preparatory:AB 239542

Wortprotokoll

Je m'exprime en tant que rapporteur de langue française. Je déclare préalablement mes liens d'intérêts: sur le plan professionnel, je suis secrétaire général de la Fédération romande immobilière et directeur de la Chambre vaudoise immobilière, en cette qualité je suis un salarié et j'ai donc un employeur.

S'agissant du rapport de la commission, j'aimerais tout d'abord rappeler que la commission a examiné l'initiative populaire "Davantage de logements abordables" lors de ses séances du 14 août et du 23 octobre 2018. Cette initiative, comme vous l'avez déjà compris, vise à ce qu'au moins 10 pour cent des nouveaux logements construits en Suisse soient déclarés d'utilité publique. Cette initiative prévoit également la possibilité pour les cantons et les communes d'exercer un droit de préemption sur les terrains adaptés à la construction de logements d'utilité publique. Sont notamment visés les terrains qui appartiennent à la Confédération ou à des entreprises proches de la Confédération, comme les CFF. Enfin, l'initiative charge la Confédération de veiller à ce que "les programmes des pouvoirs publics visant à encourager les assainissements n'entraînent pas la perte de logements à loyer modéré".

Lors de ces deux séances, la commission a également examiné le contre-projet indirect présenté par le Conseil fédéral qui vise à octroyer un crédit-cadre de 250 millions de francs pour une période de dix ans en vue d'augmenter la dotation du fonds de roulement en faveur de la construction de logements d'utilité publique.

La commission a également eu l'occasion d'examiner un rapport élaboré par l'Office fédéral du logement, un rapport complémentaire demandé par la commission concernant les modalités actuelles d'application de l'article 108 de la Constitution fédérale. Au nom de la commission, j'aimerais remercier l'Office fédéral du logement d'avoir rendu ce rapport de qualité dans un délai extrêmement bref. Ce rapport est public, il peut être téléchargé sur le site de la Confédération.

Sur la base de l'ensemble des documents analysés et à la suite de riches débats, la commission vous propose, par 18 voix contre 6 et 1 abstention, de recommander le rejet de l'initiative populaire. Comme vous pouvez le constater, il y a une minorité Töngi qui vous invite à recommander l'acceptation de l'initiative populaire.

Par ailleurs, la commission vous propose, par 13 voix contre 11 et aucune abstention, de ne pas entrer en matière sur le contre-projet indirect proposé par le Conseil fédéral. Une minorité Müller Leo propose d'entrer en matière sur ce projet.

S'agissant de l'initiative populaire, la minorité Töngi propose de recommander l'acceptation du texte. Pour elle, la Confédération et les cantons doivent davantage agir en faveur du logement d'utilité publique. Selon cette minorité, les logements construits par des coopératives d'habitation seraient en moyenne 20 à 25 pour cent meilleur marché que les logements construits par des promoteurs privés, et il faudrait aussi pouvoir construire des logements à loyer abordable sur des terrains appartenant notamment aux CFF.

Pour la majorité de la commission, l'initiative est excessive et irréaliste. La situation du marché immobilier varie d'une région à l'autre. Il est donc insensé de vouloir imposer un pourcentage rigide de logements d'utilité publique à l'échelle de la Suisse. L'acceptation de l'initiative conduirait à un travail administratif important dès lors qu'il faudrait définir de façon uniforme, à l'échelle fédérale, la notion de logements d'utilité publique et vérifier périodiquement, au moins une fois par année, si la part de 10 pour cent est atteinte. Si cette part, une année donnée, n'était pas atteinte, il serait nécessaire de prendre des mesures correctrices.

La question du logement doit être traitée dans les cantons, qui connaissent leur marché et peuvent prendre, si nécessaire, les mesures incitatives qui s'imposent. Encore faut-il, d'après la majorité de la commission, s'en tenir à des incitations, à ne pas confondre avec des interventions dirigistes. Dans le canton de Genève, des instruments tels que les quotas ou les droits de préemption ont démontré leur inefficacité. En effet, le taux de logements vacants y était de 0,53 pour cent au 1er juin 2018, l'un des taux les plus bas en Suisse.

En outre, pour la majorité de la commission, le droit de préemption proposé dans l'initiative constituerait une grave atteinte à la garantie de la propriété et à la liberté contractuelle. La majorité de la commission est également très critique concernant la règle selon laquelle les encouragements publics en faveur de l'assainissement - notamment énergétique - des bâtiments ne devraient pas faire diminuer le nombre de logements à loyer modéré. Car cela signifierait en clair que les rénovations énergétiques visant à réduire les émissions de CO2 ne devraient pas entraîner de hausses de loyers. Toutes ces dispositions constitutionnelles s'appliqueraient de façon permanente, quel que soit l'état du marché immobilier, quel que soit le taux de pénurie.

Il faut également avoir à l'esprit que le taux de logements vacants, en moyenne suisse, n'a cessé d'augmenter au cours de ces dernières années. Il était de 1,18 pour cent en 2015, de 1,3 pour cent en 2016 et de 1,45 pour cent en 2017. Aujourd'hui, il s'élève à 1,62 pour cent. Nous assistons ainsi à une détente sur le marché du logement, étant entendu que l'appréciation doit être nuancée selon les régions.

S'agissant du crédit-cadre de 250 millions de francs destiné à augmenter la dotation du fonds de roulement en faveur de la construction de logements d'utilité publique, la minorité Müller Leo propose d'entrer en matière. En effet, selon elle, ce complément de 250 millions de francs est nécessaire, dès lors que le fonds de roulement, qui est actuellement doté de 510 millions de francs, ne peut plus véritablement être en activité puisque l'ensemble des crédits-cadres a été épuisé à la fin de l'année 2017. Par ailleurs, pour la minorité de la commission, le fonds de roulement n'est pas géré à fonds perdu. En d'autres termes, l'argent injecté par la Confédération dans le fonds de roulement continue d'appartenir à la Berne fédérale.

La majorité de la commission considère, quant à elle, que le crédit-cadre de 250 millions de francs est problématique sous l'angle du respect de l'article 108 de la Constitution fédérale. Cet article poursuit trois objectifs.

Le premier objectif consiste à soutenir la construction de logements en général. Or ce premier objectif n'est plus mis en oeuvre par la Confédération depuis l'année 2003. Il n'existe donc aucune mesure concrète de mise en oeuvre de ce premier objectif constitutionnel.

Le deuxième objectif poursuivi par l'article 108 de la Constitution est d'encourager l'accession à la propriété du logement. Or, d'après le rapport présenté par l'Office fédéral du logement, les deux seules principales mesures de mise en oeuvre qui existent sont les possibilités, pour les particuliers, [PAGE 2117] de retirer l'avoir du deuxième pilier et d'un éventuel troisième pilier en vue d'acquérir un logement.

Le troisième objectif de cet article constitutionnel est de soutenir la construction de logements d'utilité publique au travers de coopératives d'habitation. Cet objectif est le seul, aujourd'hui, qui est véritablement mis en oeuvre par la Confédération, puisque plus d'un demi-milliard de francs est injecté dans le fonds de roulement en faveur de la construction de logements d'utilité publique. C'est précisément ce troisième objectif constitutionnel, qui est déjà mis en oeuvre, que le Conseil fédéral propose de renforcer encore, en ajoutant aux 510 millions de francs actuels, 250 millions supplémentaires. Il y a donc un déséquilibre manifeste dans la mise en oeuvre des trois objectifs poursuivis par l'article 108 alinéa 1 de la Constitution fédérale, ce qui est gênant sur le plan institutionnel.

La majorité de la commission a également pris connaissance d'une lettre du Contrôle fédéral des finances, datée du 28 septembre 2018, qui rappelle que, selon une étude réalisée en 2012, 93 à 97 pour cent des logements d'utilité publique construits l'auraient été même en l'absence d'un fonds de roulement. En d'autres termes, le fonds de roulement - qui est tout de même doté de plus d'un demi-milliard de francs actuellement - produit un effet d'aubaine extrêmement important, puisque l'écrasante majorité des logements aurait de toute façon été construite.

Enfin, le fonds de roulement n'est destiné qu'aux maîtres d'ouvrage d'utilité publique. Or, il y a sur le marché d'autre acteurs qui sont prêts à construire des logements abordables. Je pense par exemple aux caisses de pension, à des propriétaires privés, ou à des fonds immobiliers. Tandis que ce fonds de roulement est exclusivement destiné à un type d'acteurs, à savoir les coopératives d'habitation, ce qui crée une distorsion de la concurrence entre les différents acteurs.

Pour tous ces motifs, et comme je l'ai déjà dit à titre liminaire, au nom de la commission, je vous invite à recommander le rejet de l'initiative populaire et à ne pas entrer en matière sur le contre-projet indirect proposé par le Conseil fédéral.