Bauer Philippe · Ständerat · 2022-12-14

Wortprotokoll

Permettez-moi de débuter ce rapport en vous transmettant une information relativement fraîche, à savoir que hier matin, par 105 voix contre 82, le Conseil national a décidé de ne pas donner suite à l'initiative parlementaire 21.469 déposée par Mme Badran, qui était un copier-coller de l'initiative parlementaire de M. Sommaruga.

C'est le 6 septembre de cette année que votre Commission des affaires juridiques a procédé à l'examen préalable de l'initiative parlementaire de M. Sommaruga "Révision périodique des rendements locatifs immobiliers afin d'assurer la conformité juridique". Cette initiative demande qu'une obligation de révision périodique des loyers soit introduite pour les propriétaires qui louent plusieurs appartements, afin d'évaluer les rendements obtenus.

L'auteur de l'initiative estime que, malgré le changement de jurisprudence du Tribunal fédéral qui fait passer de 0,5 à 2 pour cent le rendement admissible au-delà du taux hypothécaire de référence, il existe aujourd'hui un écart significatif entre les loyers effectifs et les loyers tels qu'ils devraient être calculés.

Il propose dès lors, par analogie avec ce qui se fait en matière d'assurance sociale ou de TVA, un contrôle périodique de tous les loyers et de confier ce contrôle à l'Office fédéral du logement.

Votre commission, par 7 voix contre 2, vous propose de ne pas donner suite à cette initiative parlementaire, pour les raisons suivantes, brièvement résumées. Je n'entends en effet pas refaire l'ensemble du débat sur le droit du bail et la fixation du loyer.

Conformément aux articles 270, 270a et 270b du code des obligations, un locataire peut demander au minimum à trois reprises le contrôle des loyers payés. Vous vous souviendrez tout d'abord du contrôle du loyer initial, vous vous souviendrez que le locataire peut aussi demander un contrôle du loyer à l'occasion d'un terme de bail et qu'il peut contester une augmentation de loyer et, à ce moment-là, faire vérifier la conformité du loyer. Donc, le contrôle des loyers est déjà possible.

Le deuxième argument qu'a retenu votre commission est que la procédure de fixation de contrôle d'un loyer est souvent quelque chose de long, de compliqué, avec des preuves qui sont souvent très difficiles à administrer. Certes, on peut toujours imaginer que, dans le cas de tous les appartements loués, ces contrôles soient faits, mais il n'en reste pas moins que cela conduira à des complications administratives invraisemblables. Cela conduira aussi peut-être à ce que, pour un certain nombre d'anciens propriétaires immobiliers, les loyers soient très difficiles à recalculer aujourd'hui. C'est aussi oublier, avec un calcul purement objectif du loyer, qu'à côté des critères comme les taux hypothécaires, l'inflation, les travaux à plus-value, existe aussi le critère de comparaison avec ce que l'on appelle les loyers du quartier, c'est-à-dire le fait de comparer le loyer avec celui d'appartements qui sont plus ou moins équivalents pour savoir s'il est justifié ou non.

Enfin, et cela a peut-être été un des éléments décisifs pour la commission, la charge administrative de tels contrôles serait véritablement monstrueuse. On serait en effet très loin de la situation où, en matière de caisse de compensation ou de TVA, un contrôle peut ou doit être effectué régulièrement, mais où il s'agit d'un contrôle qui ne concerne que les entreprises qui ont du personnel ou qui décomptent à la TVA. Là, on souhaite, par le biais de cette initiative, introduire une obligation de contrôler régulièrement la quasi-totalité de tous les loyers en Suisse. La commission est convaincue que cette proposition induirait un monstre administratif, un monstre bureaucratique avec, comme je l'ai dit précédemment, la problématique de la preuve et la problématique de la complexité des procédures pour fixer un loyer.

Dès lors, et en résumé, votre commission vous propose de ne pas donner suite à l'initiative en considérant que le locataire a déjà aujourd'hui la possibilité de faire contrôler les loyers et que cette initiative sera dans l'impossibilité de répondre au problème qui est soulevé. Une minorité vous propose par contre d'y donner suite. [PAGE 1333]