ZK2 2020 19

Anfechtung von StWEG-Beschlüssen

9 dicembre 2022Italiano28 min

I. Con replica del 18 luglio 2018 e duplica del 7 agosto 2018, le parti hanno ulteriormente approfondito le proprie antitetiche posizioni, contestando quelle avverse.

Source gr.ch

Sentenza del 13 dicembre 2022

N. d'incarto ZK2 20 19

Istanza Seconda Camera civile

Composizione Moses, presidente

Hubert e Bergamin

Bensbih, attuaria

Parti A._____

appellante

contro

B._____

appellata

C._____

appellato

Oggetto azione creditoria

Atto impugnato decisione del Tribunale regionale Moesa del 03.04.2020, comunicata il 20.04.2020 (no. d'incarto 115-2018-11).

Comunicazione 14 dicembre 2022

Ritenuto in fatto:

A. Con contratto del 20 settembre 2016 A._____ ha concesso in locazione a C._____ e B._____ la casa monofamiliare che sorge sul fondo part. D._____ Registro fondiario di E._____. Il contratto, di durata determinata con decorrenza dal 1° settembre 2016 e pattuito fino al 31 agosto 2019, prevedeva una pigione netta mensile di CHF 1'200.00 da pagare in via anticipata entro il 5° giorno del relativo mese.

B. Prima della scadenza contrattuale, con scritto raccomandato del 25 ottobre 2017 intitolato "Subentrante contratto di locazione", B._____ e C._____ hanno comunicato a F._____ – figlia di A._____ e persona di riferimento per la gestione dei contratti con gli inquilini – che avrebbero lasciato anticipatamente l'ente locato con effetto al 31 ottobre 2017 e che il loro contratto di locazione sarebbe stato ripreso a decorrere dal successivo mese di novembre da G._____.

C. Il 31 ottobre 2017 ha avuto luogo la riconsegna e il sopralluogo di constatazione dell'ente locato alla presenza di A._____, F._____, B._____ e G._____, in occasione del quale non è stato allestito alcun verbale di riconsegna. In un secondo momento, F._____ ha redatto un protocollo di riconsegna, che non è però stato sottoscritto né dai locatori, né dai conduttori uscenti, né dal subentrante.

D. Successivamente è stato effettuato un ulteriore sopralluogo al quale hanno presenziato A._____, F._____ e G._____ ed è seguita corrispondenza elettronica tra F._____ e B._____ circa gli asseriti difetti dell'ente locato.

E. Con scritto raccomandato del 9 dicembre 2017 indirizzato a C._____, A._____ ha notificato un elenco dei difetti riscontrati nell'ente locato e rilevati in occasione dei citati sopralluoghi, invitando C._____ a prendere contatto con la sua assicurazione responsabilità civile a tal proposito.

F. Con scritto dell'11 gennaio 2018 indirizzato a A._____, la Mobiliare Svizzera Società d'assicurazioni Agenzia generale di Bellinzona, assicurazione responsabilità civile di C._____, ha anzitutto rammentato quanto previsto dal diritto della locazione in merito alla notifica dei difetti e ritenuto che in concreto: "Quanto allestito in un secondo tempo e inoltrato al nostro assicurato non riguarda quindi più lo stato di fatto al momento della riconsegna delle chiavi". L'assicurazione ha quindi proposto il versamento di un importo forfetario di complessivi CHF 3'000.00, che A._____ ha rifiutato non sottoscrivendo la convenzione d'indennizzo sottopostagli.

G. Non avendo raggiunto una soluzione bonale, previo ottenimento dell'autorizzazione ad agire, con petizione del 14 maggio 2018 A._____ ha convenuto C._____ e B._____ dinanzi al Tribunale regionale Moesa, postulando la condanna di C._____ al pagamento dell'importo di CHF 16'024.00, oltre interessi al 5% dal 1° gennaio 2018 a titolo di risarcimento dei danni, nonché la liberazione in suo favore del deposito garanzia di CHF 3'600.00 versato da C._____ e B._____ a copertura parziale di quanto dovutogli, compresi eventuali interessi nel frattempo maturati, il tutto con protesta di spese, tasse e ripetibili.

H. Con osservazioni del 22 giugno 2018, B._____ e C._____ si sono opposti alla petizione postulandone la reiezione, facendo valere segnatamente la tardività della notifica dei difetti da parte del locatore.

Fatti

I. Con replica del 18 luglio 2018 e duplica del 7 agosto 2018, le parti hanno ulteriormente approfondito le proprie antitetiche posizioni, contestando quelle avverse.

L. Terminata l'istruttoria – nella quale sono in particolare stati interrogati H._____, G._____ e F._____, in qualità di testimoni ed è stata assunta una perizia – le parti hanno di comune accordo rinunciato al dibattimento presentando, in data 22 gennaio 2020 B._____ e C._____ e in data 6 marzo 2020 A._____, le memorie scritte conclusive, riconfermandosi nelle proprie domande di causa.

M. Con decisione del 3 aprile 2020, comunicata il 20 aprile 2020, il Tribunale regionale – ritenendo che in concreto la notifica dei difetti fosse avvenuta tardivamente – ha respinto la petizione, liberando il deposito garanzia di CHF 3'600.00, oltre eventuali interessi nel frattempo maturati, a favore di C._____ e B._____ e ponendo a carico di A._____ le spese processuali di complessivi CHF 4'270.00.

N. Avverso tale decisione, in data 22 maggio 2020 (data del timbro postale), A._____ (in seguito: appellante) ha presentato appello al Tribunale cantonale, chiedendo la riforma del querelato giudizio nel senso di accogliere la petizione, diminuendo in questa sede la pretesa di risarcimento dei danni a CHF 12'424.00 fatta valere nei confronti di entrambi C._____ e B._____, con seguito dei relativi oneri giudiziari di entrambe le sedi a carico della controparte.

O. In data 16 giugno 2020 (data del timbro postale), B._____ e C._____ (in seguito: appellati) hanno inoltrato la propria risposta all'appello, dalla quale si evince che essi postulano la reiezione dell'appello e la conferma della decisione del Tribunale regionale, protestando un'indennità di inconvenienza di primo e secondo grado di giudizio.

Considerando in diritto:

1.1. Contro le decisioni dei tribunali regionali quali giurisdizioni di prima istanza in materie civili può essere interposto appello (art. 308 cpv. 1 CPC), a condizione che il valore litigioso sia di almeno CHF 10'000.00 (art. 308 cpv. 2 CPC), ciò che è qui il caso, ritenuto come l'ultima domanda dell'appellante nella procedura davanti ai primi giudici postulava la condanna della controparte al pagamento di CHF 16'024.00 oltre interessi, superando la soglia testé menzionata.

1.2. L'appello, scritto e motivato, deve essere proposto al Tribunale cantonale dei Grigioni, quale autorità giudiziaria superiore ai sensi dell'art. 7 cpv. 1 Legge d'applicazione del Codice di diritto processuale civile svizzero del 16 giugno 2010 (LACPC; CSC 320.100), entro 30 giorni dalla notificazione della decisione motivata (art. 311 cpv. 1 CPC). Tenuto conto di quanto previsto dall'art. 142 cpv. 3 CPC in merito al computo del termine, nonché di quanto disposto dall'art. 2 cpv. 1 lett. b Legge sui giorni di riposo pubblici del 22 settembre 1985 (Legge sui giorni di riposo; CSC 520.100) l'appello, interposto il 22 maggio 2020, è stato proposto entro il termine di 30 giorni dalla notifica della decisione del 20 aprile 2020 ed è pertanto tempestivo. Si può dunque entrare nel merito dell'appello ammesso che questo sia sufficientemente motivato.

1.3. In virtù dell'art. 310 CPC, mediante appello possono essere censurati l'errata applicazione del diritto e l'errato accertamento dei fatti. Da un memoriale di appello deve evincersi per quali ragioni la sentenza di primo grado sia contestata (DTF 147 III 176 consid. 4.2.1 con rinvii; DTF 137 III 617 consid. 4.2.2 con rinvii). Doglianze generiche e recriminazioni di carattere generale non sono sufficienti, come non è sufficiente reiterare nell'appello le argomentazioni esposte in prima sede. Spetta all'appellante confrontarsi con quanto figura nella sentenza impugnata, indicando dove e in che cosa consisterebbe lo sbaglio del primo giudice. Tale confronto è essenziale alla ricevibilità del gravame (DTF 141 III 569 consid. 2.3.3; DTF 138 III 374 consid. 4.3.1; TF 5D_43/2019 del 24.5.2019 consid. 3.2.2.1; Francesca Verda Chiocchetti, in: Trezzini/Fornara/Cocchi/Bernasconi/Verda Chiocchetti [edit.], Commentario pratico al Codice di diritto processuale civile svizzero, vol. 2, 2a ed., Lugano 2017, n. 21 e seg. ad

art. 311 CPC). Le censure vanno vagliate singolarmente, sicché nella prassi avviene di frequente che solo una parte dell'appello si rivela ricevibile (Verda Chiocchetti, op. cit., n. 30 ad

art. 311 CPC). Ciò vale anche nei casi in cui vige il principio inquisitorio limitato (DTF 141 III 569 consid. 2.3.3; TF 4A_203/2013 del 6.6.2013 consid. 3.2). In presenza di parti non rappresentate professionalmente in giudizio, per quanto concerne le conclusioni d'appello, è sufficiente che dalla loro formulazione si possa desumere la richiesta di giudizio. Per quanto riguarda la motivazione, è sufficiente per la parte laica esporre, anche in modo rudimentale, le carenze della decisione impugnata, rispettivamente le ragioni per le quali tale giudizio sarebbe errato. Qualora neppure tali esigenze meno severe siano soddisfatte, l'appello va dichiarato irricevibile (TC GR KSK 21 28 del 29.7.2021 consid. 2 con rinvii). In concreto, l'appellante censura un errato accertamento dei fatti (act. A.1, 1 motivi) – ciò che è un valido motivo d'appello – e motiva l'impugnativa, sicché il presente gravame è ricevibile in ordine. In merito alla ricevibilità della censura relativa alla corrispondenza elettronica intercorsa tra B._____ e F._____ si rinvia tuttavia al consid. 3.3 infra.

2. Nella decisione impugnata, i giudici di prime cure hanno ritenuto che l'appellante avrebbe segnalato tardivamente i difetti (act. B.1 consid. 5). Nel proprio giudizio, il tribunale di prima istanza, dopo aver ripercorso i fatti, ha anzitutto ritenuto opportuno vagliare in via preliminare la censura principale sollevata dagli appellati riguardo alla tardività della notifica dei difetti, considerato come tale obiezione, se accolta, avrebbe avuto effetto perentivo sui diritti del locatore ex artt. 267 seg. CO (act. B.1 consid. 1). Il Tribunale regionale ha dapprima esposto dottrina e giurisprudenza relative alla restituzione della cosa ai sensi degli artt. 267 e 267a CO, secondo cui in particolare il locatore deve procedere alla verifica dell'ente locato al momento della riconsegna o immediatamente dopo e deve segnalare immediatamente al conduttore i difetti di cui lo ritiene responsabile (act. B.1 consid. 2 seg.). Nel seguito, l'istanza inferiore ha passato in rassegna i documenti prodotti dall'appellante relativi alla notifica dei difetti, ritenendo quanto segue. Stando a quanto emerso dall'istruttoria, al protocollo di riconsegna, alla lettera raccomandata del 9 dicembre 2017 di A._____ a C._____, nonché ai messaggi telefonici sms intercorsi tra F._____ e B._____, agli atti non vi sarebbe nulla che potrebbe assurgere a valida e tempestiva notifica dei difetti (act. B.1 consid. 4.1.1 segg.). Ritenendo perento ogni diritto a far valere eventuali pretese di risarcimento danni in ragione di difetti ex artt. 267 e 267a CO avverso gli appellati, i giudici di prime cure hanno quindi respinto la petizione del 14 maggio 2018.

3. Con l’impugnativa, l’appellante sostiene innanzitutto che, a suo modo di vedere, i difetti da lui esposti sarebbero stati segnalati tempestivamente. Ciò malgrado, egli non contesta la giurisprudenza e la dottrina applicate dai giudici di prime cure e i severi termini da queste previsti, bensì censura l'errato accertamento dei fatti (act. A.1, 1 motivi). A suo dire, la notifica sarebbe avvenuta il 31 ottobre 2017 contestualmente alla riconsegna dell’ente locato, sicché la segnalazione dei difetti sarebbe avvenuta tempestivamente e nel rispetto delle esigenze di chiarezza imposte dalle norme di legge applicabili in materia (act. A.1, 3). In merito all'onere di sostanziare la notifica, l'appellante rinvia a quanto affermato dal teste G._____, dalla cui audizione emergerebbe come durante il sopralluogo del 31 ottobre 2017 sarebbe stata rilevata una lista specifica di difetti ("due o tre scalini della scala presentavano dei graffietti in maniera importante", "alcune buche scavate dal cane nel giardino", "graffio su un pavimento al piano intermedio", "forno che presentava dei graffi") (act. A.1, 4). Inoltre, secondo l'appellante l'avvenuta notifica in data 31 ottobre 2017 sarebbe confermata dal messaggio elettronico del 4 novembre 2017 di B._____ a F._____, con cui essa scriveva: "Paghiamo, fate le foto, mettete a posto quello che volete e mandateci la fattura" (act. A.1, 5). Dal canto loro, gli appellati contestano quanto sostenuto dall'appellante e ritengono che in data 31 ottobre 2017 non sarebbe avvenuta alcuna notifica dei difetti e che nulla gioverebbe all'appellante menzionare il messaggio elettronico del 4 novembre 2017 di B._____ (act. A.2, 3./4 seg.).

3.1. Secondo l'art. 267 CO il conduttore deve restituire la cosa nello stato risultante da un uso conforme al contratto (cpv. 1); sono nulle le stipulazioni che obbligano anticipatamente il conduttore a pagare, alla fine della locazione, un'indennità che non sia destinata soltanto a garantire la copertura del danno eventuale (cpv. 2). Spetta al conduttore assumersi i danni che eccedono la normale usura della cosa (art. 97 CO). Incombe al locatore apportare la prova del difetto eccedente l'usura normale, del danno risultante e della sua estensione (TF 4A_537/2020 del 23.2.2021 consid. 3.1; TF 4A_27/2017 del 30.8.2017 consid. 4.2). Per evitare la perenzione dei suoi diritti, al momento della restituzione il locatore deve inoltre verificare lo stato della cosa e, se vi scopre difetti, di cui il conduttore deve rispondere, dargliene subito notizia (art. 267a cpv. 1 e 2 CO; TF 4A_388/2013 del 7.1.2014 consid. 2.3.1). Diversamente, il conduttore è liberato dalla sua responsabilità, salvo che si tratti di difetti irriconoscibili mediante l'ordinaria verifica (art. 267a cpv. 2 CO). La notifica dei difetti dev'essere precisa, dettagliata e priva di ambiguità. Il locatore deve chiaramente comunicare al conduttore la lista dei difetti di cui lo ritiene responsabile (TF 4A_545/2011 dell'11.1.2012 consid. 3.2; Jürg P. Müller, in: Das schweizerische Mietrecht, SVIT-Kommentar, 4a ed., Zurigo 2018, n. 62 ad

art. 267-267a CO; David Lachat, in: Thévenoz/Werro [edit.], Commentaire romand Code des obligations I, 2a ed., Basilea 2012, n. 2 ad

art. 267a CO). Osservazioni generiche, dalle quali non si possa evincere l'estensione del difetto, non sono sufficienti (TF 4A_162/2020 del 25.6.2020 consid. 5.2). La semplice elencazione di difetti, dalla quale non si possa – per una ragionevole controparte – desumere la reale volontà del locatore di ritenere responsabile il conduttore, non costituisce una notifica conforme ai sensi dell'art. 267a CO (Peter Higi/Christoph Wildisen, in: Schmid [edit.], Zürcher Kommentar, Die Miete, Art. 266-268b OR, 5a ed., Zurigo 2020, n. 26 ad

art. 267a CO). L'onere della prova ex

art. 8 CC in merito alla tempestività e alla completezza della notifica grava sul locatore (Higi/Wildisen, op. cit., n. 37 ad

art. 267a CO; Roger Weber, in: Widmer Lüchinger/Oser [edit.], Basler Kommentar, Obligationenrecht I, 7a ed., Basilea 2020, n. 4a ad

art. 267a CO; Lachat, op. cit., n. 6 ad

art. 267 CO e n. 5 ad

art. 267a CO). Tale norma stabilisce che, ove la legge non dispone altrimenti, chi vuole dedurre un diritto da una circostanza di fatto da lui asserita deve fornirne la prova, pena la soccombenza in causa.

3.2. Preliminarmente, si osserva che l'appellante sostiene in concreto di aver validamente notificato i difetti in data 31 ottobre 2017 contestualmente alla riconsegna dell’ente locato e pertanto tempestivamente. Posto però come l'appello non faccia alcun riferimento al verbale di riconsegna (act. TR II.3), né tantomeno si esprima riguardo a quanto ritenuto dal Tribunale regionale in merito a tale documento (act. B1 consid. 4.1.1), di seguito verrà esaminato se in data 31 ottobre 2017 la notifica dei difetti sia avvenuta oralmente.

Nel caso in esame, come rettamente evidenziato dai giudici di prime cure, la riconsegna dell’ente locato è avvenuta in data 31 ottobre 2017, ciò che emerge dalle tavole processuali e neppure l’appellante contesta (act. A.1, 2). In tale occasione è stato effettuato un sopralluogo dell'ente locato, allo scopo di verificarne lo stato (supra lett. C). In relazione alla riconsegna del 31 ottobre 2017, il teste G._____ ha dichiarato quanto segue: "[…] ricordo che in occasione del sopralluogo

sono stati riscontrati dei danni, ma non è mai stato redatto un verbale in forma scritta in mia presenza. Preciso che si è trattato di un incontro cordiale in cui non è stato posto particolare accento sulle varie cose" (act. TR VIII.2, p. 2), più avanti egli ha aggiunto: "Ricordo tuttavia che i primi 2 o 3 scalini presentavano dei graffietti in maniera importante. Questo era il danno principale. Ricordo inoltre che ai convenuti è stato rimproverato che il cane aveva scavato alcune buche nel giardino. Ricordo infine la presenza di un graffio su un pavimento al piano intermedio, pavimento che tuttavia si stava già scollando" (act. TR VIII.2, p. 2 seg.). A non averne dubbio la (pretesa) notifica dei difetti orale avvenuta in data 31 ottobre 2017 non può essere desunta dalle dichiarazioni del teste G._____. Si rammenta infatti che la segnalazione dei difetti al momento della riconsegna del bene locato deve essere sostanziata a cura della parte locatrice, in altre parole il locatore ha il compito di elencare per quali danni egli ritenga che l'inquilino debba rispondere nei suoi confronti, ritenuto come il conduttore risponde unicamente dei danni che eccedono la normale usura della cosa (supra consid. 3.1). Ora, da quanto dichiarato dal teste G._____ – elemento a fondamento della tesi appellatoria – emerge tutt'al più che in occasione della riconsegna dell'ente locato sia stata fatta una mera elencazione di alcuni difetti, dalla quale non si può tuttavia in alcun modo desumere la reale volontà dell'appellante di ritenerne responsabili gli appellati. In siffatte circostanze, quanto discusso oralmente alla riconsegna dell'appartamento non può costituire una valida notifica dei difetti, in quanto troppo generica e laconica. A ciò aggiungasi che, in merito all'asserito difetto al forno, contrariamente a quanto indicato nell'appello, dalle dichiarazioni della teste F._____ e da quanto precisato dall'appellante stesso in sede di interrogatorio è emerso che eventuali rimostranze riguardo allo stato del forno sono in ogni caso state sollevate successivamente al 31 ottobre 2017 (cfr. act. TR VIII.3, p. 3; act. TR VIII.4, p. 2).

Occorre inoltre rilevare che, a conferma del fatto che in data 31 ottobre 2017 non è avvenuta alcuna notifica orale dei difetti, l'appellante stesso ha dichiarato, riferendosi al sopralluogo svoltosi in tale data, che: "In occasione di suddetto incontro abbiamo controllato molto velocemente lo stato dell'ente locato" (act. TR VIII.4, p. 2), specificando in seguito: "[…] non sono mai riuscito direttamente a contattarli e a segnalare loro personalmente i difetti. Questo intendo subito dopo il primo incontro. L'avviso dei difetti è invece stato fatto da mia figlia, tramite sms di cui al doc. C di parte attrice" (act. TR VIII.4, p. 2), aggiungendo più avanti: "[…] non ho mai scritto una raccomandata ai convenuti, ad eccezione di quella di cui al doc. E, in quanto visto il loro comportamento e le loro risposte (che non ci sono state) ho pensato che sarebbe stato inutile" (act. TR VIII.4, p. 3). Tale versione dei fatti è stata confermata anche dalla figlia dell'appellante, che ha dichiarato quanto segue: "Per quanto riguarda la segnalazione dei difetti ripeto che il documento B non è mai stato sottoscritto dai convenuti e che in ogni caso è intercorsa della corrispondenza via sms di cui al doc. C di parte attrice. Ora non ricordo se ho spedito anche delle e-mail" (act. TR VIII.3, p. 3).

Dall'istruttoria è pertanto chiaramente emerso che quanto discusso oralmente in occasione della riconsegna dell'ente locato avvenuta in data 31 ottobre 2017 non adempie ai requisiti di precisione e specificità fissati dalla legge e non può pertanto assurgere a valida notifica dei difetti ai sensi dell'art. 267a CO.

3.3. Per quanto riguarda l'argomento dell'appellante, secondo cui dal tenore dei messaggi telefonici sms intercorsi tra B._____ e F._____ in data 4 novembre 2017 si desumerebbe che la notifica dei difetti sia stata effettuata tempestivamente e validamente (act. A.1, 5), si rileva anzitutto che tale censura è irricevibile nella misura in cui non si confronta minimamente con quanto rilevato dai primi giudici a tal proposito (art. 311 cpv. 1 CPC; supra consid. 1.3). Tale obiezione si rivela pure infondata poiché, come rettamente ritenuto dal tribunale di prime cure (act. B.1 consid. 5), la corrispondenza elettronica del 4 novembre 2017 si iscrive nel quadro delle trattative intavolate tra le parti al fine di addivenire a una composizione bonale della vertenza – non andate a buon fine e durante le quali gli appellati non hanno riconosciuto alcuna specifica pretesa della controparte (supra lett. D segg.) – e non permette in alcun modo di sovvertire le conclusioni in merito alla mancata notifica dei difetti sopra esposte (supra consid. 3.1 seg.).

3.4. Tutto considerato, l'istruttoria non ha permesso di confermare la tesi dell'appellante, secondo cui in occasione della riconsegna dell'ente locato avvenuta il 31 ottobre 2017 egli avrebbe notificato oralmente i difetti conformemente a quanto disposto dall'art. 267a CO. Pertanto il giudizio di prime cure va su tale aspetto confermato.

4. L'appellante ritiene poi che la tempestività della notifica dei difetti si desumerebbe da ulteriori elementi, quali: il fatto che gli appellati stessi abbiano nelle loro conclusioni del 22 gennaio 2020 indicato di aver da sempre ammesso aver rigato le scale e il forno, lasciando così desumere l'avvenuta verifica dell'immobile in presenza di entrambe le parti; il fatto che gli appellati avrebbero continuato a corrispondere il canone locativo per i due mesi successivi alla riconsegna dell'immobile, come indicato nel messaggio elettronico del 14 novembre 2017 di B._____ a F._____ e confermato dalla dichiarazione scritta di G._____ prodotta dagli stessi appellati in sede di osservazioni del 22 giugno 2018 (act. A.1, 6). Dal canto loro, gli appellati contestano la tesi appellatoria e precisano che le pigioni dei mesi di novembre e dicembre 2017 sarebbero state da loro versate e rimborsate da G._____ per ragioni di praticità (act. A.2, 3./4 e 6).

4.1. Nel caso in esame, si osserva anzitutto che in sede di conclusioni del 22 gennaio 2020 gli appellati hanno indicato quanto segue: "[…] abbiamo da sempre ammesso di aver rigato le scale ed il forno […]

" (act. TR I.5), ciò che hanno ribadito nella risposta all'appello (act. A.2, 3./4). Ora, se è vero che in data 31 ottobre 2017 è avvenuta la riconsegna dell'immobile con contestuale sopralluogo per verificarne lo stato, è però altrettanto vero che, come emerso dall'istruttoria, quanto discusso oralmente in tale occasione non costituisce una valida notifica dei difetti ai sensi di legge (supra consid. 3.1 segg.). Che gli appellati abbiano ammesso l'esistenza di alcuni difetti in sede di conclusione nulla muta alle citate considerazioni riguardo alla notifica. A ciò aggiungasi che, come visto in precedenza, la segnalazione dei difetti costituisce un'incombenza a carico del locatore, il cui scopo è quello di permettere ai conduttori di individuare tra i difetti annunciati e/o rilevati al momento della riconsegna dell'ente locato, quelli per i quali il locatore li ritiene responsabili (supra consid. 3.1), sicché quanto indicato dagli appellati in sede di conclusioni non influisce su quanto sinora esposto.

Nulla giova inoltre all'appellante menzionare il messaggio del 14 novembre 2017, con cui B._____ scriveva a F._____: "Ciao F._____, stiamo ancora pagando noi tranquilla. Il nostro assicuratore ha detto che pagano quello che c'è da pagare senza perito, se preferisci una conferma si chiama I._____, LaMobiliare, _____" (act. TR II.4), né la dichiarazione scritta del 6 aprile 2018 di G._____, secondo cui: "[…] Per praticità C._____ e B._____ hanno mantenuto il loro ordine permanente anche per i mesi di novembre e dicembre ma io secondo accordo ho provveduto a saldare i due importi con loro"

(act. TR III.2). Le mere modalità di pagamento del canone locativo dei mesi di novembre e dicembre 2017 – e meglio il fatto che per questioni di praticità gli appellati, in accordo con G._____, abbiano versato le pigioni di tali mesi, rimborsate loro dal nuovo conduttore – nulla dimostrano, contrariamente a quanto pretende l'appellante, in merito al contenuto e al momento preciso della notifica dei difetti. Per inciso, relativamente a quanto indicato da B._____ nel messaggio elettronico del 14 novembre 2017 in merito all'assicurazione responsabilità civile, si rinvia a quanto ritenuto in precedenza riguardo alla corrispondenza elettronica intercorsa tra B._____ e F._____ (supra consid. 3.3).

4.2. Tenuto conto di quanto precede, anche su questo punto l'appello è destinato di conseguenza all'insuccesso e il giudizio di prime cure va confermato.

5. Infine, l'appellante rimprovera ai giudici di prime cure di non essersi confrontati con l'accordo stipulato tra le parti in data 5 agosto 2016, antecedente alla conclusione del contratto di locazione, prevedente la presa a carico da parte degli appellati di qualsiasi danno causato da loro o dai loro cani, all'interno o all'esterno dell'immobile (act. A.1, 7). L'appellante osserva che la conclusione del contratto di locazione era stata condizionata alla sottoscrizione di tale accordo. A suo avviso, trattandosi di un rapporto contrattuale, il citato accordo libererebbe il conduttore [recte: locatore] dalle restrittive condizioni di notifica dei difetti previste dalle norme applicabili in materia, rendendo così responsabili gli appellati (act. A.1, 7). L'appellante asserisce poi che la notifica dei difetti sarebbe avvenuta al più tardi tramite lo scritto del 9 dicembre 2017 e che, considerata l'avvenuta riconsegna dei locali in data 31 ottobre 2017, "il termine di un anno per la formulazione delle pretese su basi contrattuali" sarebbe qui ampiamente rispettato (act. A.1, 7). Dal canto loro, gli appellati contestano quanto indicato dalla controparte e osservano che la dichiarazione scritta del 5 agosto 2016 sarebbe stata fortemente voluta da quest'ultima (act. A.2, 7).

5.1. Ora, posto come l'art. 267a CO è una norma semi-imperativa, alla quale pertanto non può essere derogato a svantaggio del conduttore (supra consid. 3.1; Higi/ Wildisen, op. cit., n. 5 ad

art. 267a CO), difettando in concreto una valida e tempestiva notifica (supra consid. 3.4), i diritti per i difetti dell'ente locato risultano in ogni caso perenti. Pertanto ci si potrebbe esimere dal chinarsi sulle critiche mosse dall'appellante ai giudici di prime cure per non aver esposto delle considerazioni in merito alla dichiarazione del 5 agosto 2016 (act. TR II.5). In questa sede, si osserva nondimeno che stando al tenore di tale dichiarazione: "Con la presente dichiarazione attestiamo che qualsiasi danno verrà causato all'interno o all'esterno dell'immobile, da noi o dai nostri cani, verrà ripagato o messo a posto come a nuovo" (act. TR II.5), la responsabilità del conduttore andrebbe oltre ai danni eccedenti la normale usura. L'estensione di tale stipulazione, sottoscritta dall'appellante e dagli appellati prima della conclusione del contratto di locazione, risulta quindi in ogni caso nulla ai sensi dell'art. 267 cpv. 2 CO, norma di carattere imperativo (supra consid. 3.1; P. Müller, op. cit., n. 1 ad

art. 267-267a CO; Richard Permann, Kommentar zum Mietrecht mit einschlägigen bundesrechtlichen und kantonalen Vorschriften, 2a ed., Zurigo 2007, n. 1 ad

art. 267 CO; David Lachat/Xavier Rubli, Le bail à loyer, ed. 2019, Losanna 2019, p. 1048 n. 6.2).

5.2. Alla luce di quanto precede, l'appello va respinto anche su tale aspetto e la decisione di prima sede resiste pertanto alla critica.

6. Con la risposta all'appello, gli appellati indicano quanto segue: "[…] per i costi subiti in questi due anni, chiediamo: fr. 3000.- di risarcimento per tutti i giorni di vacanza dovuti prendere dal lavoro, i consigli giuridici, i tragitti, il tempo trascorso a rispondere alle sue contestazioni" (act. A2, 7). Anche a voler considerare tale affermazione quale richiesta di versamento di un'indennità d'inconvenienza ex

art. 95 cpv. 3 lett. c CPC per la procedura di prima istanza, avviata nel 2018, la domanda non potrebbe comunque essere accolta per le ragioni che seguono.

6.1. Legittimato a far valere una mutazione dell'azione nella procedura d'appello è la parte che ha presentato appello o appello incidentale. Trattandosi di una mutazione dell'azione deve inoltre trattarsi dell'attore, o dell'attore riconvenzionale, della procedura di prima istanza (Peter Reetz/Sarah Hilber, in: Sutter-Somm/Hasenböhler/Leuenberger [edit.], Kommentar zur Schweizerischen Zivilprozessordnung [ZPO], 3a ed., Zurigo 2016, n. 13 ad

art. 312 CPC; Verda Chiocchetti, op. cit., n. 106 ad

art. 317 CPC). Giusta l'art. 317 cpv. 2 CPC una mutazione dell'azione in appello è ammissibile soltanto se sono date le premesse di cui all'art. 227 cpv. 1 CPC (lett. a) e la mutazione è fondata su fatti nuovi o su nuovi mezzi di prova (lett. b). Sebbene il testo di legge, nel cpv. 2, non lo dica in maniera espressa, con fatti nuovi o nuovi mezzi di prova si intende quelli che adempiono alle condizioni previste al cpv. 1 di detta norma (Verda Chiocchetti, op. cit., n. 119 ad

art. 317 CPC e riferimenti ivi citati). Conformemente all'art. 317 cpv. 1 CPC nella procedura d'appello nuovi fatti e nuovi mezzi di prova sono considerati soltanto se vengono immediatamente addotti (lett. a) e non era possibile addurli nemmeno con la diligenza ragionevolmente esigibile tenuto conto delle circostanze dinanzi alla giurisdizione inferiore (lett. b). I nova sono da addurre immediatamente, le parti non possono di regola attendere il loro prossimo allegato scritto per addurli (TF 4A_707/2016 del 29.5.2017 consid. 3.3.2). Un fatto o mezzo di prova nuovo, sorto dopo la deliberazione della sentenza di prima istanza e prima dell'apertura della procedura d'appello vale come immediatamente addotto se viene prodotto con l'appello rispettivamente con la risposta all'appello. Se invece sorgono, o vengono scoperti, durante la procedura d'appello devono essere trasmessi indipendentemente (Verda Chiocchetti, op. cit., n. 65 segg. ad art. 317 CPC; TF 5A_568/2012 del 24.1.2013 consid. 4).

6.2. Nel caso in esame, anche a voler considerare la citata domanda una mutazione dell'azione, difetterebbe in concreto la legittimazione degli appellati siccome gli stessi non hanno presentato appello incidentale. In ogni caso, tale richiesta non adempirebbe ai presupposti dell'art. 317 cpv. 2 CPC, ciò che neppure gli appellati sostanziano, ragion per cui la stessa non è in concreto ammissibile.

7. Tenuto conto di tutto quanto precede, l'appello deve essere respinto e la decisione del Tribunale regionale del 3 aprile 2020, comunicata il 20 aprile 2020, confermata.

8.1. La tassa di giustizia per la procedura d'appello è fissata in CHF 2'000.00 (art. 105 cpv. 1 CPC; art. 9 cpv. 1 OECC [CSC 320.210]) ed è posta a carico dell'appellante in quanto integralmente soccombente (art. 106 cpv. 1 CPC).

8.2. Per il resto, come visto in precedenza, gli appellati hanno lasciato intendere di rivendicare un’indennità d’inconvenienza ex

art. 95 cpv. 3 lett. c CPC anche per la procedura d'appello (supra consid. 6). Sennonché essa viene corrisposta solo in casi giustificati (ovvero ove la fattispecie sia complessa e con un alto valore litigioso, abbia comportato un notevole dispendio di tempo e tra questo e il risultato vi sia un rapporto ragionevole) e necessita di una motivazione particolare (TF 5A_268/2019 del 15.4.2019 consid. 2.2; TF 4A_192/2016 del 22.6.2016 consid. 8.2), che difetta nel caso di specie. In siffatte circostanze, l’assegnazione di un’indennità non è giustificata.

La Seconda Camera civile pronuncia:

Nella misura in cui è ricevibile, l'appello è respinto. Di conseguenza la decisione del Tribunale regionale Moesa del 3 aprile 2020 è confermata.

Considerandi

La tassa di giustizia per la procedura d'appello di CHF 2'000.00 è posta a carico di A._____.

Non si assegnano indennità di inconvenienza.

Contro questa decisione con un valore litigioso inferiore a CHF 15'000.00 può essere interposto ricorso in materia civile ai sensi degli artt. 72 e 74 cpv. 2 lett. a LTF se la controversia concerne una questione di diritto di importanza fondamentale. Qualora non sia dato il ricorso in materia civile è possibile proporre ricorso sussidiario in materia costituzionale al Tribunale federale giusta gli artt. 113 segg. LTF. In entrambi i casi il ricorso è da inoltrare al Tribunale federale, 1000 Losanna, per iscritto entro 30 giorni dalla notificazione della decisione con il testo integrale nel modo prescritto dagli artt. 42 seg. LTF. Per l'ammissibilità, il diritto, gli ulteriori presupposti e la procedura di ricorso fanno stato gli artt. 29 segg., 72 segg., 90 segg. e 113 segg. LTF.

Comunicazione a:

1.

/ 14

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Art. 2 RTGart. 2 RTGart. 2 LGRP

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