Sommaruga Carlo · Ständerat · 2020-06-08

Wortprotokoll

J'avais préparé une déclaration en quinze points ... mais finalement j'ai décidé de plutôt répondre aux arguments exprimés auparavant par mes collègues. En effet, il me semble important de répondre à ce qui a été dit point par point.

J'aimerais tout d'abord remettre le problème au centre. Pourquoi cette motion a-t-elle été déposée? Parce que le risque est énorme de voir les tribunaux submergés par des requêtes individuelles demandant des baisses de loyer en raison du défaut de la chose louée. C'est cet élément central qui est le déclencheur de cette motion et des motions précédentes qui n'ont pas trouvé de majorité. [PAGE 403]

Pourquoi cette motion a-t-elle été déposée? Ce n'est pas parce que l'Association suisse des locataires (Asloca) dont je suis le président - je le déclare encore une fois, je l'ai déjà dit au mois de mai - a décrété qu'il fallait cette baisse de loyer. Non! C'est parce que selon l'article 259d du code des obligations: "Si le défaut entrave ou restreint l'usage pour lequel la chose a été louée, le locataire peut exiger du bailleur une réduction proportionnelle du loyer à partir du moment où le bailleur a eu connaissance du défaut et jusqu'à l'élimination de ce dernier." Alors vous me direz que les mesures prises par le Conseil fédéral ne représentent pas des défauts, que, dans ce cas, il ne s'agit pas d'un défaut en lien avec le propriétaire.

J'attire votre attention sur le fait que le Tribunal fédéral a déjà eu l'occasion de trancher à de nombreuses reprises la question du défaut dont le propriétaire n'est pas responsable. Je vous donne un exemple. Lorsqu'un canton décide d'ouvrir une rue pour pouvoir installer de nouvelles canalisations, ou pour les rénover, et que, en raison de la tranchée, du bruit et de la poussière, un restaurant doit fermer, il s'agit d'un défaut. Une indemnisation est due sous forme de réduction du loyer quand bien même le propriétaire de l'immeuble n'a pas de responsabilité. C'est incontesté par la jurisprudence.

Ce qui a été dit aujourd'hui, et ce qui a aussi été dit dans la presse, c'est qu'en fait comme il s'agit des mesures du Conseil fédéral, il s'agit d'un défaut immatériel dont personne n'a la responsabilité. Mais même lorsqu'il s'agit d'un défaut matériel dont ni le propriétaire bailleur, ni le locataire ne sont responsables, une réduction de loyer est due.

Nous pourrions dès lors laisser les tribunaux trancher la question. Mais alors, voudrions-nous que des dizaines de milliers de cas fassent l'objet d'un jugement pour trancher dans ce dossier? La réponse est clairement non, parce que, ainsi, la justice serait bloquée et ne pourrait plus traiter d'autres dossiers, que ce soient des divorces, que ce soient des conflits liés à des contrats de maître d'ouvrage, à des contrats bancaires, etc. Il est donc important que nous prenions aujourd'hui la responsabilité de nous substituer à la justice et de dire ce que le juge aurait dit.

Alors, qu'aurait dit le juge? Nous ne pouvons le savoir exactement, car il devrait se mettre dans la situation des parties lorsqu'un événement particulier se passe, qui n'était pas prévu dans le contrat, c'est-à-dire lorsqu'un élément essentiel manque. En fait, c'est le principe de la "clausula rebus sic stantibus" qui s'applique. Dans le cas présent, ce n'est pas le tribunal qui le ferait, mais nous nous substituons au tribunal et nous présentons une proposition de solution. Nous pourrons discuter de la solution tout à l'heure, mais j'aimerais juste dire que nous n'inventons pas grand-chose: nous nous substituons aux différents juges, et cela me paraît important.

Dans ce cadre, j'aimerais aborder le principe de la non-rétroactivité. On nous a dit qu'il y avait là un problème de rétroactivité, or c'est le principe de la non-rétroactivité qui s'applique. Chaque fois que le juge tranche un litige qui est un problème de défaut, c'est toujours rétroactif: si le juge tranche après une année de procédure, il tranche quoi? Il tranche un problème qui s'est passé une année ou deux ans auparavant. C'est donc une situation dans laquelle il y a une rétroactivité.

Nous ne faisons donc qu'appliquer le même raisonnement. Il faut d'abord que le défaut se déclare pour que l'on puisse ensuite prendre des mesures. Je pense donc que l'argument qui a été développé sur la non-rétroactivité n'est pas un argument judicieux.

Ensuite, l'élément des charges a été évoqué. Je vous rappelle qu'en général on part du principe que la perte locative est subie par le bailleur, que la perte commerciale frappe le locataire et que, donc, il y a une bonne répartition. Mais prenons comme exemple la proposition dont nous discutons: 40 pour cent pour le locataire et 60 pour cent d'effort pour le bailleur. Si on compte 60 pour cent pendant deux mois, cela fait 16 pour cent fois 60 pour cent, ce qui fait 9,6 pour cent. Si on prend un immeuble de quatre étages où seul le rez-de-chaussée est bloqué, on a 2 pour cent de pertes sur l'année pour le bailleur, alors que le locataire a subi pendant deux mois 100 pour cent de perte de ses revenus.

Il y a donc une différence énorme: 2 pour cent de perte de revenus d'un côté et 100 pour cent de perte de revenus pendant deux mois de l'autre. C'est une disparité importante qu'il s'agit de régler.

Est-ce que le fait de dire que les exploitants doivent à leur bailleur uniquement 40 pour cent du loyer pour la période déterminée est une solution arbitraire? Je tiens simplement à relever qu'une seule décision arbitrale a été prise jusqu'à maintenant, à ma connaissance; elle prévoit 40 pour cent de paiement du loyer par le locataire et 60 pour cent de réduction accordée par le bailleur. On voit bien qu'avec la motion, on est dans la cible de cette décision; au surplus, il s'agissait d'un commerce qui avait quand même pu être exploité un peu.

Un autre point que j'aimerais relever, c'est celui des accords. Aujourd'hui, les cantons de Genève, Vaud, Fribourg, Neuchâtel, Bâle-Campagne et Bâle-Ville ont adopté des règlements. Mais la majorité des cantons n'ont pas de solution; c'est, naturellement, une situation problématique. Il y a donc relativement peu d'accords qui ont été trouvés entre locataires et bailleurs. Les accords trouvés l'ont été essentiellement dans les cantons où il y a un dispositif cantonal.

J'aimerais juste relever que, dans la motion, il est clairement dit que, là où il y a un accord entre les parties, la réglementation prévue par la motion ne s'appliquera pas. En d'autres termes, on laisse les parties trouver des accords, s'il le faut jusqu'au moment de l'adoption de la loi par le Parlement en septembre; à partir de ce moment-là, il y a une possibilité de favoriser les accords et de respecter ceux qui ont été conclus.

L'un des critères qui a été critiqué, c'est la question du délai. On a dit que cette aide viendra bien trop tard. J'attire votre attention sur le fait que nous avons adopté, ici au Parlement, une mesure qui a consisté à prolonger le délai pour le retard de paiement de loyer; un délai de 90 jours supplémentaires a été accordé. En d'autres termes, si on adopte le projet au mois de septembre en permettant aux locataires de réduire de 60 pour cent le loyer dû, on est encore dans les délais. Cela évite donc au locataire de se trouver en défaut de paiement ou dans une situation plus grave encore que le défaut de paiement.

Autrement dit, si on regarde la situation juridique dans le contrat de bail, si on regarde la jurisprudence du Tribunal fédéral, si on regarde l'aspect de la rétroactivité des décisions des juges, et si on regarde notre décision politique comme un substitut de la décision du juge, on se rend compte que les critiques qui sont portées à la motion ne tiennent pas la route.

J'aimerais même relever, en ce qui concerne le délai, que dans son arrêt 142 III 557 le Tribunal fédéral a dit que le locataire peut demander une réduction de loyer fondée sur l'article 259d CO après la réparation du défaut par le propriétaire, et même après la fin du bail. En d'autres termes, on peut même invoquer la réduction de loyer après la fin de la période de fermeture dans l'hypothèse envisagée aujourd'hui.

Par conséquent, je pense qu'il faut accepter cette motion. Et je ne le fais pas de gaieté de coeur, parce que nous - c'est-à-dire l'organisation que je représente, l'Asloca - considérons qu'il faudrait une réduction de 100 pour cent. C'est ce qui permettrait d'appliquer le droit. C'est donc une concession politique, et non juridique, qui est faite aujourd'hui, pour trouver une solution de compromis.

C'est vraiment une situation extrêmement délicate, mais trouver un compromis permettra de venir à la rencontre des tous petits locataires, des locataires qui ne peuvent pas faire face au paiement de leur loyer. Alors oui, vous dites que 20[NB]000 francs, 15[NB]000 francs, c'est beaucoup: j'attire votre attention sur le fait que je connais un coiffeur qui, à Genève, paie 15[NB]900 francs par mois le loyer de son salon de coiffure où il travaille avec trois autres coiffeurs. C'est pour vous montrer les prix qui se pratiquent à Genève, comme il y en a aussi à Berne ou à Zurich, qu'il s'agit de prendre en considération. Je pense qu'il est extrêmement important de le souligner.

Finalement, j'avoue que j'ai beaucoup de peine à entendre notre collègue Fässler qui, lors des discussions précédentes, avait appuyé les motions et qui maintenant nous présente au moins neuf arguments pour nous dire que, de toute façon, [PAGE 404] on ne peut pas passer par la motion. Bon, probablement qu'il a eu la révélation de l'été qui a fait qu'il a changé d'opinion. Mais j'estime que si l'on a soutenu le principe d'une motion au mois de mai, aujourd'hui il faudrait toujours le faire, ce d'autant plus que la solution qui nous est désormais soumise est moins généreuse vis-à-vis des locataires et moins contraignante pour les bailleurs. Finalement, il s'agit donc d'une solution qui est en deçà de ce que nous avions voté il y a à peine un mois.

Je vous remercie d'accepter cette motion.