Levrat Christian · Ständerat · 2020-06-08

Wortprotokoll

Nous nous apprêtons à écrire un chapitre supplémentaire de la longue saga des loyers commerciaux. La motion que je viens vous présenter ne représente pas une solution idéale. Elle représente tout au plus la meilleure solution dans une situation où celles-ci sont rares.

Le dossier est complexe lorsqu'il s'agit de déterminer qui doit prendre en charge les loyers des entreprises qui n'ont plus travaillé du fait des décisions du Conseil fédéral en lien avec le coronavirus. Il est complexe d'abord sur le fond, parce qu'il y a d'un côté la nécessité de préserver le tissu économique et d'éviter au maximum que des entreprises saines soient contraintes à la faillite du fait de leurs frais fixes et, de l'autre, des réflexions à mener autour de la question de la protection de la propriété. Toujours sur le plan de la forme, le dossier est complexe parce qu'il oppose une réticence naturelle à intervenir dans le droit privé d'un côté et, d'un autre côté, la nécessité d'éviter une avalanche de procédures judiciaires qui ne manquerait pas de submerger nos tribunaux si nous refusions de régler la question par une décision politique. Il est complexe, enfin, parce qu'il s'agit de déterminer qui doit porter les risques inhérents à l'activité commerciale en temps de crise: s'agit-il du bailleur? du locataire? ou des deux?

L'affaire dont nous parlons est également relativement complexe sur le plan politique puisque, je vous l'ai dit, nous avons affaire à une saga. Une saga qui commence par une motion de la commission du Conseil national qui obtient une majorité au conseil et qui prévoyait que le locataire ne doive que 30 pour cent des montants dus durant une période donnée, les 70 pour cent restants étant à la charge du bailleur. Cette motion a été modifiée par notre conseil de manière à libérer les 5000 premiers francs du loyer et en mettant le reste à la charge du bailleur. Finalement, nous nous prononçons aujourd'hui sur une proposition de compromis, une proposition qui a fait l'objet d'un débat au Conseil national, qui a trouvé une majorité en son sein et qui est maintenant livrée à l'appréciation de notre chambre.

Cette motion charge le Conseil fédéral de prendre des mesures pour que les exploitants de restaurants et d'autres établissements fermés par le Conseil fédéral ne doivent à leur bailleur que 40 pour cent du loyer pour la période pendant laquelle ils ont dû rester fermés en raison des mesures prises par les autorités. Pour les exploitants d'entreprises qui ont dû réduire leurs activités, par exemple les professionnels de la santé qui ont dû limiter leurs interventions aux cas urgents, la réglementation susmentionnée s'applique pour une durée maximale de deux mois.

Nous proposons donc une réglementation qui s'applique aux restaurateurs, aux physiothérapeutes, aux loueurs de matériel pour des festivals, des concerts ou différents événements, aux coiffeuses et coiffeurs, aux exploitants de centre de fitness, et j'en passe. Cette réglementation s'applique aux locataires dont le loyer ne dépasse pas les 20[NB]000 francs par mois et par objet loué. En cas de loyer compris entre 15[NB]000 et 20[NB]000 francs, les deux parties, le locataire et le bailleur, peuvent décider de ne pas appliquer cette réglementation. Il y a une sorte de clause d'"opting-out" qui est mise à leur disposition. Cette limite a pour but de restreindre la règle imposée aux locataires les plus modestes. Les grandes enseignes, les chaînes disposant des meilleurs endroits dans les centres-villes, paient la plupart du temps des sommes beaucoup plus importantes. On peut attendre d'elles que les différends liés au droit du bail soient réglés directement avec les bailleurs dans la mesure où il y a plutôt une forme d'égalité des chances dans ces cas-là, en tenant compte des circonstances du cas d'espèce. Elles disposent des moyens financiers pour mandater des gens de loi et, le cas échéant, faire valoir leurs intérêts en justice.

La solution que nous vous proposons s'applique à 92 pour cent des locations, mais à 44 pour cent du montant total des loyers. Cela montre bien que l'objectif qui est poursuivi, à savoir de soutenir avant tout celles et ceux qui n'ont pas les moyens de faire valoir leurs droits en justice, celles et ceux - les petites échoppes, les salons de coiffure - dont la survie est menacée par ces charges fixes, serait atteint en cas d'adoption de notre solution, qui offrirait un appui bienvenu. Ce sont les deux chiffres qu'il faut retenir: 92 pour cent des locataires, 44 pour cent du montant total des loyers.

La proposition de la commission constitue une décision politique. Elle ne préjuge pas d'éventuelles décisions de justice. Pour ma part, j'attends ces décisions de justice avec une certaine impatience, car il s'agira de déterminer qui, du bailleur ou du locataire, supporte le risque d'un défaut de la chose louée dans les cas où l'on ne peut reprocher de défaut de la chose louée ni à l'une ni à l'autre des parties. La proposition de la commission permet, pour les locataires qui n'ont pas les moyens, ni l'énergie, ni le temps de s'adresser à la justice, de trouver rapidement une solution de répartition des frais. C'est une approche réaliste, pragmatique, simple et non bureaucratique. Elle a également le grand mérite d'éviter de submerger les tribunaux de requêtes liées à des conflits du bail. Elle fixe une règle que tous les bailleurs devront suivre, du moins ceux qui louent des objets à un prix inférieur à un certain plafond, ce qui garantit une forme d'égalité de traitement. Cette égalité de traitement entre les bailleurs est relativement importante puisque la Swiss Retail Federation, qui regroupe la plupart des PME, nous signale que dans moins de 20 pour cent des cas, 17 pour cent des cas pour être précis, une solution à l'amiable a été trouvée entre locataires et bailleurs. Cela montre bien qu'une intervention politique est aujourd'hui la seule alternative à une avalanche de procédures judiciaires visant à régler des cas de loyers qui sont parfois relativement limités.

Trois remarques conclusives. Dans ce conseil comme au Conseil national, un débat a eu lieu sur les limites de la garantie de propriété. L'Office fédéral de la justice a rédigé une analyse juridique à l'intention de la Commission de l'économie et des redevances du Conseil national. Il en ressort qu'en cas de modifications importantes des éléments essentiels d'un contrat, il est possible d'intervenir par voie judiciaire et de corriger le contenu de ces contrats. Personne ne pourra contester qu'il y a ici une modification des éléments essentiels du contrat, et que l'équilibre interne des contrats a été modifié.

La deuxième question concerne les coûts de la mesure retenue. Ils se montent à 212 millions de francs pour les bailleurs selon les chiffres qui ont été élaborés par l'Office fédéral du logement.

Le troisième point concerne la mise en oeuvre de cette motion, si elle devait trouver une majorité. Le Conseil fédéral considère qu'il n'est pas possible de la traiter par le biais du droit d'urgence et qu'il n'y aura pas d'ordonnance de nécessité du Conseil fédéral sur les baux commerciaux. Le conseiller fédéral Parmelin s'est par contre déclaré prêt, en commission, à traiter cette motion très rapidement et à nous présenter dans les meilleurs délais un projet de loi que nous pourrions traiter lors de la session de septembre. Ceci implique une attribution anticipée - "eine Frühzuteilung" - par les bureaux, sur requête du Conseil fédéral, la semaine prochaine déjà.

Voilà les avantages et les limites de la motion que nous proposons à votre appréciation.

Permettez-moi encore une remarque personnelle. Je vois bien la pondération des intérêts qui doit être faite dans ce dossier, mais je suis absolument convaincu qu'il y a un intérêt public évident à éviter que les tribunaux soient submergés par des requêtes qui aboutiront grosso modo à des solutions similaires. Je crois que le moment où le Parlement [PAGE 397] doit prendre ses responsabilités et indiquer à la population, au moins pour le gros des cas, une solution simple et non bureaucratique, je crois que ce moment-là est venu et que nous ne portons pas atteinte aux intérêts des bailleurs, en tout cas pas de manière fondamentale, en prenant cette décision. Nous ne faisons qu'anticiper des décisions de justice qui viendront de toute manière, à un moment ou à un autre, et qui contraindront les bailleurs à prendre à leur charge une partie de ces baux pour la période d'interdiction.

En fin de compte, la décision que l'on doit prendre est celle de savoir si nous voulons une décision politique, avec une pondération d'intérêts qui me semble acceptable en l'espèce, ou si nous préférons attendre et laisser les tribunaux trancher. Matériellement, ils arriveront au même résultat, mais avec des coûts et des procédures beaucoup plus importants, à la fois pour les bailleurs et pour les locataires. Pour les locataires de biens de moindre valeur, il semble qu'il est de notre responsabilité de proposer une solution générale et c'est précisément le sens dans lequel va cette motion.

Je vous invite par conséquent à confirmer la décision que ce conseil a déjà prise et à reconnaître la nécessité de fixer une règle politique dans ce contexte. Une règle 40/60 qui est critiquée par les uns et par les autres, mais qui ne me paraît pas très loin d'une forme d'équilibre, et pas très loin non plus de ce que les tribunaux décideront lorsqu'ils auront à se prononcer sur ces cas-là.