AB 22127

Wortprotokoll

Nous voilà donc au plat de résistance de ce débat. Je vous rappelle brièvement que le Parlement planche depuis plus de deux ans sur une révision du droit du bail provoquée, je vous le rappelle, par l'initiative populaire dite "pour des loyers loyaux" que les Chambres proposent de rejeter.

La problématique du report sur les loyers des hausses du taux hypothécaire est un des éléments poussant à trouver une autre réglementation. Le Conseil fédéral fonde cette nouvelle réglementation sur des instruments statistiques qui ne convainquent ni les locataires ni les propriétaires, au premier abord en tout cas. Devant l'enlisement des débats et au vu des divergences entre nos deux Conseils, les milieux concernés, les locataires d'une part, propriétaires, bailleurs et régisseurs de l'autre, se sont mis à table, nourris de la pratique d'un certain dialogue - en Suisse romande principalement, il faut le dire. C'est ce qu'on a appelé, faussement peut-être, "l'accord romand", que j'appellerai dorénavant "l'accord" tout court, qui reprend pour l'essentiel le droit actuel expurgé de la référence au taux hypothécaire, notamment.

C'est ce concept qui l'a finalement emporté, après diverses péripéties au sein de la Commission des affaires juridiques, par 13 voix contre 11, en faveur du système de la minorité qui est plus en accord avec ce qui a été décidé lors des débats parlementaires antérieurs.

La Commission des affaires juridiques avait auparavant auditionné les partenaires de l'accord et traité le concept [PAGE 692] article par article, ainsi que vous l'aviez demandé lors de la session de mars 2002. De même, nous avons repris, non pas de fond en comble, mais assez sérieusement tout le concept de la minorité, qui a fait l'objet d'un réexamen de la commission. Tout cela se trouve dans le dépliant dont la lecture est un peu difficile, j'en conviens. Il s'agit donc maintenant de décider en plénum quel aiguillage nous allons suivre, quel système nous allons retenir, et la discussion par article se continuera ensuite en suivant le concept ayant obtenu la majorité.

Je vais donc tout d'abord vous exposer l'"accord romand". On l'a dit déjà, il se base sur le droit du bail actuel et sur la jurisprudence développée par le Tribunal fédéral. Au début du bail, le loyer initial reste fixé librement. Il n'y a pas de recours à la notion de loyers comparatifs au sens où l'entendent le Conseil fédéral et le Conseil des Etats, mais on fait bien plutôt référence à des notions connues et pratiquées journellement, soit à la méthode absolue qui se rapporte aux loyers usuels de la localité ou du quartier, soit au rendement net qui détermine le caractère admissible ou non du rendement des fonds propres.

Pour remplacer la référence au taux hypothécaire, on recourt au taux des intérêts des emprunts de la Confédération à 10 ans majoré de 1,5 pour cent. Le locataire pourrait donc contester le loyer initial en invoquant les loyers usuels de la localité ou du quartier ou le rendement net excessif. Si le loyer correspond à ces loyers usuels de la localité ou du quartier, il y aura encore la possibilité pour le locataire de prouver que le loyer est abusif parce qu'il procure au bailleur un rendement excessif ou qu'il résulte d'un prix d'achat manifestement exagéré. Pour sa part, le bailleur pourra s'opposer à une contestation du loyer initial en évoquant les loyers usuels de la localité ou du quartier. Il pourra aussi opposer que la chose louée ne lui procure pas un rendement excessif.

Pour les augmentations ou diminutions de loyer en cours de bail, on fait référence à la méthode relative, donc comme aujourd'hui, mais l'adaptation du loyer serait dorénavant fondée sur l'indexation au 80 pour cent de l'indice suisse des prix à la consommation (IPC) et même à 100 pour cent pour les baux conclus pour une durée minimale de cinq ans. Il s'agit là donc d'une simplification importante du droit actuel puisqu'on ne fait plus appel ni au taux hypothécaire ni aux charges d'exploitation. L'autre possibilité à laquelle on peut recourir est l'adaptation du loyer fondée sur des prestations supplémentaires du bailleur. Une fois le locataire en place, le bailleur ne pourra donc augmenter le loyer qu'en fonction de l'évolution de l'IPC, ce qui d'ailleurs est aussi prévu par le concept Cina (minorité I), mais avec un taux de 100 pour cent dans tous les cas.

Exceptionnellement, à des conditions strictes, le loyer pourrait être adapté en cours de bail selon d'autres critères que l'IPC, soit en recourant aux loyers de la localité ou du quartier s'ils existent. Le bailleur pourra les invoquer pour motiver une hausse si une période relativement longue, cinq ans selon la jurisprudence du Tribunal fédéral, s'est écoulée depuis la dernière fixation du loyer. Le bailleur peut aussi invoquer les loyers de la localité ou du quartier pour s'opposer à une demande de baisse.

Le concept de la minorité Cina reprend le modèle proposé par la Commission des affaires juridiques du Conseil des Etats prioritairement, concept qui a été rejeté par le plénum de la Chambre haute en décembre 2001.

Contrairement à l'accord qui s'en réfère aux notions de "rendement excessif" ou de "prix d'achat manifestement exagéré" repris du droit actuel, la minorité Cina fait appel à la notion de loyers comparatifs, ainsi que le Conseil fédéral, majoré de 15 pour cent pour définir l'abus. Le loyer initial est fixé librement; le locataire donc peut le contester en cas de nécessité personnelle, ou si le loyer a été augmenté considérablement.

Le contrôle se fait en fonction des loyers usuels de la localité ou du quartier, loyers comparatifs plus 15 pour cent pour les habitations. Pour l'adaptation en cours de bail, recours est fait également à l'IPC à 100 pour cent de la moyenne du renchérissement des deux années précédentes, avec possibilité pour le Conseil fédéral de réduire ce taux en cas de forte inflation. Les locataires peuvent faire contrôler, selon le concept de la minorité Cina, le loyer tous les cinq ans.

Comme déjà dit, notre Conseil se trouve à la croisée des chemins. Il a à choisir quel concept il veut privilégier. Suivant ce vote initial, nous poursuivrons nos délibérations à droite ou à gauche du trait vertical que vous avez dans votre dépliant. La majorité de la commission vous invite à voter en faveur de l'"accord romand" qui reprend le droit actuel, y compris l'ordonnance et la jurisprudence du Tribunal fédéral, tout en éliminant le report sur le loyer des hausses du taux hypothécaire, sans recourir à la méthode des loyers comparatifs, méthode hédoniste dit-on, qui effraie les locataires et les professionnels de l'immobilier: qui y voit des dangers, qui des augmentations massives des loyers, qui un risque d'une sorte d'étatisation du marché du logement.

La majorité de la commission salue le résultat des négociations ayant abouti à un accord entre deux parties si souvent antagonistes, mais désireuses de sortir de l'impasse. Cette voie est en tous points conforme au fonctionnement habituel des rapports entre partenaires sociaux dans notre pays, et il n'y a là ni corporatisme ni salazarisme comme le disent certains. Selon la majorité, toute autre solution amènerait à l'échec et à un retour à la case départ, suite à une probable votation populaire découlant du maintien de l'initiative "pour des loyers loyaux" d'abord, puis ensuite peut-être, par saccades, le lancement de l'un ou l'autre référendum contre une réforme contestée par une ou l'autre des parties.

Je vous invite donc au nom de la majorité de la commission à choisir la voie de la raison et de la concertation, soit l'"accord romand".