Parmelin Guy · Bundesrat · 2023-03-07

Wortprotokoll

Nous en arrivons à la discussion par article. Je passerai en revue certains points qui posent problème du point de vue du Conseil fédéral. Je me prononcerai aussi sur les propositions de majorité et de minorité.

Si vous prenez l'aspect sous-location, tel qu'il est décrit à l'article 262, la nouveauté par rapport au droit en vigueur est que le locataire doit obtenir le consentement écrit du bailleur pour sous-louer tout ou partie de la chose louée. Cette réglementation a certainement pour avantage de faciliter la fourniture de preuves. De plus, la probabilité que les bailleurs sachent qui utilise les locaux d'habitation et commerciaux est accrue. D'un autre côté, il faut aussi tenir compte du fait que les baux pourraient être conclus de manière non formelle. La numérisation et les efforts visant à réduire les obstacles formels ne parlent donc pas en faveur de la création de nouvelles exigences formelles.

Concernant la demande écrite de sous-location, qui figure dans le projet de la majorité, sous réserve d'une convention écrite contraire, le locataire doit soumettre au bailleur une demande écrite de sous-location. L'article 262 alinéa 2 définit le contenu de la demande écrite de sous-location. Or, selon ce projet, la demande de sous-location du locataire doit contenir les noms des sous-locataires. Les locataires qui souhaitent utiliser une plateforme ne peuvent indiquer les noms des sous-locataires qu'après avoir reçu une demande de réservation. Les plateformes prévoient régulièrement des temps de réaction, par exemple de 24 heures, pour répondre aux demandes. Les nouvelles exigences rendraient ainsi l'utilisation des plateformes plus difficile, voire impossible. Pour faire face au problème existant concernant les plateformes comme Airbnb, d'autres solutions existent. Plusieurs cantons et communes ont légiféré en lien avec des plateformes de réservation. Ils ont trouvé des solutions spécifiques adaptées à la situation locale. On peut citer l'exemple du canton de Genève qui, dans un règlement, limite à 90 le nombre de jours pendant lesquels un logement peut être mis à disposition sur une plateforme d'hébergement. Certains cantons, comme Schaffhouse, ont conclu des conventions avec Airbnb pour la collecte automatisée des taxes touristiques.

La demande de sous-location écrite et les contenus prescrits par la loi fournissent au bailleur une base pour rendre une décision en matière de consentement. La loi en vigueur prévoit déjà implicitement que le locataire doit informer le bailleur des conditions de sous-location. Le Conseil fédéral est donc aussi critique à l'égard de cette nouvelle exigence de forme.

L'alinéa 3 introduit une obligation d'informer le locataire de tout changement relatif aux informations visées à l'alinéa 2 pendant la durée de sous-location. Cette obligation d'information aide le bailleur à vérifier si le consentement à la sous-location doit encore être maintenu ou révoqué. Il y a donc une certaine cohérence avec l'exigence du consentement écrit du bailleur, qui est prévue dans le présent projet.

Concernant les motifs de refus, par rapport au droit en vigueur, le nouvel alinéa 4 contient deux modifications. D'une part, l'énumération des motifs de refus ne doit plus être exhaustive, et d'autre part, un nouveau motif de refus est introduit. Le Conseil fédéral estime qu'une énumération des motifs de refus qui ne serait plus exhaustive entraînerait une insécurité juridique. Le droit en vigueur permet déjà de tenir compte des nouveaux développements par le biais de l'interprétation des tribunaux. Selon la nouvelle loi, le bailleur doit en outre pouvoir refuser son consentement si la durée prévue de la sous-location dépasse les deux ans. Le Conseil fédéral comprend cette demande, mais considère que cette limite est trop rigide, et que, dans certains cas, une durée plus longue peut s'avérer judicieuse et une durée plus courte peut être abusive.

En outre, des questions se posent quant au calcul de cette durée. Jusqu'à présent, la jurisprudence s'est à chaque fois prononcée sur la dimension temporelle en tenant compte des circonstances concrètes. Du point de vue du Conseil fédéral, cette approche devrait être maintenue.

A l'alinéa 4, la minorité I (Dandrès) propose de conserver l'énumération exhaustive des motifs de refus. Le Conseil fédéral partage l'avis selon lequel les motifs de refus devraient être énumérés de manière exhaustive dans la loi. Toutefois, la formulation du nouveau motif de refus soulève de nouvelles questions. Pour cette raison, le Conseil fédéral ne soutient pas la proposition de la minorité I.

La minorité II (Brenzikofer) propose de conserver l'énumération exhaustive des motifs de refus déjà prévue par le droit en vigueur et de biffer le nouveau motif de refus, à savoir la limitation de la sous-location dans le temps. Je l'ai dit, et le Conseil fédéral également, une énumération exhaustive permet de créer une sécurité juridique. De ce point de vue, le Conseil fédéral partage l'avis de la minorité II (Brenzikofer).

Le système des résiliations extraordinaires sera traité ultérieurement.