Michel Matthias · Ständerat · 2024-06-12

Wortprotokoll

Ihre Kommission beriet die Vorlage an vier Sitzungen und führte auch Anhörungen durch. Der Handlungsbedarf war an sich unbestritten, und wir haben in unserer Kommission schliesslich eine Lösung gefunden. Eine Minderheitsmeinung gibt es nur zu zwei Fragen im Verjährungsrecht. Dann liegen vier Einzelanträge vor, die Kollegin Brigitte Häberli-Koller selber begründen wird und die einem Konzept des Nationalrates entsprechen. Der Nationalrat hat die Vorlage im Herbst 2023 beraten und dem Entwurf des Bundesrates - allerdings mit wesentlichen Änderungen - zugestimmt. Eintreten war in unserer Kommission unbestritten.

In der Folge mag es etwas juristisch zu- und hergehen, aber die Regelungen haben in der Praxis für alle, die jemals in ihrem Leben eine Immobilie erwerben, markante Auswirkungen. Der Handlungsbedarf ergibt sich aus der bisherigen Rechtslage, gepaart mit einer strengen Gerichtspraxis, und aus einigen schon länger zurückliegenden parlamentarischen Vorstössen. Insgesamt kann gesagt werden - darin stimmt die Kommission mit dem Bundesrat überein -, dass unser kauf- und werkvertragliches Gewährleistungsrecht gute und klare Rechtsbehelfe hat. Sie kennen das vielleicht aus eigener Anschauung: Wandelung, Minderung, Nachbesserung, diese Rechte können auch ohne gerichtliche Mitwirkung ausgeübt werden. Es braucht also nicht eine Totalrevision unseres Gewährleistungsrechts. Aber punktuell zeigt sich klarer Handlungsbedarf, und zwar im Bereich der Fristen, wo Bauherren wie Käuferinnen und Käufer von Grundstücken benachteiligt werden.

Ausgangspunkt ist der Umstand, dass wir im schweizerischen Obligationenrecht kein besonderes Bauvertragsrecht kennen, welches die spezifischen Regulierungsbedürfnisse beim Bauen mit spezifischen Regeln befriedigen würde. Entsprechend häufig ist auch die Vereinbarung privater Regelungssysteme. Sie kennen alle die SIA-Normen. Das SIA-Regelwerk verfeinert die gesetzliche Ordnung und stellt Bauherren und Bauherrinnen zudem in wesentlichen Punkten besser. Auch wenn die SIA-Normen vor allem im professionellen Umfeld weitgehend Standard sind, sind sie doch ein privates Regelwerk, das nicht per se gilt. Dieses Regelwerk wird nicht immer übernommen, vor allem dann nicht, wenn zum Beispiel eine private Käuferin einmal in ihrem Leben eine Stockwerkeigentumseinheit kauft, also bei sogenannten Einmalbauherrinnen und -herren.

Hier bietet das OR keinen gesicherten Interessenausgleich. Ja, es ist sogar so, dass nach Ansicht anerkannter Rechtsexperten die OR-Regeln auf solche Konsumenten oder Einmalbauherren kaum Rücksicht nehmen; die Rechtslage sei diesbezüglich geradezu stossend. Das bemerkte etwa der Baurechtsspezialist Hubert Stöckli, Professor für Zivil- und Handelsrecht an der Universität Freiburg. Er bemerkte das in einem Gutachten, das schon mehr als zehn Jahre alt ist. Er erstellte es zuhanden des Bundesamtes für Justiz, aufgrund von schon länger zurückliegenden parlamentarischen Vorstössen. Die rigide Rechtslage ist also eigentlich schon lange bekannt, und Handlungsbedarf ist deshalb spätestens heute gegeben.

Das Kernproblem ist hier die kurze Rügefrist. Diese ist in Artikel 201 Absätze 1 und 3, Artikel 367 Absatz 1 und Artikel 370 Absatz 3 OR geregelt: Die Mängel müssen grundsätzlich sofort, das heisst innert weniger Tage, gerügt werden. Sonst verwirken die entsprechenden Mängelrechte. Diese kurze Rügefrist und die Folgen ihrer Missachtung sind sowohl für private als auch für professionelle Bauherren weder praktikabel noch sachlich gerechtfertigt. Man spricht[NB]von[NB]einer[NB]eigentlichen Verwirkungsfalle. Die Probleme ergeben sich hauptsächlich aus der Kombination der äusserst kurzen Frist zur Ausübung der Mängelrechte mit der Rechtsfolge der vollständigen Verwirkung sämtlicher Mängelrechte, wenn man die Mängelrüge nicht rechtzeitig oder genügend substanziiert vorbringt.

Ein weiteres Problem stellen Haftungsbeschränkungen dar oder gar die Wegbedingung der Haftung des Verkäufers oder des Unternehmens bei gleichzeitiger Abtretung von Gewährleistungsansprüchen an Subunternehmer. Ziel einer solchen Vertragsklausel ist es, dass sich Käuferinnen und Käufer bei Baumängeln nicht an die Verkäufer oder Unternehmer halten, sondern Ansprüche direkt an die Subunternehmer stellen. Durch solche Vereinbarungen[NB]kann[NB]aber[NB]die[NB]Position[NB]der[NB]Käuferin,[NB]des[NB]Bauherrn stark geschwächt werden, und zwar sowohl rechtlich als auch faktisch.

Handlungsbedarf haben wir in drei Teilbereichen, das ist die Regelungsmaterie der Revision. Diese Teilbereiche können unabhängig voneinander beraten und entschieden werden. Handlungsbedarf haben wir erstens bei den Fristen, die bei der Geltendmachung von Mängeln zu beachten sind, zweitens bei der Geltendmachung des Nachbesserungsrechts und drittens bei der Eintragung des Bauhandwerkerpfandrechts.

Angesichts des in der bundesrätlichen Botschaft klar skizzierten Problems, des ausgewiesenen Handlungsbedarfs und des Umstands, dass mit diesen drei Regelungspunkten eine klare Verbesserung der Situation der Käufer und Käuferinnen von Grundstücken bzw. Häusern und generell eine grössere Rechtssicherheit für alle Vertragsparteien erreicht werden kann, beantragt Ihnen die Kommission einstimmig Eintreten auf die Vorlage.