RRB Nr. 178/2014
Wohnbauförderungsdarlehen, Verzinsung, Anpassung, Ermächtigung
12 febbraio 2014Tedesco8 min
Source zh.ch
Auszug aus dem Protokoll des Regierungsrates des Kantons Zürich Sitzung vom 12. Februar 2014
178. Verzinsung Fördergelder Wohnbauförderung
Erwägungen
1. Bereinigung der Zinssätze zum Zweckerhalt der Wohnbauförderung Die Wohnbauförderung des Kantons Zürich besteht seit 1918. Die ältesten noch aktiven Subventionsgeschäfte stammen von 1944. Im Laufe der Zeit änderten bzw. ändern sich im Bereich der Wohnbauförderung nicht nur die rechtlichen, sondern auch andere Rahmenbedingungen. So führen zum Beispiel die Zinssätze, die für Wohnbauförderungs- Darlehen angewendet werden und in der Hochzinsphase (1970er-Jahre bis Anfang 1990er-Jahre) für starke Mietzinsverbilligungen sorgten, an- gesichts der andauernden Tiefzinsphase heute zu Schwierigkeiten im Vollzug.
1.1 Geltende Zinssätze Die heutige Zinssituation bei kantonalen Wohnbauförderungsdar- lehen ist sehr vielfältig: Es bestehen Darlehen zu 0%, 0,5%, 1%, 1,5%, 2% und 2,5%. Während der Kanton bis 2005 noch die Bereitstellung von preisgüns- tigen Mietwohnungen für Personen mit höchstens mittlerem Einkom- men und Vermögen mit zinsgünstigen Darlehen förderte, tut er dies seit 2005 nur noch für Personen mit geringem Einkommen und Vermögen und ausschliesslich mit zinslosen Darlehen (Gesetz über die Wohnbau- und Wohneigentumsförderung vom 7. Juni 2004 [LS 841]; Wohnbauförde- rungsverordnung vom 1. Juni 2005 [WBFV, LS 841.1]). Zur Unterschei- dung der Nutzniessergruppen wurden vor 2005 Wohnungen für Personen mit geringem Einkommen und Vermögen als Kategorie I und solche für Personen mit höchstens mittlerem Einkommen und Vermögen als Kate- gorie II bezeichnet (§ 7 Wohnbauförderungsverordnung vom 9. Dezem- ber 1998; nachfolgend aWBFV 1998). Darlehen für Wohnungen der Kategorie I wurden bzw. werden in der Regel zinslos vergeben, ab 1969 gewährte Darlehen für Wohnungen der Kategorie II sind hingegen mit einem Zinssatz von 2% zu verzinsen (§ 10 aWBFV 1998); vor 1969 gewährte Darlehen für Wohnungen der Kate- gorie II zu 1%. 1998 beschloss der Regierungsrat aufgrund der angespann- ten Finanzlage, bei ausgewählten Subventionsgeschäften den Zinssatz für die kantonalen Darlehen um 0,5% zu erhöhen (RRB Nr. 97/1998). Dies führte zu den erwähnten unterschiedlichen Zinssätzen.
1.2 Nötige Anpassungen Die Mieten subventionierter Wohnungen werden nach dem Grundsatz der Kostenmiete mit Verfügung festgesetzt (§ 15 Abs. 1 WBFV). Die Kostenmiete setzt sich im Wesentlichen zusammen aus der Verzinsung des eingesetzten Kapitals zum hypothekarischen Referenzzinssatz (ge- mäss Art. 12 a Verordnung über die Miete und Pacht von Wohn- und Geschäftsräumen vom 9. Mai 1990, SR 221.213.11; VMWG) und zu einem Zuschlag von 3¼% des Gebäudeversicherungswertes (für öffentliche Ab- gaben, Einlagen in Erneuerungs- und Heimfallfonds sowie Abschreibun- gen, Versicherungen, Unterhalt und Verwaltung; § 15 Abs. 2 WBFV). In- dem die kantonalen Darlehen zinslos oder zinsgünstig vergeben werden, entsteht eine Verbilligung der subventionierten Wohnungen gegenüber freitragenden Wohnungen. Bei Letzteren ist das gesamte eingesetzte Kapital zum hypothekarischen Referenzzinssatz zu verzinsen. Der seit dem 10. September 2008 in der ganzen Schweiz für Mietver- hältnisse geltende hypothekarische Referenzzinssatz ist auf seinem bis- herigen Tiefststand von 2% angelangt. In absehbarer Zeit ist nicht mit einem Anstieg der Zinsen auf dem Schweizerischen Hypothekarmarkt zu rechnen und somit auch nicht mit einem Anstieg des hypothekari- schen Referenzzinssatzes. Wer eine subventionierte Wohnung bewohnen will, muss die persön- lichen Voraussetzungen gemäss kantonalem Wohnbauförderungsrecht erfüllen (§§ 13 und 14 WBFV). Dazu gehören Höchstwerte für Einkom- men und Vermögen, Mindestaufenthaltsdauer im Kanton Zürich und Belegungsvorschriften nach Wohnungsgrösse. Die Einhaltung dieser Voraussetzungen wird in regelmässigen Abständen mit Zweckerhaltungs- kontrollen überprüft (§§ 18 ff. WBFV). Wird eine Zweckentfremdung fest- gestellt, wird eine Übergangsfrist gewährt, in der Vermieterinnen und Vermieter (Subventionsempfänger) sowie Mieterinnen und Mieter (Sub- ventionsnutzniesser) die Situation bereinigen können oder eine neue Woh- nung gesucht werden kann. Während dieser Frist wird die durch die För- dergelder bewirkte Verbilligung der Mieten aufgehoben (§ 11 Abs. 2 WBFG): Der auf die beanstandete Wohnung entfallende Anteil des kantonalen Darlehens ist mit der Differenz zwischen dem Zinssatz des kantonalen Darlehens und dem hypothekarischen Referenzzinssatz zu verzinsen. Dabei ist ein Mindestbetrag von Fr. 50 im Monat geschuldet (§ 20 WBFV). Beim gegenwärtigen Stand des hypothekarischen Referenzzinssatzes von 2% ergibt sich bei kantonalen Darlehen, die zu 2% zu verzinsen sind, keine Verbilligungswirkung mehr. Bei Darlehen, die zu 2,5% zu verzinsen sind, ist eine subventionierte Wohnung gar teurer als eine freitragende.
Der Zweck der Wohnbauförderung wird für die betroffenen Wohnun- gen nicht mehr erfüllt. In solchen Fällen rechtfertigt es sich auch nicht mehr, dass die Mieterinnen und Mieter persönliche Voraussetzungen zu erfüllen haben. Schwierig wird es im Vollzug bei Feststellung einer Zweck- entfremdung. Hier müsste für die Dauer der Zweckentfremdung die Ver- billigungswirkung aufgehoben werden. Doch diese besteht gar nicht mehr; im Gegenteil. Dennoch müsste ein Mindestbetrag von Fr. 50 im Monat in Rechnung gestellt und nach Ablauf der gewährten Übergangsfrist eine Kündigung ausgesprochen werden. Dieser Zustand ist stossend. Zur Bereinigung der Situation soll die Anzahl der angewandten Zins- sätze bei Wohnbauförderungsdarlehen auf zwei Zinssätze vermindert werden: – Bei allen bestehenden Darlehen für Wohnungen der Kategorie I wird der Zinssatz (wie für nach geltendem Wohnbauförderungsrecht neu zugesicherte Darlehen) auf 0% gesetzt. Es betrifft dies die Darlehen zu 1% und 0,5%. – Bei allen bestehenden Darlehen für Wohnungen der Kategorie II wird der Zinssatz auf 1,5% gesenkt. Es betrifft dies die Darlehen zu 2,5% und 2%. Mit dieser Lösung werden die Darlehen der beiden Wohnungskate- gorien I und II auf je einem Zinssatz vereinheitlicht und damit gleich behandelt. Dennoch bleibt ein Unterschied von 1,5% zwischen den bei- den Kategorien bestehen. Dieser ist durch die unterschiedlichen per- sönlichen Voraussetzungen an die Mieterinnen und Mieter der beiden Kategorien gerechtfertigt. Die Wohnungen mit Darlehen, die bisher zu 2,5% oder 2% verzinst werden mussten, erfüllen damit wieder den Wohn- bauförderungszweck, sodass es wieder gerechtfertigt ist, persönliche Voraussetzungen an die Mieterinnen und Mieter zu stellen und bei Zweck- entfremdungen Sanktionen zu ergreifen. Gleichzeitig entsteht eine ge- wisse, wenn auch geringfügige Reserve für weitere Zinssenkungen.
1.3 Formelles Gemäss § 16 WBFG in Verbindung mit § 28 WBFV bleibt das frühere Recht, d. h. die Wohnbauförderungsverordnung vom 9. Dezember 1998, auf Wohnbauförderungsdarlehen, die im Zeitpunkt des Inkrafttretens des geltenden Rechts am 1. Juli 2005 bereits zugesichert waren, für eine Übergangsfrist von 25 Jahren anwendbar. In § 10 aWBFV 1998 sind dabei konkrete Zinssätze geregelt. Diese wurden mit Beschluss vom 21. Januar 1998 (RRB Nr. 97/1998) um 0,5% angehoben und sollen nun auf einen neuen Wert gesenkt werden, der tiefer liegt als die Festlegun- gen in § 10 aWBFV 1998. Eine direkte Änderung der Wohnbauförderungs-
verordnung 1998 ist nicht möglich, da die Regelung nur noch aufgrund der Verweisung in den Übergangsbestimmungen in Kraft ist. Denkbar wäre eine Anpassung der Übergangsbestimmungen in der heute gelten- den Wohnbauförderungsverordnung. Da die Anpassung lediglich den Vollzug bereits bestehender Darlehen betrifft, die Regelung einzig für einen eng umschriebenen und klar abgegrenzten Personenkreis Geltung entfaltet und die angestrebte Änderung für die Betroffenen von Vorteil ist, rechtfertigt sich eine Anpassung mit dem vorliegenden Beschluss. Der Regierungsrat ist für die Festlegung der Zinssätze zuständig und hat dies auch in der Vergangenheit bereits in der vorliegenden Form getan (RRB Nr. 97/1998). Die Volkswirtschaftsdirektion ist zu ermäch- tigen, den Zinssatz bei allen bestehenden altrechtlichen Wohnbauförde- rungsdarlehen, die im Zeitpunkt des Inkrafttretens des geltenden Rechts am 1. Juli 2005 bereits zugesichert waren, und für die ein Zinssatz ge- mäss § 10 aWBFV 1998 oder gemäss früherem Wohnbauförderungsrecht festgesetzt worden ist, im Sinne der Erwägungen anzupassen.
2. Vollzug Damit die Umsetzung der Zinsbereinigung einen möglichst geringen Aufwand verursacht, soll im normalen Vollzug des Wohnbauförderungs- rechts durch die Fachstelle Wohnbauförderung erfolgen, nach Möglich- keit innerhalb eines Jahres nach diesem Beschluss. Bei Objekten, deren aktuelle Mietzinsverfügung noch auf einem Referenzzinssatz von 2,5% oder höher beruht, wird eine neue Mietzinsverfügung erstellt, unter An- passung des Referenzzinssatzes und des entsprechenden Zinssatzes für die Verzinsung des kantonalen Darlehens. Bei Objekten, deren Miet- zinsverfügung bereits auf einem Referenzzinssatz von 2% oder 2,25% beruht, wird die bestehende Mietzinsverfügung lediglich mit dem ent- sprechenden Zinssatz für die Verzinsung des kantonalen Darlehens an- gepasst (vgl. § 15 Abs. 3 WBFV).
3. Finanzielle Auswirkungen Die ausgerichteten oder zugesicherten kantonalen WBF-Darlehen von insgesamt 125,4 Mio. Franken, Stand 30. November 2013 verteilen sich wie folgt auf die einzelnen Zinssätze: 0,0% 0,5% 1,0% 1,5% 2,0% 2,5% Total 104 701 000 6 769 000 251 000 9 000 13 215 000 410 000 125 355 000
Die Mehrzahl der kantonalen Darlehen sind zu amortisieren. Unter Berücksichtigung der jährlichen Amortisationen und Senkung der Dar- lehenszinsen von 1% und 0,5% auf 0% und Senkung der Darlehenszinsen von 2,5% und 2% auf 1,5%, ergibt sich für die nächsten vier Jahre fol- gender Zinsverzicht (Zahlen gerundet): Jahr Gesamtbetrag der Gesamtbetrag reduzierten Darlehen Zinsverzicht in Franken in Franken 2014 18 058 000 95 800 2015 15 374 000 81 000 2016 12 903 000 67 600 2017 10 142 000 52 800 Da immer wieder Restdarlehen vorzeitig zurückbezahlt oder einzelne Wohnungen im Zusammenhang mit Zweckentfremdungen ausgekauft werden, ist mit einer schnelleren Amortisation der verzinslichen Dar- lehen und damit einem geringeren Zinsverzicht zu rechnen. Mindernd wirken sich auch die benötigte Dauer für die Umsetzung der Massnahme auf kantonaler Seite und die Umsetzung zwischen Verwaltungen und Mieterinnen und Mietern aus.
Dispositiv
Auf Antrag der Volkswirtschaftsdirektion beschliesst der Regierungsrat:
I. Die Volkswirtschaftsdirektion wird ermächtigt, den Zinssatz bei allen bestehenden altrechtlichen Wohnbauförderungsdarlehen, die im Zeit- punkt des Inkrafttretens des geltenden Rechts am 1. Juli 2005 bereits zu- gesichert waren, und für die ein Zinssatz gemäss § 10 aWBFV 1998 oder gemäss früherem Wohnbauförderungsrecht festgesetzt worden ist, wie folgt anzupassen: – für Mietwohnungen der Kategorie I: Zinssatz von 0%, – für Mietwohnungen der Kategorie II: Zinssatz von 1,5%.
II. Mitteilung an die Mitglieder des Regierungsrates und an die Volks- wirtschaftsdirektion.
Vor dem Regierungsrat Der Staatsschreiber:
Husi