Sommaruga Carlo · Ständerat · 2023-09-18

Wortprotokoll

Je vous annonce que je suis encore président de l'Association suisse des locataires (Asloca Suisse). Cette révision du droit du contrat de bail s'inscrit dans une stratégie mise en place depuis des années au sein de ce Parlement par le lobby des investisseurs immobiliers. C'est une stratégie d'affaiblissement du droit du bail qui trouve son aboutissement dans divers objets que nous traitons aujourd'hui. C'est une stratégie qui déséquilibre le droit du bail au détriment des locataires. C'est une stratégie en deux étapes qui vise d'abord à faciliter les congés et l'expulsion des locataires et ensuite à faciliter les majorations de loyer lors de la conclusion du nouveau contrat de bail.

En effet, outre la mise en oeuvre de la présente initiative parlementaire Egloff Hans, du nom du président de la "Hauseigentümerverband Schweiz" - c'est-à-dire l'association des propriétaires immobiliers -, et de l'initiative parlementaire Merlini 18.475, "Résiliation du bail en cas de besoin du bailleur ou de ses proches. Simplifier la procédure", reprise par Mme Markwalder et que nous traiterons tout à l'heure, qui visent toutes deux à faciliter la résiliation du contrat de bail par la partie bailleresse, il y a un deuxième volet de révision du droit du bail avec les initiatives parlementaires relatives à la facilitation de la majoration de loyer à la conclusion du bail. Ce deuxième volet est en traitement à la Commission des affaires juridiques du Conseil national et arrivera l'année prochaine dans ce conseil.

Alors que toutes ces réformes touchent un seul et même sujet, à savoir le chapitre 8 du code des obligations, portant sur le contrat de bail, la majorité des groupes UDC, libéral-radical et du Centre au Conseil national a choisi de ne pas les regrouper et de faire en sorte qu'il y ait plusieurs révisions législatives, en adoptant la tactique du saucissonnage, "Salamitaktik" en allemand.

Une tactique avalisée tacitement par la majorité de la Commission des affaires juridiques de notre conseil; une tactique politique inadmissible du point de vue démocratique, qui consiste à multiplier les révisions partielles pour rendre plus difficile l'exercice des droits démocratiques par le lancement de multiples référendums; une tactique manifestement destinée à épuiser le mouvement de défense des locataires, qui s'oppose à toutes ces péjorations du droit du bail au détriment des locataires et qui a déjà annoncé divers référendums.

Au-delà de cette offensive des investisseurs immobiliers, qui ont verrouillé ce Parlement au cours des quatre à huit dernières années, il convient de dire que ce projet de révision ne répond à aucun besoin, comme le relève le Conseil fédéral. Il vous invite à rejeter la révision sur la sous-location, qui n'est aucunement un problème dans ce pays. Bien sûr, il existe quelques rares cas d'abus ici et là, avec des marchands de sommeil qui exploitent des sous-locataires en situation précaire. Mais ce sont, tout d'abord, des cas très rares. Ensuite, ils sont déjà sanctionnés par le droit en vigueur, puisque le bailleur peut s'opposer, en vertu de l'article 262 alinéa 2 lettre b du code des obligations, à la sous-location en cas de conditions de sous-location abusives.

Or, la révision dont nous discutons, au lieu de se concentrer sur la sanction en cas de loyer abusif de sous-location, conformément à l'objectif initial de l'initiative parlementaire Egloff 15.455, introduit de multiples exigences supplémentaires aboutissant à une lourde bureaucratie supplémentaire, non seulement pour le locataire, mais aussi pour le bailleur. La révision impose, notamment, la forme écrite pour la sous-location, alors que, d'une part, cela n'est pas nécessaire pour le bail principal - cette contradiction est une absurdité - et, d'autre part, le plus souvent aujourd'hui, les contrats sont oraux entre les petits propriétaires et les locataires ou ce sont même des contrats de sous-location acceptés par les régies au moyen d'un échange de mails, qui ne vaut pas juridiquement la forme écrite.

On a introduit, par cette révision, la forme écrite évoquée par le rapporteur, ce qui ne fait que compliquer le rapport entre le locataire et le bailleur.

La révision introduit également pour le locataire principal une obligation d'annonce à la partie bailleresse à chaque changement de situation. Ainsi, si un ou une sous-locataire change de partenaire, se marie ou divorce, il faut que le locataire principal le communique au bailleur. S'il ne respecte pas cela, la conséquence est qu'il pourrait subir une résiliation extraordinaire rapide de son contrat de bail. L'objectif est à nouveau clair: il y a volonté de pouvoir résilier plus facilement le contrat du locataire.

La révision introduit également, et cela a été évoqué par le rapporteur, une limite de deux ans à la durée de la sous-location. Cela pose de nombreux problèmes. Un diplomate envoyé à l'étranger pendant quatre ans ne pourrait plus sous-louer si le bailleur y est opposé, car la durée de la sous-location qu'il propose serait trop longue. Il en va de même des collaborateurs du CICR qui partiraient à l'étranger, par hypothèse, pour une durée de trois, quatre ou cinq ans: finalement, ils ne pourraient pas sous-louer leur appartement si le bailleur s'y oppose. On a la même situation avec un universitaire qui part à l'étranger, en Allemagne ou en France, pour faire son doctorat, et qui a un logement à Saint-Gall, parce qu'il a fait ses études à l'Université de Saint-Gall - même si apparemment, aujourd'hui, il est contesté qu'elle soit une aussi bonne université qu'à l'époque. Il y a des universitaires de Saint-Gall qui partent à Paris, qui partent à New York, qui partent ailleurs durant quatre ou cinq ans pour faire un [PAGE 770] doctorat; lorsqu'ils proposent une sous-location pour une durée de cinq ans, cela sera refusé, car la durée maximum est de deux ans. Ainsi la personne perd son appartement et aura de la peine à retrouver un bail avec le même niveau de loyer à son retour.

Mais cela pose aussi des problèmes aux employeurs. Des employeurs louent tout un immeuble pour le sous-louer à des employés ou louent plusieurs appartements pour les sous-louer à leurs employés. Si le bailleur s'y oppose, l'entreprise qui a loué un immeuble pour sous-louer des logements à ses employés pourrait être bloquée dans ce projet. Je rappelle aussi que des communes, voire des services sociaux cantonaux, louent des immeubles pour les sous-louer à des personnes en difficulté. Là aussi, avec cette limite à deux ans, il y aurait des difficultés pour mener un travail social à long terme.

Dernier point intéressant: la sous-location est souvent utilisée pour venir en aide à des personnes qui n'arrivent pas à trouver de bail sur le marché libre. Ce sont des gens qui ont des actes de défaut de biens, qui ont des dettes et qui ne sont donc pas solvables aux yeux des régisseurs. Parfois, des locataires assument la responsabilité financière, concluent le bail et sous-louent à des personnes qui sont en difficulté pour leur garantir un logement. Cette solidarité entre locataires ne serait plus possible, parce que le bailleur pourrait limiter à deux ans la sous-location. Passé ce délai, il faudrait que la personne sorte du logement à moins qu'il y ait résiliation.

On voit des complications bureaucratiques et des empêchements de mener à bien des actes de protection sociale de locataires en difficulté. Tout cela avec un seul objectif: faciliter la résiliation du bail, dans le but de relouer plus cher, selon les prix du marché. C'est ce qui se passe aujourd'hui, c'est ça la réalité, et c'est pour cela que, d'entente avec le Conseil fédéral qui développera ses propres arguments, je vous invite à ne pas entrer en matière et à refuser ce projet.

Aujourd'hui, pour répondre aux besoins de la population, pour répondre aux besoins des locataires, il faudrait une protection accrue des locataires. Aujourd'hui, chaque ménage paie 370 francs par mois de loyer en trop, parce que les bailleurs n'ont pas baissé les loyers lorsque les taux hypothécaires baissaient. C'est là qu'il y a aujourd'hui une demande des locataires, qui ont en plus le couteau sur la gorge au niveau du pouvoir d'achat. Aujourd'hui, il faut répondre à cette attente et non pas affaiblir le droit du bail.

Je vous invite à refuser cette révision du droit du bail qui sera de toute façon soumise à un référendum lancé par l'Asloca, si elle est acceptée par le conseil.