Lüscher Christian · Nationalrat · 2023-09-25

Wortprotokoll

L'objet 22.066 a été examiné par la Commission des affaires juridiques du Conseil national les 12 janvier, 2 février et 4 juillet 2023.

Le projet issu des travaux de la commission est profondément différent du message du Conseil fédéral, même s'il poursuit les mêmes buts, à savoir mieux protéger les maîtres d'ouvrage dans le droit contractuel de la construction.

En résumé, le projet du Conseil fédéral a, premièrement, assoupli le délai d'avis des défauts des biens immobiliers, qui est porté à 60 jours, que les défauts soient manifestes ou cachés. Deuxièmement, le Conseil fédéral a prévu que le droit à la réfection ne pourrait plus être exclu si la construction était prévue pour l'usage personnel du maître d'ouvrage ou pour celui de sa famille. Enfin, le projet a assoupli les conditions dans lesquelles le maître d'ouvrage pouvait fournir des sûretés, en limitant à dix ans la durée des intérêts moratoires, alors qu'actuellement la période de sûreté doit couvrir lesdits intérêts moratoires pour une durée illimitée. La Commission des affaires juridiques est allée encore plus loin pour des motifs justifiés.

Le 12 janvier 2023, la commission a d'abord procédé à des auditions des milieux concernés et de professeurs et praticiens spécialisés en droit de la construction et de la vente immobilière. Unanimement, le droit en vigueur a été critiqué, en particulier la péremption attachée à la tardiveté de l'avis des défauts et la rigueur qu'elle comporte. Le 2 février, Mme la conseillère fédérale Baume-Schneider a présenté le message du Conseil fédéral et, déjà, des voix en commission - des voix de commissaires - se sont fait entendre sur le problème de la péremption. Il a dès lors été demandé à l'administration d'analyser cette question de l'abandon de la péremption et de l'éventuelle responsabilité du maître d'ouvrage et de l'acheteur avec la tardiveté de l'avis des défauts, en vertu du principe de la limitation du dommage auquel le lésé doit s'attacher. Le 15 juin 2023, l'Office fédéral de la justice a établi une note d'une très grande qualité - j'espère d'ailleurs qu'elle sera publiée.

Comme cela est ma dernière intervention devant le Conseil national, après 16 ans en Commission des affaires juridiques, je tiens à remercier les membres de l'administration pour leur très grande serviabilité, leurs compétences, leur réactivité en tout temps, et qui, en permanence, donnent un véritable plaisir lors des travaux de la Commission des affaires juridiques. Donc, un immense merci de ma part du fond du coeur.

Le 15 juin 2023, l'administration a rendu une note qui est arrivée devant notre commission le 4 juillet 2023. Cette note a suscité un débat nourri au terme duquel une large majorité - oui, une large majorité - s'est ralliée au concept selon lequel premièrement, la péremption devait être supprimée; deuxièmement, l'avis des défauts pouvait être donné en tout temps à l'intérieur du délai de prescription; troisièmement, l'acheteur, respectivement le maître d'ouvrage, devait répondre du dommage qu'un avis des délais donné immédiatement aurait permis d'éviter, principes qui ont été intégrés à l'article 201 alinéa 4, 219a alinéa 1 pour l'acheteur et 370 alinéa 4 pour le maître d'ouvrage.

De plus, en cas de vente d'un immeuble ou de construction d'un ouvrage immobilier, la commission a décidé, par 19 voix contre 4 et 1 abstention, de porter de 5 à 10 ans le délai de prescription pour l'action de l'acheteur - articles 219 alinéa 3, pour l'acheteur, et 371 alinéas 1 et 2, pour le maître d'ouvrage.

Enfin, par 22 voix contre 2, la Commission des affaires juridiques vous propose de renforcer la protection des acquéreurs et des maîtres d'ouvrage en prévoyant que toute clause convenue à l'avance qui restreindrait ou exclurait le droit à la réparation des défauts est nulle. Si le défaut concerne une construction et/ou un immeuble, cette nullité affecte l'ensemble des contrats et non seulement ceux destinés à un usage personnel ou familial comme l'avait prévu le projet du Conseil fédéral.

Finalement, la commission s'est ralliée à une proposition Hurni visant à ce que les sûretés fournies par le maître d'ouvrage couvrent cinq ans d'intérêts moratoires, et non dix ans, le délai de cinq ans correspondant à la moyenne d'une procédure à dires d'experts. Au vote sur l'ensemble, la Commission des affaires juridiques s'est déclarée satisfaite du résultat obtenu, puisqu'à 21 voix contre 0 et 4 abstentions le projet a été plébiscité - 21 voix à 0 contre: on voit que le plébiscite vient de tous les partis confondus.