Parmelin Guy · Bundesrat · 2023-05-02

Wortprotokoll

Le Conseil fédéral s'est penché à plusieurs reprises sur les questions concernant les conséquences des congés collectifs pour les locataires. Le Conseil fédéral est conscient du fait que les congés collectifs de baux d'habitation peuvent entraîner des conséquences pénibles. La pénurie actuelle sur le marché du logement peut compliquer la situation des locataires concernés.

L'auteur de la motion souhaite remédier à ce problème et compléter la protection contre le congé en cas de résiliation collective pour cause de projet de construction. M. le conseiller national Dandrès voit la solution dans la reprise de certaines des règles concernant les licenciements collectifs dans le droit du bail.

Selon l'article 271 alinéa 1 du code des obligations, le congé est annulable s'il est contraire aux règles de la bonne foi. Dans sa jurisprudence constante, le Tribunal fédéral part du principe qu'il y a une violation des règles de la bonne foi si un congé ne répond à aucun intérêt objectif, sérieux et digne de protection. Dans le cas d'un projet de rénovation, ce projet doit être suffisamment mûr et élaboré. Cette exigence doit déjà être remplie au moment de la notification de la résiliation. Cela permet d'apprécier concrètement si les travaux nécessitent le départ du locataire.

Lorsque la présence d'un locataire durant les travaux serait susceptible d'entraîner des complications, des coûts supplémentaires ou une prolongation de la durée des travaux, le Tribunal fédéral considère que le congé n'est pas contraire au principe de la bonne foi. En outre, les locataires peuvent [PAGE 767] contester le congé auprès de l'autorité de conciliation en matière de baux à loyer. Les procédures de conciliation sont gratuites. Comme le Conseil fédéral l'a déjà souligné dans son avis en réponse à la motion, une majorité des procédures concernant la résiliation du bail sont réglées par un accord entre les parties.

En définitive, l'article 273 alinéa 5 du code des obligations oblige l'autorité compétente qui rejette une requête en annulabilité du congé d'examiner d'office si le bail peut être prolongé. Il ressort ainsi de ces références au droit en vigueur et à la jurisprudence constante que les intérêts des locataires sont également pris en compte de manière adéquate en cas de résiliation pour cause de projet de construction.

Dans ce contexte, le Conseil fédéral reste sceptique quant à l'introduction de nouvelles réglementations. Des considérations supplémentaires contribuent à cette appréciation. L'auteur de la motion souhaite confier de nouvelles tâches aux services compétents en matière de logement d'une commune ou d'un canton. Cela pourrait nécessiter de nouvelles ressources et entraîner aussi des coûts supplémentaires. La motion vise à introduire une nouvelle procédure pour les congés collectifs qui doivent être donnés pour un projet de construction. Il n'est pas exclu qu'une telle procédure décourage les bailleurs de rénover leur bien immobilier.

La consultation des locataires peut déjà se faire sur une base volontaire. Il faut, en outre, tenir compte du fait que la décision de procéder à une rénovation concerne la propriété. Dans le cadre de la liberté contractuelle, le bailleur dispose de la propriété. La réglementation proposée par l'auteur de la motion porte fortement atteinte à la propriété et à la liberté de contracter. La mise en oeuvre de la motion aurait pour conséquence d'accorder une importance particulière aux congés collectifs en raison de projets de construction, par rapport aux autres motifs de résiliation du droit du bail. Comme le Conseil fédéral l'a déjà souligné dans ses avis sur l'interpellation 22.3424, sur la motion 21.3953 et dans la réponse à la question 21.7907, les mesures de communication ciblées sont plus adéquates que des solutions législatives - c'est du moins le cas en ce qui concerne les congés collectifs et le droit du bail.

Une dernière remarque avant de conclure: plusieurs interventions dans vos rangs ont fait référence aux conséquences des rénovations sur les locataires. Actuellement, l'initiative parlementaire Dandrès 22.460, "Régulation des congés pour travaux", est en suspens. Le 28 avril 2023, votre commission a décidé, par 16 voix contre 8, de ne pas donner suite à cette initiative parlementaire. Elle sera donc prochainement soumise à votre délibération et à votre vote. Mon commentaire d'aujourd'hui ne doit pas être considéré comme une prise de position relative à cette initiative parlementaire. Le cas échéant, comme vous le savez, le Conseil fédéral se fera une opinion sur l'initiative parlementaire 22.460 et la communiquera seulement après y avoir été invité par la Commission des affaires juridiques de votre conseil.

Pour toutes les raisons évoquées, le Conseil fédéral vous recommande de rejeter cette motion.