Fässler Daniel · Ständerat · 2020-05-06

Wortprotokoll

Ich beantrage Ihnen im Namen der Mehrheit der Kommission für Rechtsfragen unseres Rates, diese Motion abzulehnen. Mit dieser Motion aus dem Nationalrat soll der Bundesrat beauftragt werden, eine notrechtliche, bis zum 31. Mai befristete Massnahme im Miet- und Pachtrecht bis am 13. September zu verlängern.

Diese Motion hat im Nationalrat einen bemerkenswerten Weg genommen; diese Geschichte möchte ich Ihnen nicht vorenthalten: Die Kommission für Rechtsfragen des Nationalrates hat die Motion bei einem Stimmenverhältnis von 12 zu 12 Stimmen mit Stichentscheid der Präsidentin sehr knapp angenommen. Jetzt zur besonderen Geschichte: Die Minderheit, und das ist schon bemerkenswert, bestand aus 13 von 25 Kommissionsmitgliedern und war damit grösser als die Mehrheit. Hätte ein nationalrätliches Kommissionsmitglied der 13-köpfigen Minderheit die Abstimmung nicht ausgelassen, wäre diese Motion heute gar nicht traktandiert. Nichtsdestotrotz hat der Nationalrat die Motion mit 99 zu 85 Stimmen bei 6 Enthaltungen angenommen.

Worum geht es materiell? Ich muss Sie warnen, jetzt wird es etwas technisch. Dazu muss ich leider zugunsten der Präzision etwas längere Ausführungen machen. Das Mietrecht sieht in Artikel 257d des Obligationenrechtes vor, dass der Vermieter das Mietverhältnis ausserordentlich kündigen kann, wenn der Mieter den im Mietvertrag vereinbarten Zahlungspflichten nicht nachkommt. Ist ein Mieter im Verzug, kann der Vermieter eine Nachfrist von 30 Tagen setzen und androhen, dass das Mietverhältnis bei unbenütztem Ablauf der Frist gekündigt werde. Kommt der Mieter seiner Zahlungspflicht auch innert dieser Nachfrist nicht nach, kann der Vermieter mit einer gegenüber Gesetz und Vertrag verkürzten Frist von 30 Tagen auf Ende eines Monats kündigen. Das ist das ordentliche Mietrecht.

Dieses System gilt an sich weiterhin, jedoch hat der Bundesrat am 27. März angeordnet, dass der Vermieter dem Mieter bei Zahlungsverzug eine Nachfrist von mindestens 90 Tagen statt nur 30 Tagen ansetzen muss. Diese Fristverlängerung um 60 Tage steht unter der Bedingung, dass der Mieter aufgrund der Massnahmen des Bundesrates zur Bekämpfung des Corona-Virus mit der Bezahlung von Mietzinsen oder Nebenkosten in Rückstand geraten ist. Gemäss geltender Notverordnung gilt diese Erleichterung für alle Mietzinsen und Nebenkosten, die zwischen dem 13. März und dem 31. Mai 2020 fällig sind. Es ist mir noch wichtig, festzuhalten, dass die bundesrätliche Notverordnung nichts an den vertraglich vereinbarten Zahlungsterminen geändert hat. Der Vollständigkeit zuliebe: Die Regelung des Bundesrates gilt nicht nur für Mietverhältnisse, sondern auch für Pachtverhältnisse. Dort gilt gemäss Gesetz eine Nachfrist von 60 Tagen; diese wurde per Notrecht auf 120 Tage verlängert.

Um zu illustrieren, was das heisst und was heute gilt, gebe ich Ihnen ein Beispiel: Mietzinse sind in aller Regel im Voraus zu bezahlen. Gilt eine monatliche Zahlungspflicht, war also beispielsweise der Mietzins für den Monat Mai letzten Donnerstag, 30. April, zur Zahlung fällig. Hat ein Mieter seine Zahlung nicht termingerecht geleistet, stellt der Vermieter dies in diesen Tagen fest. Möchte der Vermieter den Zahlungsausstand nicht nur anmahnen, sondern mit einer Kündigungsandrohung verknüpfen, dann muss er gemäss geltender Notverordnung des Bundesrates dem Mieter eine Nachfrist von 90 Tagen ansetzen. Diese Mitteilung ist empfangsbedürftig, das heisst, die Frist beginnt erst zu laufen, wenn der Mieter diese Nachfristansetzung mit Kündigungsandrohung erhalten hat oder hätte erhalten können. Im Beispiel des am 30. April fälligen Mietzinses für den Monat Mai erhält also der Mieter eine Nachfrist bis mindestens 3. August.

Kommt der Mieter seiner Zahlungspflicht auch in dieser langen Nachfrist nicht nach, kann der Vermieter das Mietverhältnis kündigen, aber er muss auch dort wieder Fristen beachten, nämlich die Kündigungsfrist von 30 Tagen, und er kann nur auf Ende eines Monats kündigen. Das heisst im Falle des Mietzinses des Monats Mai: Wenn der Mieter seiner Zahlungspflicht nicht nachkommt, kann gemäss geltendem Notrecht des Bundesrates der Vermieter frühestens auf Ende September dieses Jahres kündigen. Bis dahin hat der [PAGE 266] Mieter Zeit, den Mietzins zu bezahlen oder sich mit dem Vermieter auf eine andere Art zu einigen; das ist für die Beurteilung dieser Motion entscheidend. Übrigens läuft diese Frist bei der April-Miete bis Ende August, bei der Juni-Miete, die auch schon notrechtlich erfasst ist, bis Ende Oktober. Das ist der heutige Stand gemäss geltender Notverordnung des Bundesrates.

Die vorliegende Motion ändert daran im Grundsatz nichts, möchte aber den Geltungsbereich der Notverordnung vom 31. Mai bis zum 13. September verlängern. Das heisst, für den Juli-Mietzins würde faktisch eine Nachfrist bis Ende November gewährt, für den August-Zins bis Ende Dezember und für den September-Mietzins bis Ende Januar 2021.

Die Mehrheit Ihrer Kommission lehnt dies ab, und zwar zusammengefasst aus drei Gründen:

1.[NB]Das durch den Bundesrat erlassene Notrecht soll aus grundsätzlichen Überlegungen nicht verlängert werden. Notrecht muss Notrecht bleiben.

2.[NB]Kommt ein Mieter seiner Zahlungspflicht für die Monate April, Mai oder Juni nicht nach, hilft ihm die mit der Motion vorgeschlagene Verlängerung gar nicht weiter. Der Vermieter kann die ausstehenden Mietzinse trotzdem anmahnen und bei Nichtbezahlung eine ausserordentliche Kündigung aussprechen. Eine Verlängerung des Notrechts könnte einen Vermieter im Gegenteil dazu motivieren, mit einer ausserordentlichen Kündigung wegen Zahlungsverzugs nicht länger zuzuwarten. Dann wäre die Motion sogar kontraproduktiv.

3.[NB]Ein weiterer Grund, weshalb die Kommission für Rechtsfragen Ihres Rates diese Motion ablehnt: Die auf 90 Tage verlängerte Nachfrist gilt nur, wenn zwischen den Corona-Massnahmen des Bundesrates und dem Zahlungsausstand des Mieters ein kausaler Zusammenhang besteht. Diese Kausalität lässt sich mit zunehmender Dauer immer weniger beweisen. Eine Verlängerung des zeitlichen Geltungsbereichs gemäss Motion schafft daher auch Rechtsunsicherheit. Allein dies sollte uns schon veranlassen, den Bundesrat nicht zu einem weiteren Notrechtseingriff zu veranlassen.

Ich komme zum Schluss: Ihre Kommission empfiehlt Ihnen mit 8 zu 5 Stimmen die Ablehnung der Motion. Eine Minderheit Sommaruga Carlo empfiehlt Ihnen zusammen mit dem Bundesrat die Annahme.