Flach Beat · Nationalrat · 2023-06-01

Wortprotokoll

Ihre Kommission für Rechtsfragen hat an ihrer Sitzung vom 27./28. April 2023 die von Herrn Nationalrat Dandrès am 22. September eingereichte parlamentarische Initiative vorgeprüft. Mit der Initiative wird verlangt, dass das Mietrecht so zu ergänzen ist, dass die Mieterinnen und Mieter besser gegen Kündigungen geschützt werden, welche die Vermieterinnen oder Vermieter aussprechen, um Bauarbeiten an der Liegenschaft durchzuführen. Die Kommission beantragt mit 16 zu 8 Stimmen, der Initiative keine Folge zu geben. Eine Minderheit Funiciello, Sie haben es gehört, beantragt, der Initiative Folge zu geben.

Mit dieser parlamentarischen Initiative soll das Obligationenrecht betreffend das Mietrecht in einer Weise geändert werden, dass Mieterinnen und Mieter besser gegen Kündigungen geschützt sind, wenn die Vermieterin oder der Vermieter beabsichtigt, Bauarbeiten an der Liegenschaft durchzuführen. Der Initiant beantragt, dass eine Kündigung erst ausgesprochen werden darf, nachdem die Vermieterin oder der Vermieter die erforderliche Baubewilligung für die Durchführung der Arbeiten beantragt hat. So soll das Mietverhältnis weiter bestehen bleiben, bzw. die Kündigung muss anfechtbar sein, wenn die Arbeiten für die Mieterin oder den Mieter zumutbar sind oder wenn die Mieterin oder der Mieter, auch nach Erhalt der Kündigung, das Objekt räumt, um die Durchführung der Arbeiten zu ermöglichen.

Zur Begründung, das haben Sie gehört, bringt der Initiant vor, dass es sich eigentlich aus der Bundesverfassung ergebe, dass der Mieterschutz gegenüber missbräuchlichen Kündigungen gewährleistet sein solle. Das Bundesgericht halte an diesen Grundsätzen jedoch nicht genügend fest.

Die Kommissionsmehrheit sieht jedoch keinen Handlungsbedarf und spricht sich auch im Interesse des Schweizer Gebäudeparks und im Wunsch nach dessen stetiger Erneuerung und Renovation gegen die Initiative aus. Aus Sicht Ihrer Kommission hätte die vom Initianten geforderte Änderung des Mietrechts eine abschreckende Wirkung auf renovationswillige Eigentümerinnen und Eigentümer und würde die Gefahr bergen, dass die erforderlichen Sanierungsarbeiten gar nicht erst in Angriff genommen würden. Ausserdem sieht das Mietrecht heute schon entsprechende Schutzmechanismen vor. Die geforderte Unwirksamkeit der Kündigung in der parlamentarischen Initiative widerspricht denn auch der Systematik des Vertragsrechts und würde gegenüber der geltenden Regelung zu Rechtsunsicherheit statt zu mehr Schutz für die Mieterinnen und Mieter führen.

Die Vertragstreue im Mietrecht im Zusammenhang mit Bauarbeiten ist grundsätzlich in Artikel 260 des Obligationenrechts geregelt. Der Vermieter wird dazu angehalten, Erneuerungen und Änderungen an der Sache nur vorzunehmen, wenn sie für die Mieter zumutbar sind und das Mietverhältnis nicht gekündigt ist. Der Vermieter muss bei der Ausführung der Arbeiten auf die Interessen des Mieters Rücksicht nehmen. Es gibt allfällige Ansprüche des Mieters auf Herabsetzung des Mietzinses oder gar auf Schadenersatz.

Der Kündigungsschutz beinhaltet eine vergleichbare Regelung, die der Vertragstreue einen hohen Stellenwert einräumt. So ist für die Mieter beispielsweise eine unzumutbare Erneuerung eine Hürde, die auf der anderen Seite zu einer gerechtfertigten Kündigung führen müsste. [PAGE 1047] Grundrissveränderungen und Ähnliches können das Vertragsgefüge in grundsätzlicher Weise infrage stellen, sei es durch die massive Einschränkung des Gebrauchsrechts, sei es durch aufgedrängte teure Mehrleistungen anlässlich einer luxuriösen Renovation. Sie dürfen deshalb gegen den Willen des Mieters nicht während des Mietverhältnisses erfolgen. Dies ist eine gesetzliche Konkretisierung des Grundsatzes von Treu und Glauben. Im Sinne der schonenden Rechtsausübung wird von den Gerichten genau dieses Recht auch regelmässig geschützt.

Es gibt also Fälle, wo gekündigt werden müsste oder muss. Jedoch zieht das Gesetz hierzu in den Artikeln 271 und 271a des Obligationenrechts auch Grenzen, nämlich bezüglich Fällen, in welchen eine Missbräuchlichkeit einer solchen Kündigung gegeben sein kann. Das Bundesgericht beurteilt solche Kündigungen nach klaren Grundsätzen. Der Vermieter hat demnach bei der Begründung der Kündigung genaue Angaben zum geplanten Projekt zu machen, da nur so überprüft werden kann, ob die Anwesenheit von Mietern die Arbeiten stört, verlängert oder tatsächlich verteuert. Nur so kann entschieden werden, ob eine Kündigung gegen den Grundsatz von Treu und Glauben verstösst oder nicht. Die Rechtsprechung zeigt deutlich, dass auch an sich[NB]legitime[NB]Kündigungsinteressen[NB]zur[NB]Aufhebung der Kündigung führen können, wenn sie nicht gehörig offengelegt werden.

Ob Umbauarbeiten einen gültigen Kündigungsgrund abgeben, hängt jedoch nicht vom Vorliegen einer Baubewilligung und auch nicht alleine von der Zumutbarkeit der Arbeiten für den Mieter ab. Würden nämlich an sich zumutbare Arbeiten bei einem Verbleib des Mieters im Objekt zu erheblichen Verzögerungen oder Mehrkosten führen, so kann das als legitimer Kündigungsgrund betrachtet werden, jedenfalls, soweit nicht dennoch ein erhebliches Interessengefälle vorliegt. Ein solches Interessengefälle oder Interessenungleichgewicht liegt jedoch vor, wenn das Bausanierungs- oder Umnutzungsverfahren des Vermieters aus öffentlich-rechtlichen Gründen, die in den Sternen stehen, nicht auf einem ausgereiften Projekt beruht und wenn das Haus überhaupt nicht so umgebaut werden kann.

Die Kommission beantragt mit 16 zu 8 Stimmen, der parlamentarischen Initiative keine Folge zu geben.