preparatory:AB 341445

Wortprotokoll

La réforme en matière de défauts de construction que nous propose le Conseil fédéral est bienvenue. Elle est même attendue depuis fort longtemps. La précarité juridique de l'acheteur d'un bien immobilier neuf, comme celle du maître de l'ouvrage, quant aux défauts de construction, était unanimement critiquée par la doctrine, et depuis fort longtemps, comme l'a rappelé le rapporteur de commission. C'est à juste titre, car le régime de péremption extrêmement rapide du droit de faire valoir des défauts à titre privé, pour un grand nombre de petits propriétaires de la classe moyenne qui construisent ou qui rénovent, amène à une perte de leurs droits à l'égard des vendeurs, architectes et constructeurs.

Dans ce contexte, vous l'avez entendu, le Conseil fédéral propose de rééquilibrer la situation en faveur de la partie faible en matière de défauts de construction, à savoir l'acheteur et le maître de l'ouvrage. L'élément central du concept du Conseil fédéral est la prolongation du délai de péremption de signalisation des défauts porté à 60 jours, alors qu'il est aujourd'hui de 7 jours, soit un délai très court qui n'est aucunement en adéquation avec le comportement de la majorité des acheteurs et des maîtres de l'ouvrage non professionnels dans la vie de tous les jours. En effet, en cas de découverte de défauts de construction, l'acheteur ou le maître de l'ouvrage non professionnel ira d'abord chercher conseil auprès d'amis spécialistes ou d'avocats avant d'annoncer le défaut à sa contrepartie. Cela aboutit à ce que le délai très court - parce qu'il doit être immédiat -, fixé à 7 jours par le Tribunal fédéral, s'écoule et que le propriétaire du bien immobilier se [PAGE 564] voit privé de tous ses droits à la réparation du défaut et à l'indemnisation du dommage.

Le deuxième élément du projet du Conseil fédéral, très important également, est la limitation des clauses d'exclusion de responsabilité qui touche particulièrement les petits propriétaires et qui les prive également de leurs droits. Toutefois, le Conseil fédéral introduit un double régime en matière d'exclusion de responsabilité: l'un ordinaire et l'autre pour les biens immobiliers destinés à l'usage familial, double régime problématique dans la pratique.

Le troisième élément de la réforme concerne la fixation précise du plafond des sûretés à fournir afin d'éviter l'inscription d'une hypothèque légale sur le bien immobilier. Cette réforme est bienvenue dans la mesure où elle permet de faciliter le dépôt de sûreté par les propriétaires en cas de litige sur les défauts de construction et ainsi éviter, dans la pratique, de nombreuses hypothèques légales en raison des exigences de la jurisprudence actuelle.

Vous l'avez entendu, le Conseil national, le premier conseil à avoir examiné le projet, a revu complètement le concept de manière novatrice en renforçant davantage la position de l'acheteur et du maître de l'ouvrage. Ce concept nouveau écarte définitivement le principe du délai de péremption en permettant la dénonciation des défauts de construction en tout temps pendant le délai de prescription. Le délai de prescription est lui-même à prolonger de 5 à 10 ans selon la durée ordinaire de la prescription fixée à l'article 127 du code des obligations. La seule restriction au principe de dénonciation des défauts en tout temps - cela est fondamental - est la responsabilité de l'acheteur ou du maître de l'ouvrage pour les conséquences d'un retard dans la communication. Le concept novateur développé par la Commission des affaires juridiques du Conseil national, que le Conseil fédéral a considéré aller trop loin, a été largement approuvé par le Conseil national lui-même, puisqu'il a été adopté par 185 voix contre 5.

La commission de votre conseil, après audition, s'est détachée du concept du Conseil national. Elle a choisi de s'inscrire dans celui du Conseil fédéral, à savoir le maintien du droit en vigueur, soit le délai de péremption, mais en l'adaptant de 7 jours, tel qu'il ressort de la jurisprudence, à 60 jours. Elle a également choisi le maintien du délai de prescription à 5 ans plutôt qu'à 10 ans, comme le propose le Conseil national, et une limitation des clauses d'exclusion de responsabilité limitée au délai de péremption et non au délai de prescription, alors que le Conseil national souhaite une limitation de l'exclusion de responsabilité pour l'ensemble du délai de prescription.

Les propositions Häberli-Koller reprennent le concept du Conseil national. Je la remercie d'avoir déposé ces propositions, étant donné qu'en commission la solution du Conseil national a été très rapidement abandonnée sans qu'une minorité ne la reprenne globalement. Seuls le délai de prescription et les exclusions de responsabilité ont été repris; ces points font l'objet de mes propositions de minorité.

Pour ma part, je tiens à signaler que je soutiendrai les propositions Häberli-Koller. Toutefois, je relève que si le concept de notre commission reste majoritaire aujourd'hui dans notre conseil, ce n'est pas forcément négatif, dès lors qu'il y aura toujours la possibilité de trouver un compromis dans le cadre de l'élimination des divergences. Un compromis a déjà été proposé par l'administration en commission, mais il a toutefois été écarté par la majorité.

Je vous invite donc à accepter les propositions Häberli-Koller.