Epiney Simon · Ständerat · 2001-12-04

Wortprotokoll

L'initiative populaire "pour des loyers loyaux" a obligé votre commission à trouver des accommodements entre des intérêts apparemment contradictoires. Il s'agissait en effet d'élaborer un concept qui respecte la norme constitutionnelle réprimant les abus locatifs, qui prévoie des règles simples où propriétaires et locataires trouvent leur compte, qui n'aboutisse ni à une étatisation des loyers, ni à une libéralisation désordonnée du marché, qui garantisse un retour sur investissement sans assécher le locataire, qui définisse un cadre juridique plus clair, plus simple dans lequel chacun peut se reconnaître.

A l'instar du Conseil fédéral et du Conseil national, nous avons estimé que l'initiative, qui veut calculer des loyers sur la base d'un taux hypothécaire moyen lissé sur cinq ans, n'était pas acceptable et qu'il convenait dès lors de faire un contre-projet à cette initiative.

Nous avons défini comme objectif, d'une part, de supprimer le couplage des loyers avec le taux d'intérêt et, d'autre part, d'examiner plusieurs variantes. Nous avons d'abord imaginé que nous pourrions introduire en Suisse la liberté totale du marché. Nous avons immédiatement renoncé à cette possibilité, car elle est contraire à la constitution, ensuite elle n'est politiquement pas défendable puisque 75 pour cent des Suisses sont des locataires. Nous avons également estimé qu'elle menaçait la paix des loyers que nous connaissons depuis quelques années dans ce pays.

Nous avons examiné ensuite le concept basé sur la valeur de rendement. Là aussi, nous avons écarté cette possibilité, car nous avons estimé que le calcul de la valeur de rendement est difficile à faire, qu'il incorpore des risques d'arbitraire et qu'il n'a pas donné de très bons résultats en Suisse jusqu'à présent, sauf lorsqu'il s'agit de bâtiments que j'appellerai classiques.

Nous nous sommes donc arrêtés sur deux autres variantes que nous avons retenues comme étant acceptables pour la cohésion du pays. Nous avons d'abord admis la valeur [PAGE 845] comparative. Comme critère alternatif, nous avons défini qu'un loyer est abusif lorsqu'il dépasse de 15 pour cent le loyer demandé pour des locaux comparables. Et cet examen, pour savoir si un loyer est abusif, peut être fait par le locataire en début de bail, puis répété à intervalles de cinq ans.

Nous avons accepté, comme autre concept, que le loyer peut être indexé selon l'indice suisse des prix à la consommation. Vous l'avez entendu tout à l'heure de la part de M. Pfisterer, ce système est simple. La référence à l'indice précité est largement connue et acceptée par la population, en rappelant que, de 1990 à 1998, les loyers ont augmenté en Suisse d'environ 28 pour cent, alors que le coût de la vie a augmenté de 18 pour cent. C'est donc un indice qui, a priori, est plutôt favorable au locataire au niveau des chiffres.

La divergence que nous avons avec le Conseil national consiste dans le fait que la commission vous propose d'accepter une indexation à 100 pour cent et non pas à 80 pour cent. Le Conseil fédéral et le Conseil national ont estimé que 80 pour cent, c'était plus sage parce que, dans l'indice, 20 pour cent concernent déjà le loyer. On compterait donc à double le loyer, selon le Conseil fédéral et le Conseil national, en prenant 100 pour cent.

Après avoir entendu différents professeurs, ainsi que le président de la Banque nationale suisse, nous sommes arrivés à la conclusion que l'indexation à 100 pour cent est tout à fait appropriée et qu'elle est aussi dans l'intérêt du locataire parce que, en Suisse, si les loyers sont chers, c'est parce qu'il n'y a pas suffisamment d'offre sur le marché du logement. C'est un peu comme dans le pétrole: plus vous avez de pétrole sur le marché, plus les prix baissent, et moins vous avez de pétrole sur le marché, plus les prix augmentent. C'est une règle économique que nous connaissons bien. Donc, de l'avis de beaucoup d'experts en matière économique, c'est dans l'intérêt du locataire qu'il faut inciter les gens à investir dans l'immobilier au lieu de les dissuader, car un désintérêt pour ce marché serait, à court terme, préjudiciable aux intérêts du locataire.

Brièvement: comment pourrait-on définir le concept que nous avons essayé d'élaborer dans le sillage de ce qui avait été décidé au Conseil national? Nous avons d'abord dit qu'il faut partir du principe qu'en Suisse, la liberté des contrats doit rester la règle et que locataires et propriétaires sont libres de contracter. Nous avons admis qu'ils sont libres notamment d'échelonner les loyers. Ils sont libres de se référer aux conventions-cadres, lorsqu'elles existent. Les parties sont libres d'accepter qu'en cas de plus-value apportée à l'objet, la répercussion sur les loyers puisse également se faire.

Ensuite, nous avons soumis les locaux commerciaux aux mesures qui protègent les locataires. Nous avons eu à ce sujet un très vaste débat pour se demander s'il était justifié que les PME soient également l'objet de mesures de protection particulières puisqu'on doit normalement attendre d'un entrepreneur qu'il soit capable de conclure un contrat en toute connaissance de cause, comme on exige de lui qu'il connaisse un peu la comptabilité, qu'il soit capable de mener un commerce, qu'il connaisse le droit du travail, etc. Donc, on pourrait légitimement attendre de lui qu'il soit capable de conclure également un contrat de bail sans être spécialement en position de faiblesse. Finalement, nous avons plutôt opté pour la protection des PME, parce que la tendance actuelle est de dire: "Dès qu'une entreprise a pignon sur rue, a une clientèle particulière, fait de bonnes affaires et commence à être reconnue par la clientèle - pensons à un coiffeur, à un boucher, etc. -, le propriétaire rompt le contrat dès qu'il le peut pour profiter du fait que le locataire a apporté une espèce de plus-value à son local commercial. De la sorte, il abuse de la situation pour imposer une augmentation de loyer." C'est pour cette raison que nous avons finalement penché, après de longues discussions, en faveur également d'une protection des loyers commerciaux.

Deuxièmement, nous avons essayé de définir quand un loyer est abusif puisque cette question a donné l'occasion à la jurisprudence de développer toute une série de concepts qui provoquent une certaine insécurité juridique. Comme évoqué précédemment, un loyer est abusif lorsque, par comparaison avec d'autres loyers du quartier, il dépasse de plus de 15 pour cent cette valeur de référence. Il est également abusif s'il dépasse l'indice suisse des prix à la consommation. A cet effet, le locataire devra accepter une fois par année une augmentation de son loyer sur la base de la moyenne des deux années précédentes. Il est entendu que le locataire pourra contester son loyer, soit au début dans les 30 jours après la signature, soit après un délai de cinq ans.

La commission a passé également beaucoup de temps à examiner la proposition de minorité Dettling. La proposition Dettling a l'avantage d'être très simple, avec l'inconvénient d'être simpliste. Elle supprime le couplage avec le taux hypothécaire. Elle a l'avantage de rendre, apparemment en tout cas, attractif l'investissement dans l'immobilier. Mais, de l'avis de votre commission, elle a toute une série d'inconvénients.

D'abord, elle est plutôt contraire à la constitution en matière de protection des locataires. Elle nous paraît politiquement suicidaire en votation populaire, puisque, je l'ai rappelé tout à l'heure, 75 pour cent des Suisses sont des locataires. Ensuite, elle ignore complètement le contexte économique. Elle contrevient à l'équilibre entre prestations et contre-prestations. Elle ne tient compte ni du fait que nous pourrions nous trouver dans une période d'inflation, ni que nous pourrions être dans une région où il y a pénurie ou, au contraire, surabondance de logements. Bref, c'est un espèce de taux martial qui serait décrété qui ne nous paraît pas conforme à la philosophie qui a prévalu jusqu'à maintenant dans le cadre des rapports entre propriétaires et locataires.

C'est pour cette raison que nous vous invitons à suivre les propositions de la majorité de la commission, qui sont des propositions qui se rapprochent du projet et du Conseil fédéral et des décisions du Conseil national.