Art. 253b, al. 2 Dispositions concernant la protection contre les loyers abusifs Les dispositions protégeant les locataires ne s’appliquent pas aux appartements ni aux maisons familiales qui ont un caractère luxueux et qui ont par ailleurs une surface habitable nette de plus de 150 m2. Selon la jurisprudence actuelle, il convient d’interpréter au sens strict le terme «de luxe»: l’appartement ou la maison familiale doit offrir un confort inhabituel et être parfaitement entretenu. En ce qui concerne la taille, le nombre de pièces n’est plus pris en compte. La pratique montre que préci- sément pour les logements de luxe, ce n’est pas le nombre de pièces, mais la surface habitable qui est importante. Il existe aujourd’hui des logements très grands et luxueux d’une ou de deux pièces, comme les lofts. Il semble donc indiqué de se fonder sur la surface habitable nette et, partant, sur une surface de 150 m2. Si les pièces sont de plus équipées luxueusement, il paraît justifié de renoncer, lors de la fixation du loyer, à des clauses de protection constituant des restrictions et de laisser cette question à la libre appréciation des parties. Pour ces contrats de bail dit libres, le loyer, même lorsqu’il est abusif, ne peut en général pas être corrigé par un tri- bunal. Les locataires ne peuvent se prévaloir de l’art. 21 CO (Lésion) que dans des cas exceptionnels18. Seul ce qui a trait aux questions de loyer est exclu des dispositions sur la protection des locataires. Par contre, les autres règles du droit du bail sont applicables. Il a été demandé à plusieurs reprises au cours de la consultation de définir plus précisément la notion de «surface habitable nette». Celle-ci sera définie dans l’ordonnance d’exécution. A cet égard, il pourrait être utile de reprendre la notion technique de «surface utile principale» de la norme SIA 416. Au niveau de la loi toutefois, la notion courante de surface habitable nette est maintenue.
Art. 266l, al. 2 Forme du congé pour les habitations et les locaux commerciaux Conformément au droit actuel, le bailleur doit demander l’agrément de la formule destinée à la communication de la résiliation du bail dans chaque canton. Désormais, cette compétence est transférée à l’autorité administrative compétente de la Confé- dération, dans un souci de simplification de la procédure et d’harmonisation de la pratique, qui profitera notamment aux bailleurs qui disposent d’objets dans plusieurs cantons et qui ne seront plus obligés de solliciter l’agrément de plusieurs autorités cantonales pour la même formule.
18 ATF 123 III 292 ss.
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2.2.2 Protection contre les loyers abusifs ou d’autres prétentions abusives du bailleur en matière de baux d’habitations et de locaux commerciaux
Art. 269 Loyers initiaux abusifs; locaux d’habitation; principes Al. 1 Selon le droit actuel, le caractère abusif d’un loyer initial est établi à la lumière d’un examen du rendement ou d’une comparaison avec les loyers usuels dans la localité ou le quartier. Désormais, ces instruments sont remplacés par le critère de dépasse- ment d’une fourchette de loyers comparables; en d’autres termes, l’examen du caractère abusif d’un loyer initial est fondé sur le loyer comparatif, l’estimation du loyer initial déterminant d’un objet étant établie à partir des valeurs de logements comparables. Al. 2 Comme indiqué au ch. 2.1.3, la valeur moyenne et la fourchette déterminante des loyers d’objets comparables seront calculées à l’aide de modèles dits hédoniques. Ceux-ci sont utilisés dans l’ensemble du pays depuis plusieurs années. La fourchette déterminante comprenant 90 % des loyers, 5 % se situent au-dessus et 5 % au-dessous d’elle. Sont jugés abusifs les loyers qui se situent dans les 5 % au-dessus de la fourchette déterminante. Al. 3 Pour que les bases de données permettant l’établissement des modèles de loyers soient aussi complètes que possible, il est nécessaire de connaître non seulement précisément le prix du loyer, mais aussi les caractéristiques de l’objet et de sa situa- tion. Cette disposition fixe les critères de comparaison déterminants, à savoir la situation, la surface, l’état, la période de construction et l’équipement des locaux. La liste n’est pas exhaustive, certes, mais elle inclut les principaux facteurs de forma- tion du prix. Au fil du temps, il est possible que de nouveaux facteurs s’imposent ou que l’impact des facteurs existants se modifie. Il paraît raisonnable de penser que l’on accordera toujours plus d’importance à des critères comme la vue offerte par le logement ou les nuisances sonores, ce qui se manifestera sur le prix et l’attrait de l’objet.
Art. 269a Etablissement de la fourchette Al. 1 Cette disposition précise que la fourchette est établie sur la base de relevés de loyers réalisés selon des méthodes scientifiques reconnues. Al. 2 Etant donné que l’on examinera uniquement le caractère potentiellement abusif des loyers initiaux, ne seront retenus que les baux conclus au cours des cinq dernières années et en cours au moment du calcul du modèle de loyer (let a). En raison de ce qui précède au ch. 2.1.3, les loyers des logements des collectivités publiques et des maîtres d’ouvrage utilité publique basés sur le principe des frais effectifs selon l’art. 269g ne sont pas pris en considération (let. b).
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Al. 3 La disposition stipule que l’échantillon est l’objet d’une actualisation trimestrielle. De la sorte, le calcul tiendra compte des loyers effectivement payés et non des loyers fixés au moment de la conclusion du bail. Al. 4 La marge de manœuvre, sur le plan de la mise en œuvre, est considérable. Pour éviter que le loyer comparatif déterminant ne devienne l’objet de nombreuses controverses, les modalités d’application ne seront pas fixées par les parties et la pratique des tribunaux, mais par le droit, notamment par voie d’ordonnance du Conseil fédéral. Etant donné que cette dernière sera également constitutive de droits, la délégation générale de compétence législative prévue à l’art. 253a, al. 3, ne suffit pas, raison pour laquelle il convient de créer une norme de délégation explicite. Comme indiqué précédemment, le loyer comparatif est déterminé sur la base de modèles hédoniques et des bases de données qu’ils requièrent. Le développement d’un modèle foncièrement nouveau demande du temps et coûte cher. Il est possible, pour éviter de développer un nouveau modèle, de recourir à des modèles existants qui satisfont aux exigences fixées pour procéder à la comparaison des loyers. La moyenne de plusieurs modèles sera déterminante. Les principes seront fixés dans l’ordonnance du Conseil fédéral. Al. 5 Afin de donner une large assise à cet instrument, seront associés à l’élaboration et à l’examen des modèles de loyer comparatif, outre les organisations de locataires et de bailleurs, d’autres organisations habituées à appliquer les dispositions régissant le droit du bail ainsi que des instances spécialisées, notamment des services statistiques et des instituts universitaires. Al. 6 Certaines villes (Bâle, Genève, Zurich) disposent de statistiques détaillées sur les loyers. Si ces statistiques locales et régionales et les modèles de loyers établis à partir d’elles répondent aux exigences et critères légaux, le DFE peut les reconnaître, si demande en est faite. Par contre, des statistiques brutes ne sont pas suffisantes, étant donné qu’elles ne garantissent normalement pas l’équivalence entre les objets recensés. Al. 7 Pour les raisons évoquées au ch. 2.1.3, le système de loyer comparatif sera à la disposition des seules autorités compétentes chargées de l’examen des contestations du loyer initial.
Art. 269b Locaux commerciaux Al. 1 Il serait trop fastidieux de développer un modèle identique pour les locaux commer- ciaux. Vu la destination très diverse des objets loués dans ce domaine (services, artisanat, commerce, industrie, etc.), le marché est très segmenté. Par ailleurs, l’équipement intérieur des locaux commerciaux varie considérablement d’une branche à l’autre et comporte souvent des aménagements spéciaux qui influent sur l’évaluation de l’objet. C’est pourquoi on a renoncé à déterminer, pour les locaux
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commerciaux, des loyers comparatifs au moyen de modèles hédoniques; en lieu et place, la loi se réfère au cadre des loyers usuels. Al. 2 Le système actuel fondé sur les loyers usuels dans la localité ou dans le quartier a été conservé et assoupli: par rapport à la pratique actuelle des tribunaux, les limites de loyers usuels dans la localité ou dans le quartier seront établies à l’aide de trois objets comparables, au lieu de cinq. Par ailleurs, en l’absence d’un nombre suffisant d’objets comparables, les loyers usuels dans la branche seront pris en considération. Les modalités seront réglées par voie d’ordonnance.
Art. 269c Adaptation du loyer en cours de bail; principes Le projet énumère de manière exhaustive les motifs d’augmentation admissibles. La systématique est donc différente de celle du droit en vigueur. L’art. 269a actuel prévoit un catalogue de cas pour lesquels des motifs d’augmentation de loyer ne sont en règle générale pas abusifs. Par souci de simplicité et de transparence, le projet décrit directement et de manière exhaustive les motifs d’augmentation admissibles. Les hausses de loyers fondées sur le prix d’achat payé ne sont expressément pas incluses dans cette liste, étant donné qu’à l’exception des prestations supplémentai- res, la fixation du loyer n’est plus effectuée sur la base de l’évolution des coûts. Un changement de propriétaire ne suffit donc plus à justifier une hausse de loyer. D’une manière générale, il n’est plus possible de procéder à une adaptation périodique de loyer selon des critères absolus. Des augmentations de loyer peuvent être motivées par l’évolution de l’indice des prix à la consommation conformément à l’art. 269d ou par des prestations supplé- mentaires de la part du bailleur. Ce dernier peut faire valoir ces motifs même s’ils n’ont pas fait l’objet d’une convention préalable. La possibilité, inscrite dans le droit actuel, de prévoir un plan de paiement particulier pour le loyer est supprimée. Cette disposition n’a jamais eu beaucoup d’importance dans la pratique. La let. a inscrit dans la loi le principe d’indexation du loyer, appelé à devenir désor- mais le «modèle standard» et qui se voit concrétisé à l’art. 269d. Il est prescrit que l’indice des prix à la consommation décrit au ch. 2.1.1 (indice directeur), duquel les coûts du logement et de l’énergie sont exclus, est déterminant pour les adaptations de loyer. A l’avenir, l’indice directeur pourra être publié directement par l’Office fédéral de la statistique. Les let. b et c mentionnent deux autres possibilités d’augmentation devant toutefois être convenues contractuellement. Il s’agit du loyer échelonné et du loyer basé sur le chiffre d’affaires. Dans le second cas, qui concerne les locaux commerciaux, la totalité ou une partie seulement du loyer peut dépendre du chiffre d’affaires. Le locataire a alors l’obligation de permettre au bailleur d’examiner son chiffre d’affaires. La let. d règle le cas particulier d’une évolution de loyer qui peut également corres- pondre aux recommandations d’un contrat-cadre suite à une convention contrac- tuelle ou en raison de la loi, si les recommandations pour un territoire défini ont force obligatoire en vertu de la loi fédérale du 23 juin 1995 sur les contrats-cadres de baux à loyer et leur déclaration de force obligatoire générale19.
19 RS 221.213.15
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La let. e renforce la disposition actuelle selon laquelle des prestations supplémentai- res du bailleur justifient des augmentations de loyer. Comme dans le droit actuel, il sera possible d’émettre des réserves en cas d’adaptation de loyer lorsque la hausse de loyer n’épuise pas entièrement le potentiel d’augmentation admissible, à condi- tion toutefois que le locataire en ait été dûment avisé. Les détails seront réglés dans l’ordonnance d’exécution.
Art. 269d Adaptation à l’indice directeur Sauf convention contraire, les loyers peuvent être adaptés à l’indice directeur. Al. 1 Une augmentation de loyer motivée par l’adaptation à l’indice directeur ne peut survenir que lorsque l’indice actualisé est plus élevé que l’indice de base valable pour le bail. Le modèle d’indexation proposé prévoit un report de 100 % au maxi- mum de l’évolution de l’indice directeur. Al. 2 Cette disposition précise que le bailleur doit abaisser le loyer dans la mesure où le niveau de l’indice a lui aussi baissé depuis le début du bail ou la dernière adaptation de loyer. Elle correspond à celle en vigueur dans le droit actuel, selon laquelle le loyer doit être réduit en proportion d’une éventuelle baisse du taux hypothécaire (art. 13, al. 1, OBLF) ou de l’indice des prix à la consommation dans le cas d’un loyer indexé (art. 17, al. 2, OBLF). Contrairement à l’augmentation, la baisse de loyer est une prescription légale contraignante. Si le bailleur ne la respecte pas, le locataire peut demander une réduction de loyer. De nouveau, c’est la comparaison entre l’indice de base et le niveau de l’indice convenu contractuellement par les parties qui est déterminante pour l’appréciation d’une demande de réduction de loyer ou, en l’absence d’une telle convention, le niveau de l’indice actualisé après une ou plusieurs années depuis le début du bail. Al. 3 Le niveau de l’indice au moment du début du bail, c’est-à-dire le dernier indice publié avant ce moment, est l’indice de base qui servira de base de calcul à la pre- mière adaptation de loyer. Il n’est pas possible de convenir d’un niveau précédent (généralement plus bas) de l’indice des prix à la consommation comme base de calcul. Un contrat de bail conclu avec un nouveau locataire qui accepte de reprendre le contrat de bail aux mêmes conditions et au même niveau d’indice que l’ancien locataire constitue une exception à cet égard. Par la suite, les augmentations de loyer sont calculées à partir du dernier niveau de l’indice pris en compte. Al. 4 Il convient de remarquer que l’indexation du loyer devient désormais la principale méthode d’adaptation prévue par la loi. En revanche, dans le droit actuel, elle est une modalité d’adaptation particulière qui doit toujours faire l’objet d’une convention contractuelle. De ce fait, moins de règles seront nécessaires pour régir l’indexation du loyer selon le nouveau droit.
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Il y a lieu de penser que, sous le nouveau droit également, les points les plus impor- tants feront l’objet d’une réglementation contractuelle dans la plupart des cas. La définition du niveau de l’indice déterminant pour les adaptations de loyer en sera un. Les parties pourront convenir, par exemple, de retenir le niveau de l’indice au mois d’octobre, la comparaison entre le niveau du dernier indice valable pour le bail et celui de l’indice du mois d’octobre de l’année en cours déterminant dans quelle mesure il existe une possibilité d’adaptation de loyer. Cette possibilité permettra à un bailleur d’harmoniser les baux de tous ses locataires et de leur signifier à tous une adaptation de loyer au même moment. Si, pour une raison quelconque, le niveau d’indice déterminant n’a pas été convenu, la disposition de l’al. 4 s’applique. Elle restreint les possibilités d’adaptation du loyer à une périodicité d’une année complète (douze mois) de l’indice déterminant à compter du début du bail. On empêche ainsi en particulier que des fluctuations mensuelles dues aux variations saisonnières du niveau de l’indice n’entraînent des fluctuations indésirables des loyers et un surcroît de travail administratif. Le calcul de l’adaptation du loyer sur la base de la clause d’indexation est une prati- que déjà établie aujourd’hui. Le nouveau loyer sera calculé comme suit: le loyer en vigueur jusque-là sera multiplié par le nouvel indice et le résultat sera divisé par l’indice de référence au moment du début du bail ou de la dernière adaptation de loyer. Le propriétaire a la possibilité de ne pas adapter le loyer au niveau de l’indice admissible et de se fonder sur le niveau de l’indice d’une année civile précédente. Il peut aussi se fonder sur le niveau le plus récent de l’indice et utiliser la marge de manœuvre qui en résulte pour ne procéder, par exemple, qu’à une adaptation de loyer de 50 au lieu de 100 %. Il faudrait théoriquement prévoir une réserve si le renchérissement n’est pas intégralement compensé, ce qui est en contradiction avec l’objectif de simplification du droit du bail. Or il n’est ni nécessaire ni conseillé de procéder à un calcul compliqué de réserves vu que le bailleur peut toujours rattraper par la suite la différence par rapport à l’indice le plus récent s’il a retenu le niveau de l’indice d’une année civile précédente. Al. 5 Il sera possible de procéder à une augmentation de loyer une fois par an uniquement si l’adaptation est effectuée sur la base de l’indice directeur. Cette restriction est contraignante et ne peut pas être modifiée par une convention entre les parties. Par ailleurs, le propriétaire est libre de procéder ou non à cette adaptation annuelle au niveau actualisé de l’indice directeur. S’il y renonce, il n’y perd rien car il aura la possibilité d’effectuer un rattrapage plus substantiel par la suite. Al. 6 Cette disposition règle le cas d’une inflation élevée. Dans un tel cas de figure, le désendettement réel profite au propriétaire. Qui plus est, on assiste souvent à un effet de surindexation dans la mesure où les recettes générées par les loyers augmentent plus rapidement que les coûts. Pour ces raisons, il est prévu que le Conseil fédéral ordonne une réduction du taux de report lorsque l’augmentation moyenne de l’indice directeur dépasse 5 % durant deux années consécutives. Il devra tenir compte des facteurs économiques. A cet égard, la loi mentionne expressément l’évolution des salaires.
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Art. 269e Loyers échelonnés La réglementation en vigueur ayant donné satisfaction, elle a été reprise telle quelle. On peut supposer que les bailleurs de nouveaux logements recourront davantage à l’échelonnement des loyers pour abaisser, au départ, les loyers vu que, dans le cadre des loyers comparatifs, les possibilités de réserve par rapport à une augmentation de loyer sont exclues lors de la conclusion d’un nouveau bail en raison de la nature du système.
Art. 269f (nouveau) IV. Prestations supplémentaires du bailleur Al. 1 Désormais, la possibilité d’adapter le loyer au motif de prestations supplémentaires du bailleur est réglée au niveau de la loi (actuellement, art. 14 OBLF). En vertu de la modification du 27 novembre 2007 de l’OBLF, les améliorations énergétiques sont elles aussi considérées comme des prestations supplémentaires (art. 14 OBLF). Le taux hypothécaire de référence défini à l’art. 12a OBLF reste le taux applicable aux prestations supplémentaires. C’est le dernier motif absolu d’adaptation de loyer conservé dans le nouveau droit. Les autres motifs d’adaptation prévus dans la loi sont relatifs, c’est-à-dire qu’ils se réfèrent toujours à la précédente adaptation de loyer. Al. 2 Cette disposition vise à éviter que les locataires ne se voient signifier peu après l’entrée en vigueur du bail une augmentation de loyer inattendue en raison de tra- vaux entraînant une plus-value. L’al. 2 rend par conséquent impossible toute aug- mentation au motif d’améliorations entraînant une plus-value dans l’année qui suit le début du bail, à moins que le bailleur ne l’ait notifiée par écrit au moment de la conclusion du bail. Il est dans la nature des choses que la future augmentation de loyer ne puisse généralement pas encore être chiffrée exactement au moment de la conclusion du bail.
Art. 269g (nouveau) C. Bailleurs de logements d’utilité publique Les bailleurs de logements d’utilité publique et les collectivités publiques fixent en général le loyer en se fondant sur les coûts effectifs, sur lesquels l’évolution du taux hypothécaire influe directement. L’art. 269g tient compte de cette particularité, dans la mesure où il dispose que si les parties en conviennent ainsi, le loyer ne sera pas indexé, mais basé sur les coûts. Le Conseil fédéral règle l’établissement des coûts.
Art. 269h (nouveau) D. Modifications unilatérales du contrat par le bailleur Cet article reprend pour l’essentiel le contenu matériel de l’art. 269d du droit en vigueur sur les augmentations de loyer et les autres modifications unilatérales du contrat par le bailleur. Le nouveau libellé est cependant plus clair et les augmenta- tions de loyer sont rattachées à la notion de modification unilatérale du contrat. Les adaptations matérielles se limitent à l’agrément de la formule de modification du bail, à la reproduction par des moyens mécaniques de la signature (fac-similé) dans le cas d’une augmentation de loyer ou d’une adaptation du montant des acomptes pour frais accessoires et à la non-obligation d’utiliser une formule officielle pour
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notifier une augmentation de loyer dans le cas d’un loyer échelonné ou d’un loyer basé sur le chiffre d’affaires. Al. 1 Conformément au droit en vigueur le bailleur pourra modifier le bail au détriment du locataire, notamment en augmentant le loyer, en diminuant ses prestations ou en instituant des frais accessoires nouveaux. Al. 2 A l’instar du droit actuel, le nouveau droit prévoit que la modification peut prendre effet au prochain terme de résiliation. La disposition précise en outre qu’il en va de même à la date d’expiration du bail fixée dans le contrat et au terme convenu dans le cas d’un loyer échelonné ou fixé en fonction du chiffre d’affaires. La let. c dispose par ailleurs que, pour les baux conclus pour deux ans au minimum, une augmentation de loyer fondée sur la hausse de l’indice directeur peut être annoncée moyennant un préavis de trois mois au minimum pour le début d’un mois, sans devoir attendre le prochain terme de résiliation possible. Cette disposition permet de lier, sous le nouveau droit, la sécurité offerte par des contrats de bail à long terme à la possibilité d’une adaptation annuelle de loyer. Il s’agit en l’espèce d’une dérogation au principe de droit privé selon lequel une partie peut résilier un contrat si l’autre partie le modifie de manière unilatérale. Par contre, pour les baux à durée déterminée de moins de deux ans, cette dérogation n’est pas nécessaire du fait que le loyer ne peut être adapté qu’une fois par an et, qu’en plus, il convient de respecter un délai minimal pour la notification. Al. 3 Les augmentations de loyer et autres modifications unilatérales du contrat doivent être notifiées et motivées au moyen d’une formule agréée. Selon le droit actuel, la formule doit être agréée par l’autorité cantonale compétente. Comme c’est égale- ment le cas pour la formule destinée à communiquer la résiliation du bail, l’agré- ment doit être demandé dans chaque canton. Cette compétence sera transférée éga- lement pour la communication de hausses de loyer et d’autres modifications unilatérales du bailleur à l’autorité administrative compétente de la Confédération. Cela dans un souci de simplification de la procédure et d’harmonisation de la prati- que, qui profitera notamment aux bailleurs qui disposent d’objets dans plusieurs cantons et qui ne seront plus obligés de solliciter l’agrément de plusieurs autorités cantonales pour la même formule. Al. 4 L’abandon de la signature autographe pour notifier une augmentation de loyer ou une adaptation du montant des acomptes pour frais accessoires répond à une demande faite à maintes reprises, notamment par le biais d’interventions parlemen- taires. En ce qui concerne les augmentations de loyer et les adaptations d’acomptes, l’al. 4, let. c, reconnaît la validité de la signature par un moyen de reproduction mécanique au même titre qu’une signature autographe. Cette disposition permettra à des régies immobilières disposant d’un grand nombre d’immeubles d’apposer une signature fac-similé aux formules utilisées pour ces adaptations, ce qui diminuera considérablement le travail administratif sans affaiblir la position juridique du loca- taire. Cette possibilité est expressément limitée aux adaptations de loyer et de mon-
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tant d’acomptes pour frais accessoires. La signature autographe continue à être exigée pour d’autres modifications unilatérales du contrat, étant donné que celles-ci s’appliquent en général à des cas particuliers et nécessitent, par conséquent, le recours à une procédure différente de celle d’une adaptation habituelle de loyers à grande échelle. De plus, de telles modifications unilatérales du contrat de bail peuvent avoir des conséquences importantes pour le locataire et équivaloir, dans les faits, à une résiliation si, par exemple, le locataire est placé dans l’impossibilité de prolonger le bail aux nouvelles conditions. Al. 5 En cas d’échelonnement du loyer ou de loyer basé sur le chiffre d’affaires, une notification au moyen d’une formule officielle n’est pas nécessaire, étant donné que les parties ont déjà fixé par écrit dans le contrat de bail le montant de l’augmentation dans le premier cas, et, dans le second, les modalités de calcul du loyer par rapport au chiffre d’affaires. Par conséquent, si une augmentation de loyer a été prévue dans le cadre d’un échelonnement convenu, une communication écrite de la part du bailleur est suffisante.
Art. 270 E. Contestation du loyer I. Demande de diminution du loyer 1. Loyer initial La réglementation actuelle des conditions formelles pour une demande de diminu- tion de loyer est reprise telle quelle. Il a toutefois fallu procéder à une adaptation rédactionnelle, les renvois portant désormais sur les art. 269 ainsi que 269b. Conformément au droit en vigueur, le loyer initial ne pourra être contesté que si le locataire a été contraint de conclure le bail par nécessité personnelle ou familiale ou en raison de la situation sur le marché local du logement, ou si le bailleur a sen- siblement augmenté le loyer initial pour le même objet par rapport au loyer précé- dent.
Art. 270a 2. En cours de bail L’art. 270a a été revu sans changement quant au fond. Le locataire peut demander la diminution du montant du loyer lorsqu’il a droit à une réduction du loyer en vertu de l’art. 269c et que le bailleur la lui refuse en dépit de ses obligations légales contrac- tuelles. Si la diminution découle de l’évolution de l’inflation, la condition matérielle à la réduction de loyer en vertu de l’art. 269d est donnée par la diminution du niveau de l’indice actualisé par rapport à l’indice de base. Dans le cas de locaux commerciaux dont le loyer est basé sur le chiffre d’affaires, une demande de réduction peut être effectuée lorsque le chiffre d’affaires a diminué et que le bailleur a omis de diminuer le loyer en conséquence. Enfin, il est également possible de demander une diminution si le loyer suit les règles d’un contrat-cadre de bail et que celles-ci ne sont pas ou plus respectées. Le moment déterminant pour une adaptation est fixé à l’art. 269h, al. 2.
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Art. 270b, al. 1 II. Contestation des modifications unilatérales du contrat Du fait que les augmentations de loyer sont englobées dans la notion de modification unilatérale du contrat par le bailleur (art. 269h), la disposition peut désormais tenir dans un seul alinéa. Il a fallu par ailleurs adapter le titre marginal en conséquence.
Art. 270c III. Contestation des loyers indexés Les dispositions dont il a été question plus haut concernant l’adaptation à l’indice directeur et la contestation des modifications unilatérales du contrat par le bailleur rendent superflu l’art. 270c du droit actuel, de sorte que ce dernier peut être abrogé.
Art. 298 Forme du congé pour les habitations et les locaux commerciaux En accord avec l’art. 266l, applicable aux loyers, la compétence pour l’agrément de la formule destinée à la communication de la résiliation du bail est également trans- mise à l’autorité administrative compétente de la Confédération.
2.2.3 Dispositions transitoires de la modification du titre huitième Le passage, pour les baux en cours, à l’indexation du loyer avec des taux hypo- thécaires aussi bas qu’actuellement s’avérerait désavantageux pour les propriétaires en l’absence de changement de locataires. A l’inverse, si le passage au système d’indexation s’effectuait dans une période de taux hypothécaires élevés, les locatai- res seraient défavorisés. Par conséquent, il serait idéal, pour assurer un changement de système aussi équilibré que possible pour les parties, de se fonder sur un taux hypothécaire moyen à long terme. Toutefois, en ce qui concerne le meilleur moment pour passer à l’indexation, l’évolution passée des taux d’intérêt est moins importante que l’évolution à venir des taux et du renchérissement. Si l’autorité monétaire cen- trale réussit à maintenir l’inflation et, partant, les taux d’intérêt, à un niveau peu élevé, le passage à l’indexation du loyer ne posera pas trop de problèmes. Peu importe par quel bout on empoigne le problème, le passage du loyer basé sur les coûts à l’indexation du loyer implique un profond changement de système et, dans un tel cas, il y a toujours des «gagnants» et des «perdants» à court terme. La situa- tion économique profitera inévitablement un peu plus à l’une des parties qu’à l’autre, qu’il s’agisse des locataires ou des propriétaires. Dès lors, il serait utopique d’espérer une solution absolument équilibrée pour toutes les parties, et cela même en mettant en place des mécanismes régulateurs très sophistiqués. C’est pourquoi le présent projet est fondé sur une approche pragmatique. En principe, l’indexation sera appliquée à tous les loyers au moment de l’entrée en vigueur du nouveau droit. Tant que les taux hypothécaires ne franchissent pas un seuil moyen historiquement accep- table, les propriétaires pourront procéder pendant une phase transitoire de cinq ans à l’adaptation des contrats qui ont débuté avant l’entrée en vigueur du droit et pour lesquels des augmentations de loyer sont encore possibles au vu de l’augmentation des coûts, et choisir eux-mêmes, dans le cadre de ces valeurs de référence, le moment du passage au nouveau régime des loyers. A l’inverse, les locataires pour- ront faire valoir des demandes de réduction selon l’ancien droit et se défendre contre les hausses de loyer abusives par le biais des procédures de contestation et de demande de diminution de loyer prévues dans l’ancien droit.
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Art. 1 Al. 1 Tous les baux de logements et de locaux commerciaux sont soumis au nouveau droit sous réserve des dispositions qui suivent. Al. 2 Cette disposition fixe la hauteur du taux de référence déterminant à 4,5 % (art. 12a OBLF). Tant que cette valeur n’est pas atteinte, les adaptations de loyer des baux ayant débuté avant l’entrée en vigueur du nouveau droit pourront être encore effec- tuées selon la réglementation actuelle. Comme déjà mentionné, ce taux d’intérêt correspond à une valeur de référence moyenne à long terme dans le passé. Toutefois, la possibilité de choix des bailleurs est limitée dans le temps. L’al. 2 sera applicable cinq ans au plus après l’entrée en vigueur de la présente modification. Une fois cette phase transitoire écoulée, l’application des règles d’adaptation au nouveau droit aura force d’obligation indépendamment du taux hypothécaire du moment. Le fait de limiter la période transitoire à cinq ans permet de réduire à une durée acceptable la coexistence de deux droits différents en matière d’adaptations de loyer. La part des baux régis par l’ancien droit diminuera automatiquement en raison des changements de locataires. Al. 3 Tant qu’il n’y aura pas eu d’adaptation de loyer en vertu du nouveau droit, le loca- taire pourra faire valoir une demande de diminution de loyer selon l’ancien droit. Cette disposition permet de garantir que les locataires pourront continuer à faire valoir ce droit soit en s’opposant selon le droit en vigueur à une augmentation de loyer, soit en formulant une demande de réduction avant que ne prenne effet la première adaptation de loyer selon le nouveau droit. Dans un tel cas de figure, il sera possible que les motifs d’adaptations des deux parties selon l’ancien droit et le nouveau s’opposent. Une fois que le loyer aura été adapté selon le nouveau droit, les adaptations suivan- tes seront elles aussi régies par ce droit.
Art. 2 L’al. 1 précise que les augmentations de loyer notifiées avant l’entrée en vigueur de la modification, mais prenant effet à une date ultérieure sont régies par l’ancien droit. L’al. 2 prévoit par analogie que les demandes de réduction de loyer présentées avant l’entrée en vigueur de la modification, mais qui doivent prendre effet à une date ultérieure, sont elles aussi régies par l’ancien droit.
Art. 3 Cette disposition précise que, pour les baux en cours, une adaptation de loyer en vertu du nouveau droit sera effectuée sur la base du niveau de l’indice en vigueur au moment de la modification de la loi ou de la dernière adaptation effectuée lors de la phase transitoire selon le droit actuel. Il s’agit d’exclure explicitement toute adapta- tion rétroactive à un niveau d’indice antérieur, vu qu’il est possible de faire valoir pendant cette période tous les motifs d’augmentation prévus dans le droit en vigueur.
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Art. 4 Selon le droit actuel, les baux à loyer indexé sont conclus pour au moins cinq ans. Pour les loyers échelonnés, la durée minimale reste fixée à trois ans, comme dans l’ancien droit. Dans les deux cas, le loyer initial étant fixé dans la perspective d’un bail de longue durée, la convention conclue entre les deux parties doit être protégée. C’est pourquoi les dispositions transitoires prévoient que le droit actuel s’applique jusqu’à l’expiration de la durée de bail fixée dans le contrat ou de la première durée minimale du bail lorsqu’un droit d’option prévoyant son renouvellement a été convenu. Ensuite, seul le nouveau droit sera applicable.
Art. 5 Afin d’assurer la garantie des droits acquis des deux parties en ce qui concerne l’application des dispositions de protection, le critère relatif à la taille du logement défini dans le droit actuel reste valable pour les baux ayant débuté avant l’entrée en vigueur du nouveau droit. A titre d’exemple, si le locataire a conclu un bail portant sur un logement de quatre pièces, luxueusement équipé et de plus de 150 m2 de surface nette habitable, la protection garantie par l’ancien droit continue à être applicable. A l’inverse, les dispositions sur la protection contre les loyers abusifs ne s’appliquent pas en l’espèce, après comme avant, dans le cas d’un logement de luxe de six pièces mais de moins de 150 m2.
3 Conséquences 3.1 Conséquences pour la Confédération L’effort financier exigé découle de l’application du nouvel art. 269. L’élaboration et le fonctionnement du modèle de loyer comparatif impliquent des frais qui devraient s’élever à quelques centaines de milliers de francs durant la période précédant l’introduction du modèle et ensuite, après l’élaboration définitive et l’application de celui-ci, entre 200 000 et 500 000 francs par an destinés à couvrir les coûts de per- sonnel et les dépenses de matériel. Ces moyens ne sont pas inscrits au budget et ne figurent pas au plan financier.
3.2 Conséquences pour les cantons et les communes La présente modification n’implique aucune charge supplémentaire pour les cantons et les communes. L’application du modèle de loyer comparatif nécessitera bien sûr, selon la forme qu’il prendra, une formation périodique des autorités de conciliation et des instances judiciaires. Toutefois, les frais qui en découleront seront pris en charge par la Confédération. Qui plus est, les cantons et les communes peuvent partir du principe que les nouvelles règles d’adaptation des loyers liées au système de l’indexation, qui seront plus simples, contribueront à alléger les procédures de conciliation et les procédures judiciaires. Les dépenses se réduiront aussi par le fait que l’examen du loyer selon la méthode absolue ne sera possible qu’immédiatement après la conclusion du contrat de bail et que, notamment, les calculs compliqués de rendement prévus par le droit actuel seront supprimés. Enfin, la compétence pour
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l’agrément des formules étant transmis à la Confédération (art. 266l, al. 2, 269h, al. 3, 270, al. 2 et 298, al. 2), les cantons seront déchargés de cette tâche.
3.3 Conséquences économiques Il existe plusieurs possibilités de mettre en œuvre le mandat constitutionnel concer- nant les mesures contre les abus dans le secteur locatif. Pour les motifs exposés au ch. 1.1.4, il est indiqué d’abandonner le droit actuel, qui donne une importance prépondérante au principe de report des coûts. Plusieurs auteurs sont favorables au changement de système et au passage aux loyers indexés20. S’agissant des effets du changement de système sur les différents groupes sociaux, il faut relever que le couplage du taux hypothécaire et des loyers permet aux bailleurs de reporter sur les locataires le risque lié aux frais de capital aussi longtemps que le loyer reste infé- rieur au niveau du marché libre. L’indexation des loyers oblige le bailleur à suppor- ter seul ce risque: elle doit compenser les variations des taux hypothécaires. Le risque encouru sera compensé. Ainsi, l’indexation pourrait avoir pour résultat de relever quelque peu le niveau des loyers. Du point de vue économique, il est plus judicieux que ce soit le partenaire contractuel bénéficiant d’une meilleure gestion des risques qui supporte le risque de l’intérêt. D’ordinaire, il s’agit du bailleur. Le risque se trouve alors chez la partie contractante capable d’influer sur ce critère à travers le choix du financement et d’optimiser sa gamme de placements. Du point de vue économique, les systèmes d’indexation suscitent le scepticisme en raison du décalage temporel existant jusqu’à ce que l’équilibre du marché soit, dans le meilleur des cas, restauré. Par ailleurs, l’indexation est souvent qualifiée de foyer d’inflation. Toutefois, ce reproche est déjà formulé aujourd’hui à l’encontre du droit actuel, les augmentations des taux hypothécaires et des coûts étant généralement reportées simultanément au renchérissement. Toutefois, les vraies causes de l’infla- tion sont plus profondes. Une inflation qui se maintient à un taux élevé pendant des années est un phénomène exclusivement monétaire. Les réglementations des loyers n’ont pas d’influence sur l’augmentation de la masse monétaire, condition nécessaire à l’inflation des prix21. L’indexation des loyers, de même que la réglementation actuelle, n’influe que sur la dynamique de l’inflation à court terme, et pas sur la courbe de l’inflation elle-même. L’exclusion des loyers et des frais accessoires de la base sur laquelle reposent les adaptations au renchérissement empêche du moins tout effet de spirale. L’indexation devrait dès lors élargir le champ d’action des autorités monétaires par rapport à la situation actuelle. La mise en lien avec les coûts de réalisation, comme c’est le cas par exemple en France avec l’indice du coût de la construction22, pour- rait être une alternative par rapport au couplage aux coûts de financement tel que
20 T. von Ungern-Sternberg, Bases économiques pour une loi sur la protection des loca- taires, cahier de recherches économiques, Université de Lausanne, Lausanne 1997; B. Schips et E. Müller, Der Schweizer Wohnungsmarkt - Ist-Zustand und alternative Lösungsvorschläge, Forschungsstelle für empirische Wirtschaftsforschung, St-Gall, août 1991. 21 Office fédéral des questions conjoncturelles, Teuerung bei Inlandgütern, Vorabstudie über Wohnungsmiete und Mieterschutzbestimmungen, Rapport de l’Office fédéral des questions conjoncturelles, Etude no 14, Berne 1991. 22 B.S.S., Mietzinsbindung und Kapitalkostenüberwälzung: ein internationaler Vergleich, Bâle 1996.
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prévu dans le droit actuel ou à l’indexation sur les prix à la consommation. Sur la base des expériences faites avec cette mise en lien, il paraît indiqué de privilégier l’indexation sur l’indice des prix à la consommation.
3.4 Conséquences liées à l’informatique La fourniture des moyens informatiques nécessaires à l’application des modèles hédoniques est du ressort des prestataires. Si l’on opte pour une gestion centralisée des résultats des modèles «pooling», il serait alors nécessaire de fournir un outil approprié, car en fonction de la forme définitive de la méthode des loyers compara- tifs, différentes solutions seront envisageables, avec des conséquences différentes pour les services informatiques fédéraux et extérieurs à la Confédération. L’intention qui prévaut est de se baser, autant que faire se peut, sur l’infrastructure des presta- taires déjà pris en considération. Selon la décision qui sera prise au sujet de l’utilisation du système, qui donnera lieu à une solution soit centralisée soit décen- tralisée, le nombre d’accès par internet à mettre en place variera ainsi que la néces- sité de prévoir des formations.
4 Liens avec le programme de la législature La modification de loi proposée figure dans le message relatif au programme de législature 2007 à 201123.
5 Aspects juridiques 5.1 Constitutionnalité Les modifications proposées s’inscrivent toutes dans le cadre défini par l’art. 109 Cst. et visent à lutter contre les abus dans le domaine du logement, en particulier contre les loyers abusifs. Même si l’examen des loyers sous l’angle des abus, effec- tué selon la méthode absolue, sera limité aux loyers initiaux par rapport au droit actuel, les locataires ne seront pas prétérités dans l’ensemble. Car, en contrepartie, les règles simples et transparentes régissant l’indexation permettront de réduire nettement le potentiel d’abus lors des hausses de loyer.
5.2 Délégation de compétences législatives Des délégations de compétences législatives au Conseil fédéral allant au-delà des compétences d’exécution générales figurent dans les art. 269a, al. 4 (définition des exigences pour les modèles hédoniques de comparaison des loyers), 269d, al. 6 (réduction du taux de report maximum possible en cas de renchérissement annuel moyen supérieur à 5 % durant deux années consécutives) et 269g (dispositions d’exécution relatives au principe du loyer basé sur les coûts pour les bailleurs de logements d’utilité publique et pour les collectivités publiques).
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Définir les exigences posées aux modèles hédoniques est une tâche technique spéci- fique qu’il convient de confier au Conseil fédéral. Une augmentation moyenne supérieure à 5 % de l’indice déterminant durant deux années consécutives constitue- rait une situation tout à fait exceptionnelle. Il semble donc approprié, dans un tel cas, de confier au Conseil fédéral le soin de déterminer l’importance de la réduction du taux de report maximal admis en se fondant sur la variation effective de l’indice. Il ne serait guère judicieux de définir des taux précis, pour ainsi dire en réserve, dans la loi. Enfin, pour ce qui est du principe du loyer basé sur les coûts appliqué par les bailleurs de logements d’utilité publique et les collectivités publiques, il s’agit d’une matière spéciale dont les modalités ne concernent qu’une faible partie des baux à loyer, si bien qu’elles doivent être réglées au niveau de l’ordonnance, et ainsi, également fixées par le Conseil fédéral. Dans l’ensemble, les dispositions détaillées du projet de loi donnent aux ordonnan- ces du Conseil fédéral un cadre et une orientation qui sont toutefois suffisamment clairs.
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Annexe 1
Droit comparé
1. Introduction Les baux à loyer ont, dans tous les pays considérés – Allemagne, France, Angleterre, Italie, Pays-Bas, Autriche, Suède, Espagne et Danemark – fait l’objet de vastes réformes législatives au cours des 30 dernières années, souvent à plusieurs reprises. Voilà qui confirme la nature politiquement délicate d’un domaine juridique en perpétuelle mutation. La plupart des pays connaît des règles détaillées en la matière. La législation des pays examinés distingue entre location à usage d’habitation et location à usage commercial. Notamment en France, en Angleterre et en Italie le régime varie selon la date de conclusion du bail, ce qui est de nature à complexifier le tableau puisque plusieurs régimes sont simultanément applicables à la même catégorie de logements. En France, le droit commun des locations à usage d’habitation est consacré par la loi sur les rapports locatifs du 6 juillet 1989, quoique divers régimes locatifs existent parallèlement; ils dérogent à la loi sur certains points et n’y sont donc soumis que partiellement: il s’agit, par exemple, des baux soumis à la loi du 1er septembre 1948, ceux qui sont régis par une convention conclue en application du Code la construc- tion et de l’habitation ainsi que les logements donnés en location à titre exceptionnel et transitoire par les collectivités locales. Les baux commerciaux sont quant à eux soumis au Code de commerce. En Angleterre, la plupart des contrats conclus avant le 15 janvier 1989 sont, d’après le Rent Act 1977, des «baux protégés» («regulated or protected tenancies»); le Housing Act 1988 et celui de 1996 ont introduit, respec- tivement, les «assured tenancies» et «assured shorthold tenancies», ces importantes réformes législatives s’inscrivant dans un processus de libéralisation de la matière. Semblable évolution se rencontre en Italie, où la dispersion des bases légales est particulièrement accusée. Le Code civil de 1942 a été, à partir de 1978, complétée par des lois dites «spéciales»: la loi n. 392 de 1978, encore en vigueur, en tout cas pour les baux commerciaux, et partiellement remplacée, pour les baux à usage d’habitation, par la loi n. 359 de 1992 et, enfin, la loi n. 431 du 1998. En Autriche, c’est une loi spéciale, le Mietrechtsgesetz, qui régit pour l’essentiel ce domaine depuis 1981, abstraction faite des dispositions générales de l’ABGB. Elle a été complétée par la Richtwertgesetz de 1993, récemment modifié. L’Allemagne et les Pays-Bas semblent bien être les seuls pays dont le code civil est le principal instru- ment régulateur (le BGB ayant déjà été modifié à plusieurs reprises). Le législateur néerlandais a souhaité en 2003 rassembler les diverses lois sur la location dans un seul Code. En Suède, les dispositions pertinentes sont insérées dans le chapitre 12 du Code foncier, une distinction y étant faite entre bail à usage professionnel et bail à usage d’habitation. C’est la même distinction qu’effectue, en Espagne, la Ley de arrendamientos urbanos (LAU) de 1994, quoique la liberté des parties y a toujours joué un rôle, y compris pour les immeubles d’habitation, plus significatif qu’ailleurs. Au Danemark, la réglementation des baux urbains est contenue dans trois lois, l’objet du contrat: la loi sur les logements publics (2007), la loi sur la location de logements privés (2007), la loi sur la location des logements commerciaux (1999).
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2. Barèmes et loyers comparatifs En Allemagne, l’utilisation de Mietspiegel est, semble-t-il, assez répandue. Une définition en est fournie par le BGB. Ces loyers de référence sont élaborés par les communes (Gemeinden) ou par les représentants des associations intéressées. Régu- lièrement publiés, ils sont soumis à révision tous les deux ans. Une forme particu- lière de loyer de référence est le «qualifzierter Mietspiegel». Déterminé par l’emploi de critères plus scientifiques et donc fiables, il bénéficie d’une présomption légale de véridicité (gesetzliche Vermutung) au sens de la ZPO, alors que le loyer non qualifié est librement apprécié par le juge. Plus décisif encore est l’emploi des «Vergleich- smieten» en Autriche. La détermination du «loyer approprié» (angemessener Hauptmietzins), auquel les parties ne peuvent déroger, se fait sur la base d’une pluralité de paramètres, assez minutieusement fixés par le Mietrechtgesetz et le Richtwertgesetz. En France, si le logement est conforme aux normes minimales de confort et d’habitabilité, qu’il a fait l’objet d’une première location et qu’il n’y a pas eu de travaux, le loyer doit être fixé par «référence aux loyers habituellement consta- tés dans le voisinage pour des logements comparables». Les éléments constitutifs d’un loyer de référence sont définis par décret. En Angleterre, le régime diligenté par le Rent Act 1977 semble bien avoir introduit une institution similaire, le «fair rent», fixé par un rent officer ou un rent assessment committee, ce concept ne figu- rant pas dans le Housing Act 1989. En Italie, la loi de 1978 fixait un «equo canone» («loyer équitable»), calculé sur la base de plusieurs barèmes (type de logement, catégorie démographique de la commune, situation, étage, vétusté, état d’entretien, etc) et il ne peut y être dérogé au détriment du preneur de bail. D’après la loi de 1998, le montant du loyer est à présent fixé librement par les parties; cependant, les contractants ont le loisir de s’en référer à des contrats-types bénéficiant d’un traite- ment fiscal privilégié (modalità assistita): il s’agit de valeurs, minimales et maxima- les, fixées par les communes de concert avec les syndicats des catégories intéressées. Aux Pays-Bas, la fixation du loyer par application de loyers de référence est uni- quement appliquée dans le régime locatif concernant la location de locaux commer- ciaux. En Suède, le «principe de la valeur d’usage» est souvent utilisé pour détermi- ner le caractère équitable d’un loyer. Un loyer n’est pas «raisonnable» s’il est manifestement plus élevé que le loyer des logements de valeur d’usage équivalente. Un comité local («conseil de location») est chargé, en cas de différend, de prendre position sur la correspondance à la valeur d’usage des loyers. Il faut également évoquer la récurrence, dans les baux à usage d’habitation, du renvoi à l’«accord de négociation applicable», ce qui atteste de l’importance de la négociation collective sur le marché suédois, aussi bien des logements privés que des logements publics. Au Danemark, le recours au «loyer raisonnable» n’a lieu que lorsque le montant du loyer n’est pas convenu. En Espagne le loyer est fixé librement pour tout type de bail et la prise en compte des loyers habituellement constatés dans le voisinage ne joue, semble-t-il, pas de rôle appréciable.
3. Contestation du loyer initial après la conclusion du contrat En France, lorsque le loyer est déterminé par application des loyers de référence, le locataire dispose d’un délai de deux mois pour contester l’exactitude des loyers de référence indiqués dans le contrat; la contestation se fait devant la commission de conciliation et ne porte pas atteinte à la validité du contrat en cours. En Angleterre,
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lorsque le locataire a payé un loyer plus élevé que le fair rent auquel le bailleur a droit d’après le Rent Act 1977, il peut soit réduire à proportion les paiements encore dûs soit demander la restitution devant la County Court dans un délai de deux ans. Le Housing Act 1988, quant à lui, n’autorise les tenants à saisir le rent assessment committee qu’en cas de désaccord sur une augmentation du loyer. En Italie, sous le régime de 1978, le preneur de bail peut, dans un délai de six mois après la restitution de l’immeuble, demander la restitution des montants convenus et payés au-delà de l’equo canone; sous le régime de 1998, si le contrat a été conclu par référence aux contrats-type, toute clause prévoyant un loyer supérieur au maximum fixé par les associations intéressées et les communes est nulle, le locataire pouvant à la fois demander la restitution des sommes versées et la réduction du loyer de sorte à le rendre conforme aux dispositions légales. En Autriche, dans la mesure où le «ange- messener Hauptzins» est applicable, il ne peut lui être dérogé par stipulation contrac- tuelle. L’inefficacité de celle-ci peut être invoquée par le preneur de bail devant le juge dans un délai de trois ans, ou de dix ans s’il s’agit d’un bail à temps indétermi- né. En Suède, un comité local («conseil de location») est chargé, en cas de différend, de prendre position sur la correspondance à la valeur d’usage des loyers. Le droit néerlandais prévoit au profit du locataire la possibilité de demander rétrospective- ment au Conseil de Location de Logement de vérifier le caractère raisonnable du prix convenu dans un délai de 6 mois après la conclusion du bail. Cette possibilité n’existe pas pour les locations de locaux commerciaux. En Allemagne et en Espa- gne, la contestation du loyer n’a, le plus souvent, lieu qu’en cas de défauts de l’objet du contrat, d’erreur ou de dol, selon les règles générales en matière contractuelle. Au Danemark, le bailleur peut demander l’augmentation du loyer et le locataire peut en exiger la réduction dès lors que certaines conditions sont réunies, tout différend concernant le montant du loyer des logements privés étant tranché par une sorte de commission locale de conciliation.
4. Augmentation du loyer en cours de bail En Allemagne, le bailleur peut prétendre à une révision à la hausse du loyer jusqu’à concurrence du «loyer de référence», dans la mesure où le loyer est resté inchangé depuis 15 mois. La demande doit être écrite et motivée, notamment par référence à un Mietspiegel, à une base de données (Mietdatenbank) ou à l’avis d’un expert. En France, deux cas de révision du loyer sont prévus: par l’effet d’une clause d’indexation – la révision ne peut alors être qu’annuelle – et à la suite des travaux d’amélioration effectués par le bailleur. La majoration du loyer dans ce dernier cas ne peut avoir lieu qu’à la suite d’une clause expresse et une fois les travaux achevés. Pour les baux soumis à la loi de 1948, le loyer fait l’objet d’augmentations annuelles dans une mesure fixée annuellement par décret. Aux Pays-Bas, la loi prévoit une augmentation annuelle du loyer à la demande du bailleur, mais une telle augmen- tation est plafonnée; si le loyer a atteint la limite maximale selon l’indice officiel, une augmentation n’est permise que selon un pourcentage maximal fixé annuelle- ment par décret. Une augmentation occasionnelle est également permise, suite à des travaux d’amélioration. En Angleterre, le fair rent fixé d’après le Rent Act 1977 est contraignant, y compris en cas de changement de locataire ou de propriétaire; il ne peut être demandé de révision avant deux ans, à moins qu’un changement de cir- constances entraîne le fait que le loyer a perdu la qualité de fair rent. Toute notice of increase doit intervenir par écrit et selon un formulaire spécifique. Dans le régime
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organisé par le Housing Act 1988, la révision ne peut en principe être demandée que si et dans la mesure où elle est prévue par le contrat, quoique des règles particulières s’appliquent aux statutory periodic tenancy et au contractual periodic tenancy. En Italie, on distingue entre aggiornamento del canone – ajustement en fonction de l’inflation – et adeguamento del canone – révision, en fonction notamment de la variation de valeur de l’immeuble lui-même. Sous le régime de 1998, on estime que, dans la mesure où les parties n’ont pas expressément prévu d’ajustement, le proprié- taire n’a pas le droit d’y prétendre. Par contraste, il est maintenant possible de con- venir l’aggiornamento dans la mesure de 100 % de la variation de l’indicateur des prix à la consommation. La loi de 1978 prévoit, quant à elle, que l’aggiornamento a lieu automatiquement, sans besoin d’une stipulation spécifique à cet effet, dans la mesure de 75 % de la variation des prix à la consommation. Quant à la révision proprement dite (adeguamento del canone), dans la mesure où les éléments sur le fondement desquels le loyer a été fixé (catégorie démographique, type de logement, étage, état d’entretien, etc.) varient au cours du rapport contractuel, tout contractant a, notamment sous le régime de la loi de 1978, le droit d’exiger une révision du loyer, la requête devant se faire par courrier recommandé et n’ayant effet qu’un mois après sa signification. En Autriche, une augmentation du loyer peut être exigée à l’occasion de travaux d’entretien d’importance particulière (unmittelbar heran- stehende grössere Erhaltungsarbeit), non couverts par la Mietzinsreserve, la mesure de la hausse étant calculée sur la base de critères établis par le MRG. En Suède, la demande de modification est permise dans la mesure où le loyer n’est manifestement plus raisonnable compte tenu de la valeur d’usage comparable; elle doit être trans- mise à la commission locale par le bailleur qui doit en avoir informé le locataire trois mois avant le dépôt de la demande. En Espagne, la loi limite de façon sensible la possibilité de modifier le montant du loyer; en effet, la révision (actualización), pendant les cinq premières années, ne peut avoir lieu que dans la mesure de la fluc- tuation de l’indice national des prix à la consommation, révision qui se fait, semble- t-il, automatiquement; ce n’est qu’à partir de la sixième année que la révision peut être librement déterminée par les parties. Une augmentation du loyer peut cependant être demandée en cas de travaux d’amélioration effectués dans l’immeuble. Au Danemark, si le loyer est devenu manifestement inapproprié au regard de la valeur du bien loué, le bailleur peut demander à ce qu’il soit augmenté à proportion. La loi énumère cependant une série de circonstances, qui ont trait principalement aux améliorations ou rénovations imposées par la loi ou par le souci d’économie d’énergie, qui ne donnent pas lieu à une révision du loyer. L’augmentation doit être annoncée par préavis écrit et motivé sous peine de nullité au plus tard trois mois avant la mise en place du nouveau loyer; en tout état de cause, elle ne prend effet que deux ans après la première location. En cas d’opposition par le locataire dans un délai de six semaines, le bailleur doit exercer une action devant le huslejenævnet.
5. Diminution du loyer en cours de bail En Allemagne et en Autriche, une réduction du loyer est envisageable en cas de défaut de l’objet du contrat ou de travaux effectués par le propriétaire qui ont dimi- nué l’exploitation du logement par le locataire. Cela est également le cas en Italie, où une réduction du loyer peut être exigée par le preneur de bail dans la mesure où la réalisation des réparations a une durée supérieure à un sixième de la durée de la location. En Espagne, le droit à la réduction ne surgit que lorsque les travaux ont une
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durée supérieure à 20 jours. En France, une diminution du loyer n’est possible qu’en cas de baisse de l’indice du coût de la construction publiée par l’INSEE. Aux Pays- Bas, en cas de litige, un locataire de logement à usage d’habitation proposant une réduction du loyer, peut s’adresser au Conseil de Location de Logement en deman- dant de se prononcer sur le caractère raisonnable de sa proposition. Le Conseil prendra en compte l’indice officiel et le système de point. En Angleterre, d’après le Housing Act 1988, les locataires peuvent demander à un rent assessment committee de réduire le loyer lorsque celui-ci est significativement plus élevé que ce que le propriétaire pourrait espérer obtenir, compte tenu du niveau de loyer pour des loge- ments similaires dans la même localité. En Suède, le montant du loyer des locaux commerciaux est souvent fixé en fonction du chiffre d’affaires de la société preneur de bail, d’où résulte la possibilité que le montant diminue d’une année à l’autre. Au Danemark, si le loyer est – ou est devenu – «considérablement trop élevé», compte tenu de la valeur du bien loué, le locataire peut demander qu’il soit réduit à un montant raisonnable.
6. Répercussion des coûts d’investissements créant une plus-value En Allemagne, on distingue entre travaux de réparation et mesures d’amélioration. Quant aux réparations, on distingue les travaux relatifs à l’entretien (Instandhal- tungsreparaturen), et les réparations esthétiques (Schönheitsreparaturen). Les frais y relatifs doivent en principe être supportés par le bailleur – sauf convention contra- ire. Pour ce qui est des Instandhaltungsreparaturen, la liberté d’y déroger est limi- tée. Le transfert des coûts sur celui-ci s’est en revanche répandu pour ce qui est des réparations esthétiques. Les coûts des mesures d’amélioration (Massnahmen zur Verbesserung der Mietsache) sont en principe à la charge du preneur de bail à moins que ceci ne se révèle injustifié compte tenu des circonstances. Les mesures envisa- gées doivent être notifiées au plus tard trois mois avant le commencement des tra- vaux. En France, les travaux d’amélioration réalisés par le bailleur ne l’autorisent à augmenter le loyer qu’en cas de deuxième location ou bien sous réserve de clause expresse. Le contrat de bail peut, par ailleurs, contenir une clause de travaux que le locataire exécutera ou fera exécuter, qui détermine les modalités de l’imputation des travaux sur le loyer ainsi que sa durée. En Angleterre, à moins que la durée du contrat de bail ne soit pas supérieure à 7 ans, le propriétaire est responsable pour les réparations de la structure et de l’extérieur de la propriété, y compris les installations pour le chauffage et l’eau chaude. Selon le type et les termes du contrat et la nature des réparations, le propriétaire peut réclamer une majoration du loyer. S’agissant des baux réglementés par le Rent Act 1977 (regulated tenancies), le propriétaire doit cependant consulter le locataire lorsque le coût à la charge de celui-ci dépasse les 100 livres. Si les améliorations élèvent la qualité du logement, le propriétaire peut réclamer une majoration du loyer dans la mesure où celui-ci a cessé, de ce fait, d’être un fair rent. Aux Pays-Bas, une augmentation occasionnelle est prévue suite à des travaux d’amélioration effectués par le bailleur. Une augmentation de loyer est permise dans une proportion raisonnable, et dans la limite du loyer maximal selon l’indice officiel. En Italie, dans le silence de la loi de 1998, il faut conclure que les innovations n’entraînent pas une révision du loyer; par ailleurs, le bailleur doit s’abstenir de réaliser les innovations qui diminuent la jouissance par le preneur de bail. Dans le régime de 1978, l’equo canone peut subir une augmentation à la suite d’interventions d’une importance particulière, augmentation qui ne peut cependant
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pas dépasser la mesure de l’intérêt légal du capital investi dans les travaux. En Autriche, la loi contient une définition très précise des travaux d’entretien (Erhal- tungarbeiten) dont les frais sont couverts par une Mietzinsreserve. Les coûts des «améliorations utiles» (nützliche Verbesserungen) doivent également être couverts par la Mietzinsreserve ou nécessitent l’approbation du preneur de bail. En Suède, le propriétaire ne peut effectuer des améliorations ayant une influence sur la valeur d’usage que dans des conditions précises, notamment lorsque les locataires ou, à défaut, les conseils de location les y ont autorisées. Si la valeur d’usage augmente, le loyer s’accroît à proportion. A défaut d’autorisation, le propriétaire perd le droit de demander une majoration du loyer pendant cinq ans. En Espagne, lorsque le proprié- taire réalise des travaux d’amélioration après l’écoulement du délai de cinq ans du commencement du bail, il peut, sauf convention contraire, augmenter le loyer; la majoration est déterminée sur la base de l’intérêt légal en vigueur au jour où les travaux prennent fin appliqué au capital investi, jusqu’à la limite de 20 % du loyer. Au Danemark, le propriétaire peut, moyennant un préavis de trois mois, demander une augmentation du loyer proportionnelle à l’augmentation de la valeur du bien. Les travaux d’amélioration doivent être raisonnables et appropriés.
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Annexe 2
Graphique: Evolution des loyers selon différentes adaptations à l’indice suisse des prix à la consommation (IPC)
1800
1600
1400
1200
1000 loyer par mois, avec adaptation annuelle à loyer 100% à l'IPC 800 loyer par mois, avec adaptation annuelle à 80% à l'IPC loyer par mois, avec adaptation annuelle à 600 100% à "l'IPC sans logement et énergie"
400
200
0
1983 1984 1985 1986 1987 1988 1989 1990 1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 année
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