Feller Olivier · Nationalrat · 2019-06-20

Wortprotokoll

Je vous invite à donner suite à l'initiative parlementaire que j'ai déposée. Avant de commencer, je déclare mes liens d'intérêts. Sur le plan professionnel, je dirige la Chambre vaudoise immobilière et je suis également le secrétaire général de la Fédération romande immobilière. Ce sont deux associations de défense des propriétaires privés.

La question qui est posée dans l'initiative que je vous propose concerne le rendement net des fonds propres investis par les bailleurs, par les propriétaires. Le Tribunal fédéral a fixé une règle il y a de nombreuses années et, selon celle-ci, les rendements nets des fonds propres investis par les bailleurs ne peuvent pas dépasser de plus de 0,5 pour cent le taux hypothécaire de référence. C'est la règle qui est fixée par le Tribunal fédéral.

Alors la première question que l'on peut se poser est la suivante: est-ce qu'il est vraiment judicieux, s'agissant d'une question politiquement importante et sensible comme le rendement que l'on peut obtenir en louant des logements, que cette règle soit fixée par des juges? Est-ce qu'il ne serait pas judicieux que le législateur, le Parlement, se réapproprie ce domaine du droit du bail? Ma réponse est clairement positive: je pense que c'est le Parlement, que c'est législateur, en toute transparence, qui doit fixer les règles concernant les rendements admissibles en matière de droit du bail.

Deuxième élément, la règle que j'ai citée tout à l'heure a été fixée par le Tribunal fédéral en 1986, trois ans avant la chute du mur de Berlin. Cela veut dire, en d'autres termes, il y a bien longtemps. A cette époque, le taux hypothécaire de référence s'élevait à 5,5 pour cent. Donc, en 1986, lorsque le Tribunal fédéral a fixé cette règle, le rendement net admissible des fonds propres était plafonné à 6 pour cent. Aujourd'hui, le taux hypothécaire de référence s'élève à 1,5 pour cent, mais la règle du Tribunal fédéral s'applique toujours; elle n'a jamais été modifiée par celui-ci, ni par le Parlement, même pas dans une moindre mesure. Cette règle n'a jamais fait l'objet de questions, elle n'a jamais été discutée sur le plan politique.

Aujourd'hui, le rendement net admissible est plafonné à 2 pour cent. Et 2 pour cent, c'est relativement bas compte tenu du risque que prennent les investisseurs immobiliers. Je pense qu'il faut trouver un juste milieu, parce que personne n'a intérêt à ce que les loyers soient fixés de façon spéculative; personne n'a intérêt à l'outrance dans le domaine de la fixation des loyers. Mais personne n'a intérêt à ce que les propriétaires ne soient pas correctement rémunérés pour leur investissement. Je rappelle qu'il y a un certain nombre de propriétaires institutionnels, comme les caisses de pension, qui ont besoin de rendements pour pouvoir financer les rentes à verser aux femmes et aux hommes à la retraite.

La proposition que je vous fais, c'est de faire passer le pourcentage que l'on ajoute au taux hypothécaire de référence de 0,5 pour cent à 2 pour cent. Mais nous sommes dans le cadre du traitement d'une initiative parlementaire en première phase, donc cette augmentation peut encore être discutée, le cas échéant, en deuxième phase. Si l'on fait passer le pourcentage que l'on ajoute au taux hypothécaire de référence de 0,5 pour cent à 2 pour cent, le rendement admissible net des fonds propres serait plafonné à 3,5 pour cent.

Je finirai en mentionnant le cas de deux institutions qui ont une bonne réputation en Suisse, qui sont d'ailleurs cogérées par les syndicats, à savoir la SUVA, qu'on appelait à l'époque la Caisse nationale d'assurance, et Publica, la caisse de pension des employés de la Confédération. J'ai interrogé récemment le Conseil fédéral pour connaître les rendements nets obtenus par ces deux institutions lorsque celles-ci investissent directement dans du logement. En 2016, 2017 et 2018, ces deux institutions publiques ont obtenu des rendements nets se situant, suivant les années, entre 3,3 et 4 pour cent. Vous constatez donc que ce que je vous propose est aujourd'hui appliqué par ces deux institutions publiques. Alors soit on sanctionne ces institutions parce qu'elles violent le droit du bail, soit on réfléchit à une adaptation du droit du bail à la réalité économique d'aujourd'hui, mais sans excès s'agissant de l'impact sur les locataires.