Parmelin Guy · Bundesrat · 2023-09-27

Wortprotokoll

Je commencerai par quelques remarques d'ordre général, mais qui sont extrêmement importantes pour la suite du débat, et j'en viendrai ensuite en détail aux différentes interventions parlementaires. Il y a encore quelques années, la situation sur le marché suisse du logement semblait plutôt détendue. On craignait même parfois que l'on construise trop, et pour une demande non existante. Cette situation a fondamentalement changé en peu de temps. Depuis 2019, la création de ménages par année excède la construction de logements. Cela a pour effet que la tension sur le marché du logement augmente progressivement.

Le nombre de logements vacants depuis trois ans diminue régulièrement. Et même si le taux de logements vacants n'est pas dramatiquement bas, dans une perspective historique, il faut le constater quand même: nous nous dirigeons vers une pénurie de logements. Aujourd'hui déjà, les centres urbains et certaines régions touristiques sont touchés par un marché du logement très tendu, et l'on constate que cette évolution touche de plus en plus d'autres régions du pays. De plus, les perspectives ne sont pas très prometteuses. Le nombre de permis de construire a diminué de plus de 25 pour cent au cours des cinq ou six dernières années.

C'est pourquoi, en mai dernier, j'ai décidé de convoquer une table ronde avec pour thème la pénurie de logements, afin de discuter de ce sujet avec les cantons, les villes, les communes ainsi que les milieux de la construction et de l'immobilier. A l'issue de celle-ci, nous avons chargé un groupe de travail composé d'acteurs étatiques d'élaborer un plan d'action. Celui-ci contient actuellement 21 mesures dans les domaines suivants, essentiels: faciliter le développement vers l'intérieur, renforcer et simplifier les procédures et garantir qu'il y ait suffisamment de logements à loyer modéré et adaptés aux besoins.

Ce plan d'action fait actuellement l'objet d'une consultation politique auprès des cantons, des villes et des communes. Ces milieux ont énormément de compétences en la matière. Ensuite le Conseil fédéral et les autres milieux intéressés seront impliqués dans les discussions. Nous avons l'intention d'adopter ce plan d'action lors d'une nouvelle table ronde au premier trimestre 2024. J'espère que toutes les parties concernées feront preuve d'un certain sens de la mesure et renonceront aux exigences maximalistes. C'est la seule façon d'obtenir un plan d'action équilibré et efficace.

A cet égard, il convient de vous rappeler ceci: l'approvisionnement d'un logement est, en principe, une tâche du secteur de la construction et de l'immobilier. En même temps, l'Etat joue son rôle en fixant certaines conditions-cadres. Dans ce contexte, il faut veiller à ce que les investissements dans la construction de logements restent attractifs. Mais, comme je l'ai dit tout à l'heure, de nombreuses compétences dans ce domaine se trouvent aux niveaux communal et cantonal. Il est donc absolument indispensable de travailler en étroite collaboration avec tous les partenaires. Lorsque nous parlons de conditions-cadres, le droit du bail est un élément important, qui est une compétence fédérale. Le droit du bail actuel est, pour sa grande partie, en vigueur depuis 1990. Malgré plusieurs tentatives, les grandes réformes ont toujours échoué jusqu'à présent. [PAGE 1980]

La position du Conseil fédéral a toujours été très claire. Il est ouvert à des adaptations judicieuses qui facilitent l'application du droit du bail et qui ne portent pas atteinte sans nécessité au délicat équilibre entre les intérêts des locataires et ceux des bailleurs. C'est pourquoi j'ai lancé il y a bientôt 3 ans, avec l'Office fédéral du logement, un processus de discussion ouvert et constructif sur le droit du bail.

Il y a un an, j'ai malheureusement dû constater que nous ne pouvions pas progresser. J'ai dû mettre fin à ce processus de discussion après que l'Asloca, entre autres, a annoncé publiquement qu'elle ne souhaitait pas poursuivre dans cette voie. Du côté des autres personnes intéressées, on nous a fait comprendre que plusieurs initiatives parlementaires étaient sur la table et qu'il fallait laisser le Parlement faire son travail.

Dans ce contexte, le reproche fait au Conseil fédéral d'être inactif est un peu hypocrite. Il était déjà prévisible à l'époque, il y a un an, que le taux d'intérêt de référence allait augmenter. Le groupe d'experts prévu à l'époque aurait certainement aussi pu aborder cette question.

Le 1er juin de cette année, le taux de référence a en effet augmenté une première fois: qu'est-ce que cela signifie concrètement? Les premières augmentations de loyer seront effectives dès novembre, ce uniquement pour les taux basés sur l'ancien taux d'intérêt de référence de 1,25 pour cent. Cela représente plus de 50 pour cent des contrats de bail. Les pertes de pouvoir d'achat enregistrées jusqu'à présent ne peuvent donc pas encore être imputées à la hausse du taux d'intérêt de référence. Des mesures immédiates, telles celles demandées actuellement, ne sont donc pas indiquées. Mais comme une deuxième augmentation du taux d'intérêt de référence est attendue ultérieurement, j'ai donné le mandat d'examiner de plus près certaines questions dans ce contexte. Et des questions, il s'en pose, en effet. Par exemple, le système actuel d'adaptation des loyers est-il toujours adéquat? Les conditions du modèle de loyer sont-elles toujours valables? Je pense que nous devons aborder ces questions sans préjugés, sans a priori. C'est pourquoi j'ai l'intention de soumettre des propositions au Conseil fédéral en vue de trouver des réponses à ces questions dans les semaines à venir.

J'en viens maintenant aux différentes interventions parlementaires qui vous occupent ce matin. Je vais traiter ensemble les deux motions du groupe socialiste 23.3300 et 23.3337. Toutes deux font référence à une étude publiée il y a une année et demie environ. En répondant à plusieurs interventions parlementaires, le Conseil fédéral a déjà pris position à plusieurs reprises sur cette étude.

Je ne peux que répéter ici que le droit du bail en vigueur n'entraîne pas automatiquement une baisse des loyers lorsque le taux d'intérêt de référence est abaissé. En revanche, les locataires peuvent demander une réduction - que les bailleurs font d'ailleurs parfois aussi de leur propre initiative. Selon les estimations du marché, les baisses du taux de référence n'entraînent une réduction de loyer que dans environ un quart des cas, que ce soit à l'initiative du bailleur ou du locataire.

Inversement, ce système a pour conséquence le fait qu'une augmentation du taux de référence ne signifie pas automatiquement une hausse de loyer pour tous les locataires. Nous ne savons toutefois pas exactement combien de bailleurs augmenteront effectivement le loyer. Il est toutefois probable que les augmentations soient plus souvent répercutées que les baisses. Le moratoire demandé par la motion 23.3300 fait référence à deux initiatives parlementaires qui ont été rejetées par les deux chambres du Parlement au mois de décembre dernier.

Il convient donc de constater encore une fois qu'il n'existe pas de majorité politique pour introduire un contrôle officiel du rendement des loyers dans cette salle. De plus, ce moratoire semble disproportionné au Conseil fédéral, car le droit en vigueur permet déjà de contester des augmentations de loyer qui pourraient conduire à des rendements excessifs ou abusifs.

En outre, il y aurait un risque que l'on renonce à des investissements créant une plus-value. Il n'est pas certain que cette prestation supplémentaire puisse être répercutée sur le loyer. Cela pourrait aussi freiner les assainissements énergétiques. En général, une telle mesure aurait des effets négatifs sur les investissements dans le domaine de la construction de logements. C'est exactement le contraire de ce dont nous avons besoin pour lutter contre la pénurie de logements qui se profile.

En ce qui concerne la possibilité d'un contrôle des loyers différenciés selon les régions, il existe déjà un instrument qui permet de trouver des solutions adaptées aux particularités locales ou régionales. C'est la loi fédérale sur les contrats-cadres de baux à loyer et leur déclaration de force obligatoire générale qui offre cette possibilité. Le Conseil fédéral peut à ce sujet autoriser, sous certaines conditions, des dérogations aux dispositions impératives du droit du bail. Ce modèle de contrats-cadres est bien éprouvé dans les relations du droit du travail, mais est moins répandu dans le domaine du droit du bail. Actuellement, seul un contrat-cadre est en vigueur. Il est déclaré de force obligatoire générale dans le canton de Vaud. Il s'agit des Règles et usages locatifs du canton de Vaud. En principe, il serait tout à fait possible de convenir d'un contrôle régional des loyers dans le cadre d'un contrat-cadre de baux à loyer. Il est clair que cela nécessiterait l'accord préalable des associations représentatives, des bailleurs et des locataires dans le canton concerné ou la région concernée.

A première vue, il n'est peut-être pas très réaliste, pour l'heure, que les parties réussissent à se mettre d'accord sur un contrôle des loyers, mais pourquoi de tels contrats-cadres ne seraient-ils pas possibles en matière de baux à loyer, alors que, manifestement, lorsque l'on parle du secteur de l'emploi, ils fonctionnent? En tout cas, la proposition formulée dans la motion est déjà, en principe, réalisable, précisément sous cette forme légalement encadrée du contrat-cadre.

Pour ces raisons, le Conseil fédéral vous propose de rejeter les deux motions.

J'en viens à la motion 23.3850 déposée par Monsieur le conseiller national Dandrès. Cette motion nous rappelle que le système en vigueur avec le taux hypothécaire de référence a été introduit en septembre 2008. Il n'était toutefois prévu que comme solution transitoire. Les règles de conversion dont il est question dans la motion datent toutefois de 1990. Elles avaient pour but de réduire l'effet cumulatif des intérêts et du renchérissement qui existait auparavant. Derrière ces règles de conversion, il y a un modèle de loyer bien expliqué dans la réponse du Conseil fédéral à la motion. Lorsque ces règles sont entrées en vigueur en 1990, le taux précurseur du taux d'intérêt de référence était, dans le canton de Zurich, de 6,25 pour cent. A l'époque, on ne pensait pas que ce taux tomberait un jour aussi bas que celui que nous avons connu ces dernières années.

Le taux de conversion de 3 pour cent actuellement appliqué se base sur des taux d'intérêt de 4 à 5 pour cent. Si les taux d'intérêt étaient plus bas, comme c'est le cas aujourd'hui, le taux de répercussion sur le modèle de loyer serait nettement plus élevé. En d'autres termes, le système en vigueur a un effet de lissage et modérateur, surtout lorsque les taux d'intérêt sont bas.

Parlons maintenant de l'objet de la motion en tant que tel: elle demande une baisse du taux de conversion tant que l'inflation est supérieure à un certain niveau. Quelle en serait la conséquence? Le lien établi, dans le système actuel, entre les coûts des capitaux empruntés et le loyer serait ainsi supprimé. Compte tenu du fait que le taux d'intérêt de référence a toujours baissé au cours des quinze dernières années, une telle adaptation serait à l'heure actuelle arbitraire.

Pour ces raisons, je vous recommande, au nom du Conseil fédéral, de rejeter cette motion.

J'en viens à la motion Glättli 23.3931. J'ai abordé déjà dans l'introduction, de manière approfondie, la situation du marché du logement et expliqué les mesures que nous avons prises dans ce contexte. Le projet de plan d'action qui se trouve en consultation auprès des cantons et des communes contient entre autres des mesures telles que celles qui sont demandées dans la motion. Comme le Conseil fédéral l'a expliqué dans son avis, il souhaite attendre les résultats de ces consultations et éviter de prendre des mesures de manière précipitée et unilatérale. En plus, de telles mesures signifieraient aussi un financement conséquent, ce qui, compte [PAGE 1981] tenu des contraintes qui pèsent actuellement sur le budget de la Confédération, n'est pas très réaliste. Par contre, il faut rappeler que l'aide au logement de la Confédération réservée aux maîtres d'ouvrage d'utilité publique est toujours en vigueur et qu'elle fait ses preuves.

Je vous recommande, au nom du Conseil fédéral, de rejeter la motion.

J'en viens à la motion Bircher 23.3572. Son auteure demande au Conseil fédéral de prendre des mesures pour interdire des résiliations de bail dont le seul but est de mettre à disposition les logements correspondants à des requérants d'asile. D'une part, une telle règlementation augmenterait considérablement la protection contre des résiliations de bail des locataires concernés et, d'autre part, elle compliquerait encore davantage le droit du bail, car elle ne s'appliquerait que dans certaines situations. Il n'est pas toujours évident de savoir à l'avance ce qu'il adviendra d'un bien immobilier et il en résulterait des délimitations difficiles et un manque de clarté dans l'application. Pour le Conseil fédéral, la protection actuelle contre les congés dans le droit du bail est suffisamment aménagée: il vous recommande aussi de rejeter cette motion.

J'en viens enfin au postulat Müller Leo 23.3918. Mit diesem Postulat wird der Bundesrat beauftragt, zu prüfen, ob eine Kostenpflicht für unbegründete Einsprachen in Nutzungsplanungs- und Baubewilligungsverfahren eingeführt werden soll. Der Bundesrat hält das Anliegen für berechtigt. Er ist daher gerne bereit, einen entsprechenden Prüfauftrag entgegenzunehmen.

Toutefois, étant donné que les procédures régissant les autorisations de construire et les plans d'affectation sont des procédures cantonales et communales, il convient en particulier de collaborer avec les acteurs correspondants pour élaborer le rapport en réponse au postulat. Dans ce contexte, il conviendra notamment de clarifier la manière dont les cantons évaluent l'ampleur des oppositions abusives et la nécessité de prendre des mesures à cet égard. Il faut également noter que le droit d'opposition sert à prendre en compte le droit d'être entendu. Il ne doit pas être limité par des frais élevés au point d'être dissuasifs.

Ich habe bereits den runden Tisch zur Wohnungsknappheit vom 12. Mai dieses Jahres erwähnt. Daraus sind Arbeitsgruppen entstanden, die unter anderem auch konkrete[NB]Massnahmen[NB]zur Beschleunigung der Planungs- und Bewilligungsverfahren für den Bau von Wohnungen prüfen. Der Bundesrat ist bereit, in diesem Rahmen auch das Anliegen dieses Postulates zu prüfen.

En conséquence, le Conseil fédéral vous prie d'accepter ce postulat.