Studer Jean · Ständerat · 2001-12-05

Wortprotokoll

Jusqu'à maintenant, il m'apparaît qu'on a eu une certaine cohérence dans les décisions que nous avons prises. Nous avons considéré que le marché devait pleinement jouer son rôle au début du contrat de bail et qu'il pouvait pleinement jouer son rôle en cours de bail pour vérifier si le loyer était abusif ou pas. En fait, cette référence au marché au début du bail me semble, en bonne théorie de liberté économique, juste: j'ai plusieurs biens à dispositions - pour autant qu'on admette que le marché du logement m'offre la même liberté qu'à la Migros ou qu'à la Coop -, je choisis lequel? Pour contrôler que les prix ne soient pas excessifs, je peux prendre éventuellement la comparaison avec d'autres produits semblables.

Mais la liberté du commerce et de l'industrie, c'est aussi le respect des contrats. C'est le respect des contrats qu'on signe. La liberté du commerce et de l'industrie, si c'est le respect des contrats qu'on signe, ce n'est pas donner le droit à une partie d'imposer considérablement la teneur du contrat. Or, ce que propose la minorité de la commission, c'est ça! C'est un déséquilibre complet de la relation contractuelle. C'est un déséquilibre complet, pourquoi? Parce qu'on donne à une des parties le droit non seulement de maintenir la valeur réelle du prix convenu au départ - on a serré les mains, on a prévu que le loyer serait de 1300 francs et on a garanti que ces 1300 francs resteraient 1300 francs quel que soit le coût de la vie: c'est ce qu'on a décidé hier -, mais on voudrait maintenant donner à une des parties, le bailleur, le droit après cinq ans d'augmenter de 15 pour cent - de 15 pour cent! - le montant du loyer qui a été convenu, et puis encore, cinq ans après, de 15 pour cent supplémentaires.

Ce n'est pas 15 pour cent supplémentaires, c'est 15 pour cent du supplément de 15 pour cent, et on retrouve là un petit effet exponentiel qui était déjà dans la proposition de minorité Dettling, à l'article 269a alinéa 1er.

En fait, on a vu hier que, généralement, les bailleurs utilisaient au mieux les possibilités d'augmentation que leur offrait la loi, raison pour laquelle l'augmentation des loyers a été de plus du double de celle de tous les autres biens de consommation.

Cela veut dire qu'au bout de dix ans, le bailleur pourra augmenter le loyer de 30 pour cent. Pourquoi? Parce que quand il aura trouvé un logement semblable au sien, on lui offre la possibilité d'augmenter encore le loyer jusqu'à plus 15 pour cent. C'est la référence à l'article 269. Est-ce que vous trouvez normal que lorsqu'on signe un contrat, une des parties puisse se voir reconnaître le droit d'augmenter de 30 pour cent le prix convenu?

Quand j'ai réfléchi à cette proposition, j'ai essayé d'imaginer une autre relation contractuelle qui présente un peu les mêmes caractéristiques, à savoir un rapport de dépendance, lequel existe entre le locataire, qui a besoin de son logement, et le bailleur. J'en ai trouvé un dans les grands travaux de la Confédération. Est-ce qu'on accepterait que la Confédération fasse construire ses tunnels par des entreprises qui se verraient justement garantir l'adaptation du prix à l'indice du coût de la construction, mais encore qui pourraient dire, tous les cinq ans: "Je réévalue mes soumissions jusqu'à 15 pour cent de plus que les prix qu'on pratique maintenant"? Est-ce que, dans un rapport de ce type-là, on accepterait qu'une des parties se voie reconnaître le droit unilatéral d'augmenter ses prix de 15 pour cent?

Reconnaître le droit d'augmenter de 15 pour cent après cinq ans, sans que cette partie ait fait quoi que ce soit? Lorsque le propriétaire signe son contrat et fixe son loyer, il arrête un prix qui paraît correspondre à ses investissements, son rendement, la couverture de ses frais d'entretien. Sans faire quoi que ce soit d'autre, sans améliorer la qualité du logement, sans forcément devoir faire face à des exigences hypothécaires différentes, il se verrait accorder le droit d'augmenter de 15 pour cent tous les cinq ans, en plus du droit qu'on lui a assuré hier de maintenir la valeur réelle du prix initialement convenu! La proposition de minorité Dettling, que le Conseil des Etats a rejetée hier, avait cet effet exponentiel de 4 pour cent chaque année sur le dernier loyer; ici, on a 15 pour cent tous les cinq ans sur le dernier loyer, mais on n'arrive pas loin non plus d'une augmentation du loyer initial supérieure en tout cas à 30 pour cent après dix ans, sans modification des conditions de base, et cela ne me paraît guère cohérent avec la décision d'hier. Cela me paraît aussi, finalement, créer un nouveau couplage. On a voulu découpler entre le loyer et les taux hypothécaires et on va créer maintenant un couplage avec une référence de marché, qui ne correspond pas forcément à la situation individuelle.

J'ai bien entendu ce que nous disait M. Schweiger sur le problème auquel pourrait être confronté le bailleur qui doit faire face, tout d'un coup, à une situation financière différente de celle qui était la sienne au moment de la conclusion du bail.

On dit en substance qu'à ce bailleur, on doit lui permettre de s'adapter sur le marché. J'expliquerai comment le bailleur qui est dans cette situation peut réagir, mais je voudrais ici dire que la plupart des bailleurs savent très bien comment ils fixent leur loyer de base. En acceptant cette proposition, vous donnerez à la majorité des bailleurs qui n'ont pas de modification durable de leur situation le droit d'augmenter leur bail de 15 pour cent tous les cinq ans. Quant au bailleur qui a des problèmes, qui est tout à coup confronté, pour des raisons personnelles ou de relations bancaires, avec une augmentation du taux hypothécaire et dont la situation ne lui permet plus de garantir les conditions qui étaient à l'origine du contrat, il aura comme possibilité d'exposer sa situation. Si vraiment, financièrement, il ne tourne pas, ce bailleur n'aura pas d'autre choix que de résilier le bail. On me dira: "Oui, oui, c'est gentil de résilier le bail, mais le locataire peut avoir une prolongation." Oui, on peut avoir une prolongation, mais la loi prévoit que la prolongation peut être adaptée à la nouvelle situation. C'est l'article 272c alinéa 1er: "Une partie peut demander que la décision de prolongation modifie le contrat en l'adaptant à la nouvelle situation." Ce bailleur, qui aurait tout d'un coup des difficultés inattendues, a devant lui des possibilités d'adapter le loyer dans le cadre d'une demande de prolongation et non pas d'imposer sans autre, alors qu'il n'a pas subi de changement dans sa situation, une augmentation jusqu'à 15 pour cent tous les cinq ans.

Je suis attaché à la liberté du commerce et de l'industrie, mais je suis aussi attaché au respect des contrats. Et il n'y a pas de vraie liberté du commerce et de l'industrie s'il n'y a pas de respect des contrats. Je pense qu'on doit s'en tenir quand même au respect de ce qui est convenu, en ayant encore assuré au bailleur le droit de maintenir le pouvoir d'achat de son loyer tel qu'il a été convenu au moment de la signature.

C'est pour ça que je vous propose de rejeter cette proposition dont je tiens encore à souligner qu'elle irait plus loin que la disposition du Conseil fédéral. Je m'étonne un peu que ceux qui ont critiqué virulemment le loyer comparatif - j'étais de ceux-là, mais je n'étais pas le seul - tout d'un coup y trouvent des vertus. Cela, ça m'étonne un petit peu, mais je suis encore plus étonné de voir que maintenant, on va cumuler: en effet, le Conseil fédéral prévoyait soit l'indice suisse des prix à la consommation, soit le loyer comparatif; si vous acceptez les propositions de minorité Dettling et [PAGE 872] Schweiger, vous cumulez l'indice des prix avec le loyer comparatif, et ce sera catastrophique.