Art. 38a Loyers fixés sur la base des coûts Ce nouvel article crée une base juridique claire pour l’application du nouveau modèle de loyer fixé en fonction des coûts spécifiquement dans le cadre des mesures d’encouragement indirect relevant de la section 4 de la loi. Tous les instruments d’encouragement sont concernés, dans la mesure où ils sou- tiennent la construction ou l’acquisition de logements à loyer modéré (art. 35 ss. LOG). En consé- quence, sont notamment concernés les logements de maîtres d’ouvrage d’utilité publique qui ont ob- tenu un prêt du Fonds de roulement ou qui ont été partiellement financés à l’aide d’un emprunt de la CCL. Sont réputés d’utilité publique les maîtres d’ouvrage qui remplissent les conditions de l’art. 37 OLOG et qui, conformément à leurs statuts, ont notamment pour but de mettre à disposition des loge- ments à loyer ou à prix modérés, limitent la distribution de dividendes, interdisent le versement de tan- tièmes et prévoient d’affecter au but initial l’éventuel solde restant en cas de liquidation. Bien que le loyer fixé sur la base des coûts corresponde à la pratique générale, elle devait jusqu’à pré- sent être déduite, dans le domaine des aides fédérales indirectes, de la LOG et de la Charte des maîtres d’ouvrage d’utilité publique en Suisse 11. Sans modification de la loi, le fondement juridique du loyer fixé en fonction des coûts resterait trop fragile et, surtout, le nouveau modèle ne pourrait pas être utilisé efficacement. L’al. 1 de la nouvelle disposition consolide le principe selon lequel les loyers des logements faisant l’objet de mesures d’encouragement indirect relevant des dispositions de la LOG doivent être calculés sur la base des coûts. L’application des dispositions en vigueur dans le code des obligations (CO) 12

8 AS Stadt Zürich 841.150 9 FF 2024 525 10 FF 2024 526 11 www.ofl.admin.ch > Aide au logement > Aides fédérales selon la LOG (depuis 2003) > Encouragement à la construction de logements d’utilité publique > Documents 12 RS 220 7/11

concernant le caractère abusif des loyers est en grande partie exclue. En principe, n’entre en considé- ration que l’art. 269 CO relatif au rendement excessif pour ce qui est de la fixation des loyers de ce type de logements (cf. art. 253b, al. 3, CO en relation avec l’art. 2, al. 2, OBLF). La prise en considéra- tion de l’art. 269 CO doit être comprise dans un sens supérieur. Elle vise uniquement à cimenter la fixation des loyers en fonction des coûts, celle des loyers en lien avec le marché n’étant pas concer- née. Il s’agit d’affirmer un élément central de la protection contre les abus en matière de bail à loyer inscrite dans la Constitution (art. 109, al. 1, Cst.) également pour le secteur bénéficiant du soutien de l’État. Cela ne signifie pas pour autant que les maîtres d’ouvrage d’utilité publique ou l’OFL doivent, dans le calcul des loyers des logements faisant l’objet d’aides fédérales indirectes, tenir compte non seulement des prescriptions de droit public de la LOG, mais en plus de celles du CO relatives au ren- dement excessif. Un tel double calcul (et contrôle) du loyer ne servirait en rien la sécurité juridique et ne répondrait pas davantage à l’exigence d’économie de procédures. La formulation choisie souligne la responsabilité des bailleurs de logements d’utilité publique en ma- tière de fixation des loyers. La tâche première de ces organisations est de calculer les loyers en fonc- tion des coûts. Il n’est pas prévu que le loyer soit fixé et décrété par l’OFL au début de l’aide. Pendant la durée de l’aide fédérale, l’OFL procède à l’examen des loyers en premier lieu à la demande des lo- cataires (art. 54, al. 2, LOG). L’application du loyer fixé sur la base des coûts s’étend notamment aux logements bénéficiant de mesures d’encouragement. Mais comme normalement tous les locaux d’ha- bitation de l’immeuble font l’objet d’une aide, le loyer fixé en fonction des coûts doit généralement être respecté pour l’ensemble des logements de l’immeuble. En vertu de l’art. 253a, al. 1, CO, il s’applique en outre aux objets accessoires loués avec le logement, tels que les places de garage, les locaux de bricolage ou les caves. En revanche, l’application du loyer fixé en fonction des coûts conformément à la LOG est exclue dans différents cas de figure. D’une part, dans le cas de locaux commerciaux dans des immeubles compre- nant des logements faisant l’objet de mesures d’encouragement. La LOG ne prévoyant pas d’aide pour les locaux commerciaux, l’application du loyer fixé sur la base des coûts conformément à la LOG en- trerait en contradiction avec l’art. 253b, al. 3, CO. D’autre part, dans le cas de certains logements qui ne répondent pas aux critères et qui ne font par conséquent pas l’objet d’une aide indirecte (p. ex. un appartement en attique trop grand). La fixation des loyers des locaux exclus est régie par les disposi- tions du CO relatives à la contestation des loyers abusifs conformément à l’art. 253b, al. 3, CO, et re- lève de la juridiction des instances judiciaires civiles. Il en va de même pour ce qui est d’objets tels que les places de garage, les locaux de bricolage ou les caves loués à des tiers indépendamment du bail portant sur un logement au bénéfice de mesures d’encouragement. L’al. 2 donne au Conseil fédéral la compétence de déterminer les modalités de mise en œuvre du loyer fixé sur la base des coûts conformément à la LOG dans le cadre des mesures d’encouragement indi- rect. Cette norme de délégation crée la base permettant d’introduire et de définir le nouveau modèle de loyer au niveau de l’ordonnance. Il s’agit de déterminer les coûts immobiliers et les taux forfaitaires à prendre en compte. Simultanément, d’autres modalités ayant un lien étroit avec le loyer fixé en fonction des coûts et le modèle doivent aussi être réglées, à l’instar des exigences matérielles et formelles con- cernant les adaptations de loyer pendant la durée de l’aide. Le terme de coûts immobiliers est utilisé sachant que la comptabilité des maîtres d’ouvrage présente généralement les coûts par immeuble et non par logement.

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Art. 54, al. 1 L’art. 54, al. 1, LOG, est complété par la précision explicite que l’OFL contrôle également les loyers des logements faisant l’objet de mesures d’encouragement indirect relevant de la section 4 de la loi. La loi garantit ainsi de manière transparente que les organisations œuvrant à la construction de loge- ments d’utilité publique mettent en œuvre correctement le nouveau modèle de loyer tout en assurant l’harmonisation de l’activité de contrôle de l’OFL, qui est ainsi appliquée de la même manière à tous les logements, indépendamment du type de l’aide indirecte. Jusqu’à présent, le contrôle découlait des dis- positions relatives aux mesures d’encouragement direct et était principalement axé sur les immeubles bénéficiant de prêts du Fonds de roulement. L’État ne contrôlait pas les logements bénéficiant d’un fi- nancement de la CCL ou de cautionnements de la CCH garantis par des arrière-cautionnements de la Confédération, ou alors uniquement dans la mesure où une convention particulière avait été conclue avec l’OFL. La prise en charge du contrôle des loyers par l’OFL apparaît pertinente et judicieuse. En tant qu’unité administrative chargée de l’exécution de la LOG, l’OFL dispose des connaissances techniques néces- saires et d’une longue expérience en la matière. L’évaluation des loyers des logements faisant l’objet de mesures d’encouragement relevant de la section 4 de la loi est par ailleurs effectuée conformément aux dispositions de droit public de la LOG et de l’OLOG. Concernant l’application des dispositions de droit privé du CO relatives à la contestation des loyers abusifs, elle est exclue lorsque, comme en l’es- pèce, les logements font l’objet d’une aide publique et que les loyers sont contrôlés par une autorité. Par conséquent, les autorités de conciliation en matière de bail et les tribunaux civils ne sont pas com- pétents pour évaluer les loyers des logements encouragés au titre de la LOG (art. 253b, al. 3, CO). Comme pour l’application du loyer fixé sur la base des coûts (voir ci-dessus art. 38a LOG), le contrôle des loyers dans le cadre de l’aide indirecte s’étend aussi bien aux logements faisant l’objet de mesures d’encouragement qu’aux objets accessoires loués avec ces derniers. En revanche, le contrôle est ex- clu dans les cas où le loyer fixé en fonction des coûts n’est pas appliqué, par exemple dans le cas de locaux commerciaux ou de certains locaux d’habitation qui ne remplissent pas les critères d’éligibilité et pour lesquels aucune aide indirecte n’a donc été allouée.

4 Conséquences

4.1 Conséquences pour la Confédération Dans le contexte de l’aide fédérale indirecte, le projet conduit à une plus grande transparence et à une simplification dans le domaine partiel de la fixation des loyers. Il n’y a pas lieu de s’attendre à une forte augmentation des demandes de soutien ; l’attrait des mesures d’encouragement indirect dépend aussi d’autres facteurs, comme l’évolution générale du marché, les conditions de prêt ou les exigences en matière de construction. L’introduction d’un modèle simplifié de loyer fixé sur la base des coûts devrait rendre le contrôle des loyers plus efficient, ne serait-ce que dans le cadre d’une procédure de conciliation. Des mesures de communication telles qu’un aide-mémoire ou un outil en ligne facile à utiliser (calculateur de loyer) pourraient même contribuer à réduire le nombre de contestations. L’extension du contrôle à l’ensemble des logements faisant l’objet de mesures d’encouragement indirect a pour conséquence de doubler le nombre de logements soumis au contrôle des loyers par l’OFL, ce qui augmente considérablement le nombre potentiel de contestations de loyers. Il est difficile d’évaluer dans quelle mesure le gain d’effi- cience contrebalancera l’augmentation potentielle du nombre de contestations. Sur la base du volume actuel de contestations de loyers et compte tenu des gains d’efficience attendus, le besoin en person- nel supplémentaire est estimé à un ou deux équivalents plein temps au maximum.

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4.2 Conséquences pour les cantons et les communes, ainsi que pour les centres urbains, les agglomérations et les régions de montagne La construction de logements d’utilité publique joue un rôle important dans la mise à disposition de lo- gements abordables, notamment là où le marché du logement est particulièrement tendu, comme dans les centres urbains ou les communes touristiques de montagne. Le projet n’a toutefois pas d’incidence particulière pour les cantons, les communes, les centres urbains, les agglomérations ou les régions de montagne. Il est possible que les instances judiciaires des cantons soient légèrement déchargées, car c’est l’OFL qui sera à l’avenir compétent pour toutes les contestations de loyers de logements faisant l’objet de mesures d’encouragement indirect. L’aide au logement étant une compétence parallèle entre la Confédération et les cantons, ces derniers restent libres de développer leur propre législation en ma- tière d’aide en fonction des besoins locaux ; d’ailleurs, certains d’entre eux ont déjà fait usage de cette possibilité.

4.3 Conséquences économiques, sociales et environnementales Sur l’ensemble du pays, la construction de logements d’utilité publique représente une part de marché limitée, puisqu’à peine 8 % des logements locatifs sont en mains de maîtres d’ouvrage d’utilité pu- blique. Cependant, l’offre de logements à loyer modéré contribue à la cohésion sociale et est égale- ment importante pour le développement économique. Le nouveau modèle de loyer fixé sur la base des coûts dans le domaine de l’aide indirecte est introduit à des fins de simplification, de sécurité juridique et de transparence. Les conséquences économiques, sociales et environnementales sont donc mi- nimes.

5 Aspects juridiques

5.1 Constitutionnalité La garantie de la satisfaction, partout en Suisse, du besoin fondamental qu’est l’habitat est un objectif social inscrit dans la Constitution. La Confédération a pour mandat d’agir afin que les personnes en quête d’un logement puissent trouver, pour elles-mêmes et pour leur famille, un logement approprié à des conditions supportables (art. 41, al. 1, let. e, Cst.). L’objectif est précisé dans la Constitution entre autres avec la compétence donnée à la Confédération d’encourager la construction et la propriété de logements (art. 108, al. 1, Cst.). Cette compétence en matière d’aide est, pour la Confédération, un mandat contraignant, qu’elle a rempli en adoptant la LOG.

5.2 Compatibilité avec les obligations internationales de la Suisse La Suisse n’est liée par aucune obligation internationale qui limiterait sa marge de manœuvre interne en matière d’aide au logement. Le projet d’adaptation de la loi est donc conforme aux normes de droit international qui lient la Suisse.

5.3 Forme de l’acte à adopter Le projet contient des dispositions normatives importantes, qui fixent des règles de droit et doivent, de ce fait, être édictées sous la forme d’une loi fédérale comme prévu par l’art. 164, al. 1, Cst. L’acte est sujet au référendum.

5.4 Délégation de compétences législatives En vertu de l’art. 38a, al. 2, LOG, le Conseil fédéral est habilité à fixer les modalités de mise en œuvre du loyer fixé sur la base des coûts dans le cadre de l’aide indirecte (voir ci-dessus). Pour le reste, le projet ne délègue pas de compétences législatives au Conseil fédéral.

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5.5 Frein aux dépenses Le projet ne contient pas de dispositions relatives aux subventions et ne prévoit ni crédits d’engage- ment ni plafonds de dépenses. Il n’est donc pas soumis au frein aux dépenses (art. 159, al. 3, let. b, Cst.).

5.6 Protection des données L’adaptation de la LOG proposée n’a aucune incidence en lien avec le traitement de données person- nelles.

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