Verzinsung Fördergelder Wohnbauförderung, Anpassung, Ermächtigung

Auszug aus dem Protokoll des Regierungsrates des Kantons Zürich Sitzung vom 5. Juli 2017

649. Wohnbauförderung (Verzinsung der Fördergelder)

Erwägungen

1. Bereinigung des Zinssatzes für die Wohnungskategorie II zum Zweckerhalt der Wohnbauförderung Die Wohnbauförderung des Kantons Zürich besteht seit 1918. Die ältes- ten noch aktiven Subventionsgeschäfte stammen von 1949. Im Laufe der Zeit änderten bzw. ändern sich im Bereich der Wohnbauförderung nicht nur die rechtlichen, sondern auch andere Rahmenbedingungen. So führen z. B. die Zinssätze, die für Wohnbauförderungs-Darlehen angewendet wer- den und in der Hochzinsphase (1970er-Jahre bis Anfang 1990er-Jahre) für starke Mietzinsverbilligungen sorgten, angesichts der andauernden Tiefzinsphase heute zu Schwierigkeiten im Vollzug.

1.1 Geltende Zinssätze Während der Kanton bis 2005 noch die Bereitstellung von preisgüns- tigen Mietwohnungen für Personen mit höchstens mittlerem Einkommen und Vermögen mit zinsgünstigen Darlehen förderte, erfolgt dies seit 2005 nur noch für Personen mit geringem Einkommen und Vermögen und aus- schliesslich mit zinslosen Darlehen (Gesetz über die Wohnbau- und Wohn- eigentumsförderung vom 7. Juni 2004 [WBFG, LS 841]; Wohnbauförde- rungsverordnung vom 1. Juni 2005 [WBFV, LS 841.1]). Zur Unterschei- dung der Nutzniessergruppen wurden vor 2005 Wohnungen für Personen mit geringem Einkommen und Vermögen als Kategorie I und solche für Personen mit höchstens mittlerem Einkommen und Vermögen als Kate- gorie II bezeichnet (§ 7 Wohnbauförderungsverordnung vom 9. Dezember 1998; nachfolgend aWBFV 1998). Darlehen für Wohnungen der Kategorie I wurden bzw. werden zinslos vergeben und Darlehen für Wohnungen der Kategorie II sind zurzeit mit einem Zinssatz von 1,5% zu verzinsen (RRB Nr. 178/2014). Der vorlie- gende Beschluss bezieht sich ausschliesslich auf Darlehen für Wohnun- gen der Kategorie II.

1.2 Nötige Anpassungen Die Mieten subventionierter Wohnungen werden nach dem Grund- satz der Kostenmiete mit Verfügung festgesetzt (§ 15 Abs. 1 WBFV). Die Kostenmiete setzt sich im Wesentlichen zusammen aus der Verzinsung des eingesetzten Kapitals zum hypothekarischen Referenzzinssatz (Art. 12a

Verordnung vom 9. Mai 1990 über die Miete und Pacht von Wohn- und Geschäftsräumen, SR 221.213.11) und einem Zuschlag von 3,25% des Ge- bäudeversicherungswertes (für öffentliche Abgaben, Einlagen in Erneue- rungs- und Heimfallfonds sowie Abschreibungen, Versicherungen, Unter- halt und Verwaltung; § 15 Abs. 2 WBFV). Indem die kantonalen Darlehen zinslos oder zinsgünstig vergeben werden, entsteht eine Verbilligung der subventionierten Wohnungen gegenüber freitragenden Wohnungen. Bei freitragenden Wohnungen ist das gesamte eingesetzte Kapital zum hypo- thekarischen Referenzzinssatz zu verzinsen. Der seit dem 10. September 2008 in der ganzen Schweiz für Mietver- hältnisse geltende hypothekarische Referenzzinssatz ist am 2. Juni 2017 auf seinen bisherigen Tiefststand von 1,5% gesunken. In absehbarer Zeit ist auf dem schweizerischen Hypothekarmarkt nicht mit einem Anstieg der Zinsen zu rechnen und somit auch nicht mit einem Anstieg des hypo- thekarischen Referenzzinssatzes. Wer eine subventionierte Wohnung bewohnen will, muss die persön- lichen Voraussetzungen gemäss kantonalem Wohnbauförderungsrecht erfüllen (§§ 13 und 14 WBFV). Dazu gehören Höchstwerte für Einkom- men und Vermögen, Mindestaufenthaltsdauer im Kanton Zürich und Be- legungsvorschriften nach Wohnungsgrösse. Die Einhaltung dieser Voraus- setzungen wird in regelmässigen Abständen mit Zweckerhaltungskon- trollen überprüft (§§ 18 ff. WBFV). Bei Zweckentfremdung wird eine Übergangsfrist gewährt, in der Vermieterinnen und Vermieter (Subven- tionsempfängerinnen bzw. -empfänger) sowie Mieterinnen und Mieter (Subventionsnutzniessende) die Situation bereinigen können oder eine neue Wohnung gesucht werden kann. Während dieser Frist wird die durch die Fördergelder bewirkte Verbilligung der Mieten aufgehoben (§ 11 Abs. 2 WBFG): Der auf die beanstandete Wohnung entfallende Anteil des kan- tonalen Darlehens ist mit der Differenz zwischen dem Zinssatz des kan- tonalen Darlehens und dem hypothekarischen Referenzzinssatz zu ver- zinsen. Dabei ist ein Mindestbetrag von Fr. 50 im Monat geschuldet (§ 20 WBFV). Beim gegenwärtigen Stand des hypothekarischen Referenzzinssatzes von 1,5% ergibt sich bei kantonalen Darlehen, die zu 1,5% zu verzinsen sind, keine Verbilligungswirkung mehr. Der Zweck der Wohnbauförde- rung wird für die betroffenen Wohnungen nicht mehr erfüllt. In solchen Fällen rechtfertigt es sich auch nicht mehr, dass die Mieterinnen und Mie- ter persönliche Voraussetzungen zu erfüllen haben. Schwierig wird es im Vollzug bei Feststellung einer Zweckentfremdung. Hier müsste für die Dauer der Zweckentfremdung die Verbilligungswirkung aufgehoben wer-

den. Doch diese besteht gar nicht mehr. Dennoch müsste ein Mindestbe- trag von Fr. 50 im Monat in Rechnung gestellt und nach Ablauf der ge- währten Übergangsfrist eine Kündigung ausgesprochen werden. Dieser Zustand ist stossend. Zur Bereinigung der Situation soll der Zinssatz bei allen bestehenden Darlehen für Wohnungen der Kategorie II von 1,5% auf 0,75% gesenkt werden. Damit bleibt ein Zinsunterschied von 0,75% zwischen den bei- den Kategorien bestehen. Dieser ist durch die unterschiedlichen per- sönlichen Voraussetzungen an die Mieterinnen und Mieter der beiden Kategorien gerechtfertigt. Die Wohnungen mit Darlehen, die bisher zu 1,5% verzinst werden mussten, erfüllen damit wieder den Wohnbauför- derungszweck, sodass es wieder gerechtfertigt ist, persönliche Vorausset- zungen an die Mieterinnen und Mieter zu stellen und bei Zweckentfrem- dungen Sanktionen zu ergreifen. Es bestehen zurzeit noch 46 aktive Sub- ventionsverhältnisse mit verzinslichen Darlehen für Wohnungen der Ka- tegorie II. Diese werden spätestens 2024 abgelaufen sein. Aufgrund der eher trägen Reaktion des hypothekarischen Referenzzinssatzes ist davon auszugehen, dass bis 2024 keine weitere Zinssenkung bei den kantona- len Darlehen mehr nötig sein wird.

1.3 Formelles Gemäss § 16 Abs. 2 WBFG in Verbindung mit § 28 WBFV bleibt das frühere Recht, d. h. die Wohnbauförderungsverordnung vom 9. Dezem- ber 1998, auf Wohnbauförderungsdarlehen, die im Zeitpunkt des Inkraft- tretens des geltenden Rechts am 1. Juli 2005 bereits zugesichert waren, für eine Übergangsfrist von 25 Jahren anwendbar. In § 10 aWBFV 1998 sind dabei konkrete Zinssätze geregelt. Diese wurden mit Beschluss vom 21. Januar 1998 (RRB Nr. 97/1998) um 0,5% angehoben, mit Beschluss vom 12. Februar 2014 (RRB Nr. 178/2014) vereinheitlicht und gesenkt und sollen nun auf einen neuen Wert gesenkt werden, der tiefer liegt, als die Festlegungen in § 10 aWBFV 1998. Eine direkte Änderung der Wohn- bauförderungsverordnung 1998 ist nicht möglich, da die Regelung nur noch aufgrund der Verweisung in den Übergangsbestimmungen in Kraft ist. Denkbar wäre eine Anpassung der Übergangsbestimmungen in der heute geltenden Wohnbauförderungsverordnung. Da die Anpassung le- diglich den Vollzug bereits bestehender Darlehen betrifft, die Regelung einzig für einen eng umschriebenen und klar abgegrenzten Personen- kreis Geltung entfaltet und die angestrebte Änderung für die Betroffenen von Vorteil ist, rechtfertigt sich eine Anpassung mit dem vorliegenden Be- schluss. Der Regierungsrat ist für die Festlegung der Zinssätze zuständig

und hat dies auch in der Vergangenheit bereits in der vorliegenden Form getan (RRB Nrn. 97/1998 und 178/2014). Die Volkswirtschaftsdirektion ist zu ermächtigen, den Zinssatz bei allen bestehenden altrechtlichen Wohn- bauförderungsdarlehen der Kategorie II, die im Zeitpunkt des Inkraft- tretens des geltenden Rechts am 1. Juli 2005 bereits zugesichert waren und für die ein Zinssatz gemäss § 10 aWBFV 1998 oder gemäss früherem Wohnbauförderungsrecht festgesetzt worden ist, im Sinne der Erwägun- gen anzupassen.

2. Vollzug Damit die Umsetzung der Zinssenkung einen möglichst geringen Auf- wand verursacht, soll sie im normalen Vollzug des Wohnbauförderungs- rechts durch die Fachstelle Wohnbauförderung erfolgen, nach Möglich- keit innerhalb eines Jahres nach diesem Beschluss. Bei Objekten, deren geltende Mietzinsverfügung noch auf einem Referenzzinssatz von 2,0% oder höher beruht, wird eine neue Mietzinsverfügung erstellt, unter An- passung des Referenzzinssatzes und des entsprechenden Zinssatzes für die Verzinsung des kantonalen Darlehens. Bei Objekten, deren Mietzins- verfügung bereits auf einem Referenzzinssatz von 1,5% oder 1,75% be- ruht, wird die bestehende Mietzinsverfügung lediglich dem entsprechen- den Zinssatz für die Verzinsung des kantonalen Darlehens angepasst (vgl. § 15 Abs. 3 WBFV).

3. Finanzielle Auswirkungen Die Mehrzahl der kantonalen Darlehen ist zu amortisieren. Unter Be- rücksichtigung der jährlichen Amortisationen und der Senkung der Dar- lehenszinsen von 1,5% auf 0,75% ergibt sich ausgehend von heute (2017) bis 2024 ein Zinsverzicht von insgesamt Fr. 94 621. Da immer wieder Restdarlehen vorzeitig zurückbezahlt oder einzelne Wohnungen im Zusammenhang mit Zweckentfremdungen ausgekauft werden, ist mit einer schnelleren Amortisation der verzinslichen Darle- hen und damit einem geringeren Zinsverzicht zu rechnen. Mindernd wir- ken sich auch die benötigte Dauer für die Umsetzung der Massnahme auf kantonaler Seite und die Umsetzung zwischen Verwaltungen und Mie- terinnen und Mietern aus.

Dispositiv

Auf Antrag der Volkswirtschaftsdirektion beschliesst der Regierungsrat:

I. Die Volkswirtschaftsdirektion wird ermächtigt, den Zinssatz bei allen bestehenden altrechtlichen Wohnbauförderungsdarlehen der Kategorie II, die im Zeitpunkt des Inkrafttretens des geltenden Rechts am 1. Juli 2005 bereits zugesichert waren und für die ein Zinssatz gemäss § 10 aWBFV 1998 oder gemäss früherem Wohnbauförderungsrecht festgesetzt wor- den ist, wie folgt anzupassen: – für Mietwohnungen der Kategorie II: Zinssatz von 0,75%.

II. Mitteilung an die Mitglieder des Regierungsrates und an die Volks- wirtschaftsdirektion.

Vor dem Regierungsrat Der Staatsschreiber:

Husi