Parmelin Guy · Bundesrat · 2023-03-07

Wortprotokoll

Le projet prévoit des modifications qui allègent la situation des bailleurs. Le Conseil fédéral est d'avis que, dans le cadre d'une révision ponctuelle du droit du bail, il ne faut pas intervenir dans cet équilibre délicat au détriment d'une partie contractante.

L'article 261 alinéa 2 lettre a, proposé par la majorité, prévoit de permettre au bailleur d'invoquer plus efficacement le besoin propre en cas de changement de propriétaire après l'aliénation de la chose louée. Le nouveau propriétaire peut résilier le bail en observant le délai de congé légal pour le prochain terme légal. Or, l'alinéa 3 de l'article 261 du code des obligations prévoit que si le nouveau propriétaire résilie le contrat plus tôt que ne le permettrait le bail, le bailleur [PAGE 251] précédent, soit l'ancien propriétaire, répond de tous les dommages ainsi causés au locataire. Ainsi, il n'est donc pas exclu que le fait pour le nouveau propriétaire de faire valoir plus facilement son besoin propre puisse avoir des répercussions sur des tiers, par exemple sur l'ancien propriétaire.

Comme le projet de la majorité de la commission à cet alinéa, la proposition de la minorité porte atteinte à l'équilibre entre les intérêts des locataires et des propriétaires. En effet, la formulation contient un critère supplémentaire avec l'exigence selon laquelle le besoin propre doit être concret. La réalisation d'un besoin propre peut également être rendue plus difficile par rapport au droit en vigueur. Par conséquent, le Conseil fédéral rejette également la proposition de la minorité. Dans le cadre d'une révision ponctuelle, je le répète, il ne faut pas intervenir dans le système éprouvé du droit du bail, ni en faveur des locataires, ni en faveur des bailleurs.

Concernant l'article 271 alinéa 3 lettre a, le projet prévoit une adaptation de la réglementation relative à la contestation du congé donné par le bailleur. A ce sujet, il convient de rappeler que la résiliation du bail d'habitation ou d'un local commercial constitue une atteinte aux conséquences parfois graves pour les locataires. Il est par conséquent justifié que des moyens de droit soient disponibles - notamment en cas de doute quant à la légitimité du congé - et que les questions qui se posent puissent être examinées de manière adéquate.

Dans ce contexte, le Conseil fédéral se montre critique à l'égard d'une limitation de la possibilité de contestation dans le cadre d'une révision ponctuelle. En lisant l'article 271a du code des obligations dans son intégralité, on se rend compte de la complexité des conditions du congé donné par le bailleur et des modalités de sa contestation. Dans ce contexte, le Conseil fédéral met en garde contre une intervention dans une structure globale existante et contre une adaptation isolée dans l'optique d'un besoin propre.

Ces doutes que le Conseil fédéral nourrit à l'égard d'une modification du régime actuel s'appliquent également à la proposition de la minorité. En effet, la formulation de la minorité contient des critères supplémentaires à examiner. Ainsi, il doit y avoir un besoin propre, urgent, concret, actuel et important pour que la possibilité de contestation puisse être limitée. En pratique, ces critères sont susceptibles de soulever différentes questions. On pourrait par exemple se demander ce que l'on entend exactement par là et comment on peut distinguer les exigences les unes des autres. Ces critères rendent plus difficile l'application de la clause du besoin propre par le bailleur. Le Conseil fédéral estime donc qu'il n'est pour l'instant pas nécessaire d'intervenir dans une structure équilibrée. Dans ce domaine sensible, une modification ponctuelle qui aurait des répercussions en faveur d'une des parties contractantes ne semble pas adéquate.

Enfin, dans le cadre de la prolongation du bail, la pesée des intérêts doit, selon la majorité de la commission, être adaptée en faveur des bailleurs. Il convient de rappeler, comme le fait l'alinéa 1 de l'article 272 du code des obligations, que la prolongation du bail est discutée lorsque la fin du bail entraînerait des conséquences pénibles pour le locataire ou sa famille. Dans ce contexte également, le Conseil fédéral estime qu'il n'y a pas lieu d'affaiblir la position des locataires. La réglementation en vigueur permet aux autorités de conciliation, aux tribunaux, de procéder à une pesée équitable des intérêts. Tant le projet de la majorité de la commission que la proposition de la minorité prévoient des dispositions qui visent à modifier dans un sens ou dans l'autre l'équilibre des intérêts. Au fond, il s'agirait d'une nouvelle pondération des intérêts. Le Conseil fédéral s'oppose à ce que les intérêts de l'une des parties contractantes, selon qu'on suit la majorité de la commission ou la minorité, soient davantage pondérés qu'auparavant.

J'arrive au terme de mon intervention. J'aimerais encore vous dire ce qui suit. Hier, au Conseil des Etats, nous avons eu un débat sur la situation du marché du logement et sur la situation des différentes parties. Aujourd'hui, au Conseil national, nous avons des débats en rapport avec le droit du bail, et la constatation que je dois faire est que, malheureusement, les fronts de part et d'autre sont crispés, voire figés. Je le regrette vivement, car les défis devant nous sont immenses et la Confédération seule n'a pas toutes les cartes en main. Les cantons, les communes ainsi que les différentes associations doivent participer à la découverte de solutions dans l'intérêt de toutes les parties. Le déficit de logement qui se dessine nécessite de tirer à la même corde. Ainsi, j'ai prévu, avec l'Office fédéral du logement, de tenter de réunir une nouvelle fois toutes les parties autour de la même table.

Je profite donc de ce débat, aujourd'hui, pour appeler chaque partie à se poser la question essentielle dans le contexte actuel. Cette question est la suivante: comment puis-je, de manière constructive, apporter ma contribution à la découverte de solutions pratiques dans l'intérêt général? Il s'agit, je pense, de quitter la pure polémique politicienne ou l'anathème pour le vrai travail concret et efficace. Les citoyennes et les citoyens de ce pays, qu'ils soient locataires ou bailleurs, vous en seront reconnaissants.