par des personnes dont la résidence fiscale se trouve à l'étranger. Au début des années 2000, nombreux étaient ceux qui considéraient même qu'il fallait supprimer la lex Koller. Le Conseil fédéral et les chambres avaient même commencé des travaux dans cette direction sous l'impulsion du conseiller fédéral Blocher. Dans l'attente de cette suppression définitive, une modification majeure de la loi est survenue en 2005 et avait vidé de son contenu une part essentielle de celle-ci. En effet, à compter de cette date, les personnes à l'étranger pouvaient acquérir des parts dans des sociétés immobilières cotées en bourse.

A l'époque, ces assouplissements étaient logiques, car la plupart considéraient que les jours de la lex Koller étaient comptés, et il s'agissait d'une suppression de la loi par étapes. Aujourd'hui, le climat a radicalement changé. Même les opposants à ces motions n'envisagent plus de supprimer la lex Koller. Si le climat a changé et si nous entendons maintenir ce dispositif de protection, il faut alors revenir, comme le propose l'auteure de la motion, au statu quo ante.

L'adoption de ces motions permettrait au Conseil fédéral d'examiner en profondeur les points sur lesquels une modernisation de la lex Koller s'impose. Bien sûr, je n'ignore pas, parce que j'y ai été soumis comme vous, le lobbying aussi tardif que massif auquel nous avons été soumis dans cette affaire. J'y vois - et je le dis avec franchise - beaucoup plus la confirmation des intérêts colossaux de certains investisseurs étrangers sur le marché suisse qu'une contribution à une discussion posée et sereine sur la modernisation nécessaire de la lex Koller.

Permettez-moi simplement de rappeler quelques éléments de contexte. Premièrement, la lex Koller vise tout d'abord à garantir une protection particulière du sol en Suisse. Deuxièmement, nous avons un sol limité entièrement affecté aux besoins de la population et de l'environnement. Troisièmement, sa valeur est le plus souvent directement influencée par des infrastructures publiques, financées par l'impôt. Dans ces circonstances, nos prédécesseurs ont fait preuve de sagesse en prévoyant que la rente foncière devait, dans la mesure du possible, rester en Suisse et profiter en premier lieu aux contribuables résidant en Suisse quel que soit leur passeport. Le sol Suisse - c'est l'esprit de cette loi - ne saurait servir simplement à placer des capitaux étrangers à des fins de rendement ou, pire encore, à des fins de spéculation.

Peut-être justifiées dans les années 1990, la suppression de l'obligation d'autorisation pour les immeubles commerciaux et l'ouverture des capitaux de sociétés immobilières à des acteurs étrangers ne sont plus défendables aujourd'hui. On assiste, en milieu urbain, à une course aux investissements dans les grands projets immobiliers, à un véritable activisme de fonds spéculatifs, appuyés le plus souvent sur des produits dérivés. Cette évolution n'est pas étrangère à l'explosion des coûts de l'immobilier locatif. Je veux bien en convenir avec le porte-parole de la majorité que ce n'est pas la seule cause de l'explosion des coûts, mais c'est une cause, et les assouplissements de la lex Koller pèsent aujourd'hui sur les ménages et contribuent à paupériser les classes moyennes. Il convient donc de se poser la question de la nécessité d'agir.

Pour le Conseil fédéral, pour le Conseil national, qui a adopté tacitement les deux motions, pour l'auteure de la motion, c'est nécessaire sur deux points: premièrement, sur l'immobilier commercial. Les afflux de capitaux dans ce domaine ont généré des hausses massives de prix. Celles-ci ont contribué à chasser de nos centres-villes les commerces locaux, pour faire place à de grandes chaînes internationales, à une forme de "starbuckisation" collective. Les PME qui doivent se maintenir dans les centres urbains pour des motifs commerciaux voient leurs coûts de logement exploser. Nous devons donc aujourd'hui reprendre en main cet immobilier commercial, à tout le moins tout faire pour freiner cette évolution. C'est d'autant plus important que, outre les PME, les ménages aussi sont concernés. En effet, la plupart de ces projets immobiliers sont aujourd'hui de caractère mixte. Ils mélangent activités commerciales et logements. C'est le plus souvent une exigence même des communes et des plans d'aménagement que de prévoir dans ces zones une forme de mixité sociale, afin de garantir un équilibre minimal des activités qui y sont déployées. Le risque d'un détournement de la lex Koller par ce biais est patent, comme il l'est lors de la transformation de bureaux en logements ou lors d'un dézonage ultérieur.

Dans l'intérêt de nos PME, mais aussi pour éviter de vider de son sens la lex Koller, je vous propose d'accepter la motion Badran 13.3975. Ce texte est suffisamment souple pour permettre aux entreprises étrangères actives en Suisse ou aux multinationales contrôlées par des capitaux étrangers d'obtenir sans problème les autorisations nécessaires dans la mesure où elles utilisent des locaux commerciaux acquis pour leurs propres activités. Je ne crois pas qu'il s'agisse d'une charge administrative déraisonnable. Lorsque Nestlé implante une nouvelle usine Nespresso, ce n'est pas l'autorisation au sens de la lex Koller qui entravera cette multinationale et compliquera ses processus administratifs, mais probablement plutôt les dizaines, peut-être même les centaines de procédures parallèles qu'il faudra mener pour obtenir les autorisations environnementales, de construction ou autres. C'est donc quelque chose qui est parfaitement possible.

Cette motion prévoit de plus une exception pour l'hôtellerie. C'est donc une motion très souple mais qui restreindra utilement les placements purement spéculatifs de fonds étrangers en Suisse dans de l'immobilier commercial ou partiellement commercial.

La seconde motion - la motion 13.3976 - vise quant à elle à supprimer les privilèges accordés aux sociétés cotées en bourse. Ces sociétés sont en forte expansion: plus 140 pour cent en cinq ans. La capitalisation des fonds augmente également dans une proportion inquiétante: plus 48 pour cent durant la même période. Regardez les centres-villes de Zurich, de Genève, de Lausanne, de Lucerne: quelles sont les sociétés qui investissent dans les grands projets immobiliers? Il s'agit pour l'essentiel de sociétés immobilières dont une grande partie des capitaux est de provenance étrangère, une provenance américaine notamment pour les deux plus importantes d'entre elles, avec Blackstone, fonds spéculatif bien connu. Ces sociétés constituent un facteur majeur de la hausse des coûts de l'immobilier, tant il est vrai que la plupart d'entre elles sont intéressées à une rentabilité à court terme.

Compte tenu de la rareté du sol, rareté que nous avons encore renforcée avec la loi sur l'aménagement du territoire, et de l'abondance des capitaux disponibles aujourd'hui sur le marché immobilier, la concurrence est vive pour obtenir des terrains à des prix attractifs. Les prix s'envolent et les acteurs institutionnels suisses, à commencer par les caisses de pension et les coopératives, sont mis en difficulté. Il aurait été intéressant à ce titre que l'Association suisse des institutions de prévoyance mène auprès de ses membres une enquête et ne se borne pas à nous soumettre une prise de position émanant de ses organes dirigeants. L'écho que nous entendons de la part des gens chargés du placement dans les caisses de pension est assez différent de ce que la tête de ces institutions défend publiquement.

Il est pour moi inutile de vous rappeler que le marché immobilier est tendu, que la Banque nationale suisse, le Conseil fédéral et nombre d'économistes considèrent que les prix de l'immobilier sont anormalement élevés et qu'il existe un risque de bulle. La charge hypothécaire des ménages, à savoir 142 pour cent du revenu national brut, constitue un risque pour notre économie et un record. La présence de capitaux étrangers investis massivement dans notre immobilier contribue à tendre le marché. [PAGE 395]

Compte tenu de cette situation, nous n'avons besoin ni de ce type de placements ni de capitaux étrangers pour financer notre marché immobilier. Ceux-ci sont contre-productifs. Il convient de revenir à la législation qui était celle que nous connaissions au début des années 1990; il convient de revenir à une législation qui garantisse que le sol suisse reste en mains suisses, que la rente foncière reste en mains des contribuables de notre pays, quel que soit leur passeport.

Nous traitons deux motions. Celles-ci devront être concrétisées par le Conseil fédéral lorsqu'il transmettra au Parlement un projet de révision de la lex Koller. Nous pouvons feindre d'ignorer que les choses ont changé ces dernières années et qu'elles ont changé d'une manière pas toujours positive. Nous pouvons prendre acte de ces changements, aller dans la voie proposée par l'auteure des motions, inciter le Conseil fédéral à réviser rapidement la lex Koller, nous prononcer à nouveau lorsque le projet précité nous sera soumis. Une fois que toutes les analyses nécessaires auront été faites, nous pourrons prendre la décision définitive d'aller dans la direction indiquée par les deux motions. Aujourd'hui, en rejetant les motions, vous envoyez un signal extrêmement négatif aux acteurs du marché immobilier; vous envoyez un signal négatif aux locataires, qui se trouvent toujours davantage affaiblis par l'augmentation des prix du logement et par les difficultés toujours plus grandes qu'ils ont à se loger, et aux PME de notre pays, qui sont de plus en plus souvent aux prises avec les difficultés toujours plus grandes à trouver des locaux adaptés.

Alors, bien sûr, la situation n'est pas partout la même. Bien sûr, on ne parle pas ici, en premier lieu, de l'acquisition de résidences secondaires par des étrangers. Cela n'est pas l'objet de ces motions. L'objet de ces motions est de savoir si nous voulons continuer à permettre que nos centres-villes soient colonisés par des entreprises étrangères qui construisent pour des contribuables résidant à l'étranger des logements ou des locaux commerciaux hors de prix pour nos entreprises et pour les locataires en Suisse. Cette nécessité d'agir me paraît aujourd'hui établie par l'évolution du marché et par l'évolution des loyers et des coûts du logement dans notre pays. Nous ne donnons ni plus ni moins que le mandat au Conseil fédéral de proposer une modernisation de la lex Koller et de faire en sorte qu'au moins sur ces deux points la discussion puisse se poursuivre.