Parmelin Guy · Bundesrat · 2026-03-18

Wortprotokoll

Le thème de la session extraordinaire d'aujourd'hui, les loyers, nous occupe régulièrement. Dans son message sur une révision du droit du bail, finalement rejetée, le Conseil fédéral avait déclaré, en 1999 déjà[NB]: "Il est naturel que le droit du bail fasse l'objet de jugements juridiques et politiques contrastés malgré la situation généralement satisfaisante. Il présente cependant diverses lacunes pratiquement incontestées de part et d'autre [...]." Vient ensuite une liste d'une dizaine de lacunes du droit du bail en vigueur, qui sont encore d'actualité. Plus de la moitié de ces lacunes concernent la fixation des loyers et, en fin de compte, la question de savoir comment définir et combattre les loyers abusifs. Ces dernières années, le Conseil fédéral a continué de se pencher sur ces questions. Nous avons lancé un processus de discussion sur le droit du bail et j'ai invité les parties concernées à participer à des tables rondes - carrées, rectangulaires, on a tout essayé, mais les problèmes restent.

L'objectif du Conseil fédéral a toujours été clair. Premièrement, il s'engage en faveur d'un droit du bail qui offre aux locataires une protection efficace contre les loyers abusifs tout en laissant aux parties la liberté de conclure les accords qui servent les intérêts des deux parties. Deuxièmement, un droit du bail qui comporte également suffisamment d'incitations à la construction de logements, mais qui veille, en même temps, à ce que le loyer soit fixé en fonction des coûts qu'il représente, une contrepartie réaliste pour l'utilisation du bien loué et qui ne dépasse pas les possibilités financières des locataires. Troisièmement, un droit du bail qui soit compréhensible, clair, équilibré et facile à appliquer.

La consultation récemment ouverte sur la mise en oeuvre de la motion Engler 22.4448, "Droit du bail. Augmenter la sécurité juridique", poursuit également cet objectif, à savoir garantir la sécurité juridique grâce à un lissage à long terme des loyers. Cela doit profiter autant aux locataires qu'aux bailleurs.

Le logement est un besoin fondamental et la Suisse est un pays de locataires. C'est pourquoi la question de la fixation des loyers revêt une grande importance. C'est précisément pour cette raison que je souhaite voir davantage de bonne volonté et une certaine disposition au compromis dans ce débat, et ce, de la part de toutes les parties concernées. Nous ne parviendrons pas à des solutions viables si nous quittons la table des négociations, simplement parce que nous n'avons pas pu imposer entièrement nos propres exigences. Je pense que nous avons également le devoir, envers les personnes les plus touchées par la situation très tendue sur le marché du logement, de trouver des solutions. Il s'agit en particulier de celles qui cherchent un logement et ne disposent que de moyens limités.

J'en viens maintenant aux différentes interventions parlementaires. Tout d'abord, la motion du groupe socialiste 25.4504. Le but de cette motion est que les loyers soient soumis à un examen périodique automatique, comme cela est déjà appliqué pour l'AVS, la TVA ou l'impôt sur le bénéfice. Il faut être extrêmement clair[NB]: il ne faut pas comparer les pommes et les poires. Malgré les dispositions contraignantes de la protection des locataires prévues dans le code des obligations, un bail est un rapport de droit privé et la procédure en cas de litige est régie par le code de procédure civile. En revanche, l'AVS, la TVA et l'impôt sur le bénéfice, évoqués dans la motion, relèvent du droit public. En conséquence, les examens dans ces domaines sont appliqués ou mis en oeuvre par les organes administratifs compétents.

Permettez-moi de dire quelques mots sur le sujet central de cette intervention[NB]: l'évolution des loyers en Suisse. Le Conseil fédéral est conscient que la situation extrêmement tendue sur le marché du logement peut entraîner une pression sur la formation des prix. Le Conseil fédéral est également conscient que le nombre de logements vacants en Suisse a diminué ces dernières années et que le taux de vacance de 1 pour cent, actuellement, est très faible. Finalement, il est également exact que les loyers ont augmenté même pendant les phases où le taux de logements vacants était relativement élevé. Cependant, il n'est pas aisé d'en tirer de simples conclusions. L'évolution des loyers, vous le savez, ne dépend pas uniquement du taux d'intérêt de référence, mais également de l'interaction de plusieurs facteurs, parmi lesquels l'augmentation des coûts, comme des taxes, des impôts immobiliers, des rentes du droit de superficie, des [PAGE 498] primes d'assurance ou encore des frais d'entretien. Le renchérissement des coûts de construction et l'évolution des prix de l'immobilier jouent également un rôle important. Comme je l'ai dit, il est probable qu'un marché locatif tendu exerce une influence sur l'évolution des loyers et, dans le même temps, il faut toutefois souligner que les locataires en Suisse disposent d'instruments légaux de protection. La Constitution fédérale impose à la Confédération de légiférer contre les abus en matière de bail à loyer. Les dispositions relatives au bail dans le code des obligations servent à la réalisation de cette tâche. Les loyers sont abusifs lorsqu'ils permettent aux bailleurs d'obtenir un rendement excessif de la chose louée ou lorsqu'ils résultent d'un prix d'achat manifestement exagéré.

En ce qui concerne la mise en oeuvre de ces principes, il convient de souligner que, à certaines conditions, le loyer initial peut être contesté devant l'autorité de conciliation dans les 30 jours qui suivent la réception de la chose louée. Sous certaines conditions, il est donc déjà possible de soumettre le loyer initial à un contrôle par l'autorité compétente. Cet instrument se trouve renforcé par le fait que, en cas de pénurie de logements, les cantons peuvent rendre obligatoire, sur tout ou partie de leur territoire, l'usage de la formule officielle pour la conclusion de tout nouveau bail. L'obligation de la formule officielle est actuellement en vigueur dans neuf cantons[NB]: Zurich, Zoug, Lucerne, Bâle-Ville, Berne, Genève, Fribourg, et partiellement à Neuchâtel et dans le canton de Vaud. Notamment dans les cantons où le taux de logement vacant est faible, cette possibilité de renforcer la protection des locataires a été mise en oeuvre.

En raison d'une modification d'ordonnance arrêtée l'année dernière par le Conseil fédéral, la formule officielle contient également l'information nécessaire concernant le niveau du taux d'intérêt de référence et celui de l'indice des prix à la consommation. La partie locataire dispose donc de toutes les informations pertinentes pour s'assurer que le loyer initial n'est pas abusif. Je tiens encore à souligner que l'Office fédéral du logement informe quatre fois par année, à l'occasion de la publication du taux d'intérêt de référence, des possibilités d'adaptation de loyer et des droits des parties contractantes, et cela dans tous les cas, que le taux d'intérêt de référence ait changé ou non.

En outre, la procédure de conciliation est une procédure gratuite dans le domaine du droit du bail. Les autorités de conciliation ont par ailleurs l'obligation de conseiller locataires et bailleurs, même indépendamment d'une procédure de contestation du loyer, et elles doivent notamment les aider à déterminer si un loyer est abusif.

Du point de vue du Conseil fédéral, ces informations et instruments à disposition sont suffisants et je vous propose de rejeter cette motion.

J'en viens à la motion Ryser 25.4247. Ce n'est certainement pas un hasard - je crois que vous l'avez évoqué en partie dans votre intervention, Madame la conseillère nationale - si vous avez déposé cette motion l'automne dernier. Je pense que le souvenir de la chaleur estivale était encore frais, et vivre dans un appartement surchauffé n'est effectivement pas très agréable.

Si la température dans un logement est nettement trop élevée ou au contraire trop basse, cela constitue en effet un défaut. Dans un tel cas, les locataires peuvent exiger que le défaut soit réparé et demander une réduction de loyer appropriée. Cela ressort des articles 259a et suivants du code des obligations. Mais la question est la suivante[NB]: qu'est-ce qu'un défaut[NB]? Il s'agit d'une comparaison entre l'état actuel et l'état convenu contractuellement. Cela signifie donc que tout dépend toujours du cas particulier. On ne peut pas dire de manière générale qu'une certaine température X est trop élevée. Je vous donne un exemple[NB]: si vous habitez dans un bel appartement mansardé dans une vieille ville historique comme Berne, en tant que locataire, vous savez qu'il y fait souvent un peu plus frais en hiver, un peu plus chaud en été et que, peut-être, le parquet craque, mais vous avez loué l'appartement dans son ensemble, et ses caractéristiques ont été prises en compte dans le loyer. La situation est toutefois différente si vous vivez dans un immeuble neuf, bien isolé et équipé d'une ventilation confortable qui peut également rafraîchir en été. Cet exemple montre que la question de savoir à partir de quelle température il y a un défaut dépend toujours des circonstances. La jurisprudence a d'ailleurs également rendu d'autres décisions en fonction du type d'appartement concerné et de ce qui avait été convenu. Dans l'appartement ancien que j'ai mentionné, la tolérance doit être plus élevée que dans un appartement moderne construit, par exemple, selon la norme Minergie.

C'est l'une des raisons pour lesquelles le Conseil fédéral recommande de rejeter cette motion. Il ne serait, selon lui, pas judicieux d'appliquer la même règle à tous les logements. De plus, créer un grand nombre de catégories différentes serait extrêmement compliqué. La solution pour remédier au problème peut par conséquent varier. Dans un cas, l'installation d'un store contre le soleil peut aider. Dans un autre, il vaudrait mieux isoler toute la façade ou même installer un système de refroidissement actif. Bref, la solution devra toujours être élaborée au cas par cas par des spécialistes. Les autres idées mentionnées, telles que l'augmentation de la part de végétation, la densité de construction, la taille de la localité, etc., sont pour la plupart définies par les règlements de construction et les plans de zone. Dans ce domaine, ce sont les cantons et les communes qui sont compétents et non la Confédération. C'est une raison supplémentaire pour laquelle le Conseil fédéral propose de rejeter la motion.

J'en arrive au postulat Jauslin 25.4857. Le Conseil fédéral partage l'avis de l'auteur du postulat selon lequel les procédures d'autorisation de construire prennent souvent trop de temps en Suisse. Il est indéniable que des mesures doivent être prises pour les accélérer. À ce propos, le Conseil fédéral présentera bientôt, dans un rapport en réponse à un postulat, un panorama des mesures envisageables pour accélérer les procédures. Ce rapport répondra à plusieurs interventions traitant de cette question. En même temps, il apparaît que nombre de propositions touchent les procédures cantonales et communales en matière d'aménagement du territoire et d'autorisation de construire, et celles-ci relèvent naturellement de la compétence des cantons. Pour cause[NB]: en Suisse, l'aménagement du territoire et la construction sont gérés selon une logique fédéraliste et, il y a aussi de bonnes raisons pour cela, les projets de construction s'inscrivent en effet dans un contexte spatial et régional spécifique. Ce qui est valable pour un canton ne le sera pas forcément pour un autre. Il est dès lors permis de douter que des prescriptions communes applicables à l'ensemble du territoire suisse permettent d'aboutir aux résultats souhaités. Aussi est-il plus logique que les cantons empoignent eux-mêmes l'optimisation de leurs procédures et qu'ils échangent leurs expériences à ce sujet.

Il est inutile pour ce faire que la Confédération coordonne et encourage ces processus, comme le demande l'auteur du postulat, d'où la volonté de rejet de ce postulat.

Nous passons à la motion Gianini 25.4865. Le Conseil fédéral estime que les tentatives de conciliation et les négociations de conciliation ont toutes leur raison d'être dans le cadre d'une procédure d'autorisation de construire. En effet, ces instruments sont de nature à désamorcer les conflits à un stade précoce et à fluidifier les procédures. Ils sont précieux et souvent efficaces lorsque la partie qui fait opposition et le maître d'ouvrage sont réellement disposés à dialoguer. Dans le cas contraire, les tentatives de conciliation s'apparentent plutôt à un exercice alibi qui ne déploie aucun effet et, pire encore, elles ne permettent nullement de déboucher sur des solutions et constituent plutôt une perte de temps, puisque tout espoir de trouver un terrain d'entente est de toute manière compromis. L'organisation et le déroulement des négociations représentent de plus une charge administrative considérable pour les autorités compétentes, sans parler du personnel qu'elles doivent mobiliser à cet effet. L'expérience montre que coordonner des réunions entre plusieurs parties et leurs représentants légaux n'est pas une mince affaire. Il peut même arriver que la recherche d'une date convenable soit instrumentalisée à dessein pour faire durer la procédure. Aussi, le Conseil fédéral estime qu'il n'est pas opportun, de manière générale, de contraindre les cantons à [PAGE 499] organiser des tentatives de conciliation[NB]; mieux vaut une réglementation qui confère un pouvoir d'appréciation aux autorités compétentes en matière d'autorisation de construire. Ces dernières seraient amenées à lancer une procédure de conciliation lorsqu'il y a une chance de compromis entre les[NB]parties.[NB]Ce[NB]genre[NB]de solution flexible est d'ores et déjà appliquée par de nombreux cantons et également avec de bons résultats.

Le Conseil fédéral estime que les mesures visant à accélérer les procédures et celles visant à combattre les abus doivent être considérées dans une perspective plus large pour être correctement évaluées. Cette approche globale des mesures envisageables est d'ailleurs celle adoptée dans le cadre du rapport en réponse à divers postulats sur le même sujet, rapport dont la publication interviendra en principe au second trimestre de cette année.

Je vous invite donc, aussi ici, à rejeter cette motion.