Germann Hannes · Ständerat · 2010-06-17

Wortprotokoll

Ich beantrage Ihnen, in Absatz 2 lediglich Folgendes aufzuführen: "Der Rahmen wird aufgrund der orts- oder quartierüblichen Mietzinse bestimmt." Der Rest im bundesrätlichen Entwurf, also der zweite Satz, ist zu streichen.

Das ist jetzt die erste Nagelprobe: Wir sind eingetreten, und Herr Luginbühl hat gesagt, sein Ziel sei es, die Sache auf den historischen Kompromiss zwischen Mietern und Vermietern zurückzuführen - und das hier ist eben einer der Eckpfeiler. Gemäss der Vorlage des Bundesrates werden für Geschäftsräume im Unterschied zu den Wohnräumen keine offiziellen Vergleichsmietzinse erhoben. Mieter- und Vermieterorganisationen waren sich im Rahmen der Kompromissverhandlungen stets darin einig, dass die Missbräuchlichkeit von Geschäftsmieten aufgrund der bereits im geltenden Recht bekannten orts- und quartierüblichen Mieten zu beweisen sei. Die bundesgerichtliche Rechtsprechung verlangt heute für den Beweis der Orts- respektive Quartierüblichkeit eines Mietzinses mindestens fünf vergleichbare Mietobjekte. Der Bundesrat hält auf Seite 375 der Botschaft zur vorliegenden Revision fest, dass die Beweisführung der Orts- respektive Quartierüblichkeit nach neuem Recht für den Mieter erleichtert werden soll, indem drei Vergleichsobjekte genügen. Dies will der Bundesrat in der Verordnung zum Mietrecht regeln.

In Abänderung der Vernehmlassungsvorlage und entgegen dem Kompromiss der Mieter- und Vermieterorganisationen sieht die bundesrätliche Vorlage zusätzlich vor, dass der Beweis für die Missbräuchlichkeit des Anfangsmietzinses von Geschäftsmieten auch aufgrund branchenüblicher Mietzinse erbracht werden kann. Die Botschaft schweigt sich freilich darüber aus, wie dies zu geschehen hat. Der Bundesrat will dies auf Verordnungsebene festlegen.

Ich beantrage wie gesagt, diesen Zusatz zu streichen, denn die Beurteilung der Missbräuchlichkeit aufgrund der Branchenüblichkeit ist völlig verfehlt. Wer gibt vor, was branchenüblich ist? Man stelle sich die Konsequenz vor: Die jeweilige Branche, also die Geschäftsmieter, könnte in ihren Branchenrichtlinien den Gebäudeeigentümern beziehungsweise den Vermietern einseitig diktieren, wie hoch die Mietzinse für Büro- und Geschäftsräume beispielsweise von Banken sein dürfen. Der Metzgermeisterverband könnte den Vermietern von Metzgereilokalen vorschreiben, wie viel Miete sie für die Vermietung eines Lokals verlangen dürften. Das liesse sich beliebig ausdehnen.

Eine solche Regelung ist nun wirklich nicht angemessen. Die Missbrauchsgrenze ist durch den Gesetzgeber und nicht durch die Interessenvertreter der Geschäftsmieter zu bestimmen. Das Abstellen auf branchenübliche Mietzinssätze ist auch sachlich falsch. Die Missbräuchlichkeit eines Mietzinses ist wie heute objektbezogen und nach den gesetzlich festgelegten Kriterien - Lage, Fläche, Zustand, Bauperiode und Ausstattung, analog zu Absatz 3 von Artikel 269 - zu bemessen und nicht bezogen auf die jeweilige Branche des aktuellen Mieters.

Mit der Reduktion der Anzahl beizubringender Vergleichsobjekte von heute fünf auf künftig drei gemäss Botschaft ist die Beweisführung gegenüber heute in genügender Weise gelockert worden. Das Kriteirum der Orts- und Quartierüblichkeit ist damit praktikabel genug; weitere Regelungen sind unnötig.

Noch ein Hinweis auf die Anträge der Mehrheit: Diese will neben der Orts- und Quartierüblichkeit auch eine Beweisführung aufgrund des angemessenen Ertrags zulassen. Dieser Bezug zur Rendite widerspricht dem Zweck der vorliegenden Revision, weil gerade eine Abkehr von der heutigen Kostenmiete und der kostenbezogenen Ertragsberechnung erfolgen soll. Die Fahne enthält auf Seite 3 denn auch zu Recht den Hinweis, dass der vorliegende Entwurf bezüglich der Mietzinsvorschriften von Artikel 269 bis 269h eine Totalrevision ist - eben ein konsequenter Systemwechsel. Demgemäss wird auch bei der Wohnraummiete im Gegensatz zum geltenden Recht nicht mehr der übersetzte Ertrag, gemäss Rechtsprechung die Nettorendite, als Mass für die Missbräuchlichkeit herangezogen, sondern es wird ausschliesslich auf das auch marktnähere, kostenunabhängige Kriterium der Vergleichsmiete abgestellt.

Ich bitte Sie daher, meinem Antrag zu folgen und damit einen Schritt zurück in Richtung des historischen Kompromisses zu tun.