Lauri Hans · Ständerat · 2001-12-04

Wortprotokoll

Der Berichterstatter hat auf die grosse gesellschafts- und wirtschaftspolitische Bedeutung hingewiesen, die dieser Teilrevision des Mietrechtes zukommt. Es geht in der Tat darum, einen tauglichen Kompromiss in einem grossen Spannungsverhältnis zwischen verschiedenen Aspekten zu finden. Diese Aufgabe empfinde ich als umso anspruchsvoller, als sich die von der Kommission für Rechtsfragen beigezogenen Experten gemäss den schriftlichen Unterlagen der Kommission in kaum einem Fall klar dazu geäussert haben, dieser oder jener Problemlösung sei eindeutig zuzustimmen, da damit die angestrebten Ziele erreicht werden könnten. Dies gilt insbesondere für die entscheidenden wirtschaftlichen Effekte, die mit der Revision erreicht werden sollen, sei dies auf der Mieter- oder auf der Vermieterseite.

[PAGE 849] Der Berichterstatter hat auch sehr gut das Spannungsfeld ausgeleuchtet, in dem wir uns befinden. Um Ihnen Wiederholungen zu ersparen, möchte ich nur einen Aspekt noch einmal hervorheben, nämlich die Notwendigkeit, privaten Investoren in Konkurrenz zu anderen Anlagemöglichkeiten - das ist das Entscheidende - genügend Anreize für Investitionen in Mietwohnungen zu belassen.

An dieser Stelle ist auf eine Äusserung des von der Kommission beigezogenen Experten Schips von der ETHZ zu verweisen, der sich mit der Attraktivität von Investitionen in Wohngebäuden befasst hat und zum Schluss gekommen ist, der Rückzug privater und institutioneller Investoren aus diesem Anlagebereich sei augenfällig. Die Daten zeigten zudem deutlich, "dass gesamthaft gesehen in den letzten Jahrzehnten vor allem bei den Wohngebäuden die notwendigen Unterhaltsinvestitionen nicht oder nicht ausreichend getätigt werden konnten und so die Bausubstanz vernachlässigt wurde". Wie Kollege Schweiger schon erwähnt hat, ist aber nur bei genügender Investitionstätigkeit ein Markt zu schaffen, der dann letztlich auch für den Mieter gute Rahmenbedingungen abgibt.

Ich gehe davon aus, dass die Volksinitiative gemäss Empfehlung von Bundesrat und Nationalrat abgelehnt werden soll und der geltende Rechtszustand zu verbessern ist. Mit unserem Berichterstatter sehe ich, dass an sich zahlreiche Möglichkeiten bestehen, weiter vorzugehen. Im Vordergrund stehen aber doch eigentlich nur zwei Varianten, nämlich die der Mehrheit der Kommission und die der Minderheit. Ich äussere mich im Folgenden deshalb nur zu diesen beiden.

Der bedeutendste Konzeptunterschied zwischen der Mehrheit und der Minderheit der Kommission findet sich im Artikel 269a über die Mietzinserhöhung im Allgemeinen. Wir haben darüber jetzt schon einiges gehört. Die Mehrheit will Mietzinserhöhungen zulassen, wenn sie sich auf die Entwicklung des Landesindexes der Konsumentenpreise stützen, und zwar soll diese Stützung zu 100 Prozent erfolgen. Im Konzept der Minderheit soll eine Mietzinserhöhung während der ersten zwei Jahre nach Mietbeginn ausgeschlossen sein und dann - das ist auch wichtig - bis zu 4 Prozent pro Jahr möglich sein, ohne dass sie missbräuchlich wäre.

Die Minderheit hat die Argumente der Einfachheit und guten Planbarkeit auf ihrer Seite. Sie betont, die 4 Prozent seien eine obere Grenze. Ob sie ausgeschöpft werden könnte, bestimme der Markt. Auch sei offen, ob mit ihr der berechtigte Anspruch des Investors auf einen Anlageerfolg erfüllt werden könne, der Vorschlag beinhalte für diesen also auch ein Risiko.

Man muss sich indessen bewusst sein, dass der maximale Mieterhöhungssatz von 4 Prozent pro Jahr umgesetzt als Zinseszinsformel und damit als Exponentialfunktion - das wurde soeben richtig ausgeführt - schon nach wenigen Jahren zu beachtlichen Mietzinssteigerungen führt. Bei einer angenommenen Teuerung von durchschnittlich 2 Prozent und einer Mietzinsentwicklung im Umfang dieser Teuerung beträgt im sechsten Jahr die Differenz zwischen den beiden Modellen bereits knapp 6 Prozent, im zehnten Jahr 14 Prozent. Bei 3 Prozent Teuerung beträgt die Differenz im sechsten Jahr allerdings bloss knapp 1 Prozent und im zehnten rund 5 Prozent, das ist zuzugeben.

Ich glaube aber trotzdem nicht, dass wegen der potenziellen Übersteuerungsgefahr, die in diesem Mechanismus steckt, der eine Entwicklung unabhängig von der tatsächlichen Entwicklung der Bewirtschaftungs- und Unterhaltskosten zulässt, die Ziele des Mieterfriedens und der Verteilungsneutralität mit genügender Zuverlässigkeit sichergestellt werden können. Dies gilt umso mehr - darauf wurde zu Recht hingewiesen -, als die Teuerung in den zurückliegenden Jahren relativ tief war. Niemand weiss, wie sie sich in der Zukunft entwickeln wird. Es ist aber eine neue Tatsache, dass sich das Gros der Löhne nicht mehr mit Selbstverständlichkeit deutlich schneller entwickelt als die Teuerung. Die Frage des Mieterfriedens ist hier also ernsthaft zur Diskussion gestellt.

Diese Argumentation wäre dann falsch, wenn der Mieter den Auswirkungen mit einem Wohnungswechsel ausweichen könnte. Ich zweifle indessen, ob es selbst bei einem beachtlichen Leerwohnungsbestand oft dazu kommen würde, da die Transaktionskosten den Mieter in zahlreichen Fällen eben doch davon abhalten würden und da Wohnungen generell nicht ein rasch auswechselbares Gut darstellen.

Zu diskutieren wird meines Erachtens in der Detailberatung noch sein, ob für den Vermieter der Anpassungsmechanismus über die Teuerung in jedem Fall genügt, oder ob neben der Anpassungsmöglichkeit bei Mehrleistungen gemäss Artikel 269d bis OR eine weitere Möglichkeit geschaffen werden muss. Die Diskussion darüber wird bei der Behandlung von Artikel 269a Absatz 2 zu führen sein, wenn es um den Eventualantrag der Minderheit Dettling gehen wird.

Es gibt einen zweiten wesentlichen Unterschied zwischen den beiden Modellen, auf den Kollege Stadler hingewiesen hat, nämlich den generellen Ausschluss von Geschäftsräumen. Meines Erachtens kommt dieser generelle Ausschluss nicht in Frage, weil damit ein Verstoss gegen die Verfassung vorliegen würde, mindestens in der Lesart des Bundesamtes für Justiz und auch in der Lesart des als Experten beigezogenen Bundesgerichtspräsidenten.

Ich habe Verständnis dafür, dass gewisse Geschäftsräume vom Schutz auszuschliessen sind, umso mehr, als wir eine entsprechende Mitteilung vom Gewerbeverband erhalten haben, man sei zu einem solchen Kompromiss bereit. Das Problem ist nur, dass uns heute keine differenzierte Regelung vorliegt und eine solche in der Plenumsdiskussion mit Sicherheit auch nicht erarbeitet werden kann. Die Schlussfolgerung daraus ist die, dass ich dafür plädieren werde, an der Unterstellung auch der Geschäftsräume festzuhalten und dem Nationalrat und seiner Kommission für Rechtsfragen dann allenfalls die Möglichkeit zu eröffnen, eine differenziertere Lösung zu umschreiben, analog der Lösung bei den Luxuswohnungen, wo eine solche Differenzierung, wenn auch in einem anderen Bereich, ebenfalls möglich gewesen ist.

Zusammengefasst: Ich werde mich also auf dem Weg der Kommissionsmehrheit bewegen und zur gegebenen Zeit dann noch weiterdiskutieren wollen, ob die Fortentwicklung mit dem Teuerungsindex allenfalls eine Erweiterung erfahren muss.